物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。[1]

隨著住宅管理的專業(yè)化與規(guī)范化，物業(yè)管理正逐漸成為一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)的水準(zhǔn)直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、安全、及配套，甚至間接影響到樓盤的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步，無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段，在一定程度上造成物管雙方的矛盾。

俗話說，無規(guī)矩不成方圓，民事責(zé)任是按照法律規(guī)定，民事主體違反民事義務(wù)時所必須承擔(dān)的法律責(zé)任。在物管合同中進一步明確物管責(zé)任，對于物管合同關(guān)系的進一步規(guī)范與成熟，具有積極的意義。

下面筆者將從物管合同的性質(zhì)、主體、民事責(zé)任幾方面，分別對物管合同責(zé)任做出闡述，以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認(rèn)識。

一、物業(yè)管理合同性質(zhì)

對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。

前期物業(yè)服務(wù)合同

示范文本（試用）

珠海市建設(shè)局印制

二OO三年十月

說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于物業(yè)建設(shè)單位與其選聘實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司簽訂。使用之前，雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對本示范文本條款或?qū)I(yè)用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規(guī)、文件、規(guī)范為準(zhǔn)，也可向珠海市建設(shè)局、珠海市物業(yè)管理處咨詢。

一、物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

基于契約自由原則，當(dāng)事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學(xué)者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當(dāng)事人的利益。[4]

查現(xiàn)行合同法相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過地方規(guī)章實現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊[5]：

一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：

1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對物業(yè)管理活動的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。

2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因為管理事項類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。

[摘要]物業(yè)管理合同（物業(yè)服務(wù)合同），作為一種新型合同，理論與實務(wù)界由于對其性質(zhì)的不同認(rèn)識，導(dǎo)致在對合同主體、客體、合同解除權(quán)等問題上眾說紛紜以及對該類糾紛法律適用的各行其是。筆者從民法和合同法等基本理論出發(fā)，首先認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是屬于私法上合同的一種，并同時認(rèn)為，作為一種新型合同，由于其對傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則、意思自治原則及合同效力規(guī)則等提出了挑戰(zhàn)，具有較強的個性，應(yīng)當(dāng)通過單行立法使其從非典型合同變成典型合同，以適用社會經(jīng)濟生活的客觀需要。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)合同典型合同有名化

引言

物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（自然人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同對其物業(yè)所進行的維護和管理。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實踐中也稱物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為目前社會熱點問題之一。

然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和和諧社會的建設(shè)帶來不利影響。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。

一、物業(yè)管理合同性質(zhì)

對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。

但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對業(yè)主言聽計從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，達(dá)到一個大致的標(biāo)準(zhǔn)即可，而這個目標(biāo)的實現(xiàn)則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認(rèn)定將物管合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。

筆者認(rèn)為，在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系

在物管活動中涉及的物管義務(wù)的種類多、范圍廣，使得對各種責(zé)任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責(zé)任的承擔(dān)。因而在對物管案件的審理中，認(rèn)識到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。只有明確認(rèn)識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質(zhì)做出認(rèn)定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對責(zé)任做出判斷與度量。

二、物管合同的責(zé)任主體

[提要]：作為確定物業(yè)管理關(guān)系各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，物業(yè)管理合同乃現(xiàn)實生活中一項重要的合同類型。然而，由于物業(yè)管理在我國尚屬新生事物，現(xiàn)行法未及對其進行系統(tǒng)的規(guī)制，物業(yè)管理合同在我國合同法中仍屬于無名合同范疇。本文從物業(yè)管理合同的內(nèi)容出發(fā)，區(qū)分了其與民法中相似制度的異同，認(rèn)定物業(yè)管理合同所調(diào)整的生活關(guān)系具有較大的個性，民法應(yīng)對其進行特別的、類型化的而非概括的歸制。

[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理；物業(yè)管理合同；委托合同；權(quán)授予

依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同系無名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人就特定物業(yè)[1]的管理事項而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理合同的大量出現(xiàn)是我國實行住房改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。然而，一方面生活中物業(yè)管理關(guān)系日益增多，物業(yè)管理合同大量出現(xiàn)，另一方面，理論界和現(xiàn)行立法并沒有對物業(yè)管理合同的特殊性有足夠的認(rèn)識、進行系統(tǒng)的規(guī)制，這直接導(dǎo)致了現(xiàn)實生活中大量物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)和難以解決。在本文中，筆者擬就對物業(yè)管理合同的屬性進行分析，區(qū)分其與民法中的相似制度，并就物業(yè)管理合同的法律規(guī)制提出自己的看法，以期引起理論界和實務(wù)界應(yīng)有的關(guān)注。

一、物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

基于契約自由原則，當(dāng)事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學(xué)者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當(dāng)事人的利益。[4]

查現(xiàn)行合同法相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過地方規(guī)章實現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊[5]：

[摘要]物業(yè)管理合同（物業(yè)服務(wù)合同），作為一種新型合同，理論與實務(wù)界由于對其性質(zhì)的不同認(rèn)識，導(dǎo)致在對合同主體、客體、合同解除權(quán)等問題上眾說紛紜以及對該類糾紛法律適用的各行其是。筆者從民法和合同法等基本理論出發(fā)，首先認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是屬于私法上合同的一種，并同時認(rèn)為，作為一種新型合同，由于其對傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則、意思自治原則及合同效力規(guī)則等提出了挑戰(zhàn)，具有較強的個性，應(yīng)當(dāng)通過單行立法使其從非典型合同變成典型合同，以適用社會經(jīng)濟生活的客觀需要。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)合同典型合同有名化

引言

物業(yè)管理，又稱物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機能，并充分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對之所為的一切經(jīng)營活動。”[①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（自然人或組織）管理和委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同對其物業(yè)所進行的維護和管理。現(xiàn)代意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無特別說明，也在此意義上使用該概念。

在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實踐中也稱物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來增長了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為目前社會熱點問題之一。

然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類型的判斷，是解決契約法律問題的首要步驟。[④]由于對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和和諧社會的建設(shè)帶來不利影響。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？對這些問題的回答，都涉及到對物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。

[提要]：作為確定物業(yè)管理關(guān)系各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，物業(yè)管理合同乃現(xiàn)實生活中一項重要的合同類型。然而，由于物業(yè)管理在我國尚屬新生事物，現(xiàn)行法未及對其進行系統(tǒng)的規(guī)制，物業(yè)管理合同在我國合同法中仍屬于無名合同范疇。本文從物業(yè)管理合同的內(nèi)容出發(fā)，區(qū)分了其與民法中相似制度的異同，認(rèn)定物業(yè)管理合同所調(diào)整的生活關(guān)系具有較大的個性，民法應(yīng)對其進行特別的、類型化的而非概括的歸制。

[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理；物業(yè)管理合同；委托合同；權(quán)授予

依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同系無名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人就特定物業(yè)[1]的管理事項而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理合同的大量出現(xiàn)是我國實行住房改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。然而，一方面生活中物業(yè)管理關(guān)系日益增多，物業(yè)管理合同大量出現(xiàn)，另一方面，理論界和現(xiàn)行立法并沒有對物業(yè)管理合同的特殊性有足夠的認(rèn)識、進行系統(tǒng)的規(guī)制，這直接導(dǎo)致了現(xiàn)實生活中大量物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)和難以解決。在本文中，筆者擬就對物業(yè)管理合同的屬性進行分析，區(qū)分其與民法中的相似制度，并就物業(yè)管理合同的法律規(guī)制提出自己的看法，以期引起理論界和實務(wù)界應(yīng)有的關(guān)注。

一、物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

基于契約自由原則，當(dāng)事人在不違背法律強制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則[3]，但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學(xué)者解釋，這不外基于兩項機能，其一、以任意規(guī)定補充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強制規(guī)定保護當(dāng)事人的利益。[4]

查現(xiàn)行合同法相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無名合同之一種。目前實踐中對物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過地方規(guī)章實現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊[5]：

隨著城市建設(shè)和城市改造工作的開展，物業(yè)管理行業(yè)正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對物業(yè)管理行業(yè)進行立法和規(guī)范，各地方法規(guī)對物業(yè)管理的規(guī)定都不一致，且內(nèi)容簡單不具體，使物業(yè)管理的內(nèi)涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產(chǎn)生糾紛并不便處理，以下筆者就物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù)對象的相互關(guān)系以及物業(yè)管理糾紛的處理作粗淺探討。

一、物業(yè)管理的性質(zhì)以及與一般服務(wù)合同的區(qū)別

物業(yè)管理，即“區(qū)分所有建筑物的管理”①，是指由政府規(guī)定的對配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)和新建住宅區(qū)以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)進行管理服務(wù)的活動。就物業(yè)管理行為產(chǎn)生的法律關(guān)系分析，既具有行政法律關(guān)系的特性，又具有民事法律關(guān)系的特性，如從法律關(guān)系產(chǎn)生來看，物業(yè)管理行為是地方法規(guī)和部門規(guī)章的強制性規(guī)范；從法律關(guān)系的內(nèi)容來看，物業(yè)管理的項目范圍由地方法規(guī)和部門規(guī)章及規(guī)范性文件事先界定；從法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)實現(xiàn)上看，物業(yè)管理的收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)由政府物價部門規(guī)定或遵政府物價部門指導(dǎo)等。但從其本質(zhì)特性看，物業(yè)管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業(yè)管理行為是一種服務(wù)活動。是由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主委員會及業(yè)主提供的包括財產(chǎn)維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務(wù)行為。是平等主體之間產(chǎn)生的法律關(guān)系，沒有管理與被管理的關(guān)系，雙方主體關(guān)系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業(yè)管理是由政府規(guī)定的服務(wù)管理活動，不是行政機關(guān)對行政管理相對人實施行政管理。建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關(guān)法規(guī)都規(guī)定了住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立管理委員會并實行物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)中的被服務(wù)主體——業(yè)主，雖然對是否接受物業(yè)管理服務(wù)不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務(wù)。如《江蘇省物業(yè)管理條例》就規(guī)定“物業(yè)交付使用后，業(yè)主或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。”

3、物業(yè)管理是國際通用的區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)活動。目前我國法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章對“物業(yè)”范圍尚未作統(tǒng)一界定，《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定“居住物業(yè)，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。”《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定“所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。”《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》定義為“物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設(shè)施、安全設(shè)施和公共場地。”雖然各方法規(guī)及規(guī)范性文件對“物業(yè)”的表述不相一致，但對概念內(nèi)涵和外延和認(rèn)識基本相同，即物業(yè)，就是“區(qū)分所有建筑物”，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施和場地。物業(yè)管理就是管理物業(yè)的服務(wù)，而不是“人居管理”。

2002年深圳物業(yè)管理行業(yè)的上空一直彌漫著“紛爭、整頓、調(diào)整、反思”的氣氛，《住宅與房地產(chǎn)》評出2002年度深圳物業(yè)管理行業(yè)十大新聞，“東方半島花園物業(yè)管理費上調(diào)引發(fā)連環(huán)糾紛”忝列其中。該刊相關(guān)報道全文如下：

2002年3月17日，深圳市布吉東方半島花園小區(qū)因物業(yè)管理費上調(diào)一事引起部分業(yè)主不滿，接連引發(fā)原業(yè)主委員會被全部調(diào)整，新業(yè)主委員會強行招標(biāo)，中標(biāo)的深圳市北方物業(yè)管理公司與原恒兆基物業(yè)管理公司在小區(qū)對峙，恒兆基物業(yè)管理公司訴新業(yè)主委員會違反合同等事件發(fā)生。整個事件所折射出的關(guān)于物業(yè)管理合同的性質(zhì)、物業(yè)管理權(quán)屬的移交程序及業(yè)主委員會的賠償方式和制度建設(shè)等問題，引起深圳業(yè)界廣泛關(guān)注和深入思考。目前該事件正由深圳仲裁委員會主持仲裁解決當(dāng)中。

2003年3月21日，深圳仲裁委員會作出了終局裁決。由曹疊云擔(dān)任首席仲裁員的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151號深圳仲裁委員會裁決書的裁決如下：

（一）申請人與被申請人自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽

《物業(yè)管理委托合同》；

（二）被申請人支付申請人自2002年8月1日至被申請人采取措施恢復(fù)申請人的管