導語：經(jīng)濟落后地區(qū)物業(yè)稅評核方式一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、緒論

物業(yè)稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評稅時點的價值。因此，房地產(chǎn)評估值的準確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準確性。雖然物業(yè)稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產(chǎn)稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業(yè)稅計稅價值評估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評估角度來講，進行房地產(chǎn)個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業(yè)稅征收對象數(shù)目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評稅采取的房地產(chǎn)價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估方法進行分析研究。

二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)計稅價值

評估基本方法無論地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度如何，房地產(chǎn)估價經(jīng)常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評稅中，同樣主要應(yīng)用這三種方法進行房地產(chǎn)價值評估。從本質(zhì)上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產(chǎn)價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準價格。

（一）成本法是求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價值。其中房產(chǎn)價值評估采用重置成本法，地產(chǎn)價值評估采用基準地價系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，綜合、工業(yè)類房地產(chǎn)評估首選成本法進行。

（二）市場比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細類劃分設(shè)定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過大量（三個以上）同一分區(qū)的相同細類可比實例評估樣本房地產(chǎn)的價值，進而由樣本房地產(chǎn)價值修正待估房地產(chǎn)價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產(chǎn)市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區(qū)是在房地產(chǎn)價格聚類的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個大類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，在居住類房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類房地產(chǎn)的計稅價值評估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產(chǎn)所在的評稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設(shè)定在區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類似的商用房地產(chǎn)的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎(chǔ)上通過因素修正確定待評稅房地產(chǎn)的評估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級別和基準地價體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估特點

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，主要是指人均國民生產(chǎn)總值、人均財政收入、農(nóng)民人均純收入三項主要經(jīng)濟指標低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)相對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言具有一些獨特的特點，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評估市場化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的評估實際工作遇到的問題總結(jié)出的房地產(chǎn)評稅價值評估特點。

（一）房地產(chǎn)交易市場不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類房地產(chǎn)比重相對較大一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度。而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，新開發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產(chǎn)交易市場，占據(jù)了交易市場的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價值評估測算過程中出現(xiàn)多種評估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場中發(fā)生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應(yīng)用市場法和收益法進行房地產(chǎn)價值評估時，房地產(chǎn)市場越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會使得評估結(jié)果不能很好的表達房地產(chǎn)的實際價值。在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)某些特定評估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)居住類房地產(chǎn)進行價值評估，該市有關(guān)部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細類房地產(chǎn)經(jīng)營情況差異較大在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對落后，商業(yè)類型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟欠發(fā)達地少（比如商場類物業(yè)），使得評估結(jié)論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來了困難。

四、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估方法探究

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估最突出的特點是房地產(chǎn)市場化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評稅價值評估工作中分區(qū)和確定基準價值帶來了難度。鑒于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)在房地產(chǎn)評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評估方法時根據(jù)地區(qū)的特點制定適合該地區(qū)的評估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來講，大型城市房地產(chǎn)評稅價值評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言在選取可比實例時要合理選擇適當?shù)目杀葘嵗貏e是針對某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評估準確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類房地產(chǎn)評估中應(yīng)適當確定原始樣本商業(yè)用房的設(shè)定標準評估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應(yīng)具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區(qū)的商業(yè)細類發(fā)展水平。在聚類明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設(shè)定不同商業(yè)類型原始樣本商業(yè)用房時，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時也要對部分修正因素進行調(diào)整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。

（三）評稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發(fā)區(qū)居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應(yīng)用市場法進行評估的，可以應(yīng)用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區(qū)內(nèi)都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數(shù)量越多房地產(chǎn)評估的結(jié)果越接近真實價值。當住宅類房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產(chǎn)價值。

（四）利用成本法和市場法評估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)采用不同方法評估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導致評估結(jié)果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類物業(yè)成本法評估價值高于市場法評估值的現(xiàn)象，應(yīng)尊重市場法的評估結(jié)果。從房地產(chǎn)評估原理上講，市場法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費的代價。可見，如果房地產(chǎn)交易市場上大量賣方房源來自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴格的生產(chǎn)費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣方獲得該類房地產(chǎn)所付出的直接投資遠低于開發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結(jié)果更具科學性。

五、小結(jié)

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的評稅工作，一方面要求評估人員認真、負責的進行工作，另一方面也需要委托方盡可能的配合評估人員做好評說工作，提供足量的評稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，重要的還是要在三種評估方法的基礎(chǔ)上分析經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)評稅特點，制定可操作的針對性強的評估方案。