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摘要：伴隨著社會經濟的不斷發展，房地產企業運行進程逐漸加快，在這一背景下，房價也隨之提高，房地產企業對于該種現象加大了重視力度，為了解決此種現象，相關宏觀調控政策得到落實，其中包含了限購限貸以及資金監督和管理，此種政策在房地產企業運行期間產生的影響較大，當融資渠道縮減以后，阻礙了房地產企業融資活動的良好開展，甚至還會引起周期性競爭現象的發生。所以，房地產企業務必正確了解到融資方式和房地產企業發展之間的聯系性，結合實際情況引進合理的融資方式，確保融資難題被徹底解決。

關鍵詞：房地產企業；融資難題；優化策略

當前階段，在社會經濟發展形勢的影響之下，房地產開發企業融資時遇到了各種各樣的難題，該項難題表現為兩方面。一方面來看，房地產開發企業規模較大，在這一影響之下，控制融資成本期間管理不到位，人員能力較低等。另外一方面，金融市場環境限制了房地產開發企業的開展，導致企業面臨著十分嚴峻的挑戰，最終也為房地產開發企業運行提出了非常嚴格的要求。

一、房地產企業融資現狀以及基本特征

房地產企業屬于資金密集型產業，要想在激烈的市場競爭中占據主導地位，就需要充足的資金，其中，房地產企業融資現狀和特征表現在以下幾點。

(一)具備資金需求規模大、外源融資依賴性強的特征

該項特征是基于房地產項目決定的，對于房地產項目來講，從立項、開發到施工，一般需要較長的時間，有時三年，甚至五年，這就需要施工期間以充足的資金為支撐。同時房地產項目對于資金占用時間非常長，當單獨依賴企業自有資金的話，將無法正常運行。所以，房地產對于資金有著非常高的需求，這也從一定程度上說明了建設以及開發工作需要外源融資。

(二)融資一般是以土地和房產為抵押

在開發房地產項目期間，一般是附著在固定的土地中，土地資源屬于不可再生資源的一種，本身在城市內有著極高的價值，同時城市土地資源具備不可再生性以及稀缺性特征，這也使企業有著增值能力。土地是房地產企業融資期間價值較高的一項抵押物，在融資期間，以土地和房產為一項抵押，從而獲取資金，降低企業融資風險出現的概率。

(三)房地產企業規模效應十分明顯，面臨著較高的財務風險

最近幾年，伴隨著房價的上漲，宏觀政策對房地產調控的效應進一步體現。房地產行業波動現象極為明顯，而且該項產業發展期間也面臨著非常高的風險性，當政府政策以及城市發展規劃調整時，企業開發的項目銷售將存在難度。除此之外，我國房地產經濟結構過于單一，通常是以開發和銷售為主，當經濟發展周期出現波動以后，必定加劇風險出現概率。

二、房地產企業存在的融資難問題

在社會經濟水平提升的背景下，城市化運行進程逐漸加快，雖然房地產企業發展趨勢良好，可是因為受多方面因素的影響，導致房地產企業本身還有著融資難問題。

(一)融資環境產生的影響

其一，受政府方面的約束。大多數房地產企業因為銀行中信貸融資方式極為便捷，成本較低，因此將重點放在了銀行信貸融資方面，加大了對其的應用力度，在這一現狀下，需要符合準入條件、審批要求和周期性長等一系列要求。現階段，我國頒布的法律法規對于房地產信托和債券融資渠道進行了一定程度的約束，導致房地產應用該項方式融資期間，面臨的難度極高。其二，受金融市場的約束。在發展期間，證券市場發展速度極快，不過改革發展進程較為緩慢，信用保障缺失，金融創新力度不足，監管不到位等，導致金融產品得不到良好應用，不利于進一步延伸房地產企業融資渠道。

(二)房地產企業自籌資金能力較低

房地產企業的自籌資金在全部資金來源中占據比例較低，一般情況下，自籌資金來源于商品房方面的預售，而且大多數還來自于購房人員個人住房按揭貸款。房地產企業自身的自籌能力較低，有著較高的資產負債率，導致房地產企業生產經營風險極高，融資能力下降。

(三)房地產企業融資渠道較為狹窄

房地產企業本身不具備上市融資資質，因此無法采取股權方式實施相關的融資工作。伴隨著時間的發展，上市門檻有所提高，房地產企業無法經由該渠道和方式實施融資工作。當前階段，大多數房地產企業應用銀行信貸和民間借貸的融資方法，再加上宏觀調控以及在房地產資質對于銀行信貸等有著直接性的影響，所以融資效果不佳。民間借貸的利率比較高，隨之而言的融資風險也非常大。

三、房地產企業融資的必然性

(一)有利于轉換我國房地產業務發展模式

在房地開發中，主要包含了兩種模式。第一，全能開發模式，它是以開發商為重點，從買地、建造以及后期管理都是由相同的開發商獨立完成，建成房子之后，直接出售出去。具備的特點是項目周期長，開發商為了提升經濟效益，不愿意和它人分享收益。第二，是以市場化資本運行為主的專業化模式，在此種模式中，房地產投資等各方面都相對獨立、類型不同，特點是專業化程度高，每個環節都要在完成任務之后獲取利潤。從房地產實際發展情況來看，當前主要的趨勢是資本運行和專業細分。在以后的房地產企業中，不僅僅是一個開發企業，更是一個資本企業，它是房地產運行的重點。經過幾十年的發展之后，目前還處于以房地產開發商為重點的環節，缺少明確的職責分工，它們屬于全能開發模式。在遵循分散風險、分享收益的原則上，可以轉換現有的全能運作開發模式。

(二)有利于降低房地產企業信貸風險

在融資環節中，現有的房地產融資模式還沒有完善的風險分擔體制，從實際情況來看，房地產企業既是資金的需求者，又是融資主體，它負責承擔所有的債務。在宏觀調控的背景下，以往傳統的銀行貸款資金融資方式受到了限制，嚴重影響了企業后期發展。項目融資屬于有限追索，有效追索權的存在使項目的風險和投資人員其它資產相互分離，貸款人員只能夠以項目資產作為主要的還款來源。另外，項目融資的另外一個特點是分擔風險，項目融資的各個參與方在滿足各方利益需求的基礎上，分擔責任，進而減少風險出現機率。

(三)有利于推動我國房地產金融市場的發展

我國房地產金融市場的發展和房地產相比較而言，比較之后，相關市場配置作用沒有得到有效發揮，進而出現了房地產企業資金流失和資金不足等情況，社會資金無法全面的應用到房地產項目中去，社會各個環節的投資人員無法分享房地產發展收益。在房地產企業中開展融資投資，可以提升資本市場運行效率，發揮出資本市場原有的作用。

四、房地產企業融資措施

(一)對房地產基金進行合理應用

當前階段，從房地產企業實際發展現狀來看，基金融資有著良好的發展空間，在這其中，房地產私募基金融資，從融資方式內有著一定的有效性。對此，必須確保資金和信息的完善性。在房地產中，私募資金融資方式在不同階段的應用能夠符合企業發展既定需求，特別是對于上市大型企業而言，該項融資方式的規范性應用能夠吸引諸多戰略投資者。而在中小房地產企業中，能夠實現股權改造，將負債經營問題徹底解決。而且分析資金方面，對于私募基金融資而言，有著明顯的廣泛性特征，能夠吸引外部企業資金，為獲得社會投資提供條件。舉例說明，在今年房地產論壇中，我國某項企業以相關政策為一項要點，重點探究了金融和地產之間的關系，了解到了融資方式有著明顯的停滯現象，有的房地產企業出現再融資風險概率特別高，同時在國際融資環境收緊影響之下，企業面臨著較高的壓力。而房地產資金融資能夠確保企業財政壓力處于合理范圍中，從而保證負債問題被徹底解決。

(二)依照政府政策制定完善的融資方案

不管是房地產市場或者是金融市場，受政府調控政策的影響都是極高的，基于政府貨幣資金政策全面緊縮的現狀下，企業應當依照政策變動現象對融資方案加以改進和完善，利用各項政策調控對企業融資的一系列影響，保持房地產企業融資來源的穩定性。比如，在我國調控政策的全面落實背景下，房地產企業從銀行渠道進行融資的約束條件特別多，融資成本逐漸上漲，而融資渠道規模隨之下降，基于此，企業應當從多方面入手，全面延伸融資渠道，降低對銀行融資渠道的過度依賴。而我國金融政策比較寬松的情況下，銀行融資成本也隨之下降，所以，房地產企業可以增加在銀行的融資規模。當房地產企業制定相關融資方案期間，也必須從項目和資金需求入手，確定融資規模，禁止出現盲目融資行為。

五、結束語

以上所述，自從我國城鎮住房制度改革以后，房地產企業獲得了良好的發展，它逐漸成為了基礎性產業。然而，在開發大型住宅建設項目的時候，需要充足的資金做支撐，怎樣獲取資金成為了房地產開發商面臨的主要難題。當前，國家加大了對房地產行業的宏觀調控，在此過程中，以往融資模式無法滿足發展需求，而將新型的項目融資方式引進大型工程建設項目中去，能夠有效解決難題，意義重大。

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作者：李迎萍 單位：深圳市粵華投資集團有限公司