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一、物業管理職業經理人的定義和作用

對中國物業管理行業而言，未來的五年將是行業高速發展的黃金時期，在這個階段，必將需要一大批優秀的物業管理職業經理人。我們對物業管理職業經理人的定義表述為：具備物業管理行業注冊資質可以全面地承擔一個物業管理企業或一個物業管理項目的運作，能夠有效地組織人、財、物各項資源，獨擋一面地帶動組織為客戶提供專業的物業經營、管理服務，并實現管理和盈利目標。

職業經理人，通俗來講，就是以經營管理為生，并精于企業經營管理之道的人。職業經理人通常不是資本所有者，但是他以自己的知識技能，受資本所有者委托把經營企業作為一種職業對待，企業經營者把經營好企業作為自己的神圣職責，把追求資產保值增值作為自己的崇高使命，并根據企業績效的好壞而獲得報酬。隨著中國經濟的發展和國際一體化的進程，物業管理行業呼喚著真正的優秀的職業經理人隊伍。

實際上，我們針對物業管理職業經理人概念更深刻的感受在于：

（一）物業管理職業經理是一個專業化程度很高的職業（全美國注冊物業經理僅在萬人左右），需要積累相當多的理論與實踐經驗，并取得注冊資質后才具備基本條件。目前深圳眾多的物業管理處主任距離應有的專業水準相差甚遠。

（二）確定一個物業管理職業經理人是一項高風險、高機會成本的選擇。因為職業經理人要獨擋一面，帶領團隊去實現經營管理目標。也可以說公司把一個物業管理項目全權交托給職業經理人了。一個素質優秀的職業經理人可以救活一個瀕臨癱瘓的管理項目，相反，用錯一個職業經理人，不但難以實現經營管理目標，甚至有可能丟失項目。喪失競爭的機會，耽誤了寶貴的時光。

（三）物業管理職業經理人是本行業最為稀缺的寶貴資源。之所以稀缺，是因為職業經理人具備獨立承擔一個物業管理企業或一個物業管理項目的綜合素質。優秀的物業管理職業經理人不是隨便花錢可以雇請來的，亦不是單靠培養、鍛煉就一定能塑造出來的，這種人才往往是可遇不可求。特別是在行業激烈競爭形勢下，物業管理職業經理人真是千金不換，物業管理企業要創造品牌、開拓市場在很大程度上要靠這批職業經理人的努力。就筆者的體會，深圳物業管理行列中，真正令人怦然心動的優秀職業經理人不是很多，極為稀缺。從這方面看，可以說物業管理企業的競爭就是職業經理人團隊的競爭。

二、物業管理職業經理人應注意的問題

社會學家JoneR，P.French把職業經理人所掌握的POWER分以下幾種力量。

（1）威嚇力——職業經理人借權力的剝奪，卑劣的工作指派、懲戒以及解雇、發配等手段影響甚至潛在威脅下屬，以令下屬屈從他的旨意。

（2）法定力——職業經理人可借他在組織結構中的法定地位發揮其影響力，亦即利用職位所擁有的權力支配下屬。

（3）報償力——職業經理人可借薪資的提高，晉升的推薦，優越的工作的指派，以及良好的工作表現獎勵等報償手段以影響下屬的行為。

（4）專家力——職業經理人可借所有的淵博知識，豐富的經驗，高深的技術與杰出判斷力而贏得下屬的折服。例如：下屬接受職業經理人提議的方法辦事時，并不是因為該方法最有效而接受它，而是因為對職業經理人的能力有信心而接受它，在這種情況下領導者所發揮的即是專家力。

（5）吸引力——職業經理人可借下屬對他的尊重與崇拜，使下屬設法按職業經理人旨意辦事，此時職業經理人所發揮的即是吸引力，這種吸引力一定是下屬自覺地行動。

總而言之，就是要避免做兩種類型的上司：

1.好好先生型上司。其作風與大家庭中仁慈的長者極為相似。他以人和為宗旨，經常保持息事寧人的態度，崇尚忍讓，時時姑息，處處遷就。該型上司的錯誤觀念在于

（1）將軟性管理視同人的管理；

（2）將沖突視為一無是處；

（3）以為和諧的氣氛有助于士氣與生產力之提高。

2.霸道型上司。這類上司一方面毫無休止地認同與奉承他們的上司，另一方面則戮力驅策自己與下屬提高工作績效。在他們心目中，下屬只不過是提高工作績效之工具，因此他們并不理會下屬之感受、福利或前途，他們使下屬絕對服從并貫徹命令。在該型經理管理之下，組織及成員均受其害，大致如下：

（1）過度嚴密之督導將使下屬在相當程序內成為“聽話的機器”，下屬之創造與想象力將喪失殆盡。

（2）在下屬心目中，上司即代表組織，下屬對組織將產生離心力，士氣之低沉自不在話下。

（3）霸道型的上司因人緣關系，本來可以借和諧的人際關系予以解決的問題，不得不片面地改用組織結構之變動解決之。

（4）在霸道型上司的心目中，沖突代表控制松馳之結果，他們對沖突一向采取壓制手段，這將促使沖突之趨向尖銳化。由于沖突不能化解，組織內之沖突事端自然頻頻發生。

三、物業管理職業經理人應具備的素質

1.進取心態

進取心首先來自于自身秉賦，后天的培養亦顯重要。進取心反映了職業經理人強烈的責任感和事業心。物業管理是一項具體、繁瑣的業務，這不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，恪守認真負責精神殊為不易。

信譽卓著。講道德，重操守，重誠實，尊重員工，對客戶有求必應，對企業忠心耿耿，對自身永不滿足，持續追求。

親歷親為。市面上眾多的管理咨詢書刊似乎總要引導職業經理人超脫一些，學會“抓大放小”。而我個人從業多年的體會是，物業管理不同于商貿企業，不同于信息產業，職業經理人必須從推動型領導轉向接觸型領導，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解客戶需求，甚至見到轄區地上的煙頭、紙屑，亦應立即躬身拾起。這就是物業管理行業的特殊性和必然要求，物業管理沒有捷徑可走，職業經理人只有用心血和汗水澆灌出客戶滿意的花朵。偉大在于細節的積累，強烈的進取心需要職業經理人親歷親為地忙在基層才能顯示其功力。

2.敢于冒險。

市場是聯系產品和消費的橋梁，職業經理人要有敏銳的市場預測能力，能把握市場變化和宏觀經濟走勢，先他人一步預見到新的盈利機會。職業經理人精神就是冒險加理智。風險的背后往往隱藏著巨大的市場機遇。面對稍縱即逝的機會，職業經理人要有超人的膽識，敏銳的眼光。既敢于放手一搏，又重視決策程序，并能果斷采取行動，才能在市場上占據一席之地。

3.觀念更新

物業管理工作中許多長期得不到解決的老問題，追根尋源往往在于觀念的固守、陳舊。要從根子上解決問題，職業經理人就必須換個腦筋，更新觀念，這是職業經理人最重要的制勝守則。

參考文獻：

1.吳藝，《現代物業管理理論與實務》，廣東經濟出版社

2.大中華物業管理網，《職業經理人基本素質的要求》

3.三秦論壇，《物業管理職業經理人素質淺淡》

摘要：市場經濟就是競爭經濟，當前物業管理企業間的競爭已不再是單純的產品競爭、技術競爭、服務競爭，它更多地體現為從業人員的素質競爭。一個高素質的物業管理職業經理人，能帶動起整個團隊的綜合素質，在變革管理思想、優化管理模式、創新管理方法、開發管理技術、升級管理手段等方面起到至關重要的作用。