導語：結合SWOT解析大學物業管理一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

高校物業管理是指專門管理機構受高校的委托，依照國家有關法律法規、管理標準及委托合同，利用科學的管理手段，對高校物業設施和營運活動進行專業化的管理，為高校教學和科研活動提供有力的后勤保障，也為廣大師生提供全方位和多層次的綜合性服務，形成和諧、健康的校園文化環境，推動高等教育發展。要提高物業管理的效率和服務質量，必須把高校物業管理推向社會,實施專業化經營管理。高校應當在統一認識物業管理在高校發展中的重要作用的基礎上,采取切實有效的舉措,完善物業管理措施和制度,理順業主和管理者之間的關系，明確各方的權利和義務。本文運用swot分析方法,分析高校內部影響物業管理的優勢和劣勢因素，分析外部環境對高校物業管理所帶來的發展機會和威脅，為進一步規范高校物業管理提供有益的借鑒。

1高校物業管理SWOT分析

SWOT分析是威瑞奇提出的一種企業戰略分析方法。通過分析，找出影響研究對象發展的內部優勢和劣勢因素以及外部環境對研究對象所帶來的發展機會和危機，并將分析結果描述成SWOT決策分析圖。SWOT的內部分析著眼于描述組織的競爭優勢和劣勢，外部分析著眼于描述外部環境給組織帶來的發展機會和危機。

1.1優勢分析

第一，政治覺悟高。高校物業管理人員長期從事與教育有關的活動，了解國家的政治教育方向，也熟悉學生的思想狀況，具有一定的政治思想覺悟，與其他物業管理企業的員工相比，高校物業管理隊伍的政治思想水平普遍較高，員工的思想和行動容易與學校保持一致。第二，員工的專業技術水平高。在高校物業管理專業技術崗位上都配備了相應的專業技術人員，如電工、管道工等。一般來說，這些人員的工作崗位穩定，長期從事專業技術工作，與其他物業企業的員工相比，他們既有一定的理論知識，又有豐富的工作經驗和較高的專業技術水平。第三，組織機構和管理制度完善。一般來說，高校有較長的發展歷史，學校必須按照國家的有關規定，設置物業管理機構和工作崗位，并要制定相應的人、財、物管理制度，配置相應的資源和人員，高校物業管理組織完善，高校開展物業管理具有較好的基礎條件。

1.2劣勢分析(weaknesses)

第一，管理制度不規范，執行制度的力度不夠。雖然各高校都制定了完善的物業管理制度，但是由于受到管理體制的影響，各高校物業管理制度還不盡規范，執行制度的力度還不夠，導致物業管理部門資產賬目混亂，勞動紀律渙散，服務不規范。物業管理制度按性質分為物業管理企業管理制度和物業轄區管理制度。物業管理企業管理制度可分為綜合、行政、財務、業務管理制度等。物業轄區管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。盡管各高校物業管理機構也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但是，高校的物業管理機構缺少相應財產支配權和人事用人權，嚴格執行各項制度的難度非常大，容易受到各種外部因素的影響。第二，缺乏專業管理人才。目前從事高校物業管理的員工老齡化現象非常普遍，缺乏從事物業管理的專業技術人員，更缺乏高級管理人才。一方面，雖然高等學校是人才聚集的地方，但是學歷高、專業技術能力強和管理水平高的各類人員都不愿意從事物業管理工作。另一方面，高等學校是事業單位，人員編制有嚴格的規定，對要進入學校的人員的學歷要求非常苛刻，高校物業管理需要的專業技術人員與高校教學系列的專業技術人員相比，他們的學歷文憑低，很難達到學校進人的基本條件。因此，高校往往與下崗工人、農民工簽訂勞動合同，支付給他們的勞動報酬明顯低于學校的正式職工。目前，不少高校通過勞動力市場招聘員工，導致從事高校物業管理的專業技術人員和管理人員的素質出現了下滑趨勢，影響服務水平。第三，高校物業管理規模效應差。各高校獨立管理本校物業，物業管理規模較小，不能形成規模化經營。按照規模經濟理論，一個組織經營的業務沒有達到經濟規模時，經營成本高，經營效益差。高校各自為政，沒有統籌各高校物業管理資源，開展統一的規范化管理，這是各高校物業管理規模偏小的重要原因。

1.3機遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社會化改革為高校物業管理提供了發展機遇。目前,各高校積極推進后勤社會化管理，勢必要改革用人機制和管理體制，為高校物業管理提供良好的政策環境和管理環境，促進員工轉變工作態度和工作作風，提高物業管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服務管理體系，規范管理行為，有助于提高管理質量和服務質量。目前,我國已經有一批物業管理企業推行了ISO9000服務管理體系的管理方法。ISO9000管理體系是由一系列標準管理方法構成，制度內容、業務流程、員工行為等都是標準的。在高校物業管理活動中，推行ISO9000管理體系，有助于規范管理行為、工作行為等，有助于提高管理質量和服務質量。第三，后勤社會改革，形成靈活的用人機制，有助于解決人才短缺的問題。高校物業管理人才短缺的根本原因不在于人才供給不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社會化將促進用人制度的改革，形成靈活的用人機制，能夠吸收優秀的專業技術人才和管理人才進入高校物業管理領域，緩解人才短缺問題。

1.4威脅分析(threats)

第一，高校物業管理法律法規不完善。《物業管理條例》是最系統、最權威的物業管理法律規范,對高校物業管理具有指導意義。但高校物業管理與其他物業管理顯然存在一定的區別，不具有普遍性，高校物業管理的政策法規明顯滯后,目前政府還沒有頒布統一的政策法規來指導高校物業管理。高校的職工住房、教學和行政管理房屋、教學設施等有其特殊性，與普通商品房的物業管理存在較大的區別。高校物業管理法律的滯后性使業主和物業企業雙方都要承擔較大的法律風險。第二，高校物業管理缺乏社會管理機制。物業管理作為一個新興行業，管理還存在許多問題。許多高校的物業管理公司只是高校的一個管理部門，還不是獨立法人單位，導致產權不明，政企不分，形成多層次、多實體組織結構。第三，經費投入不足。經費是物業管理的基礎。目前高校物業維修資金嚴重不足，給物業管理工作帶來很大的困難。隨著高校物業建設檔次的提高，對物業管理服務的要求也越來越高。各高校物業管理經費主要來源于學校行政撥款和少量的物業收入，投入不足的問題日漸突出，各種物業管理設施設備嚴重不足或不完善，如自動消防、安防裝置、設備自動化管理系統和監控系統、物業管理信息系統。

2提高高校物業管理水平的措施

2.1建立健全高校物業管理體制

高校應從實際情況出發,按照《物業管理條例》的要求，建立適合高校管理要求的物業管理體制，從根本上理順產權關系,建立產權明晰、自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體。完善決策機制，提高管理效率；建立人才激勵機制，不斷提高員工素質；要積極參與市場競爭，拓寬經費來源渠道,促進高校物業管理產業可持續發展。建立高校物業管理的監督機制，推動高校物業管理社會化、企業化、專業化和標準化。

2.2加強高校物業管理法制化、制度化建設進程

為了促進我國高校物業管理事業健康地發展,必須完善物業管理法律法規體系和和監督體系。通過法律法規、管理細則和監督體系，規范高校物業企業管理行為，明確管理層、執行層以及經營層的管理職責，充分發揮他們各自的作用。推進思想觀念轉變，促進管理制度、組織結構的創新，規范物業管理行為。建立激勵與約束相容的獎懲制度，明確經營者、所有者、勞動者各自的權利與義務，完善現代企業制度，建立科學合理的物業企業管理架構。

2.3推行科學管理方法和手段

服務質量是物業管理的立足之本,必須從提高自身服務水平、管理水平和服務技能入手,誠實經營，提高服務質量。各高校物業企業應導入和實施諸如ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系等科學管理方法，增強企業的科學化管理水平。有計劃地組織企業管理者和員工開展業務學習和培訓,提高管理者的管理水平和員工的專業技能水平，增強企業的執行力。建立有效的人才激勵機制，對員工實施科學管理。建立內部公平合理、外部具有競爭性的薪酬體系，最大限度地發揮員工的潛能，充分調動員工的積極性和創造性。

2.4加強人才培養

高校物業管理過程中，對物業管理人員的思想素質、業務素質、文化素質的要求都很高,各高校物業管理企業要加大人才培養力度。一方面通過培訓、進修等方式，培養一批綜合素質過硬的物業管理人才；另一方面,要通過各種渠道選拔一批高素質的人才來充實高校物業管理隊伍,建立合理的人力資源結構。

2.5強化服務意識，轉變服務理念

高校物業企業不僅要服務于教職工，還要服務于教育教學。強化服務意識，轉變服務理念，堅持以人為本,以服務為本，從被動服務轉向主動服務,從封閉服務走向開放服務。首先好文明服務，規范員工的行為舉止、言辭談吐、衣著服飾等。其次，拓展服務內容和范圍,不僅做好安全、保潔、維修工作,還必須加強與師生的溝通和交流,了解業主的需求，擴大服務范圍。

2.6構建學習型組織，加強企業文化建設

建立學習型組織是21世紀企業發展的趨勢，它能增強企業的管理柔性和創新能力，使企業充滿活力。構建學習型組織離不開企業文化建設，企業文化影響企業員工行為和企業形象。