導(dǎo)語：企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力要素分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和市場(chǎng)特征上，有不同于其他企業(yè)的特殊之處。其核心能力體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一能力體系的結(jié)構(gòu)與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心能力體系結(jié)構(gòu)差異性。本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段特征分析來探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成要素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力要素

企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是指一種基于戰(zhàn)略性資源的、由企業(yè)長(zhǎng)期積累而形成的知識(shí)和技能的動(dòng)態(tài)組織管理體系，通過適應(yīng)于環(huán)境變動(dòng)的不斷創(chuàng)新和有效整合活動(dòng)，進(jìn)而延伸至企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域，使企業(yè)不斷獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力。這一能力體系是由相互聯(lián)系、相互作用的許多要素結(jié)合而成的具有特定功能的統(tǒng)一體。能力體系組成要素與關(guān)系的集合最終決定了這一能力的結(jié)構(gòu)與功能。外部環(huán)境影響因素與企業(yè)內(nèi)部要素特征的特殊性決定核心能力體系結(jié)構(gòu)差異性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)過程、產(chǎn)品和市場(chǎng)特征上，有其不同于其他行業(yè)的特殊之處。從產(chǎn)品特征看，表現(xiàn)為位置的固定性、耐用性、異質(zhì)性、高價(jià)值性、供給有限性、投資與消費(fèi)的雙重性、實(shí)體構(gòu)成的二元性等；從市場(chǎng)特征看，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性、供給與調(diào)節(jié)的滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、投機(jī)性、交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、受金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈影響性、政府干預(yù)性等特點(diǎn)。由此，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素構(gòu)成除了具備其他行業(yè)企業(yè)所具有的共性之外，還具有不同于其他企業(yè)的特殊性要求。

基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特征

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)性質(zhì)

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈出發(fā)，我們習(xí)慣上將房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)細(xì)分為：設(shè)想的提出；可行性研究；細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)；合同與建筑施工；市場(chǎng)營銷；市場(chǎng)化管理六個(gè)環(huán)節(jié)。在整個(gè)業(yè)務(wù)流程之中，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎將“提出設(shè)想”之外的全部環(huán)節(jié)都外包給專業(yè)化的公司進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營，將可行性研究外包給專業(yè)的咨詢公司完成，將細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)外包給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司完成，將建筑施工外包給專業(yè)建筑公司完成，將銷售外包給專業(yè)銷售公司，最后將物業(yè)交由專業(yè)物業(yè)管理公司，而開發(fā)企業(yè)自身只是在各個(gè)環(huán)節(jié)之中起到協(xié)調(diào)與資源整合運(yùn)用的作用。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將各專業(yè)資源“虛擬”進(jìn)自身內(nèi)部，共同完成開發(fā)任務(wù)。從這一意義上看，房地產(chǎn)企業(yè)具有較為典型的虛擬經(jīng)營性。可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)是項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、資本運(yùn)作和不同專業(yè)知識(shí)的“對(duì)接”。在這一過程之中，資源整合能力尤為重要。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬經(jīng)營特性，使其成為一個(gè)資源整合者，其固定成本的投入相對(duì)很少，使得生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大所帶來的成本分?jǐn)傂?yīng)變得十分有限。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身來說，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性所導(dǎo)致的市場(chǎng)容量有限，加之土地供給的有限性，房地產(chǎn)也一般不會(huì)有大規(guī)模連續(xù)性生產(chǎn)，這些因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)并不明顯。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不明顯，并不表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)，其中尤為重要的一點(diǎn)就是具有較大規(guī)模的企業(yè)在管理上可能會(huì)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，能夠有相對(duì)合理與完備的人才結(jié)構(gòu)體系。另外，規(guī)模較大的企業(yè)往往具有較強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，大規(guī)模開發(fā)會(huì)給企業(yè)帶來生產(chǎn)成本、材料采購成本和廣告成本的節(jié)約。由此可見，實(shí)現(xiàn)一定的規(guī)模化經(jīng)營有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（三）我國房地產(chǎn)業(yè)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)與進(jìn)入壁壘

房地產(chǎn)由于其位置的區(qū)域性和不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域性特征，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品被打上了深深的區(qū)域文化烙印。除去區(qū)位差別之外，房地產(chǎn)產(chǎn)品同時(shí)也具有質(zhì)量、品種、服務(wù)和品牌差異，這些均使得房地產(chǎn)產(chǎn)品具有不同于一般工業(yè)產(chǎn)品的特殊性，產(chǎn)品差異化特征非常顯著。這一特征造成房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性有限，是事實(shí)上的區(qū)域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)資本密集型行業(yè)，巨大的項(xiàng)目開發(fā)投入在理論上具有行業(yè)資本進(jìn)入壁壘。然而，就我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)中相對(duì)于建筑商的強(qiáng)勢(shì)地位，加之政府的扶持，使其具有較強(qiáng)的市場(chǎng)力量，造成我國房地產(chǎn)行業(yè)的資本規(guī)模壁壘并不顯著，但是可以預(yù)見，伴隨國家政策的進(jìn)一步完備和市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，天平正逐漸轉(zhuǎn)向消費(fèi)者一方，資本規(guī)模壁壘將逐漸得到加強(qiáng)。事實(shí)上，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)為政府的土地出讓制度和區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的阻止進(jìn)入。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融業(yè)的互益

對(duì)于任何企業(yè)來說，資金都很重要。但這一點(diǎn)對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為重要。投資所需的巨額資金是帶動(dòng)、同時(shí)也是制約房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的極其重要的因素。這使得房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營離不開金融業(yè)的支持，對(duì)于房地產(chǎn)的流通與消費(fèi)，由于其支出數(shù)額大，同樣也需要金融業(yè)的幫助。除融資之外，運(yùn)用多種金融工具，通過信托、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的流通與消費(fèi)產(chǎn)生積極的影響。反之，金融業(yè)的發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)。金融政策與金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響深遠(yuǎn)。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識(shí)密集性

通過價(jià)值鏈與供應(yīng)鏈的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有虛擬企業(yè)的特征，其核心業(yè)務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃要求及開發(fā)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，進(jìn)行決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)。其涉及知識(shí)范圍廣泛，從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、相關(guān)政策、法律法規(guī)到土地利用、城市規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)查分析、地質(zhì)勘測(cè)、房屋建筑、資本運(yùn)營、金融統(tǒng)計(jì)、信息處理、組織管理等。這與建筑企業(yè)等勞動(dòng)密集型企業(yè)比較而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)程度的知識(shí)密集型企業(yè)特點(diǎn)。

（六）房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息不對(duì)稱與企業(yè)品牌

尼而森、達(dá)比和長(zhǎng)尼把產(chǎn)品從質(zhì)量的角度劃分為三類：搜尋品（Searchgoods）、經(jīng)驗(yàn)品（Experiencegoods）和信任品(Credencegoods)。搜尋品的質(zhì)量情況可以在購買之前通過搜尋獲得，經(jīng)驗(yàn)品的質(zhì)量情況只有在購買之后的消費(fèi)中獲得，而信任品的質(zhì)量即使在之后的消費(fèi)中也難以獲得。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量構(gòu)成因素較一般商品復(fù)雜，有些因素在消費(fèi)一段時(shí)間之后才可以了解，而有的因素即使在消費(fèi)很長(zhǎng)一段時(shí)間之后也難以把握（如建筑物的隱蔽工程），因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品介于經(jīng)驗(yàn)品與信任品之間。這種信息不對(duì)稱對(duì)于生產(chǎn)高質(zhì)量產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者來說均是不利的，甚至?xí)?dǎo)致消費(fèi)者的逆向選擇。而品牌作為一種信息傳遞的手段，在此便顯得尤為重要。品牌投入的沉沒成本會(huì)使得具有高質(zhì)量開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相對(duì)持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而對(duì)以信息不對(duì)稱謀取不正當(dāng)利益的開發(fā)商來說，最終結(jié)果將是在供求雙方的重復(fù)博弈中失去市場(chǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力要素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將最終表現(xiàn)為出色的資源整合能力、市場(chǎng)把握能力、客戶價(jià)值創(chuàng)造能力、創(chuàng)新能力及其企業(yè)品牌價(jià)值。

（一）戰(zhàn)略資源要素

作為三大資源的土地、資金、人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展的前提，同時(shí)也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。土地資產(chǎn)的稀缺性、增值性、可持續(xù)性使其成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要對(duì)象。資金規(guī)模的大小將決定開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模，并在一定程度上影響其獲取高質(zhì)量土地資源的能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而戰(zhàn)略性人才要素則包括高素質(zhì)的企業(yè)家人才要素和知識(shí)型員工要素。高素質(zhì)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)因素，而知識(shí)型人力資源要素則是企業(yè)財(cái)富之源。

（二）企業(yè)知識(shí)要素

米切爾·波蘭尼（MichaelPolanyi，1966）首次將知識(shí)區(qū)分為顯性知識(shí)和隱性知識(shí)，顯性知識(shí)是經(jīng)抽象后儲(chǔ)存于客觀世界之中的知識(shí)，在無知識(shí)主體（攜帶者）的參與之下，也能被理解和共享。而隱性知識(shí)則無法被明確表達(dá)出來，體現(xiàn)為企業(yè)員工的技術(shù)專長(zhǎng)、創(chuàng)造性解決問題的能力、管理層的領(lǐng)導(dǎo)能力和洞察能力、管理技巧、團(tuán)隊(duì)精神等等，在無知識(shí)主體參與之下難以被理解和共享，這種知識(shí)難以模仿，難以復(fù)制，甚至難以用語言來表述。對(duì)于企業(yè)而言，企業(yè)知識(shí)依存于企業(yè)的人力資本、結(jié)構(gòu)性資本和關(guān)系資本之中，具有路徑依賴性、互補(bǔ)性和隱含性。由此，企業(yè)知識(shí)的累積是一個(gè)長(zhǎng)期的集體性學(xué)習(xí)過程。同時(shí)，企業(yè)現(xiàn)在和未來的選擇往往取決于企業(yè)現(xiàn)有的知識(shí)存量，這使得企業(yè)所積累的互補(bǔ)性知識(shí)不僅具有專用性，而且具有整體性和模糊性，難以被模仿，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的知識(shí)密集性而言，其技術(shù)知識(shí)能否被很好的得以發(fā)揮，在很大程度上取決于開發(fā)企業(yè)所具有的制度性知識(shí)和管理性知識(shí)與其特定的技術(shù)性知識(shí)的匹配程度。簡(jiǎn)而言之，即制度與技術(shù)的匹配程度。

（三）組織學(xué)習(xí)要素

德魯克認(rèn)為，“創(chuàng)新是一種賦予資源以新的創(chuàng)造財(cái)富能力的行為”。波特指出，“公司通過認(rèn)知或發(fā)現(xiàn)行業(yè)中更好的競(jìng)爭(zhēng)新方法，并將其付諸實(shí)踐來形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而最終演變?yōu)閯?chuàng)新”。可見，創(chuàng)新能力是核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)之一，而實(shí)現(xiàn)組織創(chuàng)新能力（技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新）的有效途徑，則是通過組織學(xué)習(xí)。組織學(xué)習(xí)是指組織通過不斷創(chuàng)造、積累和利用知識(shí)資源，努力改變或重新設(shè)計(jì)自身以適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，從而保持可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的過程（陳國權(quán)，2002）。組織學(xué)習(xí)理論主要涉及兩方面內(nèi)容，一是如何分享、使用和儲(chǔ)存現(xiàn)有知識(shí)；二是如何創(chuàng)造新知識(shí)，即廣義的知識(shí)創(chuàng)新。在此基礎(chǔ)之上，該組織提供了五種組織學(xué)習(xí)類型：邊干邊學(xué)、科學(xué)學(xué)習(xí)、搜索學(xué)習(xí)、邊使用邊學(xué)習(xí)和知識(shí)外溢學(xué)習(xí)。

（四）企業(yè)文化要素

部分專家將企業(yè)文化視作企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的三駕馬車（戰(zhàn)略，人才，文化）之一。作為一種共同的價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則，文化一方面減少了交易費(fèi)用，提高了企業(yè)的專業(yè)化市場(chǎng)效率，又改善了組織成員的個(gè)體偏好函數(shù)，使員工傾向于企業(yè)的共同目標(biāo)，在“共同愿景”之下，組織學(xué)習(xí)將從“適應(yīng)型學(xué)習(xí)”向“創(chuàng)造型學(xué)習(xí)”轉(zhuǎn)化，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)文化仍然是推動(dòng)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的重要力量。

（五）整合集成要素

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略資源的整合能力可細(xì)分為組合、協(xié)調(diào)、判斷與決策能力。而企業(yè)則應(yīng)通過有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲得能力的增強(qiáng)。高素質(zhì)的企業(yè)家隊(duì)伍的創(chuàng)造性思維是形成整合集成效益的關(guān)鍵因素之一，通過創(chuàng)造性融合，實(shí)現(xiàn)最適宜要素的配置組合，從而形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)成一種更為合理的結(jié)構(gòu)形式，實(shí)現(xiàn)能力的放大效應(yīng)，從而形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。值得關(guān)注的一點(diǎn)，全球化和信息化使得企業(yè)越來越依靠與其內(nèi)部資源相互補(bǔ)充的外部關(guān)系網(wǎng)絡(luò)生存和成長(zhǎng)，形成所謂的“網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)”，企業(yè)需要通過合作來贏得競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛擬經(jīng)營要求其在傳統(tǒng)整合方式下，更有效的使用信息技術(shù)手段來加強(qiáng)其資源整合能力，快速融入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)之中。

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