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[摘要]房地產行業的快速發展離不開金融的鼎立支持，也使得該行業與金融的利益緊緊的結合在一起。開發商向銀行大量貸款、個人住房消費貸款的盛行，再加上政府以儲備土地為抵押向銀行大量借款，使得金融介入房地產行業的程度進一步加深。這三類貸款究竟給金融系統帶來怎樣的風險？政府抵押貸款會對財政產生什么樣的風險？本文將對此展開探討。

[關鍵詞]房地產貸款金融風險財政風險

我國房地產開發企業因為自有資本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業做擔保，我國的房地產行業的高風險已緊緊地與銀行、政府、廣大的購房者牢牢綁在了一起，具有很大的風險性。一方面，貸款過分集中于房地產行業，不僅會降低對其他行業的支持，更會造成資金的盲目追捧，引起房地產虛假繁榮和生產過剩，加劇風險的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過來使得房地產融資運作的抗風險能力很弱，很容易使房地產風險擴散化。以土地和房地產為載體的銀行貸款主要有三種：房地產開發貸款、個人住房抵押貸款、土地儲備（抵押）貸款。分析這三類貸款的風險性也就緊緊抓住了土地財政帶來的財政金融風險的核心。

一、房地產開發貸款

房地產開發行業是資金密集型行業，具有建設周期長、風險大的特點，僅靠開發商自有資金是無法完成大規模的投資的，需要大量的融資。從國際上看，融資手段主要有股權融資、債券融資及銀行貸款。我國目前有房地產開發企業三萬多家，但整體素質不高，中小規模的企業占了大多數，市場結構松散，資源利用率低，企業資信條件不高，責任能力不足，房地產金融市場不發達，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對開發企業發行債券融資也有很多限制，因此房地產開發資金主要依賴銀行貸款。過多的依賴銀行貸款等于將房地產行業的風險綁在了銀行一輛戰車上，對于整個金融系統具有很大的風險性。也許從表-1中我們看到房地產開發企業資金來源于國內貸款的比例并不高，但后文我們將會發現事情并非如此。

表-11999-2005年房地產開發企業資金來源比重表（單位：%）

1999200020012002200320042005

國家預算資金0.210.120.180.120.090.070.06

國內貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30

債權0.210.060.000.020.000.001.03

利用外資5.352.811.761.611.291.330.12

自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63

其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90

資料來源：《房價與泡沫經濟》徐滇慶著機械工業出版社

注：其他項的主要是指購房者所付定金和預售款

首先讓我們分析在我國整個房地產開發中都有哪些環節需要開發商動用自有資金。一般說來，開發商在拿地、規劃等少數環節上動用自籌資金，但也有連拿地也是通過暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協議出讓方式獲得土地。在一系列國家關于經營性土地必須實行招拍賣后，這種狀況有所好轉。在拿到土地后和國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證（簡稱“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請貸款，從而獲得工程建設資金和流動資金，在土建環節，將成本轉嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設資金，而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發商即可先后收取定金、預收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產開發企業自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產企業資產負債率一直處于高位。從下表可以看出，企業資產負債率一直在70%以上，根據2003－2004年度《中國房地產市場報告》提供的材料，香港前五大上市公司負債率基本在30％－40％。資產負債率是衡量企業償債能力和抗風險能力的重要指標，一般限額為50%到60%。我國基礎行業平均為50%左右，加工業平均65%。房地產開發業如此高的資產負債率顯然風險很大。[1]

注：數據來源于國家統計年鑒

圖-12000-2005年我國房地產開發企業資產負債率

2004年4月28日國務院發出通知，要求房地產開發企業（不含經濟適用房項目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據國家統計局統計，2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產開發資金過度依賴銀行信貸資金，缺少相應的風險分散機制，增加了潛在信貸風險，根據相關資料，與我國形成了鮮明對比的是，美國70%以上的房地產開發建設資金是通過直接融資實現的，銀行貸款只占10%-15%，風險承擔者是分散的。[3]可見我國房地產行業過度依賴銀行貸款的狀況沒有得到根本的改善。此行業需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長久之計，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進房地產行業的快速發展。

我們再從中央銀行的角度看一下目前房地產行業給金融系統帶來的風險，據央行公布的2006第一季度貨幣政策執行報告稱，3月末，房地產貸款余額達3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產開發貸款余額為1.2萬億元，占房地產貸款余額的37.8%。我們知道房地產開發行業投資額巨大，投資期長，影響因素復雜，歷來就是一個高風險的行業。目前這種高負債率，大規模經營的環境，又客觀上加重了風險程度。一旦某一項目市場定位錯誤，或經營上出現某些嚴重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災。而開發公司對銀行資金的依賴較大，一旦出現大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發金融風險。

中國人民銀行的報告指出：房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發商自有資金比例逐年下降，房地產貸款潛在風險增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國務院發出通知，要求房地產開發企業（不含經濟適用房項目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。

于是中國人民銀行房地產金融分析小組在撰寫的2004中國房地產金融報告中建議：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”但是央行的這一建議在全社會引起了強烈震動，與百姓和專家的普遍叫好相比，多數開發商表示現房銷售將對開發商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售，尤其是房地產行業大佬任志強寫下“萬言書”，痛陳取消房屋預售制度的危害。建設部9天后表態，稱國家近期不會取消商品房預售制度。

1994年出臺的《城市房地產管理法》建立了商品房預售許可制度，自此預售已經成為房地產開發融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。據有關專家介紹，根據測算，預售項目資金比現售項目資金的動態回收期約縮短10個月。雖然房地產開發企業的自有資金比例提高了，但是同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。[4]但如果取消了預售制度，在我國房地產開發企業整體素質不高的情況下，將會使大量的中小房地產開發企業陷入困頓，從而影響整個房地產市場的供給，給余下的開發商更多漲價的理由。世界上也許根本就沒有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產開發企業自有資金的比例，一方面可以淘汰規模小的房產開發企業，減少這些企業憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個房地產市場的供給，維護整個市場的穩定。

二、個人住房貸款

我國2005年的城鎮化率是43%，在未來約三十年內將保持高速增長的態勢，而且我國城鎮化率每提高一個百分點，將有一千多萬人從鄉村移居城市。我國2005年城鎮人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮居民對居住條件的要求也將越來越高，因此我國的房地產行業將是一個獲得大發展的持久行業。住房在一個人的生活消費中是一項很大的支出，特別是對于年輕人來說，一般沒有一次性支付整個房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個人住房消費信貸。1998年，中國人民銀行下發了《關于開展個人消費貸款的指導意見》，消費信貸的發展從此步入快車道，當年房貸余額就達到426.16億元。據統計，全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，8年間個人住房貸款余額增長了近43倍，平均年增長率達到60.02%。個人住房貸款余額占金融機構全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]

據國際經驗，個人房貸的不良貸款率很低。而據央行研究局課題組研究，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險，目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。近年來房價漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現代生活的高流動性和高風險性，下崗失業、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過,并已于2005年1月1日起實施。其第六條引起了銀行界的普遍關注:“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”這一司法解釋的出臺意味著一旦房屋抵押者無力償還貸款且房產抵押者有充分證據證明該房是其惟一可居住房產,銀行就不能因此變賣其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對房屋的處置權,既不能進行拍賣,也不能強行將住戶趕走。這樣,銀行對抵押者房屋的抵押權即被懸空,其勢必增加房貸業務的金融風險。另外一些開發商自有資本金不足，就動員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補充資本金，更有一些不法之徒，利用國家法律和銀行規定的漏洞，騙取銀行貸款來從事其他高風險業務，如炒股或者炒房，由于信息不對稱，也會給銀行帶來風險。

三、土地儲備（抵押）貸款

土地儲備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國有獨資或控股的城市建設投資單位作為承貸主體，將一個城市或區域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目，即“打捆項目”，向銀行申請貸款。如果這類打捆方式用于房地產開發，所謂的一級土地運營商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財政中用于經濟建設的資金非常有限，特別是對于中西部地區來說更是如此。于是漸漸的就導致了“銀政合作”的產生，那就是“打捆貸款”。我國自推行政企分開以來，政府就不允許直接從事企業方面的工作。于是，地方為了搞建設就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設投資中心，被稱為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資。對于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對于當地的基礎設施建設能發揮重要作用。而對于銀行來說，因為有政府信譽擔保和大量的土地做抵押，往往把這類貸款看作優質貸款。但是由于借款人為財政所屬或控股的企事業法人單位，沒有穩定的經營收入來源，因此還款來源得不到保障。雖然財政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無效的擔保形式，而且《擔保法》第八條明確規定：“國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外”。2005年1月26號財政部已出臺過一項《財政部關于規范地方財政擔保行為的通知》(財金[2005]7號文件)，要求地方財政應嚴格遵守有關法律規定，禁止違規擔保。因此一旦財政資金發生問題，貸款將無法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強、銀行貸款被動運作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風險。對于地方政府來說，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內承擔，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒有法定的政府負債額度約束的情況下，這種償還責任對地方政府來說是標準的“軟約束”，它不但導致地方政府債務風險的無限膨脹，也會給下任政府帶來更大的財政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。

實際上央行早就注意到了這類貸款的風險性，早在2003年6月13日，中國人民銀行了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》就規定對要控制土地儲備貸款的發放，對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。2006年5月，國家發改委、財政部、建設部、中國人民銀行和銀監會五部委聯合發文，緊急規范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。在這份名為《關于加強宏觀調控，整頓和規范各類打捆貸款的通知》中，五部委明確規定，金融機構要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，并且嚴肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔保或者是變相擔保，自此土地儲備貸款的閘門完全關上。但以前的土地抵押貸款已經有一個很大的存量，據報道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發揮更大作用”,另外農發行給了300億元,國開行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國建設銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協議金額高達1800億元,刷新了此前所有的紀錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業等項目(有關資料表明,僅僅是建設銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過了一萬億元)，這些貸款的風險有多大？現在看來還沒現出大的差池，但其后續效應將有待觀察。

注釋：

[1]上海名駿房地產咨詢有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產市場分析報告》

[2]中國人民銀行．《2004中國房地產金融報告》

[3]曹旭特．《行業高速增長引發宏觀調控-房地產行業研究報告》

[4]馬國川．爛尾樓里藏著金融風險[N]．中華工商時報2006-11-01

[5]房產機構看樓市．個人住房貸款進入風險釋放期[N]．中國經營報2006-8-7

[參考文獻]：

[1]陳燦煌．房地產金融風險的成因及防范[J].經濟論壇，2006,(03)

[2]張宏雷,徐琮,張銀鎖．淺談房地產金融風險[J].當代經理人(下旬刊),2006,(03).

[3]黃小虎．中國土地管理研究[M].北京：當代中國出版社，2006

[4]賈康．中國財政管理體制改革10年回顧[J].中國財經信息資料,2004,(01)

[5]李軍杰．經濟平穩運行的關鍵：短期在調控長期在改革[J].宏觀經濟研究，2006，（09）