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上海商品住宅投資與銀行信貸的實證研究

(一)相關性及回歸分析本文選取上海市商品住宅投資額(It)與銀行信貸量(Yt)，商品住宅價格(St)為指標。銀行信貸量是自變量，商品住宅投資額是因變量。相關系數為0．928，說明銀行信貸的增加會促進住房投資額的增長。(二)模擬預測分析使用SPSS軟件對住宅投資額作為因變量進行預測，看其隨著銀行信貸的變化是如何產生變化的，預測結果如圖1左圖。從上述的分析可以得到兩點結論:一是銀行信貸是支撐著我國房地產業的發展的一個重要因素。二是房地產業住宅投資的增長與銀行信貸的增長之間并不存在嚴格的依存關系，增長的幅度并不同步。

商品住宅房價格與銀行信貸支持的實證分析

將銀行信貸作為自變量，用Xt來表示;住宅平均售價為因變量，用Yt表示。利用SPSS軟件進行數據處理，得到二者之間的相關系數高達0．941，表明銀行信貸規模與房地產住宅價格之間存在著非常緊密的聯系。數據進行回歸分析可以建立商品住宅價格增加值(Yt)與銀行信貸規模(Xt)之間歸模型:Yt=0．941Xt+413．412;其中F=69．541．圖1左側:銀行信貸與投資額模擬預測右側:銀行信貸對住宅平均價格模擬預測然后使用SPSS軟件對住宅投資額作為因變量進行預測，看其隨著銀行信貸的變化是如何產生變化的，結果如圖1右圖所示經以上分析可得，住宅價格的增長分為三個時期，2000—2006，2006—2008，2008—2009年，其中2007年為一個變化的拐點，這與經濟形勢變化是吻合的。由以上圖表知道兩者之間存在著長期的均衡關系，銀行信貸的增長對房地產價格的增加起了刺激作用。

結論及建議

1、當期的房地產投資增長絕對量與當期的房價增長絕對量之間有較為明顯的相關性，可以認為當期的投資增長對當期的房地產價格增長有較大的影響。由于我國的房地產企業的資金絕大多數來源于銀行貸款，因此，可以說銀行對房地產業的信貸規模和速度是影響房地產價格變化的重要因素。也即是房地產的價格與銀行的房地產信貸有明顯的正相關關系。2、上海城市房地產的繁榮和發展與銀行信貸支持密切相關，從供給的角度看，銀行信貸的發放給房地產業帶來了巨大的資金支持，從需求的角度看，銀行信貸即住房按揭貸款的支持，滿足了個人的住房需求。房地產業的發展尤其是居民住宅的發展與銀行業的資金支持密切相關，因此要合理的調控房價，最有效的就是銀行信貸政策對房價的調控作用。面對房價的快速上漲可能帶來的市場風險，房地產業目前最為重要的是拓寬融資的渠道，改變過分依賴銀行信貸的支持。同時銀行也要提高抵御房地產貸款的風險能力。

本文作者：孫云胡安冉工作單位：東南大學經濟管理學院