導(dǎo)語：房地產(chǎn)估價分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1還原利率的實(shí)質(zhì)

經(jīng)濟(jì)學(xué)上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價格的比率，實(shí)際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產(chǎn)價格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，購買房地產(chǎn)(尤其是收益性房地產(chǎn))，實(shí)質(zhì)上就是一種投資，其投資額就是該房地產(chǎn)的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。

在市場規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風(fēng)險成正比，投資風(fēng)險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風(fēng)險，其收益率應(yīng)該相同?；诖?，還原利率的實(shí)質(zhì)可闡述為下列四個方面:

（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產(chǎn)投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應(yīng)用將喪失其基礎(chǔ)，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項(xiàng)投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應(yīng)能彌補(bǔ)物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風(fēng)險成正比，即投資風(fēng)險越大的項(xiàng)目，其值應(yīng)越大，反之則越小。

3還原利率的類型

照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產(chǎn)的估價，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應(yīng)的純收益是由土地單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價值時所使用的還原利率，其對應(yīng)的純收益是由建筑物單獨(dú)產(chǎn)生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產(chǎn)價值時所用的還原利率，對應(yīng)的純收益是土地與建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。

4確定還原利率的原則

4.1確定還原利率應(yīng)遵循的原則

4.1.1口徑一致原則

同一類房地產(chǎn)的收益水平是個客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應(yīng)反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應(yīng)的還原利率，計算出來的收益價格應(yīng)相等。

4.1.2客觀性原則

收益法中房地產(chǎn)純收益的求取值是客觀純收益而非實(shí)際純收益，與此相對應(yīng)的還原利率的確定值也是客觀的，而非實(shí)際的投資收益率。因此，還原利率的確定應(yīng)剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產(chǎn)投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報酬率。4.1.3實(shí)用性原則

實(shí)用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實(shí)際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實(shí)踐中加以利用。

4.2確定還原利率需考慮的因素

4.2.1區(qū)域因素

所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境對其投資收益所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況不同，其房地產(chǎn)的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產(chǎn)的純收益與還原利率均要比內(nèi)地高。

4.2.2時間因素

房地產(chǎn)估價須依據(jù)估價時點(diǎn)原則，即時間因素對房地產(chǎn)的影響不容忽視，在確定還原利率時，也應(yīng)考慮時間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時間段存貸款利率變化，對還原利率的影響。

4.2.3政策因素

一般估價是在市場公平的條件下進(jìn)行的，但是一些優(yōu)惠政策因素會對房地產(chǎn)的投資收益產(chǎn)生影響。例如“三資”企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策等，因此，對于有受政策性影響的收益型房地產(chǎn)，其還原利率須做相應(yīng)調(diào)整，以剔除政策因素的影響。

4.2.4社會經(jīng)濟(jì)因素

社會經(jīng)濟(jì)因素主要指政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定狀況和社會治安程度。一般而言，一個政治經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的國家或房地產(chǎn)所處地區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的，其還原利率較高，因?yàn)橹挥休^高的投資收益率，投資者才會冒此風(fēng)險進(jìn)行投資。

5求取還原利率的方法

5.1累加法

該方法的基本公式是:還原利率=無風(fēng)險還原利率+風(fēng)險還原利率。無風(fēng)險還原利率又稱安全利率，是指無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機(jī)會成本。風(fēng)險還原利率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險還原利率以上部分的還原利率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補(bǔ)償。

5.2市場提取法

該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場上相同或相似房地產(chǎn)的純收益a,價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實(shí)例的r進(jìn)行調(diào)整，最后評定出一個客觀的還原利率。在此，應(yīng)注意純收益a是由房地產(chǎn)帶來的，不應(yīng)包含行業(yè)經(jīng)營帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業(yè)經(jīng)營總收入——經(jīng)營總費(fèi)用——行業(yè)目標(biāo)收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業(yè)管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產(chǎn)無關(guān)，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實(shí)際操作中常用租金純收益來代表房地產(chǎn)帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國目前房地產(chǎn)租金價格水平偏低，在使用租售比時須對其進(jìn)行適當(dāng)修正。

5.3投資報酬率排序插入法

由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風(fēng)險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。該法首先將社會上各種類型的投資及其年投資報酬率找出，并將投資報酬率從低到高按順序排列，制成坐標(biāo)圖，而后將本地區(qū)某行業(yè)收益型房地產(chǎn)與各種類型的投資進(jìn)行比較分析，該過程可請房地產(chǎn)估價師參與，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍，最后把結(jié)果在坐標(biāo)圖上進(jìn)行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。

6結(jié)論

綜上所述，從還原利率的實(shí)質(zhì)出發(fā)，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產(chǎn)的還原利率，最后綜合確定出一數(shù)值，若不發(fā)生較明顯的經(jīng)濟(jì)或利率變動，則這些還原利率將在一定時期內(nèi)保持不變，可供估價人員在平時估價時使用。

【摘要】收益還原法是房地產(chǎn)估價中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產(chǎn)價格時，還原利率的準(zhǔn)確與否，極大地影響了該方法所評估出的價格。本文從分析還原利率的實(shí)質(zhì)與類型入手，結(jié)合探討了確定還原利率應(yīng)進(jìn)循的原則與應(yīng)考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價收益還原法還原利率

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