導語：房地產(chǎn)開發(fā)及土地利用論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要分析城鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及土地資源利用過程中存在的問題，提出加強房地產(chǎn)用地管理的措施和完善用地儲備制度的建議，以為房產(chǎn)開發(fā)與土地利用的良性發(fā)展提供參考。

關鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開發(fā)；土地利用；可持續(xù)發(fā)展

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動內(nèi)需、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、促進城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場回暖以來，我國房地產(chǎn)投資增長速度過快，房價持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問題，甚至影響到經(jīng)濟發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會的普遍關注。現(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護利用闡述如下。

1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進協(xié)調(diào)發(fā)展

城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需、實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來中國經(jīng)濟高速增長的強大動力，對于刺激消費、帶動民間投資、積極擴大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動房地產(chǎn)、餐飲等多個行業(yè)的發(fā)展，從而對經(jīng)濟平穩(wěn)運行產(chǎn)生積極的推動作用。

1.2住房升值快

按當前市場價值對現(xiàn)住房進行估價，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價值則提高了1.4倍。在商品房價格大幅度攀升的推動下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機。據(jù)統(tǒng)計，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財渠道，關鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經(jīng)濟回報。這種投機行為在為居民增收的同時，一定程度上也助長了住房開發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關系的緊張，客觀上擠占了其他社會成員改善居住條件的機會。

1.3住房建設趨向大型套房

從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設的大型套房的市場投放量要遠高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個百分點。如此結(jié)果說明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。

2保護和合理利用土地資源中尚存的問題

一是對互助縣土地資源及后備資源的縣情認識不夠，對保護資源、合理利用、珍惜土地的重要性認識不夠[1]。二是法制意識比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補償、安置沒有完全到位，農(nóng)民合法土地權益保護有待進一步加強。四是參與競買土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術、體育、娛樂設施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術[2]。

3加強房地產(chǎn)用地管理的措施

3.1建立供應總量控制制度

根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場需求情況，每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設局對年度房地產(chǎn)開發(fā)用地擬定供地計劃，報縣政府批準后，上報省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計劃通過多種途徑向社會公布，根據(jù)編制的年度供地計劃，由國土局會同相關部門組織招拍掛出讓。

3.2建立土地使用權公開交易制度

計劃出讓的土地由縣國土資源局向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實行招拍掛出讓，土地交易在土地市場實行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

3.3建立集體決策制度

對房地產(chǎn)開發(fā)用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價和掛牌起始價及招標底價，由相關部門集體決策，并將土地出讓方案報縣政府批準后向社會公告。

3.4建立土地收購儲備制度

對縣內(nèi)存量建設用地，由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地，掌握調(diào)控市場的主動權，收購的土地由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)，按市場需求統(tǒng)一供應。

3.5建立竣工驗收制度

對房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地工程竣工后，國土局、建設局等部門對土地使用情況進行驗收。

4完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲備制度的對策

4.1合理控制土地儲備的范圍和數(shù)量

土地儲備制度是確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。在地價上漲過快的時期，完全可以通過成立有形的土地交易市場，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動起來，增加土地供應量，也可避免土地資源浪費。科學合理地確定土地儲備數(shù)量是土地儲備制度正常運行的重要保證。但土地儲備過多，會造成資金占用過多，加大土地儲備機構(gòu)的經(jīng)營風險。合理的土地儲備數(shù)量要根據(jù)土地市場供求關系來確定，而土地供求取決于社會、經(jīng)濟、政策等若干因素，要通過對相關歷史數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，設計需求預測模型，進而得出最佳土地儲備數(shù)量。公務員之家

4.2加大土地供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需失衡的矛盾[5]。當前對開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進行限制，還要以高地價、高稅收等手段加以限制，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當放寬，滿足居民日益增長的住房需求。在“放寬”政策的同時，要切實規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應政策帶來的漏洞。

4.3建立健全相關配套的法律法規(guī)

建立健全相關配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場問題等，同時要嚴格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲備工作順利進行。建立依法監(jiān)督的機制，對儲備機構(gòu)的工作進行監(jiān)督，以保障儲備目標的實現(xiàn)。應建立土地儲備工作信息公開制度，盡量公開土地儲備機構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時，通過公開如年度土地出租、出讓計劃、一級土地市場交易資料、土地儲備數(shù)量等市場信息，建立市場信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，使市場經(jīng)營活動規(guī)范化，促進房地產(chǎn)開發(fā)市場的理性發(fā)展，引導市場化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進行分析預測，做出理性的投資決策。

4.4強化土地儲備管理的監(jiān)控職能

土地儲備管理監(jiān)控職能的弱化嚴重地阻礙了土地市場和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。因此，要強化土地儲備管理的監(jiān)控職能，加強對土地使用狀況和土地價格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個方面:一是建設用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的要求；二是建設項目是否按法定程序和審批權限申請和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進度進行建設，有無占而未用的土地；四是土地價格是否合理，是否故意抬高地價或壓低地價，是否有從事炒賣地皮的非法活動等。同時，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實行地價與房價的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場的不合理定價行為。

4.5重構(gòu)土地儲備的組織體系

在我國城市建立土地儲備制度的初期，分層次兩級管理模式的組織體制的運行比較順利。但隨著土地儲備制度實踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲備機構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領導，致使其地位弱化，運作效率不高；另一方面，在土地儲備實施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計劃、建設、財政、環(huán)保、房管等多個政府職能部門之間的責任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應該對土地儲備機構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲備機構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

5小結(jié)

合理利用土地資源與實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無論是從國際、國內(nèi)發(fā)展的成功實踐來看，還是從實際需要來看，無不印證這樣一個道理:要實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實科學發(fā)展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價，獲得一時的經(jīng)濟發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟發(fā)展的同時，加強土地資源保護，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6參考文獻

[1]詹莉，李保蓮.河南省新農(nóng)村建設中的土地利用問題及對策[J].河南農(nóng)業(yè)科學，2008(3):5-8.

[2]梁留科，趙新軍，吳次芳.加入WTO后的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整問題[J].河南農(nóng)業(yè)科學，2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地資源促進河南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設[J].河南農(nóng)業(yè)科學，2008(12):13-15.

[4]于莎燕.堅持可持續(xù)發(fā)展合理利用土地資源[J].黑龍江國土資源，2008(7):12-13.

[5]施云，劉艷萍，畢建杰.秦安市城市化進程中合理利用土地問題的思考[J].安徽農(nóng)學通報，2007，13(16):201，212.