導(dǎo)語：住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：住房公積金貸款作為國家政策性住房金融的主體，已成為廣大城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人購房貸款首選的貸款方式，但隨著信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。文章指出應(yīng)充分認(rèn)識(shí)運(yùn)作中的管理風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式，促使住房公積金貸款穩(wěn)健發(fā)展，為人們居住條件改善提供有力的金融信貸支持。

關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避方式

住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個(gè)人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款時(shí)間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對(duì)此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng)，管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。

一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成

住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)

國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動(dòng)，和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間，存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤較高的貸款項(xiàng)目留下，而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi)，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當(dāng)然無論是對(duì)開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時(shí)到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序，進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后，貸款程序無法正常運(yùn)行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對(duì)外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時(shí)通知客戶還款，也不實(shí)行跟蹤服務(wù)，導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是，甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)，房改資金管理中心也無力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面，沒有保護(hù)廣大職工的利益。

（二）政策取向和金融市場形成的管理風(fēng)險(xiǎn)

由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。

1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡，嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重，逾期率就會(huì)上升。

2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國許多城市在住房公積金配貸時(shí)，只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率，住房公積金配貸既無最低儲(chǔ)蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費(fèi)需求，擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠(yuǎn)看，今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口，而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長期融資的風(fēng)險(xiǎn)。

3、國民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率，這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達(dá)20年，從機(jī)會(huì)成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場風(fēng)險(xiǎn)，并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí)，住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。4、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi)，許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，理應(yīng)正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失，根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。

（一）確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位

解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效，徹底改革和完善我國個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自主權(quán)交給房改資金管理中心，對(duì)受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤，而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由受委托銀行承擔(dān)，或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。

（二）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過程中，并授予該體系應(yīng)履行的功能：一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估，特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況；二是實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，實(shí)現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理，三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能，并給出響應(yīng)的規(guī)避建議；四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商，特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng)，以期協(xié)同規(guī)避，對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收；五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

（三）采取相關(guān)配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度，可采取政府扶持（實(shí)行貸款貼息政策）、社會(huì)參與的辦法，組建住房置業(yè)擔(dān)保公司，為借款人提供信用擔(dān)保，既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān)，又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序，認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。

3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，既降低保險(xiǎn)費(fèi)用，減輕借款人的負(fù)擔(dān)，又提高借款人的還款能力。

（四）采取相關(guān)配套還貸措施

房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量，減少因服務(wù)質(zhì)量帶來還貸風(fēng)險(xiǎn)。

1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源，辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通，實(shí)行通存通還，自動(dòng)劃款等便捷的方式，在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。

2、受委托銀行貸款放款后，及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢，什么時(shí)候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣，減少不必要還款糾紛。

（五）加強(qiáng)貸款抵押審查力度

住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營管理的重要環(huán)節(jié)，嚴(yán)格抵押審查，對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，資金的安全運(yùn)營提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到：

1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

4、切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法，對(duì)不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。

住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)實(shí)行低存低貸的政策，符合我國的基本國情，也有力地推進(jìn)了城市住房制度改革和發(fā)展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個(gè)的管理過程之中。因此，必須建立包括個(gè)人住房貸款全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，進(jìn)一步加強(qiáng)房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè)，使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責(zé)任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，用法律和制度等管理手段，有效規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)，以保障住房公積金貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低的限度。

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