導語：建筑企業與房產企業財務管理的差異性一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：筆者日常接觸企業中，有不少從建筑施工企業向房地產開發企業轉型。這些企業的管理者認為房產開發公司無非是建設房子，然后銷售。在拿到土地后，按對施工業務管理方式，管理房地產業務。等到房子賣完，開始清算土地增值稅、企業所得稅時，才發現稅款占到利潤的大半。后悔前期不關心建筑施工企業與房產開發企業的差異。確實，建筑施工企業轉型為房地產開發企業，在項目建設管理上存在優勢。但若不了解兩個行業差異，則會給企業的經營發展帶來巨大風險。

關鍵詞：建筑施工企業;房產開發企業;財務管理;差異性

一、經營對象

建筑施工企業是從事建筑商品生產和經營的企業。房地產開發是從事房地產開發和經營的企業。建筑施工企業承接的是“先有買主（即客戶），后有標的（即資產）”的建造合同。在建設中，按客戶（建設單位）的施工圖紙實施建設。不承擔設計不合理的責任，也不面對市場銷售產品。與建筑施工企業相比，房地產開發企業在業務構成上，多出設計、銷售兩個部分。這兩部分中，需要解決的核心問題是：項目產品定位。舉個例子：收入水平不同的消費群體，在面對高層、洋房、別墅這三個業態時，其購買能力及購買意愿有著質的區別。項目產品定位決定了項目物業類型、產品方案、建造標準、部品部件檔次等要素。而不同的物業類型，或相同物業類型下的不同建造標準，工程成本的差異可能會較大。這也讓房產開發公司的成本控制更加復雜。為了做好項目產品定位，房產開發企業要深入細致地開展項目前期市場調研，力求使項目產品定位與市場需求相吻合，做到項目成本與售價相匹配，避免產品定位偏離市場。

二、上下游企業

建筑施工企業的上游企業有建筑勞務公司、材料及設備供應商、建筑分包單位等，下游企業是建設單位（包括了房地產開發企業），上下游關系相對簡單。房產開發企業的上游企業是建筑施工單位、（部分）材料及設備供應商，下游企業有營銷策劃公司、銷售公司、物業公司、商業地產運營公司。隨著社會分工的進一步細化，下游關系日趨完善。在整個投資過程中，還得依賴投資公司提供資金。

三、行業特點

房地產開發行業具有資源整合、資金密集、政策性強等特點。資源整合包括內外兩個方面。對外，企業在融資、拿地、建設、銷售、交付產品各階段，需要與各類型金融單位、政府多個部門、各類供應商、不同產品需求的客戶打交道，完成“整合”工作。在內，單從房產公司的部門（人員）設置看，真可謂“麻雀雖小，五臟俱全”。房地產企業受國家宏觀調控政策影響大，政府對土地供應、貸款利率、各種稅費、交易政策的宏觀調控，都可能會對企業產生深遠影響。房產開發行業還是資金密集型行業，籌集資金渠道多元性，資金占用形態多元化。而建筑施工企業具有“生產型”特點，靠自有工人、設備、按進度生產、回款。發展壯大的主要壓力是承攬施工業務、提升自身技術實力等。

四、納稅主體

由于施工企業生產具有流動性大、施工生產分散、地點不固定等特點。在“營改增“前，國家征管營業稅的納稅地點是建筑業應稅勞務發生地。對于簡易征收的建筑施企業，在外地施工時，需開具《外出經營活動稅收管理證明》。按開具發票金額的一定比例，在施工地點繳納營業稅、企業所得稅，代扣個人所得稅等。這讓長期從事建筑施工行業的財務人員，在納稅中認為稅收主體是“項目”，日常工作中更關注“項目”的開票金額、收入、回款。在“營改增”后，由于增值稅的特點，國家征管增值稅的納稅地點是個‘混合體’，即按照一定比例的預征率在建筑服務發生地預繳增值稅后，向機構所在地主管稅務機關進行增值稅納稅申報。由于房地產企業在“營改增”前，是地方稅收的重要來源，各地稅務局為了完成地方稅收任務，往往要求在土地所在地成立房產開發公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式納稅的），在當地繳納營業稅，土地增值稅、企業所得稅等各稅種。這讓長期從事房地產開發行業的財務人員，以“企業”為稅收主體。在納稅申報中關注企業的收入、成本、費用。

五、適用稅收征管文件

房地產開發企業在稅收征繳中，需執行行業專用稅收文件。如：國稅發【2009】31號，是專門針對房產開發企業征繳企業所得稅的文件。國稅發【2009】91號，是針對房產開發企業征繳土地增值稅的專項文件。這兩個稅收文件與國家其他稅收文件有很大差異。而建筑施工企業，在稅收征繳上適用于通用的國家增值稅、企業所得稅文件。

六、稅種與稅負

建筑施工企業的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業稅，“營改增“后是增值稅），企業所得稅。房產開發企業的主稅種是流轉稅（“營改增”前是營業稅，“營改增“后是增值稅），土地增值稅、企業所得稅等各稅種。比建筑施工企業多了個土地增值稅。土地增值稅依據增值額占（稅法認可的）成本的比例，實行四級超率累進稅率，稅率依次為30%、40%、50%、60%。若不做規劃及管理，可能“吃掉”房產公司大部分的項目利潤。兩個行業在國家稅收稅種上的差異，以及高稅負的稅種，加上房產開發行業的獲利率普遍高于建筑施工行業，導致兩個行業在稅收總額、稅種、稅負上有著很大差異。

七、稅務籌劃的作用

稅務籌劃，是指在不違反法律、法規前提下，在納稅行為發生前，通過對納稅主體經營、投資活動的涉稅事項，進行交易結構規劃、調整、控制，達到減輕稅負目的的活動。由于建筑施工企業繳納的流轉稅，是按收入比例繳稅。行業毛利率較低，企業所得稅稅負不高。對于規模不大的建筑施工企業，經稅務管理部門批準，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房產開發企業由于土地增值稅計算上，在（稅法準予的）扣除項目金額上，有專項規定，加之實行四級超率累進稅率，稅負間距較大，再加上前期毛利率較高，導致房產開發企業普遍關注稅收籌劃。在關注時間上，往往在項目拿地之前，就結合項目實際情況，對各稅種進行測算、分析、謀劃，確定稅收籌劃要點。

八、經濟合同類型

建筑施工企業的合同類型相對簡單，對上是與業主簽訂的合同，對下是建筑勞務施工合同、分包合同、材料設備采購合同，房產開發企業的合同類型則要豐富的多，包括：設計合同、（甲供材/設備）采購合同、建筑施工合同、營銷合同、商品房銷售（預售）合同、物業服務合同、商業運營管理合同、融資合同、咨詢服務合同等。不同合同類型，在權利義務界定上，涉及不同的國家標準、行業標準、企業管理要求。

九、營銷推廣費用

在建筑施工企業財務賬面，較少看到有大額營銷費用。當然，有些建筑施工企業通過分包方式、轉包方式、“掛靠”又分包方式，讓拿到項目的“關系人”分享了項目收益。而房產開發公司的營銷推廣費用可以說是金額大，種類全。隨著房產營銷產業鏈的進一步分工細化，形式日趨多樣，營銷費用的構成越加豐富。對營銷費用的規劃、監督、費效評估等，是房產開發企業工作日程上，是一個重要組成部分。

十、財務核算方面

(一)財務核算的集中程度由于施工企業的流動性大，地點分散等特點，為了讓會計核算直接反映施工生產的經濟效果，多采用分級核算、分級管理的辦法。而房地產開發企業投資金額大、籌資成本高、土地增值稅和企業所得稅存在先預繳再清算方式等，需要在開發公司層面集中核算。(二)成本的計劃與控制方式建筑施工企業是簽定建造合同，在合同范圍內管理成本。多采用“定單成本計算法”，單獨核算每項工程的成本，形成預算成本。在成本控制中，將實際成本與預算成本進行對比、分析、考核。房產開發企業，則根據開發地塊來建項目，往往項目數量少，投資總額巨大，。大多企業采用“項目全成本管理”，將全成本劃分為各成本構成要素。為了實現目標利潤，對各構成要素進行分析，要素數量很多，且相互關聯。當某一項成本要素發生變化時，需要系統、全面地對其他成本要素進行測算。比如：項目搶工產生的搶工費會加大項目的工程成本，此時應測算項目提前銷售對降低財務成本的有利影響；項目增值率處于土地增值稅率區間臨界點附近時，要測算稅負與售價的敏感性。(三)經營成果的確認方式由于建筑施工企業的施工周期比較長，為正確反映各項的經營成果，核實墊付資金，要分階段進行工程成本核算、工程價款結算。在季未、年未按照“已完工程”分期確認成本、收入、利潤，并與建設單位進行工程價款結算。而房產開發企業的財務核算，大多與國稅發【2009】31號保持一致，依據2009年第多少號文件，在簽訂《商品房預售合同》后，按取得的預售收入，繳納增值稅、預繳土地增值稅、企業所得稅。在達到“完工條件”時，確認收入、結轉成本。

作者:胡巧榮 單位:新疆北新路橋集團股份有限公司

參考文獻:

[1]綠城房產建筑管理有限公司企業標準GCS——項目全成本管理手冊

[2]深圳誠則成企業管理咨詢公司文件——管理體系審核知識培訓

[3]新疆北新路橋集團股份有限公司內部管理文件