導語：論政策對房地產業的干預一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、政策背景簡述

觀察近年來實施的收緊土地、信貸從緊、穩定房價的房地產新政，政策作為一項非常重要的房地產市場宏觀調控手段，包括在20世紀90年代末國家也陸續過各項政策來進行房地產市場的改革與調控。而政策的實際作用力究竟如何，是否真正調控房地產價格。為驗證政策對房地產價格的實際影響，本文以上海市為例，分析1997—2006年以來的房地產政策與房地產價格的數據。

二、上海市房地產價格分析

從1997年到2006年上海市房地產價格指數（以上一年價格為100）分析看來，上海市房地產市場大體分三個階段。第一階段：1997—2001年較為平穩，房地產價格略微下跌，價格波動幅度較小。第二階段：2001—2003年上海市房地產價格呈明顯的上升趨勢，尤其是2003年，價格指數為120.1，比2002年增長了20.1%。第三階段：2003—2005年上漲速度放緩，但是仍然保持一定的增長趨勢。直至2006年，房地產價格出現了6年來的首次下跌。

三、房地產政策運行效果分析

根據統計數據可以看出，上海市的房地產價格在不同時期表現出不同的漲跌幅度。建立包括政策變量在內的房地產價格指數變化驅動力模型進行定量化分析，由此可估算出我國近十年來房地產政策參與宏觀調控所起的實際作用，對政策進行績效評估和分析。

1.變量指標選取

房地產價格是多種社會因素共同作用的結果，選取其中對房地產價格整體水平影響較大的因素作為指標變量，建立房地產價格指標化驅動力模型。選取因素如下：

（1）GDP，影響區域內地價水平高低的一個重要指標；

（2）消費價格指數，物價水平的高低直接影響到居民對房地產市場的消費需求，間接影響到對房地產的投資；

（3）居民收入水平，影響區域內人民對房地產投資能力。收入水平較高的時候，盈余資金更傾向于投資于房地產；

（4）房屋竣工面積，反應房地產的供給量；

（5）人口變化，對房地產價格的影響主要表現在需求方面；

（6）房地產政策，政策參與國家宏觀調控對房地產價格起的是直接的全面的作用。主要包括房地產政策，法律體制的改革和重大措施等。對政策采取分級量化的方式：國家法律、管理體制改革和重大舉措賦值3—4分，中共中央國務院發文賦值2—3分，原土地管理局和國土資源部發文賦值1—2分。

綜合分析1997年至2006年各政策的頒布情況，按照上述分級量化方式得出結果如下：

2.模型的建立和計算

在建立回歸模型前，首先要對各變量數據進行標準化，以此消除不同量綱對模型準確性的影響，在此采用的方差標準化對6個變量進行標準化；方差標準化后的變量具有均值為0，標準差為1的特征。

利用標準化后的數據，通過多元線性回歸模型的分析，得出上海市房地產價格指數變化的回歸模型如下：

Y=0.2109784741+3.6631*GDP-0.5728*SHOURU^3-

0.5140*RENKOU^3+0.17831*GONGJI^2-1.5876*

WUJIA-0.6383*ZHENGCE

其中，Y代表上海市房地產價格指數；GDP表示人均國內生產總值，SHOURU表示人均工資收入，RENKOU表示區域內人口數量，GONGJI表示年房地產竣工面積，WUJIA表示居民消費價格指數，ZHENGCE表示房地產政策變量。

模型中各個變量均通過檢驗。R2=0.99976，F、P檢驗：F=2109.7012，P=0.000016。從相關數據看出，此模型擬合度高，通過檢驗，該模型有效。

3.政策效果分析

從模型看出，政策變量與房地產價格指數呈負相關。政策力度越大房地產價格指數則越低。1997—2000年這一階段的政策，政策側重土地的合理利用，并進行了住房制度的改革，此時期房地產價格指數保持微小幅下降的水平，變化幅度不大，價格穩定。2001—2003年，房地產價格指數開始攀升，此時期的政策力度相對薄弱，方向上主要為鼓勵房地產市場。直至2003年，上海市GDP上漲速度迅猛，2003年的房地產價格指數也達到120.1，較去年同比增長20%之多，迅速的攀升使其處于巔峰狀態。而2003年之后的工作核心則是穩定房地產價格，規范土地出讓程序，調控土地供應結構，開始了一輪較為嚴厲的調控風暴。從2004年開始，房地產價格指數雖然仍然保持增長的勢頭，但增長速度開始明顯放緩，直到2006年，出現了4年來的首次下跌。由此看出政策對房地產價格的影響還是較為明顯的。從模型的分析看出，對Y，即房地產價格指數影響最大是GDP，影響指數達到3.6631，其次為居民消費價格指數，第三即為政策，影響指數達到0.6383。

四、結論

通過對上海市房地產價格指數的影響因素建立的回歸模型分析來看，房地產政策對房地產價格確實起到了實質性的作用，不同時期的房地產政策目標和力度不同，對房地產價格的影響效果也不盡相同。尤其從2004年開始，面對突飛猛進的房地產市場價格，國家頒布的一系列房地產新政對房地產價格的過快增長的確起到了作用，在一定程度上遏制了增長過于迅猛的房地產價格，穩定了房地產市場。由此可見，國家進行對房地產市場進行的宏觀調控是有效的也是必要的，是穩定房地產市場非常重要的一個因素，堅持與時俱進、實事求是的原則頒布各項合理且合時宜的政策，指導房地產市場穩定健康的發展。