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摘要：在結合京津冀城市群房地產市場新形勢的背景下，系統剖析房地產市場高質量協同發展的內涵，分析京津冀城市群房地產市場協同發展的動力和阻力，進而提出協同發展的關鍵在于構建城市群房地產市場的高質量協同發展長效機制。為糾正房地產市場調控僅針對單個城市的偏差提供了新的思路。

關鍵詞：京津冀城市群；高質量協同發展；房地產市場；長效機制

1引言

我國社會經濟發展進入了新時代，在建設現代經濟體系和深入推進新型城鎮化的背景下，城市化進程也已進入以大城市群為核心的發展階段，一二三四線的城市分級模式逐漸成為過去式，城市群正在成為世界經濟發展的重要增長極和區域經濟發展的新模式。自2014年京津冀協同上升為國家戰略，六年來，在非首都功能疏解、交通一體化、產業錯位發展、要素共享等方面成果顯著。然而，作為經濟和社會發展重要載體的房地產，其發展現狀與城市化進程不匹配。目前京津冀城市群房地產市場還未完全適應城市群協同發展的要求，其表現為：一方面，部分城市房價水平居高不下，另一方面，房價收入比不斷提高及租賃住房市場欠發達使中低收入群體、新市民、大學生畢業生還望樓興嘆，住有所居的民生問題依然嚴峻。房地產市場的供需矛盾弱化了住房對生活、生產的承載力，制約了京津冀城市群向高質量發展階段的演進。加快研究建立符合經濟社會發展、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，是我國當前住房制度改革的主要任務。因此，在北京、天津住房壓力大而河北省中小城市住房庫存過剩的情況下，跳出調控單個城市房地產市場的傳統思路，打破地域行政壁壘，探索建立城市群房地產市場的深度融合、協同發展是京津冀協同發展戰略向縱深推進的基礎和保障。

2京津冀城市群房地產市場面臨的新形勢

要素的自由流動是城市群形成和繁榮的深層次的基礎和必要的條件，而房地產對要素的吸納承載起著基礎性和關鍵性作用。自2014年京津冀協同發展上升為國家戰略，6年來，已初步形成1個特大城市、2個I型大城市，3個II型大城市、7個中等城市、17個型I小城市、102個II型小城市的城鎮化布局。新時代背景下，京津冀城市群對房地產市場在需求分層、結構分化、品質升級等方面提出了新的要求。（1）美好生活的向往對居住條件提出了高質量要求我國住房市場的矛盾已由過去的供不應求轉到人民對美好生活的需求與房地產市場發展不平衡不充分之間的矛盾，面對高層次的需求，住房市場仍存在部分問題。首先，城市群內住房市場供需錯配問題依然嚴峻，一線城市住房市場火熱，三四線城市去庫存周期長。根據貝殼研究院2019年數據，目前還有24.3%的家庭人均居住面積還在20平方米以下，且此類家庭主要集聚在一線城市，所以未來一線城市居民改善性需求缺口很大。其次，中心城區“老齡化住宅”實現循環再生要求迫切。中心城區的房齡和設施相對老舊，越來越難以適應居民美好居住生活的需求。（2）人口分布格局重塑京津冀房地產市場未來格局在高質量發展背景下，北京、天津的經濟結構調整步伐加快。非首都功能的疏解、產業轉移、行政壁壘的破除，京津冀區域內人口正在重分布。京津冀城市群人口流動將從兩個方面影響房地產市場的格局：第一，中心城市人口密度下降。2018年，北京市的人口首次實現負增長，人口密度的下降是國際大都市圈普遍經歷的事實，也是城市化的一條基本規律。第二，人口向城市群集聚。城市群的核心是在更大的地理范圍內，構建更廣泛的城市網絡效應，人口向城市群集中是城市化的升級階段，城市群的人口密度會上升。因此，隨著京津冀城市群人口集聚規模的增加，將帶動城市群住房需求。中心城市退休養老人員，也將對周邊城市產生養老需求。（3）政策的出臺對房地產市場的發展產生重大影響當前，我國住房市場呈現出區域性結構供需錯配矛盾突出。在“房住不炒”的國家戰略指引下，各種政策相繼出臺。從土地政策來看，隨著集體經營建設用地入市的試點工作的展開，改變了住宅用地供應單一化的格局，土地供給規模和結構將更加趨向于合理；從金融政策來看，實行更加審慎穩健的房地產貸款政策，通過提高房地產開發貸款條件、提高貸款利率、減少貸款額度等手段，收緊房地產信貸資金。從財政政策來看，進一步完善財權與事權的統一，削弱地方政府對土地財政的依賴，明確房地產市場調控的城市主體責任。從稅收政策來看，房產稅的逐步實施將增加住房保有成本，抑制投資、投機性需求，對未來房地產市場的波動起到自動穩定器的作用。

3城市群房地產市場高質量協同發展的內涵

中國城市化發展已經進入到以大城市群為核心的發展階段，中國房地產市場發展也進入了新階段，住房需求和市場正在發生階段性的變化。要準確把握城市群房地產市場高質量協同發展的內涵，需要從“高質量發展”、“協同發展”兩個角度進行分析”。（1）高質量發展房地產市場高質量發展，要改變過去粗放的“攤大餅式”發展模式，不僅要造房子，還要給老百姓創造多元化居住服務的選擇以及更好的宜居環境。在微觀上，要建立在不斷提高居住品質，提供綠色低碳、智能高效、環保宜居的住房，滿足人民日益增長的美好生活的需要，提高人民群眾的獲得感和幸福感；在中觀上，防止由于房價持續上漲，吸納大量資金，導致房地產業“一支獨大”，要促進房地產業與其他產業良性互動、高質量協調發展；在宏觀上，則要求供需結構合理、總量平衡，房價穩定、金融風險可控，推動宏觀經濟可持續發展。（2）協同發展協同發展實質上是通過推進整個系統從無序到有序的演進，達到整體效應大于局部效應之和。根據系統協同學理論，協同存在于任何一個系統內，通過有效的協同實現“1+1＞2”的整體效應。但整體效應大于部分功能之和不是自動發生的，而是建立在各部分之間的整合合理和后期管理得力。城市群房地產市場的協同發展的核心是“聯”，即聯合、對接、融合，本質上是一套保障城市群內部要素自由流動與高效配置、產業合理布局、勞動者安居樂業、生態共建共享的長效機制。城市群房地產市場只有有序組合，其調控政策、目標實現、功能發揮才能表現出統一的整體性。（3）高質量協同發展城市群房地產市場高質量協同發展的內涵充分體現了系統集成的理念，即住房不僅是滿足睡眠空間需求，更是要滿足綠色健康生活需要，既安居又宜居，與城市的產業發展、生態環境相適應。要實現城市群房地產市場的高質量協同發展，需通過建立和創新長效機制，破除影響協同發展的障礙，通過各城市房地產市場不斷調整與服從，在發展過程中逐漸趨于一體化，使整個區域房地產市場逐步形成互利共贏、和諧共生的發展格局。使京津冀城市群內部各城市立足比較優勢，發揮1+1+1+…＞n的協同效應，實現區域房地產市場整體效應最大化。

4城市群房地產市場高質量協同發展的動力阻力

京津冀區域內住房市場總量平衡，但結構性矛盾突出，迫切需要從城市群整體視角出發，實現協同發展。地域臨近、交通便捷為城市群房地產市場協同發展的提供了必備的條件。京津冀城市群主體功能明確、錯位發展是構建大中小城市與特色小鎮協調發展的必然要求，也為區域內各城市利用比較優勢通過協同發展，實現城市群房地產市場高質量發展提供了基礎。（1）高質量協同發展的動力京津冀城市群房地產市場高質量協同發展的動力主要來自三個方面，其一，城市群內中心城市的產業升級和非首都功能疏解帶動周邊城市房地產市場的發展。隨著非首都功能的疏解和產業轉移，對周邊房地產市場形成了四種驅動力：一是中心城區人口外溢帶來周邊被動的首次購房住房需求；二是中心城區環境、住房緊張，產生對周邊環境優美城鎮的二次住房需求；三是由于產業發展、產業轉移帶動人口轉移，而出現的移居、養老等住房需求；四是由于限購政策及房價價差過大，核心城市周邊的三四線城市逐漸成為溢出需求的主要承載地。其二，大中小城市和特色小鎮協調發展的新型城鎮化要求。新型城鎮化核心在于實現城鄉基礎設施一體化和公共服務均等化。隨著公共服務、基礎設施等方面的相互融合，京津冀城市群房地產市場高質量協同發展得到助力；當前國家推行的“特色小鎮”建設，賦予了傳統產業轉型、新興產業培育等重任，由于各地自然稟賦、人文風土、資源條件等差別，通過放大優勢，突出地方特色形成核心競爭力，為京津冀房地產業轉變經營方式、發展新業態提供了機遇。其三，人口老齡化促進養老地產在京津冀城市群的布局。截至2017年底，北京市60歲及以上戶籍老年人口約占戶籍總人口的24.5%，天津市60歲及以上老年人口約占戶籍總人口的23.43%。在京津冀協同發展戰略指導下，河北省政府提出發揮廊坊、保定等市區位優勢，積極疏解京津健康養老功能，打造環京津康養產業平臺。因此，在土地供給相當充足，自然資源豐富的河北省布局養老地產，承載城市群內老人的養老需求，是房地產市場高質量協調發展的一個重要布局。（2）高質量協同發展的阻力制約京津冀城市群房地產市場高質量協同發展阻力主要表現在三個方面：首先，區域內部的經濟差距依然較大。區域二元經濟結構特征明顯，阻礙要素流動的障礙并未完全消除，制約了城市群房地產市場的協同發展。北京、天津對人才、資金、技術等的虹吸效應依然明顯，二級城市發育不足，對人才的吸納能力不足，產業升級面臨困境。經濟發展、人口集聚是房地產業發展的根本推動力。京津冀城市群內經濟差距大是制約城市群房地產市場協同發展的重要障礙。第二，體制機制障礙尚未根除。從歷史維度上看，我國政府以工業為重、大城市優先發展的戰略導致資源過度向大城市集中，是大城市產業和人口過度集中，土地資源緊張、環境承載力過大、房價高漲的制度原因。“分灶吃飯”的財政體制導致區域協同發展缺乏利益紐帶；忽視差異性、不考慮功能定位的政績考核制度導致地方政府無序競爭。“強政府、弱市場”運行環境及社會組織發展不足等導致區域發展缺乏自下而上的活力。體制機制障礙是京津冀城市群房地產市場高質量協同發展的瓶頸。第三，公共資源配置不均、公共服落差大。公共資源配置不均是京津人口過于膨脹，住房供不應求，房價高漲，而中小城市產業和人口的吸納能力不足，難以形成大、中、小和小城鎮協調發展的格局。從更深層次來看，京津冀公共資源配置不均等，是由地方經濟發展水平和財務差距過大造成的。北京、天津為中央直轄市，經濟發達，財務雄厚，政府有較強的公共產品供應能力，而河北省經濟實力弱，財務不足。

5城市群房地產市場高質量協同發展的機制構建

京津冀城市群房地產市場高質量協高發展的最終目標是實現各區域房地產市場功能互補、有序融合、宜居樂業的的高質量協同態勢，而房地產市場高質量協同發展的關鍵是打破條塊分割的體制機障礙，要實現這個目標就要發揮政府與市場的合力，構建常態化機制。（1）統籌各方利益，打破低水平協同，構建“五元共治”機制中央政府、地方政府、房地產開發商、金融機構、公眾是房地產市場的“五元”主體。當前房地產市場的調控以自上而下的行政命令為主，尚未形成中央政府、地方政府、房地產開發商、金融機構和公眾共同參與的治理機制與治理模式。因此，統籌考慮各方利益訴求，秉承著多方參與、多方協調的原則，建立“五元共治”機制是實現京津冀城市群房地產市場高質量協同發展的強力支撐。（2）以區域利益最大化為目標，建立發展規劃協調機制跳出僅考慮單個城市住房供求平衡的傳統思維，以城市群房地產市場供求平衡為目標，建立區域協調發展機制，合理確定租賃性住房、共有產權房、商品房的供給比例和布局，滿足多層次住房需求。基于城市群協調發展的視角，考慮城市之間的交通、產業、人口流動之間的聯系，以及城市本身的基礎性條件，將核心城市與周邊中小城市的住房需求以及公共資源配置、產業布局和基礎設施建設統籌考慮，合理規劃布局，考慮在河北省發展養老地產，承接北京天津的養老需求。（3）利用大數據等技術手段，構建房地產市場監測預警機制利用互聯網+、大數據區塊鏈等技術手段，加快研究建立京津冀城市群房地產市場監測預警機制。通過對城市群房地產市場數據快速、準確、全面的收集與研判，有效進行監測與預警。過去房地產調控以目標管理為導向，在價格上漲后才進行調控，導致調控效果欠佳。而房地產市場監測預警機制是以預期管理為導向，在出現價格波動前進行調控。因此，建立京津冀城市群房地產市場監測預警機制，能夠有效避免價格大起大落，保持房地產市場平穩健康發展。（4）堅持全局發展理念，構建房地產市場聯動調控機制打破行政壁壘，堅持全局觀念，構建京津冀城市群房地產市場內部調控聯動機制。堅持全局觀念，對一些局部可行而對整體協調發展不利的調控政策，則堅決不實行。根據區域內中心城市與周邊中心城市房地產市場波動特點，采取有“限”有“放”，有“保”有“壓”的差別化調控措施，有序引導中心城市及熱點城市住房需求疏解，帶動周邊城市房地產市場有序發展，促進京津冀城市群房地產市場協調發展。

6結語

房地產不僅是人、財、物的凝結，同時，在我國當前的制度背景下，也是聯系教育、醫療、社保等公共服務的通道，是居民進入城市的敲門磚。因此，在城市群協同發展視角下，確保住房資源獲取的一體化，合理規劃，發展商業地產、養老地產等，不僅是滿足百姓的居住需求和持續提升居住品質的要求，也是城市群一體化發展的基礎。努力做到京津雄城市群房地產發展規劃一張圖、房地產開發建設一盤棋、聯動調控一張網，是房地產市場長遠、平穩、健康發展的保障，是促進北京非首都功能疏解、產業轉移的重要基礎。

作者：林永民 史孟君 陳琳 單位：華北理工大學管理學院 華北理工大學建筑工程學院