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內容摘要隨著城市日新月異的變化，房地產投資成為經濟發展新的增長點。而房地產業的蓬勃發展，為稅收增長提供了充足的稅源，同時也給稅收征管帶來了新的挑戰。房地產業稅收在整個稅制體系中占有重要地位，是國家調節房地產經濟和社會經濟分配的重要杠桿，是國家和地方財政收入的重要來源。據了解，目前發達國家房地產業稅收占地方稅收的10%以上，在我國這一比例還不到7%。馬克思曾經說過“稅收是國家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對任何納稅人而言都是一種負擔，納稅人欠稅現象從稅收法律關系成立時就已經開始。任何企業追求稅后利潤最大化和稅負最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在避稅的主觀動機。為了規范房地產市場，我國也先后出臺了一系列的法律法規。如《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發2003[81]號文）。《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條還明文規定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。但這些還都沒能扼制住房地產企業偷稅的現象。2006年3月21日，國家稅務總局了《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發2006[31]號文）。這一新政策的出臺及時的對征稅手段加以改進。對房地產企業征稅過程中可能出現的漏洞進行了彌補。本文通過對房地產企業偷稅的現狀、手段、房地產商偷稅原因進行分析論述，闡述了新法出臺整治房地產稅收市場的及時性和必要性。

由于這些年來，各省市都在大搞城市建設，房地產投資成為經濟發展新的增長點。房地產業的蓬勃發展，為稅收增長提供了充足的稅源，同時也給稅收征管帶來了新的挑戰。房地產業稅收在整個稅制體系中占有重要地位，是國家調節房地產經濟和社會經濟分配的重要杠桿，是國家和地方財政收入的重要來源。據了解，目前發達國家房地產業稅收占地方稅收的10%以上，在我國這一比例還不到7%。馬克思曾經說過“稅收是國家的命脈，是政府的奶娘。”但是稅收對任何納稅人而言都是一種負擔，納稅人欠稅現象從稅收法律關系成立時就已經開始。任何企業追求稅后利潤最大化和稅負最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在避稅的主觀動機。但稅收分配的客體是社會剩余產品，征稅的目的是滿足國家的財政需要，以實現其進行階級統治和滿足社會公共需要的職能。因此就賦予稅收以強制性、無償性、固定性的特征。而稅收所反映的分配關系就要通過法的形式得以實現。為了規范房地產市場，我國也先后出臺了一系列的法律法規。如《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號文）《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號文）等等。《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條還明文規定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

在2005年9月份公布的“中國納稅百強排行榜”上，2004年度中國納稅500強企業排行榜中，前300名內沒有一家房地產企業的名字出現。而與之相對應的是胡潤百富榜上，從事房地產行業的富翁越來越多，或許這就是個絕妙的諷刺。那么房地產企業偷稅，究竟是一種什么樣的狀況呢？我們先通過下面一系列調查數據來了解一下吧：

一、我國房地產業偷稅問題現狀透視

安徽蚌埠市地稅局稽查局于2004年5月對某房地產開發公司2003年度地方稅繳納情況進行了專項檢查。經詢問得知，該單位開發建設了地處鬧市的一處小區，開發商品房全部為住宅樓，房屋已于2003年4月竣工。但該單位只按預收房款申報繳納了營業稅及附加，并按開發占地面積繳納了土地使用稅。稅務機關稽查人員按工程決算書中的建安工程費用計入開發成本。按配比原則計算后，調增該單位當期應納稅所得額146.63萬元。根據《稅收征管法》第63條規定，稽查局對該公司行為定性為偷稅，追繳該單位企業所得稅43.45萬元，并處罰款24.20萬元。

2003年，青島市地稅局在對全市房地產企業的專項檢查中發現，該市70%的房地產商存在偷稅行為，偷稅手段花樣百出，在查補稅款方面，青島市去年前十個月房地產業查補稅款0.48億元。

南京房價年年飚升，房地產開發企業賺得盆溢缽滿，可是，南京市地稅局稽查局舉行的房地產業稅收專項檢查中，全市被查88戶房地產企業中有87戶存在問題，占被查企業的98.86%，單戶查補稅款數百萬元司空見慣。據南京市地稅部門統計，南京市房地產業偷稅呈逐年遞增的狀態，今年全市房地產企業共查補稅款5031.66萬元，罰款1588.14萬元。滯納金848.42萬元。相關企業偷稅較去年增加1000多萬元。

北京958家房地產企業補稅2.8億元；西南某省房地產企業偷稅違法案件占全部涉稅案件的比例在過去9年間上升了12倍……

福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。

經測算，該市開發商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。

當然，在房地產暴利的背后是少數人的財富快速增長。在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。有人用簡單算術，即以幾個主要大城市房地產利潤總額除以全年天數計算，北京不到兩天就產生一個房地產億萬富翁，廣州約三天產生一個億萬富翁。

這些數目都是觸目驚心的，現在很流行的一個說法就是“房地產業的巨人，納稅的矮子”，這句話有一定的道理，那讓我們一起看一下房地產商偷稅手段，就可以對房地產業巨額利潤來源有一定的了解。

二、房地產商的偷稅手段及原因分析

（一）房地產商的偷稅手段

中國注冊稅務師李晶副教授向中國經濟時報記者列出一項公式：價格＝成本＋利潤＋稅收。“稅收是價格的重要組成部份，”她解釋說，在成本和價格保持不變的情況下，稅收降低時，利潤必然增加。稅收作為影響利潤水平的重要因素，被許多輕視法律或無視法律的人當作了提高利潤率水平的工具。而房產商偷稅方法歸結為十大黑招，招數之多、花樣之奇令人嘆為觀止。

1、體外循環法,減少預售款基數

這是房地產企業偷稅所采用的較為普遍的一種手段。自開發商拿到《銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，房地產商應對預售收入進行納稅，當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率。計算出預計營業利潤后，企業就隨之要交納5%的營業稅，營業稅的3%的教育費附加，營業稅的7%的城市建設稅；以及33%企業所得稅但在實際操作中，地產商利用政策法規對預售收入定義不完善的漏洞，在匯總預售收入時，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外。甚至，有的開發商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行歸還貸款。而相關稅法規定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發商在“一貸一還”間，減少了預售收入，從而達到了偷稅的目的。

2、整體轉讓“樓花”不做收入

一些房地產企業將土地手續辦理完畢后，把一部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬，以達到偷營業稅及附加和企業所得稅的目的。

3、鉆政策“空子”不及時清算土地增值稅

按照《土地增值稅暫行條例》規定，一個開發項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而這部分房地產企業利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留下一兩套“尾房”致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的及時足額入庫。

4、不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅。

5、房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，而新公司可以享受減免企業所得稅一年的稅收優惠。

6、將在銷售房地產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅。

7、以虛列成本，致使企業虧損，不繳稅。

房地產企業屬于施工企業，用工人數多，經常變動，用工的數量及工資發放的金額稅務機關就不好掌握，工資總額房地產企業就可以隨意控制。還有一些房地產企業虛開發票，多計成本，致使企業虧損或微利，進而達到少繳而不繳稅的目的。

8、自用方開發成本不從“開發產品”轉到“固定資產”，而是計入對外銷售商品房成本，偷企業所得稅。

9、將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年未不結轉營業收入，偷企業所得稅。

10、擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本，偷企業所得稅。

（二）、房產商偷稅原因分析

從房地產開發企業的經營特點看，具有復雜性、多樣性和滾動開發性以及生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。因此，其開發經營活動不同于一般的建設單位或施工企業，也不同于一般的工商企業，它是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體、以第三產業為主的產業部門。由于原來企業所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好地兼顧房地產開發企業的行業特點，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問題，難以保證稅基的完整。

1、稅種設置不合理，造成可趁之機

在房地產開發、銷售過程中，僅稅種就多達8種，有的地方還重復征稅，如契稅、營業稅、印花稅、房產稅、所得稅、城鄉維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費就更多，各個地方也參差不齊，多達80~150種，這無形中也增加了建房成本。而在房地產開發階段，只有城市房產稅和少量的城鎮土地使用稅。這種稅制設置的消極作用顯而易見，開發階段稅少、稅負輕，流通環節稅重，從而助長了土地的隱形交易，偷稅現象嚴重。而在開發階段發生的增值部分，由于沒有稅收的調節機制，使用政府無法參與增值價值的再分配。

2、稽查力度不足，難有威懾作用

目前我國還沒有一部完整的針對房地產偷稅的法規，房地產開發商偷稅被稽查出來后，懲處的辦法就是根據偷稅的多少按比例確定處罰數額。而房地產開發企業偷稅是通過稅務機關稽查后才能獲知，但是這種稽查只是對房地產開發企業賬面情況的稽查，只要開發企業通過手段把賬面作好了，就很難發現其偷稅的痕跡。稽查力度不足，對房地產開發商很難形成一定的震懾作用。使很多開發商存在僥幸心理，認為偷稅風險比較低，被查到后頂多再補交，沒什么麻煩。

三、完善相關稅法遏制房地產商偷稅

但隨著國家對房地產業宏觀調控措施的實施，原有的一些法律、法規已經不能適應客觀經濟形勢的變化，必須加以完善。國稅發[2006]31號文件就是在這個背景下制定出臺的。新文件的出臺完善了房地產稅法，保證了稅收征管的嚴肅性。對照原來的國稅發[2003]83號文件，新文件主要在以下幾個方面進行了補充、修改和完善：

一、對預售收入的預計營業利潤率作了適當調整。國稅發[2003]83號文規定，開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅。國稅發[2006]31號文對這一規定作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房（經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房）和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%,非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20％，地及地級市的城區和郊區不得低于15％，其他地區不得低于10％。公務員之家

二、規定了開發產品的完工標準。國稅發[2006]31號文第二條第一款規定，凡符合下列條件之一的，應視為開發產品已完工：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發產品（成本對象）；三是已取得了初始產權登記證明的開發產品（成本對象）。之所以對開發產品完工標準進行界定，主要是考慮到當預計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產開發企業往往會對已完工開發產品積極結算成本，相反，一旦出現預計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。因此，必須從稅收角度規定開發產品的完工標準，以保證國家稅收不流失。

三、規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費用等主要成本項目，國稅發[2006]31號文規定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發生的，可直接攤入成本對象；屬于成本對象完工后實際發生的,首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。

四、對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除作出了新規定。按照《企業所得稅稅前扣除辦法》的有關規定，企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費是按銷售收入的一定比例在稅前據實扣除的。這一規定對于新辦的房地產開發企業來說不合理問題較為突出，主要體現在以下兩個方面：一是房地產開發企業從事的開發活動包括征地拆遷、規劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等開發經營全過程，因此，開發項目從第一筆投入至取得第一筆銷售收入，需要一個較長周期，而這一期間發生的廣告費和業務宣傳費，則由于沒有銷售收入而無法在稅前扣除；二是廣告費和業務宣傳費支出主要發生在開發前期，這是房地產開發經營的一個顯著特點，但這一期間又恰恰沒有銷售收入。鑒于這種情況，為合理解決房地產開發企業正常生產經營所需的三項費用扣除問題，國稅發[2006]31號文規定：新辦的房地產開發企業在取得第一筆銷售開發產品收入之前發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。

六、對新辦房地產企業減免稅作了限制。目前房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。據此，國稅發[2006]31號文規定，房地產開發企業不得享受新辦企業的稅收優惠，同時規定以銷售房地產開發產品（包括銷售）為主的企業也不得享受新辦企業的稅收優惠。

七、對房地產企業稅收征管方式提出了新的要求。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則的規定，結合房地產企業的經營特點，國稅發[2006]31號文關于征收管理問題也做了詳細規定：

（一）開發企業在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；

2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；

3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；

5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

四、嚴控房地產開發企業偷稅，還需關注以下幾點

（一）加強部門間的合作，加強源泉控管

房地產稅收是是一個環環相扣的過程，稅務機關應與計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門及金融機構建立信息傳遞制度，通過信息交換作分析比對，最大限度地掌握房地產開發企業的涉稅資料，在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，全程跟蹤；努力獲取企業建筑成本信息，加強對工程的成本審核；加強票據管理，掌握企業的收入情況。這樣才可以建立一個規范、管理、檢查的長效機制。顯然這對增強房地產企業的納稅意識、保證房地產業健康發展是大有裨益的。也可以使房地產稅收應收盡收。

（二）加大房地產企業偷稅處罰力度，嚴厲查處違法案件

目前情況來看，稅務機關對房地產開發企業的監管能力是很弱的，甚至有些時候出現斷層。稅務機關工作人員應該加強自身業務的學習，認真、細心、深入的掌握房地產企業的情況。針對房地產企業的偷稅現象及時采取應對措施。對偷稅行為進行嚴厲打擊，加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。嚴格依照《稅收征管法》的規定，對欠稅不繳的房地產企業依法采取強制措施，確保國家稅款及時足額入庫；對大案、要案，嚴格按照法律程序移送司法機關，依法追究其法律責任；對查處的典型偷稅案件，及時通過新聞媒體予以曝光。

“納稅光榮、逃稅可恥”。納稅不僅僅是一個道德問題，依法納稅也是每個公民應盡的義務。稅收是國家財政的主要來源，也是國家穩定、建設發展決定因素。相信通過《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》的及實施，政府合理使用財政資金，房地產商會逐步形成自覺納稅的意識。也就可以杜絕偷稅現象了！！

參考文獻

1、章劍鋒：《房地產稅收黑洞能否消除？》，《中國經濟時報》2006年3月23日

2、楊克文：《房地產稅收繁榮背后有隱憂》，《中國稅務》2003.11.3

3、林海、江虹：《我國房地產交易稅收制度改革初探》，價格月刊2003年第5期

4、全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組：《稅法》中國稅務出版社2006年1月版。

5、全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組：《相關法律》中國稅務出版社2006年1月版。