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摘要:近年來，我國房地產行業逐漸壯大，房地產企業也獲得長足發展。但在市場競爭愈發激烈的情況下，房地產企業若想保有一定地位，就必須做好自身的財務管理，尤其是管理會計報表方面，降低企業經營風險。基于此，文章以當前時期房地產企業管理會計報表設計中存在的問題為切入點，探究具體應對措施，以期提高房地產企業核心競爭力，實現長遠健康發展。

關鍵詞:房地產企業;管理會計報表;存在問題;應對策略

管理會計報表是房地產企業重要的管理分析工具，不僅能夠為企業經營決策提供有效信息，還能幫助管理者預測經營狀況，為評估管理者績效提供重要依據。新形勢下，房地產企業為適應全球化經濟發展方向，不斷轉變自身管理模式和管理制度，更加注重管理會計報表的設計，使其滿足動態企業管理需求，推動企業發展進程。

一、房地產企業管理會計報表設計中存在的問題

其一，會計報表缺乏實效性。房地產企業的業務涉及范圍較廣，而且預售制度較為特殊，企業的預售收入與實際收入獲取之間存在較長的間隔時間，通常為幾個月到幾年，致使會計報表設計無法全面反映房地產企業的所有資產和經濟面，對企業的債償能力產生錯誤判斷，使得報表結果與實際情況相背離［1］。而且，企業報表只反映某一時間點企業的經營狀況，房地產企業由于預售制度和期間費用相關規定，當時的靜態數據與企業真實業務狀態存在偏離，無法真實反映企業經營狀況和未來發展方向，缺乏實效性。其二，管理會計報表科目與實際經營不一致。企業管理會計報表的設計是基于財務報表的，為確保管理會計報表與財務報表的一致性，管理會計報表的核算方法和計量范圍需要與財務報表保持一致，通常是利用歸集和分攤的方式將發生的每項支出歸到各責任中心的財務報表中，但是各責任中心中的一部分項目屬于不可控費用，使用分攤的方法就很難保證管理會計報表的客觀性［2］。而且，房地產企業現有的會計制度中指出，在實際開發過程中產生的一切財務支出、銷售支出和管理支出都屬于期間費用，期間費用入當期損益，導致企業在竣工之前極易出現虧損狀況，難以在實際中體現企業的潛在收益，使管理者無法對企業實際經營水平做出準確判斷，繼而降低管理會計報表協助經營決策作用。其三，財務人員專業能力不足。財務會計人員自身對設計工作存在狹隘認知，不能與時俱進，導致管理會計報表無法為企業發展提供戰略服務導向。目前大多數房地產企業的管理會計設計人員都是數據搬運工，只是依據企業管理活動和相關信息設計報表，單純反映一定時期內企業財務信息與非財務信息之間的聯系，只發揮了數據收集和加工整理作用，對財務會計報表缺少深入有效地分析，或者分析結果與企業真實情況相互背離，無法切實揭示和反映數據變化背后的風險問題和業務原因，難以為企業決策提供支撐建議，失去了管理會計報表設計的意義。其四，管理會計報表設計獨立性不足。在大多數的房地產企業中，管理會計設計往往受到企業領導的忽視，很多企業也不具備單獨的管理會計設計崗位，往往由財務會計或者其他崗位代替，企業的財務工作往往以記賬和報賬的形式進行，缺乏完善、獨立且有效的管理會計報表體系。

二、改善房地產企業管理會計報表設計中的策略

(一)構建完善管理會計報表體系

完善的管理會計報表體系是報表設計的基礎，房地產財務管理人員應該構建集管理會計預算、分析、評估指標、評價報表于一體的管理會計報表體系，規范報表數據來源、處理流程、數據篩選和整理等方面，同時結合市場環境和競爭對手指標，設計全面詳實的管理會計報表，為業務處理環節中問題和風險的發現、處理提供數據支撐，提高企業的運營效率。其中，會計分析報表體系是指對房地產年度預算以月份為單位進行拆分，按照上個月的經營狀況設計下個月的預算目標。在進行報表分析時，利用差異程度報表、差異分析報表、差異計量報表等形式，對企業各種活動提供差異信息，對有利差異和不利差異進行明確區分。房地產企業根據報表內容，對影響因素較大的進行控制，并對產生重大影響因素的原因進行分析，提出針對性的具體建議，為企業戰略決策提供科學依據。評價指標體系是指將價值管理目標與管理會計報表相結合，形成房地產企業EVA(EconomicValueAdded，簡稱EVA，即經濟附加值)評價指標，分別從財務和顧客兩個方面對企業的經營情況進行分析。從財務方面看，基于EVA指標從財務層面建立評價指標，層層劃分，分別形成價值創造指標和價值驅動指標兩個部分［3］。比如，按照房地產企業的不同發展階段設計不同的對應指標，在創業初期，評價指標以收入能力和現金流量為主;在成長階段，評價指標應在收入提升的基礎上設計資本使用效率和資本結構指標;在衰退階段，評價指標設計應與現金流密切相關。從顧客方面看，顧客是房地產企業的經濟利潤來源，企業應給為顧客提供高質量的產品和服務，才能獲得長遠發展，因此在評價指標的設計時，應該以客戶滿意度、客戶保持率和市場份額為主，為提升房地產企業價值提供充足的有利條件。

(二)綜合應用各項財務分析方法

管理會計是會計的重要分支，通過利用相關信息，實現財務與業務的有機融合，主要服務于單位內部管理需求，為單位決策、規劃、控制、評價等提供重要依據。管理會計的資料主要來源于財務會計，是對財務會計信息的深加工和再利用，其表現形式多種多樣，包括文字資料、圖例、分析計算表、報告等。因此在管理會計報表的設計中，為提高數據的有效性，應該綜合應用各種財務分析方法對基礎數據進行解讀和分析，為企業發展趨勢提供直觀預測。例如，可以利用對比分析法，利用財務報表中兩項相關數值的比例關系反應和揭示公司財務狀況和經營成果。或者因素分析法，即選取一定的經濟指標為對象，借助各種因素間的數量依存關系，通過因素替換，測算各項因素變動對其差異的影響程度。或者，在對比分析法的基礎上使用盡速分析法對差異原因進行進一步分析，確定引起指標變動的具體因素，以及造成的影響程度，進而制定具體的應對措施，提高公司經營管理水平［4］。此外，財務人員進行管理會計報表設計時，還需要全方位了解當前時期國家的經濟環境和宏觀政策，了解特定地區房地產發展方針和目標，掌握供應鏈上下游之間的關系，明確競爭對手的市場競爭能力，評估企業自身競爭實力，并借助與競爭企業之間的對比，明確、發展自身競爭優勢，增加市場份額。

(三)提高管理會計人員設計能力

隨著信息技術的不斷發展，房地產企業逐漸步入無紙化、網絡化辦公時代，財務智能機器人和各種專業軟件的出現，也為提高管理會計人員工作效率和服務質量提供了更加便捷的條件。但是，部分管理設計人員長時間保持一定的工作方式和工作節奏，思維固化，對新鮮事物接受能力不足，每天花費較多的時間在數據的搜集和整理中，嚴重降低了工作效率，也無法真實有效反映企業財務狀況和經營成果，準確預測企業發展前景。面對這一情況，管理會計人員應該打破原有固化思維模式，實現管理會計領域的信息化和智能化，借助相關工具提高數據搜集整理的便捷程度，將更多精力放在分析和研判中，同時，緊跟時展潮流，不斷接觸先進財務管理知識和設計方法，積極參與業務討論，逐漸提高自身專業水平，通過業財融合為企業發展提供更加科學、合理、有效的管理會計報表，推動企業的長遠健康發展。

(四)充分利用管理會計報表附注內容

管理財務報表是高度濃縮和提煉的會計信息，但在實際工作中，由于房地產企業的廣闊性和復雜性，以及各地會計政策選擇的不同，房地產企業需要借助附注的形式對管理會計報表的編制依據、編制基礎、編制原則、編制方法和主要事項等進行解釋和說明［5］。例如，可以將管理會計報表中的科目按照責任自主權劃分為可控制和不可控制兩個部分，如可控制的經營費用包括辦公費、會議費、營銷推廣費等，不可控制的包括不可預見的咨詢評估費、勞務外包費、人力招聘費等，對不可控制的費用進行補充說明，深入剖析企業管理會計報表相關信息，準確把握房地產企業整體經營狀況，全面、客觀、準確地評價企業的發展和競爭能力。

三、結語

綜上所述，在經濟全球化和信息技術蓬勃發展的今天，房地產企業要認識到提升管理會計報表設計能力的重要性，明白管理會計報表的設計優化不是一日之功，而是一個動態發展的過程，需要根據不同階段房地產企業的戰略調整計劃、管理架構變動、經營者具體需求等設計不同的會計報表。同時，在進行管理會計報表設計時，相關人員可以借助專業軟件和工具自動搜集相關數據，節省時間，便于其深入分析研判報表數據，使其更能貼合企業實際管理需求，提供真實準確的決策依據，促使企業在日后獲得更好更大的發展。

參考文獻:

［1］高歌，李之媛．從管理會計角度對呼和浩特市萬達房地產企業的成本分析［J］．經濟管理:全文版，2016(8):270．

［2］何武．淺談新形勢下房地產企業管理會計應用對策［J］．市場周刊:理論版，2018(7):35．

［3］呂鑫瑤．房地產企業財務管理中財務報表分析的應用［J］．現代經濟信息，2019(11):91，93．

［4］沈佳佳．淺析財務報表分析在房地產企業財務管理中的應用［J］．中國鄉鎮企業會計，2019(5):83－84．

［5］黃菁．對管理會計在房地產企業管理的應用探討［J］．中外企業家，2020，671(9):75－76．

作者：鄒文婷 單位：金茂西南企業管理(重慶)有限公司