導(dǎo)語(yǔ)：商業(yè)地產(chǎn)成本管理略談一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理策略

1商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)成本管理商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目標(biāo)成本管理屬于事前控制，將控制重心放在生產(chǎn)開(kāi)始之前的預(yù)測(cè)、決策和準(zhǔn)備階段，將不必要的消耗和支出控制在事發(fā)之前，盡力使成本方案達(dá)到最優(yōu)。目標(biāo)成本管理是以目標(biāo)管理的理論、方法為指導(dǎo)原則，結(jié)合公司發(fā)展的現(xiàn)狀提前做可行性研究，充分激發(fā)公司內(nèi)部潛力，運(yùn)用科學(xué)的手段確立該時(shí)期的成本額度和成本管理的目標(biāo)。然而我國(guó)的投資公司發(fā)展起步晚，在成本管理方面存在眾多問(wèn)題，例如沒(méi)有完善的成本管理制度體系、管理觀念與管理方法不科學(xué)、執(zhí)行力不夠等。目標(biāo)成本管理的關(guān)鍵在于控制，控制項(xiàng)目成本制定的過(guò)程中的一系列活動(dòng)：預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析和考核等等。（1）建設(shè)目標(biāo)成本管理制度。投資公司應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)部門(mén)或個(gè)人負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管理，設(shè)定規(guī)范的各類(lèi)規(guī)章制度、合理的崗位職責(zé)和嚴(yán)格的控制流程等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，涉及多個(gè)公司、部門(mén)，如果沒(méi)有合理的規(guī)章制度和崗位職責(zé)，會(huì)使整個(gè)流程混亂，增加不必要的耗費(fèi)。（2）實(shí)時(shí)監(jiān)控掌握項(xiàng)目合同進(jìn)度。目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資公司都是在項(xiàng)目合同洽談結(jié)束后才進(jìn)行目標(biāo)成本的核算，但是這樣缺乏在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的控制，容易造成超合同付款現(xiàn)象。投資公司應(yīng)該在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程內(nèi)實(shí)時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)成本狀況，這樣就會(huì)避免合同簽訂后的才發(fā)現(xiàn)無(wú)法彌補(bǔ)的問(wèn)題。2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)階段工程成本管理主要體現(xiàn)在對(duì)工程造價(jià)的控制。我國(guó)投資公司在對(duì)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制還存在一定問(wèn)題。設(shè)計(jì)方案應(yīng)在對(duì)實(shí)際情況充分調(diào)查后，針對(duì)環(huán)境、交通規(guī)劃以及建筑用途等方面，準(zhǔn)確制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案。然而我國(guó)目前的絕大多數(shù)投資公司只是為了通過(guò)政府等相關(guān)部門(mén)的審批，設(shè)計(jì)了簡(jiǎn)單的建筑布局后就進(jìn)入施工設(shè)計(jì)階段，沒(méi)有預(yù)先進(jìn)行合理的造價(jià)推算，最后根據(jù)后期的施工圖進(jìn)行造價(jià)計(jì)算。這樣的設(shè)計(jì)流程的出的成本必然不是最優(yōu)的結(jié)果，由此造成的額外成本消耗也是巨大的。（1）提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)水平。投資公司應(yīng)該選取專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員，用先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與科學(xué)的設(shè)計(jì)方法進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，并且嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)流程完成設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，投資公司還要充分考慮工藝、材料、技術(shù)等方面的選取與采用，運(yùn)用合理科學(xué)的設(shè)計(jì)方法，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比達(dá)到最優(yōu)。（2）為設(shè)計(jì)階段提供充足的準(zhǔn)備資源與時(shí)間。投資公司一般為了加快投資速度與較少前期投資現(xiàn)金，大都減少為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，甚至壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間和降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，這些都會(huì)使設(shè)計(jì)質(zhì)量受損，而最終反作用于投資公司的經(jīng)濟(jì)效益上。所以，投資公司應(yīng)該注重設(shè)計(jì)階段，為設(shè)計(jì)準(zhǔn)備充足的地質(zhì)、環(huán)境等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與資料，避免后期施工造成損耗過(guò)大等現(xiàn)象的發(fā)生。3商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工階段成本管理商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工階段成本管理是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是對(duì)前面的目標(biāo)和設(shè)計(jì)最終實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。為了確保達(dá)到最初設(shè)定的成本預(yù)算，投資公司要認(rèn)真嚴(yán)格對(duì)待此過(guò)程的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，最大限度的控制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。（1）優(yōu)化施工方案。優(yōu)化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應(yīng)組織專(zhuān)家對(duì)施工方案進(jìn)行審評(píng)和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時(shí)把握現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際情況，遇到技術(shù)等問(wèn)題不要自己武斷決定，要咨詢(xún)現(xiàn)場(chǎng)工程師科學(xué)解決，努力尋找節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。（2）建立材料詢(xún)價(jià)制度，嚴(yán)格把握項(xiàng)目材料成本。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程材料費(fèi)用一般要占總開(kāi)發(fā)60％的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應(yīng)該設(shè)立專(zhuān)門(mén)的材料詢(xún)價(jià)制度，確保購(gòu)入的材料在保證質(zhì)量的前提下，達(dá)到成本最低。尤其在發(fā)生設(shè)計(jì)變更的情況時(shí)，投資公司更應(yīng)該堅(jiān)持先算賬、后花錢(qián)的原則，隨時(shí)掌握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用額度，避免產(chǎn)生超預(yù)算現(xiàn)象。同時(shí)，做好投資公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的支付控制和管理，防范出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口給投資公司造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4控制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理成本商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一個(gè)龐大的項(xiàng)目管理，涉及到多方面的管理人員，其中產(chǎn)生的人力、管理成本也是非常巨大的。投資公司需要設(shè)立合理的相互制約的組織部門(mén)，配置科學(xué)的管理模式，提高管理者能力與素質(zhì)，制定有效的員工激勵(lì)制度，來(lái)減少人力資源的損耗與管理成本。雖然對(duì)公司員工進(jìn)行培訓(xùn)會(huì)增加投資公司的人力成本，但是有效的培訓(xùn)會(huì)提高員工專(zhuān)業(yè)能力與素養(yǎng)，有利于實(shí)現(xiàn)投資公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，減低公司運(yùn)營(yíng)成本，促進(jìn)效益的提升。此外，對(duì)于投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好招商工作，選配合理的物業(yè)管理單位與運(yùn)營(yíng)單位，也是做好集約化管理，節(jié)約成本的重要途徑。

二、結(jié)論

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須樹(shù)立科學(xué)的優(yōu)化成本管理理念，通過(guò)具有前瞻性的市場(chǎng)分析，合理的優(yōu)化各階段成本，達(dá)到成本管理的最優(yōu)，以?xún)?yōu)異的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略取得較高的經(jīng)濟(jì)效益和股東利益，最終在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

作者：崔婧?jiǎn)挝唬捍筮B時(shí)代豪庭物業(yè)管理有限公司財(cái)務(wù)部