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（一）貸款價值比是滿足房地產抵押貸款風險決策需求的關鍵財務信息

商業銀行的房地產抵押貸款風險管理決策是一項金融決策，本質上是對在房地產抵押貸款配置過程中的戰略選擇權進行估值，也就是財務信息對房地產抵押貸款風險管理決策的有用性才能夠最大化。為使商業銀行管理者能夠識別和建立戰略選擇權，原則上要求財務信息“相關”并且“真實”。“相關性”具體表現為財務信息能夠預測房地產抵押貸款未來的價值和財務信息能夠對貸款時預測的房地產抵押貸款組合價值進行確認或改變。借貸雙方都不能在事前預見并描述貸款發放之后貸款價值可能發生的各種情況。房地產抵押貸款風險管理決策同時要求“真實”的財務信息。“真實”財務信息要求反映房地產抵押貸款組合價值及其變動的本質特點。具體講，第一，財務信息要有總體性，即能夠完整地反映房地產抵押貸款組合價值。第二，財務信息要有實時性，能夠客觀地反映房地產抵押貸款組合價值的初始計量和后續計量之間的價值動態變化。最后，財務信息要有均衡性，能夠在信息成本的約束下使信息價值最大化。本文認為，在銀行財務報告中，能夠獲得的基本具備上述各項質量特征的關鍵財務信息，就是貸款價值比例（LTV），即貸款數額與抵押房地產價值的比例關系。首先，貸款價值比例體現了房地產抵押貸款風險管理的內在特征，也符合財務信息的“相關性”要求。根據貸款的抵押品，可將貸款區分為“依據資產”或者“依據現金流”兩種類型（梯若爾，2007）。房地產抵押貸款是一種典型的“依據資產”的貸款。在實踐中，商業銀行房地產抵押貸款風險管理機制主要是杠桿率約束。一般地，銀行在任何時候都關注確保未償付的債務價值與房地產資產中剩余的價值之間大致平衡（哈特，2006）。在發起房地產抵押貸款事前，貸款價值比可以幫助銀行預測房地產抵押貸款的未來價值；在發起貸款后，通過比較名義（或初始）貸款價值比和實際（或當前）貸款價值比（即貸款額變動率/房價變動率）的差幅，能夠確認或改變之前的預測結果。其次，貸款價值比例能夠保持與國際會計準則委員會（IASB）“真實性”內在一致性，又能體現房地產抵押貸款風險決策對財務信息“真實性”的特殊要求。第一，通過一家銀行的房地產抵押貸款配置規模和抵押房地產價值規模，可以能夠完整地反映房地產抵押貸款組合價值的杠桿約束。第二，比較房地產抵押貸款組合價值與抵押資產價值的初始計量和后續計量的變化，能夠獲得房地產抵押貸款組合價值變動的動態信息。第三，貸款價值比可以節約財務信息成本。廣義講，可以作為房地產貸款抵押的不僅有房地產，還包括借款人的聲譽。相比審核借款人聲譽，銀行審核房地產資產價值的信息成本更低。唯一需要單獨進行進一步討論的是貸款價值比的前瞻性。

（二）實物期權框架下的貸款價值比

假設房地產抵押貸款發放并持有到期，房地產抵押貸款使用歷史成本法或攤余成本方法記錄在銀行的財務報表中。歷史成本法通常在貸款到期無法償還之前并不認定虧損，只有當違約實際發生時才將已發生的貸款減值計入當期損益，換言之，在貸款到期之前，在資產負債表上的貸款資產價值與違約可能性沒有太大的關系。抵押房地產資產價值使用公允價值法計量，放在財務報表附注中。公允價值計量堅守“現在”時點，而不是面向未來計價（任世馳等，2010）；能夠動態地反映抵押房地產資產價值的動態變化，但不能單獨地預測抵押房地產資產未來的風險價值。這就是說，貸款價值比這一財務信息是歷史成本計量和公允價值計量混合計量的產物，但單獨使用其中的一種會計計量都不能直接使貸款價值比呈現出前瞻性特征。國際會計準則委員會（IASB）明確指出：通用財務報告是以管理層的最佳估計、判斷和模型為基礎而不是基于準確的描述①。因此，只要估值是所選擇的方法和應用方法是合理恰當的、能夠如實反映估值，就能符合財務信息真實性中無重大過錯的特性，并非強求完全正確。基于此，我們發現在實物期權框架下，把按照歷史成本法計量的房地產抵押貸款與用公允價值計量的抵押房地產資產聯系在一起，能夠顯示貸款價值比的前瞻性，同時能進一步認識財務信息的真實性與決策有用之間的關系。在實物期權的框架下，我們可以把房地產抵押貸款描述成債務人持有的一種看漲或看跌的實物期權②。假設某公司用自有的價值600萬的某一商業房產作為抵押，向銀行貸款500萬元（包括利息）。當抵押商業房產的市場價值大于500萬元（假設仍為600萬元），則債務人會還本付息，這等于以500萬元的價格從銀行手里買回價值600萬抵押房產，其差額是100萬元（600萬~500萬元）。但是，抵押商業房產的市場價值下跌，假設跌到為450萬元，則債務人就會放棄抵押的商業房產，即不還銀行的500萬元本息，因為一個理性的債務人不會花500萬元買一宗只值450萬元的房產。可見，理性的債務人在抵押商業房產的市場價值上漲超過貸款本息時，有權按照約定價格（即貸款本息）買回抵押商業房產。這類似債務人得到一個看漲期權。我們也可以把房地產抵押貸款描述一個看跌期權。仍然使用上面的假設數據，現在我們要說明：理性債務人在什么市場價格下選擇把商業房子留給銀行而不愿意歸還貸款。當抵押的商業房產的市場價值大于貸款本息500萬元時，假設仍為600萬元，理性的債務人不會把價值600萬元的商業房產只按照500萬元的價格出售，換言之，債務人會支付給銀行500萬元貸款本息。但是當作為抵押物的商業房產的市場價格下跌到500萬元以下，例如450萬元，理性債務人就會選擇把商業房產留給銀行而不愿意歸還貸款，因為這等于按照500萬元的價格（即要還的貸款本息）賣給銀行只值450萬元的商業房產，前提是抵押的商業房產市場價值下跌到貸款本息以下，因而這類似債務人得到一個看漲期權。可見，理性債務人是否違約的選擇，取決于抵押房地產資產的市場價值波動與抵押貸款規模之間比例的變動。一般地，當抵押房地產價值大于貸款價值時，即貸款價值比的比值較小，債務人沒有違約激勵；當抵押房地產價值小于抵押貸款價值時，即貸款價值比的比值較大，債務人就有違約激勵。在實物期權框架里，貸款價值比能夠產生一個前瞻性的財務信息，在沒有交易成本（即沒有違約金、處置費用）的情況下，如果貸款價值比趨向于≥1時，群體性違約概率就越大，當貸款價值比＜1且更小時，群體性違約概率就越小。由于貸款發放后在銀行資產負債表中未償貸款本息余額基本固定，抵押的房地產價值“隨行就市”因此，通過對重估抵押的房地產市場價值，能夠得到貸款價值比變動趨勢的信息。這一基本思想在美國KMV公司1997推出的KMV組合管理模型（又稱信用監測模型，CreditMoniter’sModel）得到實現。不確定性程度和實物期權的價值正相關。不確定性越大，實物期權的價值越高。這是因為不確定性越大，獲得或等待新信息而保持行動靈活性的價值就越大，而保持行動靈活性就相當于購買或建立了一個期權。因此，貸款價值比變動趨勢信息的相關性最終體現在幫助商業銀行管理者識別和建立戰略選擇權。我們假設一個銀行要增加一個房地產抵押貸款組合，這個增加的貸款組合假設為10億元（類似初始成本），一年后得到的本息收入是12億元，資金的加權成本是15%，無風險利率是年利5%。為了簡化起見，我們假設房價貸款比為1，即用于抵押的房地產總價值與貸款組合價值等價，由此，銀行預計抵押房地產價值將上漲20%，即1年以后的抵押房地產價值和貸款組合的還本付息額一致；并且我們假定出現群體違約，則銀行出售抵押房地產收回貸款本息（忽略出售成本）。這樣，我們可以用抵押房地產價值的變動表示貸款組合的收益變動。我們比較傳統的現金流量決策和期權決策的差別。按照傳統的現金流量決策：在時間0時，銀行增加貸款10億元，到時間1時，銀行通過出售抵押房地產得到本息支付12億元，本息收益的凈現值如下：凈現值=12/（1.15）1-10=0.43億元按照實物期權方法決策：現在我們進一步假設，如果房地產市場行情好，1年后抵押房地產價值可能上漲到14億元，但是如果房地產行情差，抵押房地產價值也可能下跌到10億元。如果1年后證實出現用于抵押的房地產價值下跌到10億元，銀行將選擇不增加房地產貸款組合，顯然，只有在抵押的房地產價值上漲到14億元時，銀行才會增加一個貸款組合。根據實物期權方法決策價值可表達為：凈現值=14/（1.15）2-10/（1.05）1=1.06億元按照實物期權方法決策的10億元抵押貸款組合的凈現值大于按照傳統的現金流量決策的凈現值0.63億元，換言之，假設銀行只是靠出售抵押房產收回本息，顯然前者優于后者。兩者之差就是信息的價值，也就是保持靈活性或期權的價值。盡管按照現行的制度安排，如果債務人違約，銀行也只能從拍賣抵押房地產的所得中債務人必須支付的還本付息部分，剩余部分仍歸債務人。但這并不能改變我們這里給出的結論：銀行的戰略選擇期權決策是一個依房地產抵押貸款違約風險狀態變動信息而進行調整的行動；而根據期權理論，房地產抵押貸款違約風險狀態變動的基本驅動因素就是貸款價值比的變動。反過來，由貸款價值比變化驅動的房地產抵押貸款違約風險狀態變動信息的價值，最終體現在銀行戰略選擇期權的決策上。（四）簡短的結論當商業銀行管理者改善房地產抵押貸款風險管理決策、從而防止房地產市場價格崩潰沖擊銀行貸款資產質量引發金融危機時，需要從銀行的財務報告中能夠得到貸款價值比變動的信息。與國際會計準則委員會（IASB）關于決策有用性的基本原則精神保持一致，在實物期權框架下，能夠將計量貸款的歷史成本方法和計量抵押房地產市值的公允價值方法結合起來，在商業銀行財務報告中充分反應貸款價值的動態變化，并將這一信息的有用性最大化地體現在銀行建立的戰略期權上。由此，能夠大大提高銀行財務報告信息滿足銀行管理者事先防范房地產市場價格崩潰沖擊銀行信貸質量、從而防范金融危機的需求。

本文作者：陸克今薛恒新工作單位：南京理工大學經濟管理學院