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［摘要］簡(jiǎn)單分析綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及問(wèn)題，并結(jié)合昆明御風(fēng)苑一標(biāo)段、二標(biāo)段實(shí)例，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法開(kāi)展深入探討，案例工程的成本管理主要涉及節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等方面內(nèi)容。

［關(guān)鍵詞］綠色建筑；房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理

1綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及問(wèn)題

1.1成本管理現(xiàn)狀

不同于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，綠色建筑背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理會(huì)增加一定的成本費(fèi)用，因此須針對(duì)性開(kāi)展成本管控。結(jié)合相關(guān)理論研究和實(shí)踐探索可發(fā)現(xiàn)，全過(guò)程成本管理理論和全壽命周期管理理論在綠色建筑背景下的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中有著廣泛應(yīng)用，決策和設(shè)計(jì)階段屬于其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，協(xié)同管理機(jī)制的應(yīng)用近年來(lái)也開(kāi)始受到重視。在具體的成本管理實(shí)踐中，一般基于全壽命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成要素開(kāi)展增量成本分析，同時(shí)需要綜合分析項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、環(huán)境效益等方面內(nèi)容。

1.2成本管理問(wèn)題

在綠色建筑背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的一系列問(wèn)題也需得到重視，這類問(wèn)題在決策及設(shè)計(jì)、成本數(shù)據(jù)庫(kù)、綠色成本管控觀念等方面均有著直觀體現(xiàn)。在決策及設(shè)計(jì)方面，問(wèn)題主要表現(xiàn)為項(xiàng)目定位不夠準(zhǔn)確、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠系統(tǒng)，也很容易引發(fā)成本管理問(wèn)題，如未能結(jié)合環(huán)境實(shí)際選用綠色技術(shù)，或綠色技術(shù)相關(guān)的引入、培訓(xùn)、應(yīng)用成本過(guò)高，此問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本偏高。成本數(shù)據(jù)庫(kù)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在綠色建筑成本公開(kāi)數(shù)據(jù)較少等方面，由于很多地產(chǎn)商忽視成本數(shù)據(jù)的積累和分析，在不準(zhǔn)確或缺失的成本參考數(shù)據(jù)影響下，項(xiàng)目成本管理難度將大幅提升，完善數(shù)據(jù)庫(kù)缺乏也會(huì)帶來(lái)同類影響；綠色成本管控觀念方面的問(wèn)題主要表現(xiàn)為觀念薄弱、認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，如在綠色開(kāi)發(fā)成本中統(tǒng)計(jì)不屬于綠色成本的支出、盲目選用不適用且成本高昂的綠色技術(shù)、未能從全壽命周期角度對(duì)綠色成本進(jìn)行考慮和控制、無(wú)法兼顧成本控制和綠色標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)等，這類綠色建筑背景下的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題同樣需要引起重視。

2工程概況

為提升研究的實(shí)踐價(jià)值，以昆明御風(fēng)苑一標(biāo)段、二標(biāo)段作為研究對(duì)象，位于昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處大塘社區(qū)，總投資46140萬(wàn)元，主要圍繞該工程參評(píng)綠色三星建筑的2~25號(hào)樓開(kāi)展研究，全項(xiàng)目用地總面積、總建筑面積分別為97059.76m2，439430.5m2，綠色建筑申報(bào)面積為439430.5m2。工程采用框架結(jié)構(gòu)，屬于住宅配套公建。為參評(píng)綠色三星建筑并做好成本管理工作，在綠色建筑背景下，案例房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理主要圍繞節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等方面開(kāi)展。

3節(jié)地成本管理

節(jié)地是成本管理的重要途徑，案例工程參評(píng)綠色三星建筑的參評(píng)區(qū)用地、總建筑、住宅建筑、地下車庫(kù)的面積分別為97059.76,439430.50,296664.69,128363.24（m2），存在40%的綠化覆蓋率。節(jié)地成本管理主要圍繞地下空間利用展開(kāi)，通過(guò)開(kāi)發(fā)一層地下空間，在地下室集中布置配電房、水泵房等設(shè)備用房，噪聲污染和環(huán)境污染大幅減少，地下機(jī)動(dòng)車停車位的合理布置也使得土地資源的節(jié)約集約更好實(shí)現(xiàn)，地下、地上建筑面積比率設(shè)為41.27%。

4節(jié)能成本管理

案例工程結(jié)合JGJ134—2010《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、DBJ53/T-39—2011《云南省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定開(kāi)展建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，由于工程的熱工氣候分區(qū)為溫和中區(qū)，以2棟建筑為例，具體的圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能參數(shù)見(jiàn)表1，熱工性能權(quán)衡判斷結(jié)果見(jiàn)表2。在供暖、通風(fēng)、照明、電氣等方面，工程同樣開(kāi)展了針對(duì)性的成本管理，如選用單管功率在18kW內(nèi)的LED節(jié)能燈、結(jié)合節(jié)能原則選用電梯設(shè)備等。此外，工程采用的集中太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)在成本管理方面也發(fā)揮著積極作用，該系統(tǒng)設(shè)置于工程的最上面12層，輔助熱源為空氣源熱泵，分戶空氣源熱泵接口預(yù)留于生活陽(yáng)臺(tái)，具體選擇太陽(yáng)能熱水器提供生活熱水，平板式太陽(yáng)能集熱板的采光面積、規(guī)格分別為2.00m2、1700mm×1800mm。結(jié)合測(cè)算可以確定，相較于全燃?xì)鉄崴鳎刑?yáng)能熱水系統(tǒng)+空氣源熱泵可實(shí)現(xiàn)每年173.60萬(wàn)元的成本節(jié)約。

5節(jié)水成本管理

為實(shí)現(xiàn)節(jié)水成本管理，案例工程主要圍繞四方面入手。（1）選用節(jié)水器具和設(shè)備。結(jié)合CJ/T164—2014《節(jié)水型生活用水器具》等要求，在（0.10±0.01）MPa下將淋浴用水流量、水嘴用水流量分別控制在不小于0.12L/s、不小于0.125L/s，雙檔坐便器用水量的小檔、大檔分別控制在不小于3.5L、不小于5L，小便器沖水量控制在不小于3.0L。（2）節(jié)水措施。選擇減壓限流措施，按照不大于0.20MPa控制入戶管表供水壓力，超過(guò)的設(shè)置減壓閥支管減壓，給水點(diǎn)處需存在不大于0.05MPa的給水壓力。（3）中水回用。設(shè)置全地埋式中水站，選擇“接觸消毒+過(guò)濾系統(tǒng)+混凝沉淀+中間水池+ICEAS池+調(diào)節(jié)池+格柵”的深度物化聯(lián)合處理工藝，參評(píng)區(qū)域的中水回用量、非傳統(tǒng)水源利用率分別為12377.21m3/a、8.68%，代替自來(lái)水的中水可實(shí)現(xiàn)約64757.56元/a的成本節(jié)約，采用式（2）計(jì)算節(jié)水效益。PQEntt∑×∆==1（2）式中，∆Q水t、P水分別為第t種技術(shù)節(jié)水量、水價(jià)。（4）雨水回滲與集蓄利用。采用“調(diào)蓄排放+入滲利用”的雨水收集利用方式，選擇滲透式雨水口、透水鋪裝與綠地入滲、滲透管—排入系統(tǒng)等設(shè)計(jì)。

6節(jié)材成本管理

為在節(jié)材成本實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約，案例工程部分戶型采用土建裝修一體化，為79.88%精裝修比例原始戶型平面圖與項(xiàng)目精裝修圖紙保持一致，有的建筑構(gòu)件及設(shè)施無(wú)須拆除或破壞，輔以BIM技術(shù)做好孔洞預(yù)留，有建筑構(gòu)件在裝修施工階段的穿孔、打鑿得以大量省略，土建裝修的設(shè)計(jì)與施工一體化順利實(shí)現(xiàn)。選擇預(yù)拌混凝土作為現(xiàn)澆混凝土，同時(shí)使用可再利用與再循環(huán)的木材、銅、鋼材、鋁合金等材料，這類材料在建筑材料總重量中的占比為6.7%。設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)約造型，屋頂裝飾造型和立面裝飾性線條為主要裝飾性構(gòu)件，女兒墻高度在3m內(nèi)，裝飾性構(gòu)件造價(jià)在土建安裝工程總造價(jià)中的占比為1.53%。

7經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

在具體案例工程成本管理工作中，具體涉及以下4點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。（1）優(yōu)化決策和設(shè)計(jì)規(guī)劃。對(duì)于綠色建筑來(lái)說(shuō)，決策、設(shè)計(jì)及技術(shù)選擇屬于成本管理的關(guān)鍵，因此，案例工程在決策與設(shè)計(jì)階段圍繞綠色材料、綠色技術(shù)、綠色目標(biāo)等方面開(kāi)展了深入研究，相關(guān)研究和分析通過(guò)細(xì)節(jié)構(gòu)造形式在設(shè)計(jì)圖紙上展示，工程整體成本控制得以更好實(shí)現(xiàn)，后續(xù)項(xiàng)目成本管理也獲得充足依據(jù)。（2）建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)。為收集最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)和歷史項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，工程充分應(yīng)用企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫(kù)積累的綠色建筑相關(guān)數(shù)據(jù)，因此成本計(jì)劃編制、成本管理獲得充足依據(jù)，綠色建筑增量成本同樣包含在該數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)。（3）建立健全動(dòng)態(tài)成本管理機(jī)制。結(jié)合工程實(shí)際對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行編制，案例工程的成本管理獲得基礎(chǔ)性支持，對(duì)應(yīng)的成本計(jì)劃在招采階段制訂，以此結(jié)合目標(biāo)成本開(kāi)展針對(duì)性控制，綠色建筑的要求和目標(biāo)需同時(shí)在合同中細(xì)致描述，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)合同實(shí)施、簽證變更的控制，并做好對(duì)成本計(jì)劃、目標(biāo)成本、實(shí)際成本的分析，為同類工程的成本管理提供依據(jù)。（4）強(qiáng)化成本管理觀念。為保證成本管理，案例工程管理人員在成本管理理念更新、學(xué)習(xí)方面也投入大量精力，通過(guò)參加各類培訓(xùn)，更多有效的管理技巧得以應(yīng)用于成本管理工作實(shí)踐中。對(duì)于綠色建筑涉及的新材料、新工藝、新技術(shù)，成本管理人員同樣開(kāi)展了針對(duì)性的了解及學(xué)習(xí)，基于綠色技術(shù)不斷完善和更新的成本核算方法在成本管理工作中也發(fā)揮著重要作用。

8結(jié)束語(yǔ)

綠色建筑背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在較高現(xiàn)實(shí)意義。在此基礎(chǔ)上，涉及的節(jié)地成本管理、節(jié)能成本管理、節(jié)水成本管理、節(jié)材成本管理等內(nèi)容，直觀展示了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理路徑。為更好適應(yīng)綠色建筑背景，全過(guò)程成本控制法、目標(biāo)成本管理法、價(jià)值工程法等成本控制方法的科學(xué)選用必須得到重視。

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作者：李文嘉 單位：招商蛇口云南公司