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[內容摘要]我國目前已普遍承認動產適用善意取得，但對不動產善意取得的適用還存在各種爭議。筆者認為對不動產實行善意取得制度從理論上分析是行的通的，在司法實踐中也有對此項制度潛在的需要。同時，確立不動產善意取得制度將對我國的行政法制建設起到一定的推動作用，會帶動我國不動產登記制度的改革和完善。

[關鍵詞]不動產善意取得中國法治

我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運用，已昭示善意取得制度在我國社會市場經濟的發展中已經起到不可替代的作用。在不同的《中國物權法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權法中物權變動的重要制度，為塑造一個重視法治的中國，維護交易活動的安全，已有了它該有的名份。

一、善意取得制度的基本理論

通說認為善意取得制度基于日耳曼法以手護手（handwahrehand）的原則，“認為汝將汝的信任置于何處，應于該處尋之”，它的真實含義是：任意與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償。①這千年來，善意取得制度得以存在，發展并為大多數國家所承認，必定有它存在的理由?，F在大多數學者認為：善意取得，又稱即時取得，是指動產占有人無權處分占有的動產，但他將該動產轉讓給第三人，受讓人取得動產是出于善意，則受讓人將依法即時取得對該動產的所有權或其它物權。善意取得制度是立法者運用立法技術進行法律推導的邏輯結果，其直接的理論依據是物權變動中的公示、公信原則。公示原則要求將物權的變動以一定的形式表現出來，并向社會公開。公信原則即法律保護交易當事人以外的第三人對公示的信賴。公信原則進一步保護當事人的積極的信賴，確認只要有公示就有物權變動，即保護人們對“只要占有相關的證書，就有權受領某項給付”原則的信賴，在取得某項權利和某些給付的時候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內容是正確的。②在德國民法典中，認為這項信賴保護原則是構建私法法律制度的社會倫理因素，只有當人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關系基礎的時候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會中大家將處于一種潛在的戰爭狀態。善意取得就是信賴原則的表現形式之一。在善意取得制度中，關鍵是善意和非善意之區別，而非動產和不動產的區別。

二、不動產善意取得的肯定說與否定說之評析

動產適用于善意取得制度，已是國內外的通說。既使在善意取得無明文規定的國度，動產善意取得在其法律解釋或實踐中依然存在。

然而，在中國目前的經濟類型、社會情形下，善意取得制度是否僅僅適用于動產抑或將不動產包括在內，國內學者均有不同見解。

1、肯定說，持肯定觀點的學者認為，不動產的善意取得應該被承認，他們認為僅以不動產登記制度的建立，交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易為理由，一概排斥不動產善意取得制度，這對于相信登記公示力而與無權處分人交易的善意第三人來說，是違背民法上的公平原則的。王利明先生認為：善意取得制度的財產主要是動產，并不排斥在特殊情況下，從維護交易安全和秩序，保護當事人的合法權益考慮，對不動產交易可適用善意取得制度。③

2、否定說：這是我國大多數學者之觀點，認為善意取得只適用于動產領域。

（1）部分學者認為因為“不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能?！雹芄省安淮嬖跓o所有權或無處分權人處分不動產所有權的可能性”。⑤這兩種觀點，排除了無所有權人處分不動產的可能性，但在我國現實生活中，我國尚無完整統一的物權法和不動產登記法，造成實踐中不動產登記管理混亂，標準不一，登記內容不全面，登記效力不確定等問題。加上國民維護自身權益意識淡薄，不主動去變更查證登記簿，所以登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況時有發生。

（2）還有一種否定說的觀點認為“對于已登記的不動產發生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！痹谶@個觀點中，若根據物權法基本理論，物權取得方式有兩大類別：原始取得和繼受取得，并未將公信力作為物權取得的法律形式加以規定。若通過公信原則處理，那么善意第三人所獲物權的得來無法律依據。且公信原則是保護交易安全，側重保護善意第三人的立法政策，更應依據公信原則來適用善意取得制度。若是通過登記更正程序處理，恢復至原有狀態，那么將要損害善意第三人的利益，買受人會對我國的不動產登記制度的公示公信程度產生懷疑，勢必引起與不動產登記機關和出讓人、所有權人不應有的糾紛。而且善意第三人返還不動產或所有權人重新對不動產進行改善或還原，所需費用不是登記更正程序就可以解決，甚至會造成所有權人、買受人更多的財產損失。

（3）還有的學者認為，從大多數國家民事立法來看，是拒絕將善意取得制度使用于不動產領域，如《法國民法典》第2279條，日本民法典192條等，在這里我們要看到一個各國不動產登記制度的不同和他們在其他立法上的補充問題。英美法日等國家對不動產登記采用形式審查制度的居多，而我國與德國、瑞士等國一樣對不動產登記采用的是實質審查。只有對不動產登記進行實質審查的登記制度，才能保證不動產權利的無瑕疵，并由此正確的公示，使得確認“與權利相關的登記中，實體法上的權利義務關系視如登記本上記載而存在?！雹匏陨埔馊〉弥贫鹊姆梢浦彩紫纫吹椒傻靡援a生的經濟制度的不同。在與我國一樣采用不動產實質審查的德國、瑞士均有對不動產善意取得制度的法律規定。如《德國民法典》第892條規定了可以基于相信地登記公信力而取得土地上的權利，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。一些國家或地區雖然并未明文規定不動產的善意取得制度，但通過其他法律法規，間接承認了善意第三人對不動產的善意取得。如臺灣《土地法》第43條亦規定“依本法所為之登記，有絕對的效力?！边@一條規定就給臺灣地區的不動產善意取得提供法律上的依據。

三、我國目前不動產善意取得的司法實踐基礎

筆者認為在目前我國的物權立法中，將不動產善意取得的制度作為一個內容明確規定，從前述理論上的分析是行得通的，而且實踐中，在《中國房地產登記管理條例》出臺后，房屋自由貿易的開放，我國不動產登記制度的逐漸完善，不動產登記簿上記載的外觀權利與真實權利狀態保持一致的可能性將越來越有保障。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉》若干問題的意見第89條將不動產包括在善意取得制度的適用范圍里，這說明我國司法實踐中，有將不動產適用善意取得的潛在需要。在當前，我國不動產的變動依法明文規定以登記方式為公示方式與登記制度不甚完善之間的矛盾，可由法官依據上述司法解釋自由裁量或登記機關自主調解，但這并不是長久之計。

四、不動產善意取得對我國行政法制建設的作用

在我國社會主義初級階段特定時期的社會狀況和社會目標下，適當調整善意取得制度的使用條件與范圍，確立不動產善意取得的制度，將對有中國特色行政法制建設起到一定的推動作用。

1、市場經濟發達國家在長期的信用打造實踐中形成了一系列比較成熟、健全的社會信用體系：最重要的是有明確的信賴利益保護法律原則。將民法上的“帝王條款”（誠實信用原則）等法理，類推適用于行政法。凡是基于政府的權威性、公益性與專業性而使公民信賴政府，政府應對其公共管理行為所導致的損失加以補償。不動產登記制度是我國法律明文規定的不動產公示方法，具有相關職責的行政機關所進行的不動產登記行為是具體行政法律行為，公民基于對該行政行為的權威性、公益性與專業性的信賴而產生對該登記的公信，又基于該公信進行了不動產的變更，由此所涉及的利益應受法律保護。在我國現實生活中，發生不動產登記權利內容與真實權利狀態不一致的重要原因之一是不動產登記機關的過錯而造成錯誤登記、涂銷。所以在立法上承認不動產善意取得制度將會督促不動產登記機關完善登記程序，認真執行實質審查功能，提高不動產交易的穩定性。否則，便會因為其過錯受到不動產實際所有人的追責，由此承擔過錯責任。

2、從立法上確立不動產善意取得制度，將會帶動我國不動產登記制度的改革和完善。

首先，由于不動產外觀權利與真實權利不一致的原因之一是共同共有關系中，不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義下，這就會在確立不動產善意取得制度的同時，配備有相應的不動產管理條例對此問題進行完善。其次，在不動產善意取得制度的法律后果上，要制定相應的法律法規，如何處理所有權人與有過錯登記機關或有過錯出讓人的法律關系，采用什么樣的歸責原則？由誰來承擔法律責任？承擔多少？以何種方式來承擔？等等。還有，已登記的不動產的情況的查詢要收取高昂的費用已是一個不成文的規定，而不動產登記機關是否實現公開查冊制度，轉變服務理念由一個高高在上的管理者變成一個具有“服務理念”的機構？這也都是我們可以進行思考的并以此為契機帶動我國不動產登記制度的改革和完善。

五、不動產善意取得制度對我國法治的影響

不動產善意取得制度在物權法上占據一席之地，會促進我國公民增強法律意識，主動進行不動產的登記、變更、涂銷。在我國還有兩種不動產外觀權利和真實權利不一致導致不動產糾紛的。一是登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產或繼承人取得應繼承份額以外的不動產并為繼承登記。二是買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷的。不動產善意取得在立法上的明確規定，將保護善意取得第三人的合法權益，保障動態的交易安全，這是以犧牲不動產原所有人一定的利益為代價的。然而正如一法律諺語所說的“凡事與其無效不如有效”（utresmagisvalentquampereat），特別是不動產價值相對動產較高，一旦損失將會對權利人造成重大影響，預見到這樣嚴重后果，繼承人或合同當事人均會主動到不動產登記管理機關去履行相關手續，從而也從源頭上堵住了不動產外觀與真實權利的不一致，使得中國人民傳統的在糾紛發生以后被動訴訟的局面轉變為主動維護自身合法權益。

參考文獻：

①《德國民法通論》卡爾。拉倫茨王曉曄等譯法律出版社第59頁

②《社會學法理中的“社會神”――龐德<法律史解釋>導讀》鄧正來

③王利明《民商法研究》第四輯第215頁《再論善意取得制度》中國政法大學出版社

④史尚寬《物權法論》中國政法大學出版社2000年版第505頁

⑤于海涌《物權變動中第三人保護的基本原則》載《求索》2000年第5期

⑥楊立新《共同共有不動產交易中的善意取得》載《法學研究》1997年第19卷第4期