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摘要:設計管理貫穿于房地產開發過程中，有效設計管理，能夠規避開發缺陷與失誤，提高資源配置效率，創造可觀的經濟效益。基于此，文章將設計管理作為主要研究內容，重點闡述其在房地產開發過程中的重要性。

關鍵詞:設計管理；房地產開發；重要性

在房地產開發過程中，為更好地整合各建設目標，要不斷增強設計管理力度，進一步推動規劃工作的開展。由此可見，深入研究并分析設計管理在房地產開發過程中的重要性具有一定的現實意義。

1房地產開發的過程中進行設計管理的意義

設計工作是設計企業接受開發企業委托，為其設計與目標客戶需求相適應且滿足企業利潤目標的產品，技術性較強，貫穿于整個開發過程中。設計管理工作與項目的主管部門、開發企業及設計方存在緊密聯系，所以要綜合考慮多層次、多方面的需求，確保規劃的科學性與詳細性。針對開發企業而言，設計管理并不僅僅只是內部管理，仍要在內部管理中合理納入外部協作單位與主管部門溝通協調的內容。充分利用合理化管理措施，對目標機制加以整合，以實現不同體系間的配合，構建平衡發展格局，進一步推動房地產開發工作的開展。

2房地產開發中設計管理工作的現狀分析

2.1開發企業沒有形成有效的設計管理體系。1）設計管理工作人員專業水平低。通常情況下，開發企業與設計企業的設計管理工作不同。作為開發企業的設計管理人員，需積極參與到整合企業內外部資源、定位市場產品過程中，對設計工作的質量、成本管控與進度平衡能力過于關注，更強調設計管理人員的管理能力。現階段，大部分開發企業的設計管理人員招聘自設計院，雖然具備較強的技術水平，但并不具備管理經驗，難以對產品特點與賣點進行精準定位，也未系統掌握設計管理重點，督促協調能力缺失，直接影響了管理的效果[1]。2）不了解行政審批規則。房地產開發項目的施工圖紙與設計方案需經政府多部門審查與批準，但仍存在部分設計人員不能正確認知施工圖紙與方案技術管理規則，且理解缺乏全面性。另外，也有很多企業受利益驅使，會在設計過程中隨意更改設計要求，導致報規與報建因難以通過行政審批而多次修改，不利于后期設計工作的開展。3）設計管控機制缺失。房地產實際開發期間，初期階段也被稱作價值創造的階段，只有保證設計管理機制與流程的科學合理性，才能夠實現項目工程的正常開展，更好地創造企業的經濟與社會效益。在項目開發中，有部分開發企業的管理人員高度重視成本管理，且制訂了相應的管理制度，能夠深入認知設計工作對于成本的影響，然而，設計管控與管理模式相對落后,始終不具備健全的管理、控制機制，對項目開發效果產生不利影響。2.2設計團隊技術更新和管理欠缺。1）設計技術規范更新速度快。政府部門為不斷增強城市品質，會頻繁調整城市規劃管理技術與規范；同時，為了對生態環境進行全面保護，加大了推廣新技術、新工藝和新材料的力度。但設計工作人員并未深入了解規范變化，導致設計工作的質量與水平受限，經常出現錯誤或者漏洞，難以滿足技術審查、行政審批要求。在多次修改的情況下，工期明顯延長，不利于房地產項目的開發。2）設計單位內部管理有待完善。目前，設計單位針對甲方委托的項目，并未結合項目實際狀況選擇設計主創人員，且專業的搭配缺乏合理性。即便房地產項目設計負責人員專業能力較強，但卻缺乏統籌協調的能力，難以確保各專業設計工作的順利開展，與甲方項目進度計劃脫節。3）設計主創人員未深入了解甲方產品定位，也沒有開展現場勘察工作，難以系統掌握項目基礎資料與環境狀況，與實際情況嚴重脫離。另外，在設計期間，未對施工方案的經濟性與合理性做出綜合分析，成本意識缺失，忽視后期的服務工作，未對設計變更的問題加以處理，使房地產開發項目的施工進度受到影響。

3房地產開發中設計管理的重要性

3.1投資決策方面。房地產開發的投資決策過程中，企業需分析目標地塊的經濟效益，根據土地出讓的條件與地塊地形、環境等制訂方案，提出具有可行性的產品組合規劃方案。同時，提供必要的技術指標，使投資部門在測算經濟效益與拿地價的時獲取必要的參考依據。在投資決策期間，方案的設計重點應集中在接受調研部門市場調研并確定產品定位的目標地塊價值實現方面，盡可能充分利用土地資源。在成功論證方案后，開發企業就會將方案啟動并開展報批工作,一旦投資決策期間的設計工作有偏差，必然會對企業經濟效益的獲取帶來直接影響。3.2規劃設計與施工圖設計方面。設計工作的重點環節就是設計方案與施工圖紙，其直接決定了房地產開發項目的成本與銷售狀況。在此期間，要求設計管理部門結合營銷部門定位報告對設計任務書進行編寫，同時設計規劃方案、施工圖紙，設計方與開發方展開內部評審與技術、行政審查等工作。在市場競爭愈加激烈的背景下，開發企業要想創造更可觀的效益，提高了對開發周期的時間要求，縮短了設計周期。這樣一來，圖紙質量難以得到保證，難以科學地控制報規報建的時間與成本。在規劃、設計的過程中，會涉及到設計企業、開發企業與政府管理部門等多個參與方，對于政策的把控及技術水平的要求較高，所以要正確認知目標市場與現場狀況，與項目特征和常見的影響因素相結合，科學規劃施工方案并優化配置既有資源，結合計劃要求開展設計工作。通過過程監督管理工作的開展，對計劃落實效果進行督查，確保房地產開發項目更具可行性。3.3建造方面。目前大部分開發企業均引入了項目制管理模式，根據項目開展核算與考核工作，但仍會出現結算成本超標的情況，最主要的原因就是工程項目的隨意變更。一般情況下，在房地產開發過程中，管理重點集中在質量、進度、成本及安全等方面，而設計管理則發揮著配合性作用。建造階段的設計管理工作主要以項目為主開展技術交底與圖紙技術咨詢等工作。尤其是在建造期間，圖紙質量問題就會體現出來。所以，需在房地產開發項目施工之前，積極采取必要的準備措施，及時發現圖紙問題并采取補充與完善措施，進而對項目成本與工期加以控制。1）組織召開圖紙審核會議，由監理和施工企業共同審核施工圖紙，針對存在的問題制訂優化措施。設計企業則要根據房地產開發項目的技術重難點對施工企業開展交底工作，并對施工企業、監理企業在圖紙方面的疑惑做出解釋。如果有必要，甲方設計管理人員可經過會商以后回復。2）施工期間設計管理人員要對圖紙實施狀況進行跟蹤，審批施工企業的變更申請，結合實際需求對施工方案做出調整。

4結語

綜上所述，在人們對居住質量提出更高要求的背景下，房地產行業競爭愈加激烈。對于房地產開發而言，設計管理的作用十分重要，所以要結合實際情況采取管理措施，促進各項建設工作的正常開展，提高房地產開發企業的經濟效益。

參考文獻:

[1]林瑋.初探房地產開發公司的設計管理問題與對策[J].建筑工程技術與設計,2016(25):1580.

作者:李穎 單位:福建聯發集團有限公司