摘要我國現(xiàn)行的城市經(jīng)濟適用房政策在實際運作中出現(xiàn)的種種問題，引起了社會各方爭議，實際效果也不盡理想。從公共政策的視角對現(xiàn)行的城市經(jīng)濟適用房政策進行反思，解讀城市中低收入群體住房難問題，明確政府責(zé)任，維護社會公正，整合公共資源，從而構(gòu)建多種資源配置方式相互補充的城市住房供給體系。

關(guān)鍵詞經(jīng)濟適用房中低收入群體住房供給公共政策

1引言

近年來社會輿論對當前城市經(jīng)濟適用房政策的質(zhì)疑，大致有以下幾方面：建設(shè)標準不統(tǒng)一，供給失衡；中低收入者界定失效，公正性匱乏；制度成本過高，保障性缺失；運作模式不完善，產(chǎn)權(quán)不清晰；監(jiān)管無序、審核不力、分配不公。從上述問題可知，已暴露了現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策的各種缺陷。研究表明，無論是在決策還是具體實行環(huán)節(jié)，政府有關(guān)部門和社會對經(jīng)濟適用房政策的初衷缺乏準確把握，實施方案和執(zhí)行過程存在混亂。

2從公共政策角度審視現(xiàn)行“經(jīng)濟適用房政策”

公共政策是政府依據(jù)特定時期的目標，對社會公共利益進行選擇、綜合、分配和落實的過程中所制定的行為準則。政策本身所反映的利益關(guān)系，是通過社會問題表現(xiàn)出來的，分配利益，滿足一部分利益群體的合理要求是十分重要的，但更重要的是這些利益群體能否按照政府的預(yù)定目標獲得應(yīng)有的利益。這不僅是相關(guān)的利益群眾關(guān)心的事，更應(yīng)該是政府關(guān)心的事。這就要求我們在對政府現(xiàn)行“經(jīng)濟適用房政策”做評議之前,要把作為公共政策的城市住房保障“置于廣闊的社會背景和理論背景中進行分析和解釋”，“既要注重對客觀事實的了解，也要清楚政策本身價值取向和政策目標”。

編者按：本文主要從引言；從公共政策角度審視現(xiàn)行“經(jīng)濟適用房政策”；城市中低收入群體住房供給思路調(diào)整；結(jié)語四個方面進行論述，其中，主要包括：政府有關(guān)部門和社會對經(jīng)濟適用房政策的初衷缺乏準確把握、政策本身所反映的利益關(guān)系、公共政策的客體是公共政策的制定與實施所要改變的狀態(tài)、政策定位不夠科學(xué)，與實際有差距、政策的目標對象寬泛，效果不佳、現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策實行的結(jié)果、規(guī)避界定中低收入者的失效行為、創(chuàng)新經(jīng)濟適用房運作模式、積極開拓二手房市場、加強廉租房建設(shè)、創(chuàng)新金融工具等，具體材料請詳見。

摘要我國現(xiàn)行的城市經(jīng)濟適用房政策在實際運作中出現(xiàn)的種種問題，引起了社會各方爭議，實際效果也不盡理想。從公共政策的視角對現(xiàn)行的城市經(jīng)濟適用房政策進行反思，解讀城市中低收入群體住房難問題，明確政府責(zé)任，維護社會公正，整合公共資源，從而構(gòu)建多種資源配置方式相互補充的城市住房供給體系。

關(guān)鍵詞經(jīng)濟適用房中低收入群體住房供給公共政策

1引言

近年來社會輿論對當前城市經(jīng)濟適用房政策的質(zhì)疑，大致有以下幾方面：建設(shè)標準不統(tǒng)一，供給失衡；中低收入者界定失效，公正性匱乏；制度成本過高，保障性缺失；運作模式不完善，產(chǎn)權(quán)不清晰；監(jiān)管無序、審核不力、分配不公。從上述問題可知，已暴露了現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策的各種缺陷。研究表明，無論是在決策還是具體實行環(huán)節(jié)，政府有關(guān)部門和社會對經(jīng)濟適用房政策的初衷缺乏準確把握，實施方案和執(zhí)行過程存在混亂。

2從公共政策角度審視現(xiàn)行“經(jīng)濟適用房政策”

摘要我國現(xiàn)行的城市經(jīng)濟適用房政策在實際運作中出現(xiàn)的種種問題，引起了社會各方爭議，實際效果也不盡理想。從公共政策的視角對現(xiàn)行的城市經(jīng)濟適用房政策進行反思，解讀城市中低收入群體住房難問題，明確政府責(zé)任，維護社會公正，整合公共資源，從而構(gòu)建多種資源配置方式相互補充的城市住房供給體系。

關(guān)鍵詞經(jīng)濟適用房中低收入群體住房供給公共政策

1引言

近年來社會輿論對當前城市經(jīng)濟適用房政策的質(zhì)疑，大致有以下幾方面：建設(shè)標準不統(tǒng)一，供給失衡；中低收入者界定失效，公正性匱乏；制度成本過高，保障性缺失；運作模式不完善，產(chǎn)權(quán)不清晰；監(jiān)管無序、審核不力、分配不公。從上述問題可知，已暴露了現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策的各種缺陷。研究表明，無論是在決策還是具體實行環(huán)節(jié)，政府有關(guān)部門和社會對經(jīng)濟適用房政策的初衷缺乏準確把握，實施方案和執(zhí)行過程存在混亂。

2從公共政策角度審視現(xiàn)行“經(jīng)濟適用房政策”

公共政策是政府依據(jù)特定時期的目標，對社會公共利益進行選擇、綜合、分配和落實的過程中所制定的行為準則。政策本身所反映的利益關(guān)系，是通過社會問題表現(xiàn)出來的，分配利益，滿足一部分利益群體的合理要求是十分重要的，但更重要的是這些利益群體能否按照政府的預(yù)定目標獲得應(yīng)有的利益。這不僅是相關(guān)的利益群眾關(guān)心的事，更應(yīng)該是政府關(guān)心的事。這就要求我們在對政府現(xiàn)行“經(jīng)濟適用房政策”做評議之前,要把作為公共政策的城市住房保障“置于廣闊的社會背景和理論背景中進行分析和解釋”，“既要注重對客觀事實的了解，也要清楚政策本身價值取向和政策目標”。

1房地產(chǎn)泡沫的涵義

經(jīng)濟學(xué)中所說的泡沫,就是資產(chǎn)價格嚴重背離基礎(chǔ)價值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說,房地產(chǎn)價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎(chǔ)的,而主要是由投資需求的快速增長拉動的。當發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時,土地和房屋價格高漲,大大高于由真實需求所支撐的市場價值,并且交易頻繁,形成了一種表面上的虛假繁榮。

房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價格泡沫的經(jīng)濟領(lǐng)域,這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大特征決定的。第一,房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地,而土地是現(xiàn)代社會最稀缺的自然資源,其供給量難以隨需求的增加而增加;第二,房地產(chǎn)是社會賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),人們對房地產(chǎn)的需求是隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步不斷增加的;第三,房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期比較長,供給量在短期內(nèi)難以增加。正是這些特征,使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系難以實現(xiàn)穩(wěn)定的均衡,價格波動劇烈,這是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素。

2房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的一般特征

住房需求的一般特征包括:(1)作為人們賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),住房是一種生活必需品,因此,人們的基本住房需求是剛性的,其價格彈性較小。(2)隨著生活水平的提高,人們在追求住房面積增加的同時,也對住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境和配套設(shè)施提出了越來越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會誘導(dǎo)出相應(yīng)的住房供給。由于住房品質(zhì)提高,即使在供求總量不變的情況下,房價也呈逐漸上升的趨勢。(3)由于住房抵押貸款制度的普遍實施,潛在的購房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房購買力往往只需要較少的當前收入。也就是說,住房市場的有效需求并不完全取決于當期收入水平,在住房抵押貸款制度的支持下,大約有七成購房款使用的是人們未來的收入,有三成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產(chǎn)。因此,與收入波動相比,住房需求的波動更大。(4)住房需求不僅是消費需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn),購買住房不僅可以滿足人們的居住需求,而且可以獲得較高的預(yù)期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特別是當通貨膨脹發(fā)生時,貨幣資產(chǎn)縮水,實物資產(chǎn)增值,人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn),因此住房購買需求增加,而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加,結(jié)果必定導(dǎo)致住房價格上升。

住房供給的一般特征包括:

一、保障性住房與房價的一般理論分析

1、保障性住房的性質(zhì)

保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應(yīng)的一個概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，按照我國現(xiàn)行政策規(guī)定，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

2、保障性住房供給與房價的關(guān)系

根據(jù)美國市場學(xué)家溫德爾·史密斯于20世紀50年代中期提出來的“市場細分理論”，按照消費者之間需求與欲望的差異，可以把整個市場劃分為若干個消費群體，這些消費群的共同特征是具有大致相同的需求與欲望。從營銷理論角度講，每一個消費群稱為一個細分子市場。

按照這一理論，如果以購房者收入作為細分變量，可將房地產(chǎn)市場細分為高收入、中等收入和低收入三個子市場。保障性住房是房地產(chǎn)市場不可缺少的組成部分。對于一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場來說，不僅要求房屋的供求總量均衡，也要求其供求結(jié)構(gòu)合理化。也就是說，其各個子市場的房屋供給量與其需求量相適應(yīng)，滿足不同房屋消費群體的住房需求。只有這樣，房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)供求均衡，房價才能保持平穩(wěn)。反之，結(jié)構(gòu)失衡會導(dǎo)致房價的大幅度的波動，影響市場住房需求的滿足，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，提供必要的保障性住房是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場均衡和穩(wěn)定房價的主要保障。

摘要：住房公積金制度是民生政策，對我國住房消費和國民經(jīng)濟都有著舉足輕重的影響作用。本文從住房公積金對住房消費以及國民經(jīng)濟的影響入手展開分析，并提出了完善住房公積金體系的對策。

關(guān)鍵詞：住房公積金;住房消費;經(jīng)濟影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，而房地產(chǎn)市場在很大受住房公積金的影響。在房地產(chǎn)市場波動中，住房公積金通過影響房產(chǎn)消費需求、調(diào)節(jié)房產(chǎn)供給數(shù)量規(guī)模、影響房產(chǎn)價格等各方面因素實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使得住房經(jīng)濟以及國民經(jīng)濟能夠向著更健康有序的方向前行。

1住房公積金對住房消費及國民經(jīng)濟的影響

1.1住房公積金影響住房需求市場。住房是民生工程，關(guān)系千家萬戶的幸福指數(shù)，同時也關(guān)系國家的繁榮安定。如何讓廣大民眾能夠買得起房、住得起房是國家始終考慮的問題。但住房屬于稀缺產(chǎn)品，相對與廣大民眾的經(jīng)濟收入而言，住房消費成本很高，住房消費永遠是很多中低層收入階層無法承受的經(jīng)濟開支，很多家庭面對這樣一個剛性需求是無力承擔(dān)的。住房公積金的出現(xiàn)就是為了提升廣大民眾的住房購買力問題，讓廣大民眾在普通的薪資收入情況下，也能夠提前購買住房，解決他們的住房需求。住房公積金通過多個方面對住房消費起到促進作用。一方面，住房公積金以貸款方式，讓廣大民眾在住房消費的時候能夠獲得一大筆資金幫助他們提前完成購房需求。此時，住房公積金對有住房消費的民眾而言就是一種貸款政策。另一方面，住房公積金通過緩解通貨膨脹解決消費者住房問題。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，每年的通貨膨脹率都在不同程度的增長，廣大民眾的經(jīng)濟收入在通貨膨脹率的影響增長緩慢甚至有時候會出現(xiàn)下呈負增長，這種情況下廣大民眾無論如何積蓄都很難通過自身的經(jīng)濟能力解決住房問題，也就是說民眾在收入固定的情況下長年積蓄獲得的消費購買力可能會因為通貨膨脹率問題而不斷降低，這時通過繳存住房公積金的方式，由國家層面進行管理，國家層面會根據(jù)每年的通貨膨脹率對住房公積金作一定的調(diào)節(jié)，從而解決了通貨膨脹率的問題，讓住房公積金的購買力額度隨著年限的增長而不斷提升，從而幫助廣大民眾更好地實現(xiàn)住房消費問題。1.2住房公積金影響房地產(chǎn)供給市場。住房公積金制度能夠有效緩解我國房產(chǎn)供給問題，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一段時間泡沫較為嚴重，哪怕現(xiàn)在還呈現(xiàn)著部分房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，尤其是一些商業(yè)性的投資住房遠遠大于剛性住房需求，一方面是房地產(chǎn)商為了追求高額利潤采取捂盤策略導(dǎo)致供給過剩；另一方面是廣大民眾因為收入限制買不起房，無房可住。房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)炒作行為導(dǎo)致供給價格和需求價格形成極大的落差，如果缺乏長期的監(jiān)控手段對此加以干預(yù)影響，房地產(chǎn)的這種炒作行為將直接影響廣大民眾的穩(wěn)定性。住房公積金政策制度的出臺就是為了將房地產(chǎn)市場商業(yè)供給行為給廣大民眾帶來的傷害降到最低程度，讓房地產(chǎn)供給市場因為有住房公積制度的制約而變得更為合理。首先，通過住房公積金能夠增加保障性住房供給數(shù)量，從而降低商業(yè)房地產(chǎn)供給對市場影響。廣大職工用繳納住房公積金的方式，為國家提供充足的資金建設(shè)保障性住房，緩解了住房建設(shè)資金短缺問題和保障性住房供給不足的問題，促進保障性住房的供給數(shù)量，從而降低商業(yè)投資性住房供給市場帶來的沖擊和影響，最終緩解城市中低收入人群的住房問題。其次，住房公積金能夠使住房市場結(jié)構(gòu)更加合理化。導(dǎo)致目前住房價格過高以至于普通民眾難以承受的一個核心原因就是住房供給結(jié)構(gòu)不合理。保障性住房數(shù)量過少造成商品住宅需求增加最終出現(xiàn)市場供給價格高。住房公積金資金的大量涌入可以增加保障性住房的數(shù)量，從而抑制商業(yè)住房的供給價格上揚趨勢。最后，當保障性住房數(shù)量不斷增加的時候，房產(chǎn)消費者將獲得積極信號，從而減少高房價的恐慌，降低對商業(yè)住宅的購買需求，住房公積金能夠通過影響購房者預(yù)期到影響房產(chǎn)市場的供給。1.3住房公積金影響職工住房剛性需求。住房公積金政策的出臺，主要是為了解決社會中低層民眾的住房需求。社會主流人群多為中低層收入階層，解決這方面人群的住房需求就相當于解決了我國大部分人口的剛性住房需求，這是住房公積金出臺的初衷。此外，住房公積金的出臺還能夠緩解我國房地產(chǎn)泡沫問題，能夠促進我國房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，對職工階層解決住房問題有著極大利好，是解決職工剛需住房的社會福利制度。

2完善住房公積金體系的對策

[摘要]公共住房貨幣化補貼是美國數(shù)十年來最重要的住房保障政策。縱向考察可知，其產(chǎn)生和興起根植于對已有住房數(shù)量和質(zhì)量、政策實施成本、宏觀經(jīng)濟周期以及針對不同收入群體公平性的考量之中。公共住房建設(shè)在選址、設(shè)計、質(zhì)量和設(shè)施等方面的失當，使貧困集聚和種族隔離狀況加劇，向貨幣化補貼政策轉(zhuǎn)向，在很大程度上是對公共住房集中供給的糾錯。但是，以住房流動為低收入家庭創(chuàng)造更多經(jīng)濟和社會福利甚至為種族融合帶來更多新機會的政策目標正受到長期以來公共住房建設(shè)投入銳減、住房租賃市場日趨升溫的挑戰(zhàn)，此狀況在次貸危機后尤甚。研究顯示，僅以滿足流動性為目標的市場化戰(zhàn)略不會顯著改變低收入家庭的經(jīng)濟水平和社會地位，由貧困分散到貧困消除，需要增加保障性住房供給，并出臺就業(yè)與教育等支持性住房干預(yù)措施。

［關(guān)鍵詞］公共住房；貨幣化補貼；低收入家庭；居住隔離；貧困分散

和多數(shù)發(fā)達國家公共住房發(fā)展進程相一致，美國公共住房政策的興起同樣與工業(yè)化和城市化的快速推進息息相關(guān)。以城市化、工業(yè)化為主要特征的“現(xiàn)代化”進程給美國社會帶來了各種新的復(fù)雜狀況，而低收入群體住房條件的惡化，尤其是貧民窟的存在，往往與貧困、衛(wèi)生問題、食品安全問題、城市犯罪等各種社會問題相伴，從而引發(fā)越來越多的社會關(guān)注與住房改革的呼吁。住房改革者們認為，惡劣的居住條件不僅損害了居民的健康，而且也成為許多社會問題的根源。在住房改革者的推動下，部分城市制定了新建或現(xiàn)有住宅的最低可居住標準，并立法限制可能給民眾生活帶來不良影響的工商業(yè)開發(fā)。但由于長期堅持的自由放任政策與地方自治傳統(tǒng)，聯(lián)邦政府并沒有對公共住房進行直接干預(yù),直至第一次世界大戰(zhàn)爆發(fā)。1918年，聯(lián)邦政府先后兩次共撥款一億美元，通過公共住房建設(shè)改善軍工人員居住環(huán)境，提高工業(yè)生產(chǎn)率。但是，聯(lián)邦政府對住房保障的首次嘗試并非出于改善中低收入群體的住房環(huán)境的意圖，而屬于戰(zhàn)爭時期的應(yīng)急措施。戰(zhàn)爭結(jié)束后，聯(lián)邦政府重新退出住房領(lǐng)域。

一、公共住房政策的建立

在很大程度上，社會現(xiàn)實依據(jù)人們所持有的觀念構(gòu)建。有關(guān)政府應(yīng)在窮困階層住房工作中發(fā)揮更大作用的呼吁在20世紀30年代大蕭條期間更為強烈。也正因如此，自由黨才擁有國內(nèi)政治力量以發(fā)起重大的聯(lián)邦事務(wù)。1934年美國通過《國家住房法案》，并先后成立聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會，為彼時受到大蕭條沖擊的“沉沒的中產(chǎn)階級”提供金融援助,并在此后持續(xù)增進美國民眾住房購買的支付能力。同時，《國家住房法案》授權(quán)聯(lián)邦政府直接為低收入家庭建造出租房。由此，住房保障制度成為正式的制度設(shè)計。不同于向自有住房提供的金融信貸制度設(shè)計，出于對公共住房可能擠壓私人住房投資的憂慮，公共住房政策遇到了強烈的政治阻力，撥付給公共住房建設(shè)的資金一再被削減，而第二次世界大戰(zhàn)期間低收入家庭公共住房建設(shè)則被國防住房項目取代。1949年，美國重啟低租金公共租房項目，頒布《住房法案》。一個負責(zé)任的政府有義務(wù)提供御寒庇護所使民眾生命免于遭受寒冷的直接威脅，《住房法案》“讓每一個美國家庭在適宜居住的環(huán)境中擁有一個舒適的家”的宗旨顯然已經(jīng)超越了這一基本義務(wù)。然而，伴隨著這一遠大目標而來的是極度貧困戶之外誰還應(yīng)得到住房援助、援助的形式為何以及誰來負責(zé)運營管理、住房援助對住房市場供給是否存在擠出效應(yīng)等問題。因此，60余年來，美國公共住房政策的調(diào)整一定程度上基于不同時期已有住房數(shù)量和質(zhì)量，公共住房政策實施的成本是根據(jù)不同收入群體的公平性而不斷演變的。雖然公共住房的發(fā)展一波三折，公共住房總量自1949年的17萬個單元發(fā)展至1994年的峰值140.9萬個單元，大多數(shù)公共住房項目還是提供了合適的住房。然而，從外觀看，公共住房選址、設(shè)計以及建筑質(zhì)量與設(shè)施配備都顯見失當。不僅如此，貧困集中和種族集聚是后期公共住房政策設(shè)計所致力于扭轉(zhuǎn)的目標之一。此外，高犯罪率和輟學(xué)率、管理和維護困難等都影響了公共住房實物配給政策的可持續(xù)性。

二、公共住房政策由實物補貼向貨幣補貼的轉(zhuǎn)向

一、住房需求與貨幣政策

(一)住房需求與實體經(jīng)濟

1.經(jīng)濟主體的多元化使得住宅需求日趨多元化。按購房主體可分為國外需求、本地需求和外來需求；按購房動機與目的可分為自住需求和投資需求，自住房需求還可細分為因拆遷、結(jié)婚離婚、家庭小型化、進城務(wù)工、為子女上學(xué)、就業(yè)形成的剛性需求和收入水平提高帶來的改善型需求等(見表1)。

2.收入增長與住房需求。從對住宅需求的細分可以看到，中國住宅市場正處在一個改善性需求和剛性需求的集中釋放期，其中，改善性需求的增長主要來自中國經(jīng)濟的高速增長和城鎮(zhèn)居民收入的增長。自1999年以來，中國經(jīng)濟進入新一輪持續(xù)強勁增長周期，GDP年均增長率9.4%，人均可支配收入年均增長率9.6%，這為人們改善居住條件，賣舊房、買新房奠定了基礎(chǔ)。

3.城市化、嬰兒潮與住房需求。1978年改革之初，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?8%，到2007年達到44.9%，城市化率年均增長0.89個百分點，而近10年城市化進程加快，年均增加1.4個百分點，這意味著每年新增城市人口近2000萬。這種大規(guī)模的人口遷移是世界上任何國家城市化中所未曾有過的，由此誘發(fā)的剛性需求也是顯而易見的。

4.除人口數(shù)量外，人口結(jié)構(gòu)也是影響需求的重要因素。自建國以來，我國共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮”，1963～1974年第二次“嬰兒潮”和80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，使得未來15年我國25～35歲和35～45歲人口占比重上升，當這些年輕人步入成家立業(yè)年齡，購房就成了必然的選擇，將進一步加大住房的剛性需求。

一、住房需求與貨幣政策

(一)住房需求與實體經(jīng)濟

1.經(jīng)濟主體的多元化使得住宅需求日趨多元化。按購房主體可分為國外需求、本地需求和外來需求；按購房動機與目的可分為自住需求和投資需求，自住房需求還可細分為因拆遷、結(jié)婚離婚、家庭小型化、進城務(wù)工、為子女上學(xué)、就業(yè)形成的剛性需求和收入水平提高帶來的改善型需求等(見表1)。

2.收入增長與住房需求。從對住宅需求的細分可以看到，中國住宅市場正處在一個改善性需求和剛性需求的集中釋放期，其中，改善性需求的增長主要來自中國經(jīng)濟的高速增長和城鎮(zhèn)居民收入的增長。自1999年以來，中國經(jīng)濟進入新一輪持續(xù)強勁增長周期，GDP年均增長率9.4%，人均可支配收入年均增長率9.6%，這為人們改善居住條件，賣舊房、買新房奠定了基礎(chǔ)。

3.城市化、嬰兒潮與住房需求。1978年改革之初，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刂挥?8%，到2007年達到44.9%，城市化率年均增長0.89個百分點，而近10年城市化進程加快，年均增加1.4個百分點，這意味著每年新增城市人口近2000萬。這種大規(guī)模的人口遷移是世界上任何國家城市化中所未曾有過的，由此誘發(fā)的剛性需求也是顯而易見的。

4.除人口數(shù)量外，人口結(jié)構(gòu)也是影響需求的重要因素。自建國以來，我國共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮”，1963～1974年第二次“嬰兒潮”和80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，使得未來15年我國25～35歲和35～45歲人口占比重上升，當這些年輕人步入成家立業(yè)年齡，購房就成了必然的選擇，將進一步加大住房的剛性需求。

摘要：汶川地震造成四川大量農(nóng)放倒塌和嚴重損毀，受災(zāi)面積巨大。災(zāi)后重建面臨的首要任務(wù)之一，就是需要建立大量的房屋，安置百姓，恢復(fù)生產(chǎn)。本文指出，農(nóng)村住房建設(shè)仍應(yīng)采取傳統(tǒng)的自建房政策，而城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口的住房供給應(yīng)以政府建設(shè)安居房為主，并對城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口購房、維修的資金來源及居民倒塌損毀房屋的土地使用權(quán)進行了詳細闡述。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)住房，災(zāi)后重建，財政方案，農(nóng)村住房建設(shè)

截至5月31日，汶川地震造成四川全省20個州337.9萬戶農(nóng)房倒塌和嚴重損毀，受災(zāi)總面積達41007萬平方米；造成城鎮(zhèn)居民住房倒塌（損）153.22萬戶，總面積2649.97萬平方米；全省各類福利院、所、站倒損807所，受災(zāi)總面積186.4萬平方米。

災(zāi)后重建面臨的首要任務(wù)之一，就是需要建立大量的房屋，安置百姓，恢復(fù)生產(chǎn)。目前，國務(wù)院抗震救災(zāi)總指揮部決定在災(zāi)區(qū)建設(shè)100萬套活動板房，正在通過各地政府對口支援的方式籌資建設(shè)，大量災(zāi)民正陸續(xù)從帳篷搬至“過渡房”中。預(yù)計過渡房的壽命一般為3－5年。在此期間，只要不涉及“過渡房”的拆遷，災(zāi)民在這些臨時住房免費居住。

如何從帳篷過渡到臨時性的“過渡房”，再到真正的房屋，是災(zāi)后重建面臨的重大任務(wù)。原則上應(yīng)在對住房受損狀況進行全面調(diào)查的基礎(chǔ)上，提出災(zāi)后重建住房的規(guī)模、重建和加固標準，確定技術(shù)要求、套型面積、配套標準等建設(shè)規(guī)劃任務(wù)。

農(nóng)村住房建設(shè)仍應(yīng)采取傳統(tǒng)的自建房政策，但應(yīng)由各所在地方政府提出每個村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，明確配套要求和基礎(chǔ)設(shè)施運營的經(jīng)費來源和分攤比例，把災(zāi)后重建和新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來。應(yīng)本著公共服務(wù)均等化的原則，在房屋的財政補助上，盡量使農(nóng)民感受到與城鎮(zhèn)居民平等的待遇。具體可由國家財政對每戶受災(zāi)農(nóng)戶提供不少于2萬元的建房補貼。據(jù)此計算，僅四川省范圍需要中央政府發(fā)放受災(zāi)農(nóng)戶住房補貼675.8億元。同時建議迅速啟動災(zāi)區(qū)農(nóng)村建房信貸政策，幫助受災(zāi)農(nóng)民重建家園。農(nóng)村房屋災(zāi)后建設(shè)原則上在原有宅基地上進行。村鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，由村鎮(zhèn)政府另辟土地，作為農(nóng)民建房用地。在村鎮(zhèn)恢復(fù)性建設(shè)中，應(yīng)徹底改變村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、規(guī)范缺失的局面，由建設(shè)部統(tǒng)一提出可操作性的控制性建設(shè)標準和技術(shù)要求規(guī)范，為農(nóng)民提供可以選擇的參與災(zāi)后重建的國內(nèi)知名建筑公司名錄，確保農(nóng)村房屋的品質(zhì)和抗震性能，竣工驗收合格后才準許進行工程結(jié)算和居住。城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口的住房供給應(yīng)以政府建設(shè)安居房為主。具體由地方政府無償劃撥土地，并通過房改辦或災(zāi)后重建辦公室，以招標方式引進材料供應(yīng)商和施工方，建設(shè)過程中應(yīng)免除政府征收的各項稅費，最后以實際發(fā)生的房屋成本價確定銷售價格，提供給通過資格審查的災(zāi)民。