導(dǎo)語(yǔ)：商品房按揭中法律問(wèn)題分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、商品房按揭概述

（一）按揭的概念

按揭是英美法中mortgage在香港的粵音譯法。通常，英美法上的pledge與大陸法中的質(zhì)權(quán)相對(duì)應(yīng)，lien與留置相對(duì)應(yīng)，charge則與大陸法系中的抵押相對(duì)應(yīng)，而mortgage則與大陸法中的讓與擔(dān)保相對(duì)應(yīng)。一般而言，英美法中按揭（mortgage）是指以土地或動(dòng)產(chǎn)為了擔(dān)保給定的債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的轉(zhuǎn)移和讓渡，按揭的基本意思是:此種擔(dān)保可以待此類債務(wù)或其他義務(wù)的清償或履行而解除，即使存在其他相反的約定。由此可以看出，英國(guó)法中的mortgage是一種通過(guò)債務(wù)人將特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以取得擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。其構(gòu)成應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)要件:第一，特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移；第二，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以確定地取得擔(dān)保物的所有權(quán)；第三，債務(wù)人享有通過(guò)履行債務(wù)而贖回?fù)?dān)保物的權(quán)利，同時(shí)債權(quán)人負(fù)有交還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。其中，獲得一定擔(dān)權(quán)益的人，稱為按揭權(quán)人:而為了擔(dān)保而讓與一定財(cái)產(chǎn)利益的人，則被稱為按揭人。[1]

（二）按揭的法律特征

在商品房按揭的實(shí)務(wù)操作中，購(gòu)房人先與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》并交納首期房款，為付清剩余購(gòu)房款而與銀行簽訂按揭貸款合同，以預(yù)購(gòu)的商品房作為擔(dān)保，并將《商品房預(yù)售合同》等交由銀行執(zhí)管。購(gòu)房人既是借款人又是按揭人，銀行既是貸款人又是按揭權(quán)人。

1.按揭涉及三個(gè)合同關(guān)系和三方當(dāng)事人

首先，三個(gè)合同關(guān)系是指商品房預(yù)售合同、借款合同和保證合同。三個(gè)合同關(guān)系密切，互相依存:商品房預(yù)售是按揭設(shè)定的前提，沒(méi)有商品房預(yù)售合同則無(wú)法設(shè)立借款合同和保證合同；保證合同使得預(yù)售合同和借款合同的履行成為可能。任何一個(gè)合同的違約都可能導(dǎo)致另外一個(gè)合同的履行不可能，這使得按揭明顯區(qū)別于其他的擔(dān)保方式。

其次，三方當(dāng)事人是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和貸款銀行。具體而言，它們之間存在著這樣的法律關(guān)系:開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間是在建房產(chǎn)買賣關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)具體表現(xiàn)在預(yù)售合同上；而購(gòu)房人和銀行之間則存在著兩種關(guān)系:其一是借貸關(guān)系，購(gòu)房人是債務(wù)人，銀行是債權(quán)人；其二是按揭擔(dān)保關(guān)系，購(gòu)房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人；其三是開(kāi)發(fā)商和銀行的保證關(guān)系，當(dāng)購(gòu)房人不能按期償還銀行貸款時(shí)，由開(kāi)發(fā)商來(lái)代為履行。

2．按揭的標(biāo)的物是一種期待性利益

由于按揭的標(biāo)的物并非一種現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)房人在設(shè)定按揭時(shí)，還無(wú)法取得所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)，他向銀行提供的還款保證僅是將來(lái)某一時(shí)間取得的所有權(quán)，即是一種所有權(quán)的“期待權(quán)”。期待權(quán)，指的是權(quán)利取得人依據(jù)法律能夠確定地取得某種物權(quán)（一般為所有權(quán)）的權(quán)利。所有權(quán)保留的買賣中，買受人的權(quán)利就是一種典型的期待權(quán)。目前德國(guó)法院判決承認(rèn)附所有權(quán)保留條件的買受人的期待權(quán)可以如同物權(quán)一樣轉(zhuǎn)移和負(fù)擔(dān)擔(dān)保，[2]故期待權(quán)可以說(shuō)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為一種新型的物權(quán)形式。購(gòu)房人以取得房屋的所有權(quán)為目的，合同成立后，購(gòu)房人必須繳付首期購(gòu)房款，憑此取得開(kāi)發(fā)商將來(lái)某時(shí)交付房產(chǎn)的權(quán)利，雖因條件未成就（房屋沒(méi)有竣工、期限未到）而暫不能履約，但其對(duì)房屋所有權(quán)已經(jīng)有所期待。在經(jīng)登記后，這種期待權(quán)還獲得了排除相對(duì)人或者第三人侵害的權(quán)利。

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日趨完善，具有強(qiáng)烈計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的福利分房淡出市場(chǎng)，個(gè)人住房制度逐步走向商品化、貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)獲得高速發(fā)展。商品房的高價(jià)值特征，迫使中國(guó)老百姓放棄自古以來(lái)形成的不借夕嗬、*自身積蓄購(gòu)物的傳統(tǒng)理念，轉(zhuǎn)而向銀行尋求資金幫助。按揭作為一種集買賣、擔(dān)保、貸款、抵押于一身的融資形式，在現(xiàn)實(shí)生活中扮演著極為重要的角色。本文界定了商品房按揭的概念，總結(jié)了我國(guó)商品房按揭的現(xiàn)狀和問(wèn)題，并提出了完善商品房按揭制度的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商品房；按揭；登記