導(dǎo)語：農(nóng)村房屋買賣研究管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、問題所在

在農(nóng)村，村民出賣自己的房屋，時有發(fā)生，這時便涉及到宅基地如何處理的問題。《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從這些有關(guān)宅基地的法律規(guī)定中，尚看不出對上述問題的處理方法。另外，村民宅基地面積超標(biāo)時如何處理，也存在困擾。

二、物權(quán)法立法草案及現(xiàn)存爭議

2002年12月九屆全國人大常委會第三十一次會議審議的《中華人民共和國民法（草案）》第二編物權(quán)法第一百六十九條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。”這一規(guī)定，在2004年10月15日《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》委員長審議稿中未作修改，全國人大法律委員會經(jīng)研究認(rèn)為，這個問題比較復(fù)雜，需要進(jìn)一步研究。

對上述物權(quán)法草案的規(guī)定，存在不同意見。一種意見認(rèn)為，農(nóng)民的宅基地是由村里分配無償取得的，是農(nóng)民基本的生活保障，農(nóng)民出門打工的，可能回鄉(xiāng)，如在城里落戶，其宅基地應(yīng)當(dāng)歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，但能否在集體之外轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，需要慎重考慮。如果允許在集體之外轉(zhuǎn)讓，還會影響村的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。另一種意見認(rèn)為，建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，對該住宅農(nóng)民有權(quán)處分，從增加農(nóng)民的融資途徑考慮，也應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

三、“宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓”誤區(qū)

由于包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地是屬于集體所有的，不允許土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。相似的問題，在國有土地場合，現(xiàn)行的做法是國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓。依思維的慣性，人們很自然地便想到“宅基地使用權(quán)”的轉(zhuǎn)讓，而非“宅基地所有權(quán)”的轉(zhuǎn)讓。接下來的問題，便是討論宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓。這種思維路徑，在不知不覺之間，便步入了一個誤區(qū)，一個非此即彼、二者僅能選擇其一的誤區(qū)，以致問題的討論陷入僵局，難能取得進(jìn)展。

上述僵局的陷入，一個重要的原因在于思維局限于“物權(quán)”領(lǐng)域，無論是“宅基地所有權(quán)”還是“宅基地使用權(quán)”，無不是物權(quán)，僅在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)尋找解決方案，難免導(dǎo)致“山窮水盡疑無路”。如果思維開闊一些，同一問題可否在“債權(quán)”領(lǐng)域里解決呢？一旦這樣思考問題，很快我們就會發(fā)現(xiàn)“柳暗花明又一村”了。

四、宅基地的租賃

租賃作為一種債之關(guān)系，主要是由當(dāng)事人簽訂租賃合同的方式發(fā)生，我國合同法第十三章所規(guī)定的“租賃合同”，主要是規(guī)范這一問題。值得引起我們注意的是，租賃權(quán)除了基于合同發(fā)生之外，還可以基于法律規(guī)定發(fā)生，這一問題，無論是在日本（暫登記擔(dān)保法第10條）還是在我國臺灣地區(qū)的立法中，均已存在。

比如，臺灣地區(qū)民法債編1999年修訂后，增訂第四百二十五條之一，規(guī)定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。其期限不受第四百四十九條第一項規(guī)定之限制。”（租賃期限不得愈二十年之限制）“前項情形，其租金數(shù)額當(dāng)事人不能協(xié)議時，得請求法院定之。”

上述規(guī)定，便是所謂“土地及其土地上之房屋所有人相異時租賃關(guān)系之推定”，或者稱為法定租賃關(guān)系，在土地與建筑物并非一體的不動產(chǎn)而是各自獨(dú)立的不動產(chǎn)的框架下，實屬解決“房”“地”關(guān)系的一個可行的方案。筆者認(rèn)為，我國物權(quán)立法可以借鑒上述做法，處理農(nóng)村房屋買賣等相關(guān)問題。相應(yīng)地，有幾點需要明確：

其一，農(nóng)村房屋買賣有現(xiàn)實的必要，亦非現(xiàn)行法所禁止。在農(nóng)村，村民子女考取大學(xué)，戶口由農(nóng)村遷入城市；子女在城市定居后，父母隨子女共同生活而脫離農(nóng)村，亦頗為常見；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意，一朝發(fā)達(dá)，在城里購買商品房而舉家搬遷，脫離農(nóng)村，也已非常普遍；偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村村民到農(nóng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商，久而久之，感到租房不如買房者有之；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農(nóng)村購一住所者有之；城市下崗工人搖身一變，上山下鄉(xiāng)，由工業(yè)工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場主者亦有之；村民生老病死，成員構(gòu)成變動不居，而居住需求也隨之變化不定，有需有供，買賣之勢，日趨上升。另一方面，土地管理法第六十二條第四款僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。

既然農(nóng)村房屋買賣有此現(xiàn)實必要，房屋出賣后，就要解決宅基地問題。

其二，1988年憲法修正案第二條修正了《中華人民共和國憲法》第十條第四款，去掉了土地不得出租的限制。包括宅基地在內(nèi)的土地出租問題，在我國憲法上已不存在障礙。

其三，如果借鑒法定租賃權(quán)構(gòu)想，農(nóng)村房屋的買受人在取得房屋所有權(quán)的同時，對于房屋的宅基地，并非取得作為物權(quán)的村民的“宅基地使用權(quán)”，而是取得作為債權(quán)的“宅基地租賃權(quán)”，基于該債權(quán)，房屋買受人可以占有使用宅基地。這一結(jié)果，并非出于農(nóng)村房屋買賣雙方的自由意思，而是出于法律的直接規(guī)定，是基于法律規(guī)定而當(dāng)然發(fā)生的結(jié)果。

其四，租賃的標(biāo)的物是“宅基地”，而非“宅基地使用權(quán)”。由此可知，租賃關(guān)系的當(dāng)事人并非完全等同于房屋買賣的當(dāng)事人，具體來說，出租人不是作為房屋出賣人的村民，而是作為宅基地所有人的村集體組織。

其五，對于宅基地的租賃期限，宜規(guī)定不受合同法第二百一十四條“租賃期限不得超過二十年”的限制，而是像臺灣民法那樣推定在房屋可得使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。

其六，對于租金，可先由當(dāng)事人協(xié)商，如當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議，則可請求法院確定。

五、“宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”宜予修正

物權(quán)法草案第一百六十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”第一百六十四條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)不得抵押。建造在該宅基地上的住房抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。”

上述規(guī)定中的“轉(zhuǎn)讓”語義應(yīng)當(dāng)作一致的理解。住房的轉(zhuǎn)讓，指的是住房歸屬的變化（比如通過買賣、互易、贈與），所謂“宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”，也應(yīng)當(dāng)理解成為“宅基地使用權(quán)”歸屬上的變化。物權(quán)法草案第十三章規(guī)定宅基地使用權(quán)，顯然是將它作為一種用益物權(quán)，而這種用益物權(quán)帶有一定的身份色彩，是村民的基本的生活保障，應(yīng)該限定為村民專有。農(nóng)村房屋的買受人，為了達(dá)到其在法律上合法利用宅基地的目的，完全可以通過法定租賃權(quán)解決問題，并非必須借助于取得“宅基地使用權(quán)”實現(xiàn)目的。況且，這種一并轉(zhuǎn)讓的“宅基地使用權(quán)”，由于不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、不得抵押，雖有物權(quán)之名，未見多少物權(quán)之實，而通過租賃權(quán)足可以達(dá)到利益保障之目的，更何況租賃權(quán)還有物權(quán)化的趨勢。

六、“宅基地使用費(fèi)”應(yīng)為宅基地租金

物權(quán)法草案第一百六十一條規(guī)定：“村民經(jīng)本集體分配取得宅基地使用權(quán)。一戶只能分配一處宅基地。村民占用的宅基地面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費(fèi)。”第一百六十五條規(guī)定：“本集體的村民通過轉(zhuǎn)讓取得兩處以上宅基地的，應(yīng)當(dāng)交納多占部分的宅基地使用費(fèi)。本集體以外的人通過轉(zhuǎn)讓取得宅基地使用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)交納宅基地使用費(fèi)。”

在上述法定租賃權(quán)的構(gòu)想下，上述規(guī)則可以得到順理成章的解釋，即宅基地具有村民生活保障的功能，面積超過標(biāo)準(zhǔn)，即越過了基本生活保障的范疇，依租賃關(guān)系使之支付對價，合乎法意情理。因而，這兩條中的“宅基地使用費(fèi)”，其實質(zhì)就是宅基地的租金，而其收取人當(dāng)然是作為出租人的村集體，其交納的方法，自然可以按照租金的相關(guān)規(guī)則處理。