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摘要：智能大樓的浪潮漸趨平靜之時，智能住宅小區又掀新潮，形成了住宅的新賣點。智能住宅、小區是住宅、小區發展的方向，美國、日本、新加坡都有根據這些標準建立的智能住宅和小區的示范工程。住戶是推動智能化工程得以實用化和持續發展的決定因素。

關鍵詞：智能住宅智能化功能需求的依據

一、前言

在智能大樓的浪潮漸趨平靜之時，智能住宅小區又撳新潮，形成了住宅的新賣點。智能住宅和小區通過媒體的宣傳，為人們描述了夢幻般的理想新生活。通過計算機通信網絡，人在家中坐，購物，教育，娛樂，醫療，人們聊天交往等等一切生活的需要都能解決，且保證住宅環境舒適，而且節能……。然而，1999年中國首次網絡生存測試的結果，表明了當今中國的現實：我們憧憬的、國外來宣傳的，還并不是我們真正需要的或能得到的；技術上能做到的，在社會上并不就可普遍推廣的，當今的購房者中很多似乎并不對住宅的“智能”給予熱情的響應，他們首先還是考慮價格和住宅是否能提供最基本的生活需要，如：戶型、環境、交通條件、面積等等。有些智智能住宅小區的先行者花了大力氣開發了網上信息服務，不好用，故很少人用。但可喜的是，我們也見到有的小區，堅定不移地終于走出了一條路，E社區正在深入人心，健康發展。這些現象都說明了新技術應用到家庭是不可能一蹴而就的。但是新技術深入家庭是歷史的必然。本文作者希望將自己在從事住宅小區智能化工程的一些思考陳述于后，供同行們參考，更希求得指正。

二、智能住宅、小區是住宅、小區發展的方向

智能建筑是建筑與信息技術結合的產物，這已是眾所周知的事實。智能建筑并非僅指大樓和樓群，它有著更廣的涵義。而智能住宅、小區并不是智能大樓在規模上簡單的縮型，也不是智能大樓的發展在空間上時間上的延伸。

智能住宅、小區在國外歷經了80年代初的住宅電子化、80年代中的住宅自動化到90年代美國的“智慧屋”（WH）、歐洲的“聰明屋”（SH）的住宅智能化這樣三個階段。這三個發展階段，表明了智能住宅與智能大樓的服務對象的不同而形成的不同的發展道路。

住宅電子化表明了采用大量電子技術的家電進入家庭，住宅自動化表明家用電器、通信設備與安保防災等設備在家庭中的功能綜合一體化。住宅智能化表明了信息技術發展的成果進入了住宅，使家庭中的家電、安保防災和各種通信（話音、數據、圖象)設備通過總線技術進行監視、控制和管理。其中，家庭總線技術是住宅智能化技術的核心。美國、歐洲和日本都有了各自的家庭總線標準。日本、新加坡有適用于大型居住區的總線。美國、日本、新加坡都有根據這些標準建立的智能住宅和小區的示范工程。中國住宅的開發基本都是小區的形式，因此，當我們談到小區智能化的時候就隱含了住宅智能化。

中國智能住宅小區的發展與國外有所不同，是藉助于智能建筑的概念和借鑒國外家庭總線技術，趁住宅產業蓬勃發展之機而興起。而今智能住宅小區示范小區遍布全國，用于住宅、小區的智能化的產品開發也遍地開花。

綜觀國內外的智能化的住宅小區，都具有如下共同的功能特征：

1.住宅內部具備綜合了安防、防災措施與生活服務的智能控制器，住宅與小區和社會之間具有高度的信息交互能力。

2.小區內部具備完善的安防措施，全面的公用設施監控管理和信息化的社區服務管理。

3.為小區內住戶提供多媒體的多種信息服務。

一個完整的小區智能化系統如圖1所示。應加以說明的是，小區的不同個性，會對智能系統的功能有所取舍。作者認為，根據小區的實際功能需求而確定其智能化系統才是膽智的規劃、設計。實踐表明，單純追求技術的完備性、先進性的后果，是資源的浪費。

總的來講，住宅小區智能化系統是智能住宅小區的必要條件，即實施了智能化工程的、并能發揮出智能化的效用的住宅小區才是成功的智能小區。務請注意，智能小區是一個特指的名稱而已。

三、智能化功能需求的依據

衣、食、住、行是人們生活的基本條件。住宅是小們最根本的生存空間，是們逗留時間最多的地方，是人類繁衍生息的地方。隨著社會的發展，住宅的功能范圍亦在發展，但我國直到改革開放之前，住宅的功能僅僅是為了居住。今天，信息正成為人們生存活動的一個重要方面，信息技術的發展及進入家庭使住宅、小區能夠具有如圖1所示的功能。但現代人對住宅小區的功能要求是綜合性的，并不僅限于信息技術方面，更何況人們對新技術的接收和應用會有一個過程，這不僅受認識限制，還受到經濟上的以及社會環境條件的限制。我們在實踐中感到，當從事住宅小區智能化系統建設時，一定首先要了解現代人對住宅、小區的功能需求，才能更加適當地認清智能化系統的作用。一個現代化的住宅小區必然地仍是以居住舒適為第一要義，它一般應滿足如下要求：

1.居住性：生活空間分配合理，居住氣氛濃厚，做到公私分離、動靜分離、居寢分離。具體是起居廳、餐廳、廚房集合在一起，形成公共活動區。小區內有適宜的公共活動場所，或在樓上有空中花園以增加鄰里交往，增加居住氣氛。

2.舒適性：它包括平面空間尺度、視野、登高（高層樓的交通）、采光、通風、日照、噪音、內部裝修、溫濕度等等。

3.可持續發展性：從小區來講，小區應與環境共生，保護資源，獲得能源效益。對住宅而言，除對核心部定位外，其余空間作為臥室、餐廳等可以靈活再分隔。它不僅能使居民能參與設計，也為再改造提供了可能。

4.生態環衛性：是條目3的自然性方面的表現，這包括了外環境和內環境。

①使人居住在綠色環境中，天人合一，回歸自然，小區綠色，住宅綠化。

②生活污水和生活垃圾的再處理、再應用，以不破壞自然生態。

③住宅內環境質量：廚衛設備布置緊湊，管線隱蔽，廢油、氣、煙排除暢通，建材的有害物質的防護等等。

5.節能、節地：

實質上是可持續發展的社會性的一面，多層住宅（鼓勵二類高層），合理的體量與圍護結構，可再生能源（風力、太陽能等）和新型材料的應用等。

6.安全性：必須是人與技術措施相結合。

①防盜要求：多層次防范，從邊界防范、區內電視監控到住宅內的防盜。

②突發疾病的呼救。

③災變（火災、風災、地震）的應急措施。

④可燃氣體泄漏報警。

7.方便性

①交通：住宅或小區所處位置，小區內部道路布局和區域標識。

②各種配套設施：

·小區內部商店、文娛場所等服務設施。·周邊環境的商店、醫院、餐廳、學校等等服務場所。

③通信：電話、電視、計算機通信

從上述7個方面和上節所述我們看到，智能化系統是現代住宅小區不可缺的，但相對住宅小區所需要的功能，智能化系統所能擔當的是有限的。智能化系統是為住宅、小區更加好地發揮效用服務的，是提高居住質量的手段之一，是住宅小區的配套設施。但是，在信息社會的今天，它的重要作用是不可低估的。因此，我們認為高檔次的住宅小區不宜搞低檔次的智能化系統，反之低檔次的住宅小區不宜搞高檔次的智能化系統。

四、住宅小區智能化的智能的涵義

智能的直觀定義是在給特定的環境與目標條件下，正確制定策略并產生行動來實現目標的能力。社會智能的定義：人類群體在實現共同目的過程中分工與協作的能力，正確決策和實施的能力，現今一切人工的智能都是以人的智能為原型的。

4.1對照智能的上述定義，我們認為應從更廣闊的概念上來理解小區的智能，即智能小區的智能并不是靠智能化或弱電專業就能實現的。

下面略舉幾例以說明之：

①住宅的舒適與房間的空間和采光有極大的關系。如果房屋的進深與層高之間設有一個恰當的設計，那又怎么會使用者的舒適和工作效率呢？這當然由建筑設計來考慮。

②空調和電采暖器可以在住宅內營造室內舒適的小氣候，但它絕不能代替人對自然通風和陽光的親近和需求。而它們的能耗如不加控制，則會對整個社會經濟可持續發展產生負面影響。有專家統計過，以每戶空調、采暖耗電1－4KW計，則僅長江流域的此項用電約為2億KW，相當于11個三峽電廠的裝機容量。又據專家測算，采用新型建材、新型空調設備以及對住戶加以指導，長江流域年能耗可望降低50％。又有專家研究認為，將生物氣候學原理應用于高層住宅，則可以節省運轉能耗的40％。

③住宅熱水器供水系統，常有長的管路且其保溫措施常被忽視，結果往往要等一段時間才有熱水放出。顯然，這既浪費時間，還浪費水和天然氣資源，亦降低了舒適性。

④住宅小區一般都注意到室外人們的交往空間，但往往重視其物質環境，如設置草地、流水等。但，對其心理環境重視不夠，結果命名物質環境利用率低下。如：某住宅小區建設了一塊草地，供居民休憩交往。但，它未經良好布置，并處于四周住宅窗口視線交匯之下，又為了住宅安全，場地圍以鐵絲網。結果，此處幾乎無人。因為身居該場地中的人們感到如被囚禁般的不自在和被人們窺視的恐懼。

上述幾個例子說明，好的住宅不區應是在建筑專業統籌下的相關各專業分工與協作的成果，是全體專業的智能的綜合。光靠智能化系統，是達不到“實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境”的實際效果的。

我們認為，現在我們所談的智能住宅小區是一個特定涵義的稱謂而已，就象綠色住宅小區、生態住宅小區等稱謂一樣，強調該住宅小區的某種特點。智能住宅小區僅只表明了它上具有現代信息技術設施的住宅小區而已。

4.2智能化系統本身若只考慮技術、設備而欠考慮其應用對象，則我們認為其智能是不足的。例如：

①在緊急呼救功能的實現上，很多采用一只固定的緊急按鈕，甚至裝在進門處。考慮較周到的是每個房間都裝。但這對于有心臟疾病的老人，或行動不便的人緊急發病，而家中無人時間較長，就不適用。我們認為采用隨身攜帶的無線緊急按鈕為妥。

②為防盜而對窗子進行監控時，常見對每個窗都裝門磁開關或紅外雙鑒探頭。我們認為應該根據樓層和住宅的外觀來考慮盜賊從窗口入侵的可能性以確定裝不裝，在哪個窗裝，還是每個窗口都裝的問題。多裝會增加初投資，增加了誤報次數，增加了工程質量以及以后的維護工作量。例如：一個800戶的小區，每戶平均有四扇窗，每窗一個門磁開關，則需購3200只門磁或雙鑒探頭。又假設每個開關或探頭誤報率為每年一次，那么就幾乎平均每天可能有10次誤報警出現，后果如何則可想可知。這樣的系統該不能說是智能的吧。

五、以人為本是建設好住宅小區智能化系統的根本

住宅小區的建設尖以人為本，即為住戶服務好。住宅小區智能化系統也須如此，以使住宅小區為住戶服務得更好。

5.1智能化系統是高科技的系統，我們不能因此而使以人為本的目標有所減弱，即必須明確技術為人服務這一準則。也唯如此，技術才有市場。智能小區內千家萬戶，男女老少，各人的職業、文化愛好、習慣不同，各家的經濟情況不同。因此，小區智能化系統服務對象差別很大，比之智能大樓更為復雜。在這眾口難調的情況下，我們必須對小區內住戶作一統計分析和歸類，據此考慮智能化系統的具體功能系統的實施，一般可分成如下三類：

①屬于智能化系統的基本要求、技術條件成熟且性能價格比合適的，列入普遍實施的項目，一般有：防盜報警、緊急求助、消防報警、出入口控制、煤氣防泄、語音通信、有線電視、三表出戶、公共場所監控、邊界防范、巡更。

②技術條件成熟，但費用較貴，操作也較復雜，有相當部分住宅不愿使用的，作為可選項目，一般有：對家電的遠程控制、網上炒股、影視點播（VOD）、國際互聯網上網、一卡通等。

③技術條件復雜或不成熟者，或外界環境尚不完備者，或投資成本太高者，則暫不實施。如：遠程急救診療，這在我國涉及法律責任和社會環境條件目前尚不具備。又如：網上購物、網上教育，國內大多數地區社會大環境尚不具備。又如：集中空調系統，涉及投資太高，冷量分攤計費復雜和住戶的觀念等問題。

根據以上三種情況，智能化系統中心站的實施必須首先滿足住戶基本和可選項目的要求，并考慮今后信息技術的發展和外界大環境的改善，逐步將暫不實施的以及可能出現的新項目予以實施。有些房地產商布了電話線、結構化布線，再加有線電視就號稱是智能小區，顯然是炒賣點而已。有些房地產開發商雖原先考慮智能化的技術較多而忽視了住戶需求而交了學費，而今就能較周到考慮，使住戶享受到信息技術帶來的真實的物超所值的智能化服務，自身也獲得美譽。

5.2我們感到要保證智能化系統規劃、設計、實施以及運行良好，必須要有掌握好智能化系統的人才。智能小區智能化的實施是一個系統集成的過程，在這個集成過程中，各有關的技術、設備、材料最終構成了具體的符合該住宅小區需要的智能化系統，人在集成過程中起著決策者、組織者、管理者、實施者的重大作用。由于建筑智能化系統在我國歷史很短，還缺乏工程經驗，因此，也更缺乏實施智能化工程的人才，在實踐中培養和使用人才就十分重要，不僅要有規劃設計的人才，更重要的是施工組織和管理的人才，具體動手安裝操作的人才以及運行維護的人才。建筑行業向來是勞動密集型的行業，高科技性的工種是弱項；集成商亦是近幾年才出現，他們原多偏重計算機網絡集成，很多是有集成之名，行銷售之實，缺乏施工組織、管理和工程實例協調的實踐，即使有些赫赫有名的外國大分公司亦是名實不符；而許多物業管理公司也是原來的房管局等機構演變而來，他們要維護好、運行好也確實存在困難。凡此種種造成小區智能化系統不能一次成功開通，開通后運行維護糾紛不斷的現象。可喜的是經過這幾年的實踐，已有一批高素質的智能化集成公司崛起。從總體上考慮，由房地產公司或物管公司來運作智能化系統是難度很大的，專業從事社區服務的智能化公司可能是解決智能小區增值運行的一個途徑。

六、不斷地發掘住戶需求是智能化持續發展的保證

我們認為，住戶是推動智能化工程得以實用化和持續發展的決定因素。住戶是服務的對象，沒有他們的需求就沒有智能化系統的立腳之地。我們不應把們看成是消極的推銷對象，而應該引導他們成為智能化工程的積極應用者和管理的參與者。更應看到不斷滿足他們的新的要求，將使智能化系統充分發揮作用，獲得服務增值，從而推動智能化系統向新的高度發展，形成一個良性循環機制。作者的經驗是建易用難，用好更難。這要求我們把“服務”而不是“管理”，更不是其他，放在智能化工作的中心。這樣，智能化才能持續地向前發展。作者的個人經驗，提請注意以下幾個方面：

首先，要有一個很有進取心的技術班子，他們不是消極地智能化系統的維護人員，他們能主動地要不斷跟蹤信息技術的新發展，跟蹤信息技術在相關領域的應用，并將它們應用到小區的網絡信息服務上。

其次，信息服務要有針對性的，以生動的方式展開，從和居民的基本要求、切身利益相關處入手。

第三，要有一個良好的健全的物流組織來保證信息服務的實現，使“網上點擊”“E社區”“E生活”給住戶真正帶來方便、實惠，人是不可能生活在“虛擬”中的。

第上，最至關重要的，從小區建設期的領導到小區管理期的領導始終如一地堅信并堅持支持和參與智能化系統的工作。因為唯如此，才能組織協調各有關部門，使虛擬的E社區回歸到現實社區。

使智能化變成為尋常百姓油鹽柴米密不可分的“傻瓜”技術。這是十分艱辛的探索過程，它要求真正想建設智能濾我的領導者、從業者不斷堅定信心，總結經驗，虛心謹慎地探索用戶的需求心理，開展多種形式的活動，引導用戶和服務用戶。例如：西南交大房產公司，他們在1996率先在四川、成都提出智能小區概念。其建設的智能小區一期，做到了光纖到樓，綜合布線到戶，建立了計算機管理中心。然而，上網戶數僅只占住戶總數的5％。智能小區二期，他們堅持每周組織住戶舉辦家庭自動化設備的操作、計算機操作、上網、炒股等講座。在暑假，舉辦少年計算機夏令營，不定期和計算機公司一起舉辦區內展示會等，使得上網的用戶不斷增多，現在達到了20％住戶入網。交大智能小區三期、四期，從城市大環境，從投資效益，從方便住戶和三網合一的趨向，考慮將小區網絡形成改為HFC，大膽取消了綜合布線系統。這是充分考慮了住戶必看電視而不一定要用計算機這種現實。但，若住戶要入網，CABLEMODEM就可，CABLEMODEM以租用戶式擔供，2年后即歸住戶所有，這種用戶有一種認同感，一種自主感。2000年9月開始實驗小區網上購物服務，為住戶集體購買米、油等日用品，并以低于超市價格送貨上門，受到住戶熱烈歡迎。該小區的智能物業服務體系已現端倪，電子商務的良好開端顯示了高技術平民化的魅力和威力。該計算機管理中心已發展成為一個公司，從事濾我智能產品開發，系統設計和集成等業務，做的工程已涉足到沿海。

七、小結

智能住宅小區與智能大樓雖都屬智能建筑范疇，但卻是有它自己的成長發展道路，它的智能化系統各有特點。智能化是專指信息技術應用，現代住宅小區具有更廣泛意義上的智能，現代人對住宅小區有著除信息需求之外的更多、更綜合性的物質的、生理的、心理的要求。各個專業都在為住宅小區的舒適、安全、便捷作出貢獻。一個令人不滿意的住宅小區必定不是智能住宅小區。智能化工程必須以服務好住戶為前提。建設過程的每一階段都需要專業人才，都需要專業的管理和質量把關，系統建成后其維護和推廣使用不僅是管理人員的事，還應發動、組織住戶參與。因此，住宅小區智能化是一項以人為中心的系統集成。

本文最終探討了智能化的持續發展的基礎，乃是希望以前“儀表化”“計算機化”的只見技術、只見設備的覆轍不致重蹈，希望“功夫還在功夫外”，千方百計把系統用好，用出效益——給住戶帶來現代信息技術的享受，給建設者、管理者帶來技術上、經濟上的收益，最終為推動我國早日進入信息社會、知識經濟社會做出貢獻。作者斗膽斷言：小區智能化的生命力，它的持續發展，必將體現于智能物業服務系統。作者又認為：住宅小區智能化經過幾年的實踐已經完成了它的襁褓期，到了該獨立行走如何回報的時期了