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摘要：房地產是資金密集型行業，只有在金融機構充分的支持下，才能得到穩定且健康的發展。但在新經濟形態下，房地產經濟波動會嚴重影響到我國金融體系的正常運轉，誘發諸多的資金風險和財務風險，假如控制不當，將不可避免地出現金融危機。所以為有效地規避并控制金融風險，推動房地產行業的快速發展，本文結合房地產經濟波動的概念及成因，提出相應的金融風險預防及控制策略。

關鍵詞：國內;房地產經濟;金融風險防控

在新時代背景下，我國社會市場經濟取得顯著的發展成果，房地產經濟也逐漸成為吸納人口、改善民生、促進經濟的重要產業。通常來講，房地產經濟的快速發展能夠有效推動并促進房地產行業的穩定發展，但當房地產經濟出現不穩定因素或者出現經濟波動時，必將導致與房地產行業聯系緊密的金融產業受到波及，進而形成金融風險，嚴重地影響到我國金融產業和國民經濟的穩定發展。因此切實研究房地產經濟波動的內涵及成因，根據經濟波動的具體影響因素及原因，制定出相應的金融風險防控策略，能夠有效地維護并推動房地產經濟及金融產業的健康成長，為我國社會市場經濟的建設與發展奠定堅實的條件，然而在經濟新形態背景下，還需要明確房地產經濟波動的概念界定，探索出合理的、科學的、有效的調控手段。

一、國內房地產經濟波動的概念界定

房地產經濟發展與增長并非平穩向前、持續增長的靜態狀態，而是有波動的、有起伏的增長態勢，在宏觀層面上，房地產經濟主要表現出向上增長的趨勢，且屬于平滑延伸性的增長。但房產經濟波動卻根據長期發展的歷程，呈現出上下起伏的趨勢，即在圍繞經濟總量和長期發展的基礎上，進行動態化震蕩或起伏地增長。在理論研究層面上，房產經濟波動具體包括經濟增長率（國民收入、生產總值等）的變化、就業水平、消費水平、價格水平及產業結構等層面的變動和“震蕩”，在金融風險領域，本文主要探討房產價格的波動情況及因素。但如果從多個層面、多個角度、多個維度來劃分經濟波動，則又可劃分為多個種類及類別。譬如根據商品結構來劃分，有商業房波動、住宅房波動；根據波動范圍來劃分，有區域性波動及規模性波動；如果根據性質來劃分，則有租賃波動及銷售波動；但如果根據經濟增長程度來劃分則可劃分為增長波動及周期波動等類別。其中周期波動主要指該經濟體系在發展過程中所呈現的有規律、有層次、有循環的波動，及圍繞長期發展而呈現的收縮及擴張波動。但在實際研究中發現，房產經濟波動還存在異常波動狀態，即隨機波動，這種波動通常與經濟政策、隨機事件、投資消費、資本市場及金融體制存在緊密的聯系。但在理論探究的過程中，能夠清晰的發現異常波動又指投機、政策、制度等要素所導致的價格水平嚴重脫離市場而出現的持續上漲的狀態，即使用機制與市場價值的完全不配位，進而形成虛假的繁榮景象，導致與房產經濟緊密聯系的金融市場受到沖擊和影響，極易出現相應的金融風險，影響并制約著我國社會市場經濟的快速發展。

二、國內房地產經濟波動的基本原因

（一）政府政策、城市建設及供需關系等因素。在宏觀層面上，房產經濟的健康發展為城市建設奠定了物質基礎，為不同區域的城市發展提供了先決的發展條件，不同省市及地區的房產發達情況及水平都能通過房產經濟的繁榮狀況體現出來，譬如商業樓、住宅及公共設施等。如果該地經濟發展良好，建筑建設質量較高、商業比較繁榮、則房產經濟會得到較大的發展與生長空間，而在政策層面，我國相關政府部門的政策法規也是影響房產經濟的重要因素，通常來講房管局會根據不同地區的經濟水平及發展情況，制定出相應的規劃及統籌政策，以此合理規劃并利用土地資源，使其根據國家經濟的導向進行發展。而在供需層面上，我國國民對住宅的需求與其經濟波動的劇烈程度擁有緊密的聯系，通常來講，供需關系可以直接地促進并推動房產經濟的快速發展，但也會導致房產經濟發生劇烈的波動。因此可以說，這種供需變化是伴隨實際市場的動態發展而變化的，是影響國內房產經濟發展和建設的重要因素。此外，工程建設中的施工技術、資金資源、勞務資源等也因素也會影響供需關系，致使房產經濟發生明顯的波動，進而提升了金融風險的發生幾率，嚴重地影響到我國社會市場經濟的發展質量。（二）國內房產資金來源及產業投資等因素。首先在資金來源層面，資金是我國房產建設及規劃的有機組成部分，假如提高房產建設的資金投入力度，將有效地促進并推動房產產業的快速發展，使該產業在結合供需關系、政府政策及城市建設的基礎上，得到更好、更有效、更快速的發展，進而獲得繁榮和增長。根據2013年的《統計年鑒》能夠發現，國內房產資金主要來源于自籌資金，這從側面體現出我國房產經濟主要依靠信貸借款等渠道，如果房產經濟發展平穩，信貸機構將獲得穩定的發展，但假如出現經濟波動，就會嚴重影響到銀行信貸，進而沖擊并制約著整個金融體系的健康發展。所以說我國的房產經濟與金融市場存在著較為緊密的發展關系，兩者有牽一發而動全身的內在聯系。其次是資金回報。根據實踐研究，能夠發現我國的房產消費主體通常由剛需者和投資者構成，其中剛需消費者購買房產的目的是基于房產的使用價值出發的，購房規律及成因相對穩定。而投資購房則是基于“投資目的”出發，該類消費者擁有多套住房，在相關政策或經濟發展的支持或影響下，投資購房則的回報率較高且對整個房產經濟增長的影響較大，即投資購房會嚴重影響到國內房產的經濟波動，致使我國房產事業呈現出虛假繁榮的假象，一旦出現不穩定因素或出臺特定的政策法規，將導致房產供需關系發生轉變，投資購房需求大減，進而引發相應的金融風險。不利于我國泛地產事業的健康發展與成長。

三、預防和控制房產金融風險的策略

（一）增強投資政策的調控。要想真正地控制并協調房產行業的經濟波動，則需要從政府政策的層面出發，通過強化調控力度，來穩定經濟波動，降低金融風險，促進并推動我國房產行業的健康發展。首先，需要轉變投資主體的內在結構。通常來講，房產投資會階段性地影響房產行業的快速發展。所以，要調控并穩定房產行業的經濟波動，則需要細化權責、明確產權，進而根據實際的市場情況，構建出金融風險預防及規避體系，使投資行為更理性、更規范、更科學。其次是投資規模。相關政府部門需要改變房產投資的規模，使實際投資與經濟發展相契合，與此同時，還需要注重投資規模及資金之間的比例，突顯投資行為在房產發展和金融市場中的正向功能。最后，相關政府部門，需要根據實際情況，構建出相應的投資規范，優化相關政府部門在經濟發展中的指引和引領作用。此外，還要從限制性政策的角度出發，通過提高利率、已購房情況，對不同購房者進行規范和限制，進而在提高投資購房成本或限制條件的基礎上，規范消費者的投資購房行為。（二）加強國內房產價格調控。根據房產經濟波動對金融市場的影響，能夠發現價格水平是直接影響金融市場、誘發金融風險的重要因素，也是不同類別的房產經濟波動的主導因素。因此，我國相關政府部門應加強并控制房產的價格水平，提升對價格波動的協調與管控力度，進而控制經濟波動的幅度，規避相應的金融風險，以此推動并促進我國房產市場和金融市場的快速發展?，F階段，我國金融市場獲得健康的發展，商品房價格逐年上升，不同地區的主管部門及政府機關應根據當地的經濟情況及住房價格，明確房產價格水平對行業經濟波動的沖擊和影響，進而制定出相應的管控政策或手段，以此使房產價格回歸到可控范圍。在這種科學合理的調控舉措的影響下，能夠有效地幫助各級政府部門控制房產經濟波動，調動并活化房產市場的競爭力，從而確保房產市場與市場經濟的同向同行，使金融風險經濟到最小，進而推動并促進我國市場經濟的快速發展。此外，為有效促進并推動房地產市場的發展，應出臺相應的指導標準，使房地產市場在政府部門的指導下，得到穩定的發展。（三）構建相對完善的金融體系。為有效防范或規避金融風險，相關政府部門應從我國的金融體系出發，根據金融體系和房產經濟的內在聯系，構建出相對完善的金融機制，并在此基礎上完善征信體系，保障價格波動得到有效控制。首先，相關政府部門應構建出系統合理預警機制，分析并探究實際供需與房產價格之間的內在聯系，進而推出擁有實際意義的參考數據，以此為金融風險管控與規避提供依據和基礎。其次，由于我國房產建設及經濟發展所需要的資金通常來源于金融信貸。而這種融資渠道又將導致銀行系統出現大量的金融風險，且不易分散，因此，相關政府部門應構建出多樣化、立體化、多渠道的融資途徑，以此分散和降低相應的金融風險，提升房產經濟的穩定性。最后，需要構建相應的信貸機制，調控投資購房的信貸水平，提高信貸標準，進而規避個人頻繁貸款購房所出現的拖貸、欠貸等問題。此外，在供需關系及城市建設等層面，我國相關政府部門應提供“低”、“中”、“高”等不同層次的住房，確保廉租房和經濟適用房和當地的住房需求相契合，保障工薪階層有房可買、有房可住，進而緩解房產經濟對社會發展的沖擊和負面影響。但根據調控力度、調控時間等多重影響因素，相關政府部門需要從定量指標（房產稅、投資規模、貸款利率、開發理論）及定性指標（規劃手段、行政手段及法律手段）等層面出發，將宏觀調控和微觀調控融合起來，進而降低房產經濟對金融市場的不利影響。

四、結語

房產經濟波動屬于正常的經濟發展狀況，然而異常的經濟波動，將極大影響到金融體系的健康運轉，進而形成金融風險，制約著我國社會市場經濟發展的質量和效率。因此，相關政府部門應從理論研究的層面出發，明確房產經濟波動的內涵、類型及危害，進而從影響因素的角度出發，探析出相應的金融風險規避手段，以此控制并預防金融風險的形成，推動我國房產事業的健康發展。

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[4]張梅.市場經濟波動的影響因素及對策——以房地產行業為例[J].中國商論,2016(27).

作者:王小軍 單位:甘肅省成縣住房和城鄉建設局