一、發達國家和地區住房政策的分析

住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，各國和地區各具特色，其中規律性的政策經驗對構建我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文以英國、美國、新加坡等國家為例進行比較分析。

英國是世界上最早建立現代市場經濟制度的國家，也是經濟發展較早和經濟發達的國家。自1890年制定《工人階級住宅法》以來，歷屆執政黨政府在制定和改進住房政策和住房制度時，根據各個時期國家的經濟實力，制定適宜的住房政策。推行公房出售政策，1979年保守黨上臺后，充分重視市場機制配置資源的主導作用，對公共出租住宅按住戶的承受力，采取不同的價格政策出售給原承租住戶，把提高住宅自有率作為主要的住宅政策目標；實施減免稅政策，英國政府為了鼓勵居民購房，實施減免稅政策；推行“住房補助”，“住房補助”分為租房補助和買房補助兩大類，由地方政府自行組織，不少保險公司也進行房地產投資、抵押貸款等房地產金融活動，住房融資的暢通為住房自有化提供了較好的金融支撐，同時英國制定了大量的法律、法規來規范公共住房的運作以及保障中低收入階層和特殊群體的住房。

美國政府在吸收英國等歐洲國家經驗教訓的基礎上，采取了一系列住房保障措施。美國的住房保障制度主要有以下內容：低收入階層住房租金信用政策，美國聯邦和州政府通過發放稅金信用證，給相關機構提供一定額度的稅金減免，鼓勵私人開發商和非贏利機構大力興建提供低收入家庭租用的住宅；住房租金補貼方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是發放住房券；建設老人住宅，美國金融機構積極參與住房建設，政府有專門的信貸機構管理住房信貸，各項措施通過立法保障落實和實施美國在政府直接干預下運行的住房金融體制已經相當成熟，在1934年成立了聯邦住房管理局和“聯邦儲蓄貸款保險公司”，組建了“互助抵押貸款保險基金”，負責中低收入家庭抵押貸款提供保險。凡滿足規定條件的分期付款購房者，可向政府申請貼息擔保，個人只付首付并承擔一小部分利息，政府則承擔還款風險以及大部分利息。此外，對中低收入家庭實施特別資助法案。住房信貸保險方面，由政府出面對符合條件的居民購房進行擔保，從而支持了中低收入家庭購買住房，降低了金融機構的風險；對購買自有住房實行稅收減免，鼓勵中低收入家庭購買自有住房。

新加坡是新興的工業化國家、著名的國際金融中心和世界航運的樞紐。如今的新加坡已經是舉世公認的花園城市，居民的居住條件無論從質還是量都大為改善。它的住房保障制度有許多特色：一是制定長遠規劃，政府出資建房。新加坡于1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的計劃安排、施工建設和使用管理。房屋發展局是一個半官方機構，實行自主經營、自負盈虧。在房屋發展局的主持下，新加坡每五年制定一個建屋計劃。為確保計劃的順利實施，新加坡政府除了專門撥出國有土地和適當地征用私人土地，以供房屋發展局建房之用外，還提供低息貸款的形式，給予房屋發展局資金支持。二是實行住房公積金保障制度。允許動用公積金存款的一部分作為購房的首期付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付，該項規定只用于最低收入家庭。中央公積金制度對解決“居者有其屋”計劃遇到的住房籌資問題起到了決定性的作用。三是因地制宜。根據其人多地少的特點，新加坡房屋發展局在規劃設計小區和新建組屋時，既考慮建筑體形的高低錯落、色彩變化，又能充分利用室內面積合理布局。所有的居住小區都有完善的配套設施，包括商業中心、銀行、學校、圖書館、劇院等。另外，政府還通過郵政儲蓄銀行貸款和政府補貼對公共住房以及中低收入階層進行調配，使公共住房能夠良好運轉；同時新加坡公共組屋管理施行立法與政策相配套，不僅解決了建房問題，而且解決了公共住房的轉售轉租問題。

二、發達國家和地區住房政策的比較

隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現，養老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款作為發達國家解決老年人以房養老的重要金融工具，逐漸受到學界的高度關注，對此從理論和實踐角度進行探討，無疑具有重大的現實意義。

一、住房反向抵押貸款及其社會效應

住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的一定年齡的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，并從金融機構獲得借款，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來增值、折損情況及借款人去世時或徹底搬出抵押房屋時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預期利息，并按老人的預期壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷售款，在獲得現金的同時繼續享有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世，相應的金融機構就獲得抵押房的產權并將其銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款本息，并享有房產升值的部分。

住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發展最成熟最具代表性的當屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養老途徑、彌補社會保障資金不足、改善老年人經濟狀況和提高老年人生活質量和消費水平、促進社會整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會效用主要體現在兩點：

首先，老年人通過參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產組成理論研究表明，大部分老年人以養老金為生，住房是老年人重要的可用來增加消費的資產，通過采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時，通過住房資產的釋放，可幫助老年人籌措長期護理費用。對低收入家庭來說，通過住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會貧困率發生等方面有不可小視的社會功能。

其次，住房反向抵押貸款在增加金融機構業務收入的同時，還可增加二手房上市量，對調節房價起積極作用。對貸款機構而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風險，但與其他貸款業務平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業務具有較高的利潤率。作為一種新興金融產品，住房反向抵押貸款是金融機構中間業務擴大的表現，可成為新的經濟增長點。這種類似于買房即積蓄的養老方式，除了拉動內需，還會使房地產市場的買賣趨于投資化而非投機需求。

第一章總則

第一條為完善我縣住房保障體系，逐步解決城鎮中低收入家庭的住房需求，根據《經濟適用住房管理辦法》的有關規定，結合我縣實際，制定本實施辦法。

第二條經濟適用住房貨幣補貼是指縣政府按照我縣經濟適用住房年度供應計劃，向符合享受經濟適用住房條件的家庭在市場上購買普通住房給予政策性貨幣補貼。

第三條凡我縣城鎮范圍內符合條件的中低收入家庭，均可按本實施辦法申請經濟適用住房貨幣補貼。

第四條城鎮經濟適用住房貨幣補貼，堅持“安置就地化、補貼貨幣化、購房自主化、運作規范化”的原則，采取“先申后購、先購后補、分片實施”的辦法，實行市場化運作。

第五條經濟適用住房貨幣補貼所需資金在城市土地出讓金凈收益中提取，撥入縣住房保障基金帳戶，不足部分由縣財政補足。

各省、自治區建委(建設廳)，直轄市建委(開發辦、房地產管理局、住宅局：

國發［1998］23號文件以來，各地加大經濟適用住房建設力度，加快建立新的住房供應體系步伐，取得了明顯成效，絕大多數地方經濟適用住房已經成為住房供應的主渠道。經濟適用住房的發展有效地解決了城鎮中低收入家庭的住房問題，平抑了過高的商品房價格，適應了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經濟增長起到了重要的作用。但也有個別地方對經濟適用住房的建設認識不足，在執行國家有關經濟適用住房的政策上出現了偏差。為了進一步規范經濟適用住房建設和銷售行為，特作如下通知：

一、要進一步提高認識，把經濟適用住房建設作為重點工作來抓。發展經濟適用住房是建立與社會主義市場經濟相適應的住房供應體系的重要組成部分，也是當前培育住房市場、啟動住房消費的重要舉措。副總理在1998年全國城鎮住房制度改革和住房建設工作會議講話中指出：“建立新的城鎮住房供應體系，重點是大力發展經濟適用住房。這既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個重要標志。一方面，中低收入家庭是目前城鎮家庭的主體，發展經濟適用住房可以滿足他們的需求，是實現本世紀末人民生活達到小康的重要條件。另一方面，發展經濟適用住房又可以增加有效需求，帶動經濟增長，不會形成房地產熱，符合經濟發展總的要求。要努力提高住房投資中用于經濟適用住房投資的比重，加快經濟適用住房的開發和供應。去年11月中旬召開的中央經濟工作會議把積極支持經濟適用住房建設，加快開放住房二級市場，擴大住房消費信貸作為拉動經濟增長的重要措施。各地一定要把握好這個大局，對本地區經濟適用住房建設進行認真研究和部署。要根據當地房價、中低收入家庭的支付能力，合理確定本地區經濟適用住房在整個住房建設中的比重，更好地解決中低收入家庭的住房問題。

二、下大力氣落實經濟適用住房各項政策，確保經濟適用住房的低價位。經濟適用住房的優勢在于政府給予優惠政策并控制銷售價格，使經濟適用住房相對市場價的商品房能夠保持較低的價位。各地要把對經濟適用住房實行土地劃撥、稅費減免、成本及利潤控制等政策落實到位。只有各項優惠政策都落到實處，才能有效控制成本、降低價格，使經濟適用住房的價格與當地中低收入家庭的收入水平相適應，進而調動中低收入家庭的購房積極性。

三、規范經濟適用住房銷售行為。政府對經濟適用住房建設給予政策優惠，目的是為了解決中低收入家庭的住房問題，經濟適用住房的銷售不能等同市場價的商品住房實行完全放開的市場政策，各地要盡快制訂經濟適用住房銷售管理辦法，明確中低收入家庭的收入界限、購買條件對象、購買程序、價格確定辦法；并制訂監督查處辦法及上市交易辦法等，嚴格加強管理，規范經濟適用住房的銷售行為，確保經濟適用住房性質不變。

四、加強經濟適用住房的總量調控。近年來，為了啟動個人消費、拉動經濟增長，國家對經濟適用住房建設計劃采取相對寬松的政策，不少地方經濟適用住房已經成為當地住宅建設的主體，而且供需大體平衡。但也有一些地方，在安排經濟適用住房建設計劃時，由于市場調研不夠充分，致使供需失衡，或者經濟適用住房供不應求、排隊認購，或者供過于求、造成空置。因此，搞好總量調控十分重要，各地一定要在對需求情況充分調研的基礎上安排經濟適用住房計劃和組織建設，并做好經濟適用住房的長遠規劃和項目儲備。此外，各地要嚴格按照建住房函［1999］405號文件的要求，盡快建立和完善經濟適用住房統計制度，確保統計數據的準確、及時，為宏觀決策提供依據。

中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行，各省、自治區、直轄市及計劃單列市計委(計經委)、建委(建設廳)、土地局、人民銀行分行、各有關商業銀行分行：

為了加快經濟適用住房(安居工程，下同)建設，擴大國內需求，確保今年國民經濟增長目標的實現，不斷滿足城鎮中低收入職工家庭的住房需求，現就當前加快經濟適用住房建設的有關問題通知如下：

一、抓緊落實今年已下達的經濟適用住房建設計劃對列入經濟適用住房計劃已經開工的項目，要在保證工程質量的前提下，加快施工進度；具備開工建設條件的項目，要盡快落實建設資金，抓緊開工；不具備開工建設條件的項目，各省、自治區、直轄市計劃、建設、銀行等部門要盡快在本地區內調整項目、調劑資金，確保已下達的經濟適用住房建設計劃的完成。地方分行資金有困難的，應及時向總行反映，在全行范圍內調度資金，保證安居工程貸款到位。允許今年已下達的兩批經濟適用住房項目享受新增經濟適用住房項目的有關政策。

二、抓緊組織一批新的經濟適用住房項目根據經濟適用住房的市場需求和各地要求，擬于近期抓緊組織一批新的經濟適用住房項目。新的經濟適用住房項目應當符合下列條件：

(一)已通過劃撥方式取得建設用地或所需建設用地已納入年度土地供應計劃，且在今年內能進行實質性開發建設；

(二)基礎設施、公共設施建設能及時配套，項目建成后，能投入正常使用；

一、總則

根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）《關于做好住房建設計劃和住房建設規劃制定和公布工作的通知》（新政辦發明電〔2007〕408號）要求，為進一步加強房地產市場宏觀調控，做好我市的保障性住房工作，制定**市2009年度住房建設計劃。

二、制定本計劃的依據

（一）國務院轉發建設部等九部門《關于調整住房結構穩定住房價格的意見》（國辦發〔2006〕37號）。

（二）《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）。

（三）《廉租住房保障辦法》（建設部等九部門令第162號）。

同志們：

住房問題是民生的重要問題。黨中央、國務院高度重視改善居民居住條件。黨的十七大提出了全面建設小康社會的新要求，明確了住有所居的目標。認真總結十六大以來我國住房政策的實施情況、取得的成就和存在的問題，按照十一屆人大一次會議政府工作報告提出的指導原則、具體措施，堅定不移地推進住房制度改革，加快住房建設，抓緊建立住房保障體系，努力使全體人民住有所居、安居樂業。

一、實行改革方針，開創中國特色住房發展道路

五年來，我們堅持以改革的辦法，不斷解決城鎮住房發展中的新情況、新問題。城鎮住房建設加快，居住水平不斷提高。實踐證明，改革是解決居民住房問題的歷史選擇。

（一）住房制度改革經過了不斷深化的歷程。計劃經濟體制下，我國實行城鎮住房實物分配、低租金使用的福利性住房制度。1980年4月，鄧小平同志提出了住房商品化的總體設想之后，逐步推行提租補貼、出售公房，實行住房分配貨幣化，建立住房公積金制度，發展經濟適用住房，建立廉租住房制度，規范發展住房金融。隨著改革的逐步推進，我們深化了對住房消費和市場發展規律的認識。2003年，提出要強化政府對保障最低收入家庭基本住房需要和保持住房市場穩定健康發展的責任，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房，加快建立廉租住房和經濟適用住房制度。特別是，在發揮市場配置資源基礎性作用的同時，明確提出了房地產市場宏觀調控的目標，要求做到總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，與經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。始終圍繞調整供應結構、穩定住房價格為重點，堅持供求雙向調節，綜合運用經濟、法律和必要的行政手段進行調控。同時，調整和完善住房公積金管理體制，加大歸集力度。20*年，提出廉租住房制度由最低收入家庭逐步擴大到低收入家庭，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，進一步明確了對應不同人群的住房政策體系。

（二）與經濟體制改革進程相適應的住房新體制基本確立。20*年，城鎮住房私有產權比重超過80%。商品住房已經成為城鎮住房供應的主體。商品住房投資占城鎮住宅投資的比重超過85%，竣工面積占城鎮住房供應量的比重超過72%。20*年末，房地產貸款余額已突破4.8萬億元，占金融機構貸款余額的18.4%。其中，個人住房貸款余額超過3萬億元，是1998年（不足200億元）的150多倍。基本形成了投資主體多元化、資金來源多渠道的新格局，改變了由國家、單位負擔的公房管理模式，建立了與住房商品化、社會化相適應的專業化物業管理體制，物業管理服務的覆蓋面已經接近50%%。房地產業成為國民經濟的支柱產業，房地產業和建筑業增加值占GDP的比重達到10%，對經濟增長的貢獻率接近20%。

摘要：住房公積金制度是指由職工所在單位及職工個人繳存的長期住房儲金，用以日后支付職工家庭購買、建造自住住房、住房翻修等住房費用的制度。現如今，由于國家體制的改革、城鎮化速度提高快，金融市場激進以及人口老齡化嚴重，這些外部性因素加上住房公積金內部缺陷，使得該項制度長期面臨著挑戰，但同時也有著廣闊的發展方向。筆者結合多年的工作實踐，對住房公積金向住房金融方向發展進行了思考。

關鍵詞：住房公積金；住房金融；發展方向；思考

截至2018年底，全國住房公積金繳存總額達14.59萬億元，繳存余額5.79萬億元，累計發放住房公積金貸款3334.82萬筆、達8.58萬億元，貸款余額4.98萬億元。住房公積金制度自1994年在全國推行以來，已經過二十多年不斷的完善和發展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路，對改善職工住房條件作出了突出貢獻。住房公積金實質上是一種長期住房儲金，具有強制性、互助性和保障性。政府通過相關法規強制歸集住房公積金，服務于廣大住房公積金繳存職工的住房融資需求，形成了封閉的住房融資體系。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構”、“建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制。”住房公積金未來的發展一方面要突出其保障性，另一方面應突出其政策性住房金融的功能，這是時展的需要。

一、我國目前的住房金融模式

目前我國住房金融“以商業住房按揭貸款為主、住房公積金為輔，其他形式補充”的模式和格局，為支持不同人群改善住房條件，促進房地產市場快速發展，支持國民經濟持續增長發揮了重要作用。但隨著住房公積金制度的不斷發展，其在解決職工住房困難，特別是在解決中低收入家庭住房困難方面作用越來越突出，其互助性、保障性、金融性越來越顯現。從《全國住房公積金2018年年度報告》披露中可以看到，全國住房貸款市場中，住房公積金貸款的市場占有率達16.19%，部分地區市場占有率已超過40%。住房公積金在我國住房金融方面發揮著不可替代的作用。我國商業銀行的住房按揭貸款類似以美國為代表的資本市場型住房金融模式。我國的住房公積金制度就是學習新加坡強制儲蓄型住房金融模式，但我國住房公積金的管理模式和資金運作方式又有別于新加坡。近幾年推行的農民工、個體工商戶、自由職業者自愿繳存住房公積金，又類似于德國的互助合同型住房金融模式。

二、安徽住房公積金的改革試點

摘要：我國國民經濟的快速發展，推動房地產行業的迅速崛起。近年來，眾多居民住宅樓等房地產項目開發呈持續增長趨勢，人們對住房的需求也越來越迫切。其針對我國住房消費的日益增多和房地產經濟的發展趨勢，國家住房保障體系也在進一步地完善之中，住房公積金就是人們非常重要的保障政策，它在住房消費和地區經濟中的作用和影響是怎樣的是本文探究的主要內容，這也是國家住房保障體系需要重點研究和改善的地方。

關鍵詞：住房公積金;住房消費;經濟影響

一、引言

房地產經濟的迅速崛起，已經在我國的國民經濟中占有重要的地位，它通過人們住房消費的影響帶動了地區經濟的發展。公積金是我國住房保障體系十分重要的組成部分，它在人們無法一次性完成購房支付的時候，可以作為一種儲存金進行長期的儲存，從而緩解人們在購房的壓力。下面就公積金的作用、其對住房消費與地區經濟的影響以及加強其影響力度進行研究。

二、住房公積金的作用

1.有效推動貨幣分配。之前的住房資金來源有國家和企業承擔，自實行住房公積金后，資金來源變成了國家、單位和個人共同承擔，這從一定程度上讓住房資金的來源更加豐富，同時在我國的住房建設上，也提供了充足的資金來源，使我國貨幣得到合理性分配。2.金融體系的一部分。我國金融體系的發展也越來越完善，而住房公積金是其重要的組成部分。現在地區的城市化發展已經成為一種趨勢，越來越多的人奔向城市文化中來，那么，當越來越多的人涌向城市居住的時候，住房就成了人們需要考慮的重要方面。但是，在人們需要購買住房的時候，需要支付相當大的一部分資金，但是很多人是不能夠一次性將所付資金拿出來的，這個時候就需要金融體系擁有相應的解決辦法。因此，住房公積金制度的出現，就有效地緩解了這一情況，它通過存儲資金的方法為人們打開一條購房的途徑，住房公積金的重要性在人們生活中也是越來越明顯，成為金融體系里面不可或缺的一部分。3.住房消費中的資金互助。由于住房公積金制度的人性化，使人們在購買房子上擁有很好的政策扶持。自己住房公積金的積累有效地儲存在自己公積金賬號中，當購買房子的時候，賬號里面的余額就可以用來支付資金，倘若余額不足以支付資金的時候，就可以進行住房公積金貸款，居民在貸款的時候可以享受到有效的優惠政策，從而體現了住房公積金在消費中的互助性。4.有效促進住房消費。我國住房的消費的積極性一直以來都不是很高，而作為我國國民經濟發展的重要途徑，需要有效地促進人們的住房消費觀念，對我國GDP的增長起到一定作用。早些年代，人們的住房來源一部分來自于單位的房屋分配制度，這種分配制度是通過單位直接進行員工的房屋分配，其過程中不出現貨幣的交流，從而降低了居民消費和購房的積極性。另外，人們傳統觀念的保守，往往決定人們對住房購買的猶豫性，他們更喜歡把貨幣進行自身的存儲保管，從而在買房問題上出現各種原因的不果斷，而住房公積金則是金融體系將貨幣進行有效儲存，在貨幣直接消費的年代，從而推動了居民消費的積極性，推動地區經濟發展。

本文作者：董昕張翼工作單位：江南大學江蘇省食品安全研究基地

文獻回顧

農民工是戶籍在農村，而完全或主要從事非農業生產活動的勞動者①。由于農民工的概念是建立在中國特殊的戶籍制度之上的，農民工也是一個具有中國特色的名詞。在國外研究中沒有與農民工完全相同的概念，只有與農民工相近的概念，例如鄉城移民（rural-to-urbanmigrants）、移民工人（migrantworkers）等。可以說，農民工是一種不徹底的鄉城移民。因此，研究農民工問題，可以根據中國農民工的特殊情況借鑒國外的相關研究成果。鄉城移民住房消費的影響因素，是國內外學者研究的重點之一，制度因素、市場因素、心理因素、個人特征等均被納入學者的考量范疇之內。在中國，對于移民②來說，戶籍等制度因素比市場因素對其住房的影響更強（Wu，2004）。中國的農村移民③在城市居住，受到來自個人、社會、經濟地位以及制度多方面因素的限制和約束，其中，城市對農村移民歧視性的制度環境是最主要的因素；以制度約束為主、多種因素的綜合，造成農村移民在城市居住條件較差，居住空間擁擠，并產生某種程度的聚居現象（劉玉亭、何深靜，2008）。由于農民工置身于城市醫療保險、失業保險等社會保障體系之外，以保險等正規形式存在的風險分散機制對農民工所能起到的作用非常有限，他們往往具有較低的當期消費傾向、較高的儲蓄傾向，這樣的消費特征使得農民工的住房邊際消費傾向較城鎮居民或農村居民更低（周滔、呂萍，2011）。住房價格和收入水平是影響農民工住房消費的重要經濟因素。作為一種用工單位向雇員提供的福利（Wu，2004），單位提供住宿場所與否成為農民工是否在市場上選擇住房的前提條件。相對于自行租房，雇主提供的廉價或免費的宿舍或工棚，對農民工來講是一種更加經濟而便利的居住方式（農民工城市貧困項目課題組，2008）。除了單位提供住宿場所的農民工外，相當一部分農民工需要在住房市場上解決住房需求。因為戶口限制，移民不可能獲得城市公房和單位住房的所有權或使用權，僅有的對移民開放的商品住房，其價格又超出了絕大多數移民的購買能力，租房居住則成為移民最好的選擇。收入水平對移民的住房消費有重要的影響（Wu，2004）。由于自身經濟能力有限，絕大多數農民工通常只能租住城鄉結合部的農民私房或市中心價格相對低廉但條件較差的房屋（《我國農民工工作“十二五”發展規劃綱要研究》課題組，2010）。即便如此，農民工還是希望能夠進一步降低住房支出，尤其是在住房租金上漲的情況下。而合租是農民工節約開支以用于其他目的的主要而有效的策略（Wang，2003）。如果農民工選擇居住在商品房中，由于租金較高，他們可能會與更多的人合租（張智，2010b）。收入的不確定性也在很大程度上影響了農民工的住房消費，農民工收入增加對住房消費增長的刺激作用遠小于對其他消費增長的刺激作用，隨著收入增加，農民工更傾向于將所增加的收入儲蓄起來或投入子女教育等其他消費項目中去（周滔、呂萍，2011）。農民工住房消費還受到其是否在城市定居的預期、價值判斷標準等心理因素的影響。對預期僅在城市做短期停留的農民工來說，他們認為，自己只是工作城市的臨時成員，因而只愿意用很少的收入來改善住房條件，對住房設施和服務的要求很低；只有打算在工作城市長期居留的農民工，才愿意在更好的住房上投入（Wu，2002；2004）。偏好農村社會生活的鄉城移民，傾向于選擇棚戶區等非正式住房構成的移民聚居區；而偏好城市生活的鄉城移民，傾向于選擇服務和基礎設施較好的公寓（Erman，1997）。一部分中國農民工愿意花大價錢在農村老家建新房卻將其閑置，而不愿意在工作城市多花錢住得好些，這也是受到價值判斷標準等心理因素的影響。農民工的消費行為受到生活標準與地位評價標準的制約。在農村，房子不僅是地位的象征，而且是農民的“生活標準”；盡管農民工從農村來到城市，但是，他們消費的主要參照群體在家鄉，地理雖遠但心理近，城里人的消費偏好對他們來說顯得太奢侈，地理雖近但心理遠（馮桂林、李淋，1997）。農民工的年齡、務工年限、性別、受教育程度等個人特征也影響其住房消費。有的學者認為，年齡和務工年限都對農民工的住房選擇有重要影響（黃卓寧，2007；張智，2010a）；也有學者認為，農民工總的務工年限對其租房選擇來說并不重要，但是，在目前所在城市的工作年數對其租房行為有重要影響（農民工城市貧困項目課題組，2008）。在性別方面，農民工城市貧困項目課題組（2008）的調查分析發現，農民工性別對其住房選擇影響不顯著；張智（2010a）則認為，農民工的住房選擇存在一定的性別差異，男性比女性更愿意住集體宿舍。在受教育程度方面，Wu（2004）認為，移民的受教育程度對其住房條件有重要影響。由上可見，國內外學者對于鄉城移民（包括農民工）住房消費影響因素的研究并不少。但是，已有研究成果仍然存在許多不足之處。例如，研究層面多局限于個別地區，對中國農民工住房問題的研究尚缺乏全國宏觀層面的整體判斷；研究視角基本局限于城市，缺乏從統籌城鄉的視角對農民工住房問題的探討；在對農民工住房消費影響因素的分析中，對地域因素的分析明顯不足，等等。本文研究將嘗試彌補上述不足，利用全國106個城市的大規模調查數據，對中國農民工住房消費的影響因素進行分析。

農民工住房消費影響因素的作用機理分析

影響農民工住房消費的因素相互交叉、難以截然劃分，大致來看，可以分為制度因素、經濟因素、地域因素以及家庭和個人特征幾大方面。（一）制度因素農民工群體是在中國城鄉二元戶籍制度的基礎上產生并存在的，因而戶籍制度及其相關制度直接或間接地影響著農民工的住房消費。其中，對農民工住房消費影響較大的是土地與住房制度、社會保障制度等。中國現行的土地與住房制度是以戶籍制度為基礎的城鄉二元制度。城鄉二元土地制度的核心是城市土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。住房制度改革作為中國經濟體制改革的重要組成部分，只涉及城鎮居民，而農村居民并沒有被納入改革的范疇，農民工也被排除在住房制度改革之外。雖然農民工在老家的土地和住房還不能通過市場變為現實收入，但是，絕大多數農民工都不愿意放棄土地而轉為非農業戶籍。這與歷史積淀的土地情結、土地的基礎保障作用密切相關；而且農民工在老家的土地和住房還是一種潛在的資產，遇到征地或拆遷時，農民工家庭可能獲得的補償甚至會超過其土地和住房應有的市場價值。這些都使得農民工的人在城市，根卻在農村。由此形成了農民工的工作城市住房與老家住房的強烈反差：日常居住的住房狹小而簡陋，老家的住房寬敞卻利用率很低，這種矛盾與浪費根植于城鄉二元的土地和住房制度。農民工住房消費還受到社會保障制度的影響。社會保障制度既包括醫療保險、養老保險、失業保險等社會保障，也包括義務教育等社會福利。社會保障制度完善與否直接影響到消費者的預防性儲蓄水平。Leland（1968）將預防性儲蓄定義為“為了防范未來收入的不確定性沖擊而引起的額外儲蓄”。BrowningandLusardi（1996）提出，足夠的資產或社會保障制度的完善可以減弱預防性儲蓄動機。雖然近年來農民工的社會保障工作取得了一定的進展，新型農村合作醫療和新型農村社會養老保險在一定程度上替代了農民工在城鎮應該享有的社會保障，但是，農民工社會保障水平較低等問題依然存在。加之農民工的流動性強，相當一部分農民工經常在不同的城市間流動，而社會保險的異地轉移接續困難，導致有些地區在農民工過年返鄉前甚至出現了“退保潮”。農民工隨遷子女在城市接受義務教育的問題仍處于初步解決階段，“上學難”、“上學貴”的現象仍大量存在。不完善的社會保障制度導致農民工的預防性儲蓄動機強，在收入水平既定的情況下，農民工的住房消費能力和消費意愿也就降低了。（二）經濟因素包括收入、住房租售價格等在內的經濟因素決定了農民工的住房消費支付能力，也影響到農民工的住房消費支付意愿，從而對農民工的住房消費產生著重要影響。在不考慮投資的情況下，一個家庭的收入等于消費與儲蓄之和，消費可以分為住房消費和非住房消費。非住房消費支出主要包括食品支出、教育醫療支出、交通通訊支出等。對于農民工家庭來說，住房消費又可以分為在流入地城市的住房消費和在老家農村的住房消費，相應地，非住房消費、儲蓄也可以做城鄉之分。由于住房消費又等于住房價格乘以住房消費量（即住房消費面積），因此，影響農民工家庭在流入地住房消費的經濟因素有：家庭收入，包括在流入地的收入和在老家農村的收入；家庭在流入地的非住房消費支出和儲蓄；家庭在老家農村的住房消費、非住房消費支出和儲蓄；流入地的住房價格，主要是租房價格；在流入地的住房消費量，主要是租房面積。此外，農民工的工作單位提供住宿也可以視為非貨幣收入，納入影響農民工住房消費的經濟因素之中。根據Friedman（1957）提出來的“永久收入假說”（permanentincomehypothesis，又譯為“持久收入假說”），決定居民消費支出的主要因素是居民的持久收入，而不是現期收入；持久收入是消費者收入中比較穩定的、持續性的收入，是在相當長的時間里可以得到的收入，是一種長期平均的預期收入。其后的預防性儲蓄理論（precautionarysavingtheory），在吸收理性預期思想的基礎上，將不確定性、消費者跨時選擇引入消費行為分析，認為消費者儲蓄不僅僅是為了將收入均等分配于整個生命周期，還在于為了防范不確定事件的發生，例如收入的不確定性。Zeldes（1989）探討了確定的當前財產與不確定的未來收入對消費的影響，認為當前財產包括剛得到的收入和確定的未來收益，它們在影響當前消費決策方面比未來的隨機勞動收入有更大的權重。基于上述理論，對中國農民工住房消費的分析，一方面應考慮農民工現期收入水平的影響，另一方面也應考慮農民工預期收入水平的影響。對于未來收入的預期，離不開兩方面的考慮：一方面是以往收入的情況，一方面是未來收入的穩定性。影響農民工未來收入穩定性的因素包括：是否簽訂了勞動合同，勞動合同期限的長短，所在行業、企業的情況等。（三）地域因素這里的地域因素是指農民工由于流入地和流出地的不同而產生的影響其住房消費的地域差異。流入地的不同意味著農民工家庭面臨的城鎮住房消費市場的不同。大城市、特大城市往往人口密度較高，住房緊張，住房的銷售和租賃價格也較高，農民工的住房問題也更為嚴峻；而中小城市和城鎮人口密度一般較低，住房供求無無較好，住房的銷售和租賃價格也較低，農民工的住房問題相當來說不那么突出。流出地的不同意味著農民工家庭已有資產和在農村收入情況的不同，甚至是返鄉意愿的差異。來自發達地區富裕鄉村的農民工，由于老家經濟狀況較好，原有的收入和生活水平較高，到城市后其住房消費水平也相對較高；在城市工作生活不如意或老家有更好就業機會的情況下，其返鄉意愿可能更為強烈。而來自邊遠地區的農民工，由于老家生活條件較差，家庭負擔較重，到城市后其住房消費水平也相對較低；城鄉間工作生活條件差異較大，使其返鄉意愿更低，而留城意向更為堅定。（四）家庭及個人特征農民工住房消費還受到其家庭和個人特征的影響。個人特征主要包括年齡、性別、受教育程度、婚姻狀況、來城務工時間長短、技術職稱等；家庭特征主要包括家庭結構、家庭同住人數等。其中，有些因素是密切相連的，例如，年齡、婚姻狀況、家庭結構等之間，受教育程度與技術職稱之間，都存在著相應的無無。未到適婚年齡的農民工往往選擇住在單位提供的宿舍里，或者與親友同住在出租房內；已經結婚的農民工更傾向于選擇與配偶、子女共同居住，單位宿舍一般不能滿足這種居住需求，他們多采用租賃單元房的方式解決住房需求。受教育程度較高、務工時間較長的農民工，往往可以獲得較高的技術職稱，收入水平也較高，工作更為穩定，因而具備較強的住房消費支付能力。如果家庭中有學齡子女，那么，農民工家庭在住房消費時則要考慮子女教育支出及其預期對住房消費的影響。家庭同住人數直接決定了居住所需的最小面積，從而影響到住房消費量。在收入水平既定的情況下，如果家庭同住人數多、居住所需面積大，則農民工家庭將傾向于選擇位置或條件較差而租金水平較低的住房。

數據來源、模型構建與變量選擇