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本文作者：肖安定工作單位：廈門市湖里區人民法院

本文第一部分分析了我國不動產事實物權的司法保護現狀。本部分在分析了最常見的三類事實物權，即因法律規定產生的事實物權、因登記錯誤產生的事實物權以及民間習慣認可的事實物權的基礎上對目前事實物權案件領域內的舉證、調查、虛假訴訟以及政策沖突等問題進行了分析。第二部分論述了不動產事實物權司法保護的理論與現實依據。理論上確保事實物權人的訴權是保護公民基本權利，也是確保登記物權正確性的必然要求。在現實生活中確保事實物權人的訴權得以實現也是化解社會矛盾，建設法治社會的必由之路。第三部分論述了不動產事實物權的司法保護途徑問題，即針對事實物權人在尋求司法保護的各種訴訟類型的訴訟法律依據以及具體司法實務中所需要注意的事項分別進行了闡述。筆者所在的法院就曾在2002年審理一起城市居民到農村買地建房后村民持《宅基地使用權證書》與《村鎮個人建房許可證》要求退還房屋的房屋所有權糾紛案件，一、二審法院根據證書上的名字認定房屋權屬，并認為城市居民到農村買地建房屬無效民事行為，故判決建房者在村民自愿補償建房款的基礎上退還房屋。2004年，福建省高院對本案進行再審，判決撤銷一、二審法院判決，駁回村民要求退還房屋的訴求，而此時案中村民已將涉案房產拆除重建，城市居民亦已領取建房補償款，再審判決不具有可執行性。但該城市居民對原房產在事實上的占有、使用、收益權是真實存在的，那么，其權益是否應得到司法保護呢？如果答案是肯定的，這種權益保護又當如何實現呢？司法實踐中類似上述案例中的情況大量存在，如以他人名義購房、房產交易中已交付房屋卻未辦理轉移登記手續、夫妻共同財產登記在一人名下等等。這些事實上的不動產權益不具有登記的外觀形式，無法參與正常的物權交易，但當其權益受損時，依法、依情、依理卻應當給予法律保護。筆者試借事實物權這一概念來探討此類物權的司法保護問題。

一、我國不動產事實物權之司法保護現狀

我國《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。該條的前半部分規定了我國不動產物權登記生效原則，后半部分的但書規定則承認了我國在登記之外存在著一些無需登記而生效的事實物權。此外，由于在我國不動產領域長期存在著重行政管理輕私權保護的傾向，造成了現實生活中存在著大量不具備登記外觀形式的習慣性事實物權。隨著我國逐漸進入訴訟社會，與事實物權相關的各類糾紛也不斷涌入各級法院。人民法院在審理此類案件時面臨著如何認定事實、保護當事人合法權益等理論與實踐問題。（一）不動產事實物權的分類登記作為一種法律行為，其表達的是個人之間的合意，這種合意經登記機構審查備案之后即可產生物權效力。若登記物權的原因行為無效，如合同行為違反法律效力性強制規定或者損害第三人的合法權益，則會產生登記物權是否有效的問題。而事實物權作為一種事實狀態，其效力內容以法律規定之內容為準,其本身不存在是否有效問題，而只存在有無的問題。由此，我們可以依不動產事實物權產生的原因將其分為以下幾類。

1．因法律有明確規定而產生的事實物權

我國法律中明確規定的無需登記即可生效的事實物權包括以下幾個方面：（1）由法律直接規定權利人享有的某種物權。如《物權法》第9條第2款規定，依法屬于國家所有的自然資源所有權；《合同法》第286條規定，承包人對其所建工程享有的法定留置權。（2）因司法裁判或行政決定導致的物權變動。《物權法》第28條規定的因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。（3）因繼承和受遺贈取得的不動產物權?！段餀喾ā返?9條規定，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。（4）因事實行為導致的物權變動。《物權法》第30條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。（5）法律規定當事人經過合意即可取得的不動產物權。如《物權法》第129條規定的土地承包經營權、第155條規定的沒有登記的宅基地使用權、第158條規定的地役權等不動產物權。

2．因不可歸責于當事人的登記錯誤而產生的事實物權

其包括：（1）由于登記機關的工作疏忽，使不動產被錯誤地登記在他人名下。對于真實權利人而言，其仍然享有事實物權。（2）權利人已實際占有不動產，而物權登記的原因行為確認無效或被撤銷。登記是不動產物權變動的必要法定手續。如果不動產物權變動的原因行為無效或者被撤銷，經登記的不動產物權也會相應無效或者被撤銷。在此情形下，如果合意被宣告不成立、無效，則沒有有效合意的登記是錯誤登記，在權利外觀恢復原狀前，原物權人享有事實物權。（3）當事人真意保留。即當事人合法約定或者登記權利人在不損害第三人利益的情況下承認的不動產事實物權，當事人將不動產登記在他人名下，卻沒有贈與或者放棄房屋所有權的意思。此時，實際出資者對不動產享有事實物權。

3．民間習慣所認可的具有公示性質的習慣物權

社會生活中大量存在的有見證人或者經公證的分家析產協議、夫妻財產約定、共有財產分割協議等形式確認的不動產“習慣物權”。這些物權雖未登記，但其權屬的變動已通過一定的外觀形式表現出來，并且受到當事人交易觀念的認可和尊重，也具有實質的物權變動效力?！傲晳T物權”深深扎根于人們的社會生活和觀念之中，已為人們習慣所普通接受，也是一種法律認可的事實物權。只要該公示形式為法律所允許，受讓人即可得到與登記物權同等意義的事實物權。一般認為，一種習慣物權若要獲得司法保護應同時具備以下幾個條件：（1）有事實上之慣行；（2）對該慣行，其生活（交易）圈內的人對之有法的確信；（3）慣行之內容不悖于公序良俗。其中事實上慣行之存在為一種“事實”，“法的確信”是該慣行流行之生活（交易）圈中人之主觀上的態度，“不悖于公序良俗”則為從社會生活的角度對于慣行之“實質”內容的監控。（二）我國不動產事實物權司法保護之困境事實物權雖然具有物權的實質內容，但在物權公示、市場準入等方面畢竟不同于登記物權，當人民法院在審理該類案件時常常會遇到案件事實與法律事實相脫離的難題，也會面臨私權保護與公共政策維護相沖突的困境。這使得事實物權人在尋求司法救濟時困難重重。首先，事實物權人在訴訟過程中面臨舉證困難。與法律物權具有的推定正確性不同，事實物權人必須按照“誰主張、誰舉證”的規則舉證證明事實物權的存在。即使人民法院對登記權屬內容進行實質性審查，但是根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第77條規定，國家機關、社會團體依職權制作的公文書證的證明力一般大于其他書證，這使得在事實物權對抗登記物權的案件中，推翻登記物權的高標準舉證責任對事實物權人來說是一個極大的挑戰。例如，在某案件中，某公司在與售房方簽訂了購房合同并支付了購房款后，將房產讓與作為該公司法定代表人的某甲，并讓售房方配合某甲辦理了過戶登記手續。其后，公司法定代表人發生變更，新的法定代表人要求原法定代表人返還房產。此時，作為原告方的公司若僅就房屋物權主張權利將面臨著是否需舉證證明公司代付房款無其他原因的問題。而在證據學上，證明一個事件的不存在往往要比證明一個事實的存在難度要大得多。其次，民事案件法官無力窮盡事實真相。人民法院在訴訟過程中消極中立的角色地位，以及司法資源的有限性使得法官在處理案件時不能窮盡一切方法去探明登記物權與事實物權的不一致問題。例如在某案件中，農村居民要求確認自己已于十年前賣給一城市居民的一棟房屋的所有權，理由是房屋是建立在農村居民宅基地之上的，而農村宅基地的使用權依法不能轉讓給城市居民，并提出了農村宅基地使用權證作為證據。一審據此要求城市居民需將房屋騰退給村民。而在二審中，法院主動向國土房產管理局咨詢，得知該農村居民所在的村落范圍內的土地早已全部變更為國有土地，只是農村居民尚未辦理新的產權證件而已，故而改判駁回農村居民訴求。本案的二審判決并無問題，問題在于基層法院的法官們在承擔著繁重的審判工作任務并且在相對方未申請法院調查時，是否能依職權對不動產登記權證的內容進行實質性審查，并向行政機關咨詢。再次，難以預防訴訟欺詐。事實物權的真實權利與登記外觀相脫離的特點使得名義上的登記物權人利用虛假訴訟轉移財產成為可能。部分當事人在案件審理中惡意轉移財產，致使案件在執行階段受阻的情形亦時有發生。在這類案件審理過程中，人民法院往往出于對登記行為的尊重采取直接認定登記物權為一種推定事實。而訴訟過程中，事實物權人又無從獲知其權益受損害情況，無法及時參加訴訟，就使得訴訟欺詐得以發生。如在一些離婚案件訴訟過程中，夫妻中作為物權登記人一方利用虛假訴訟轉移本屬于夫妻共有的房產，此時另一方將面臨著司法救濟困境。最后，保護事實物權與維護公共政策存在沖突，也有悖于司法與行政的分權原則。部分事實物權的產生是由于當事人本人或相對方未能或不能及時履行法定的登記公示義務而產生的權利狀態。如果過分強調對事實物權的司法保護，可能使得行政機關登記行為的公定力受到影響，也不利于不動產行業管理和國家行業政策的實施。我國不動產登記除了履行對私權進行確認和保護功能之外，還存著一定的行業管理與政府調控功能的作用。如果事實物權和法律物權能夠得到司法的同等保護，那么不但會對登記的公信力產生一定的影響，還可能使得國家的行業調控政策與公共利益受到損害，例如限購令可能就會因以他人名義購房毫無法律風險而失效。

二、不動產事實物權司法保護的理論與現實依據

在對不動產事實物權進行司法保護的過程中雖然存在著種種困難，但是人民法院在審理涉及不動產事實物權的民事案件時能否一律直接依據不動產登記證書或登記簿確定的法律事實，而對真實權利人的權利不予保護呢？答案顯然是否定的。（一）不動產事實物權司法保護之理論依據盡管我國法律規定不動產物權以登記作為生效要件，但保護事實物權也是維護物權市場秩序的基本訴求。首先，事實物權人請求司法保護是公民的基本權利之一。根據司法請求權理論，在法治國家，憲法保障所有人均有權請求法院予以司法保護。法院有義務滿足當事人對案件進行審理和裁判的司法請求，司法請求權主要體現為對當事人訴權的保障。而對案件事實和適用法律進行審理并做出裁判是法院的職責，當法院違反這種義務拒絕審判或拖延審判時，就構成對當事人司法請求權的侵害。在德國當事人可以以法院拒絕審理案件為由向聯邦憲法法院請求法律救濟。這表明訴權不僅是民事訴訟法上的一項基本權利，更是一項憲法上的權利。雖然事實物權人對物的支配沒有通過登記表現出來，但只要這種支配符合社會公共利益和交易秩序，并且當事人能夠提供充分的證據證明確實存在著這種支配關系，法院就不得以法律沒有規定為由拒絕提供救濟。其次,不動產登記內容正確性應當接受司法審查。登記作為一種行政行為具有先定力，但是司法行為才具有終局性。國家權力分立本身并不是目的，而只是制約政府權力，保護公民權利的手段，只要某項制度設計不違背這一理論初衷，能夠切實保障公民權利或限制政府權力，就是可行的。我國《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”；第17條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”。這些都表明無論是登記簿還是權屬證書都只是物權的根據和證明，而絕非物權本身。事實上，在物權變動方面不論是采取意思主義的法國還是登記主義的德國，登記機構都不審查契約的實質內容。這樣做的主要目的在于避免國家對民眾私生活的干預。而在具體的不動產登記制度運作過程中也必須考慮保障物權交易安全與登記成本、登記效率的沖突問題。由于登記狀態與權利實質情況不可能百分之一百相符，司法作為正義的最后一道防線，絕不能將查清事實，準確適用法律的基礎不加選擇地建立在登記的基石上。而應當對真實的權利狀態作出審查，將不動產登記內容作為一種在沒有相反證據證明情況下的推定事實。這種推定事實不是絕對的，只要相對人提出了足夠的證據證明，就可能被推翻。最后，確保事實物權人的訴權是確保物權正確性的有效手段。民法的任務是對物之歸屬于人的事實進行規定。雖然規范物權的變動和保護第三人是物權法的基本范疇，但是如何確保物權的正確性,如何在正確物權的基礎上保護權利人以及第三人的利益，不僅涉及到物權變動的基本規律，也是對交易第三人進行保護的法律基礎。登記制度本身的制度性缺陷使得欺詐登記、錯誤登記等現象時有發生，需要司法為登記權利的正確性提供救濟途徑。（二）對事實物權給予司法保護之現實需要一是有利于解決不動產物權領域歷史遺留問題。我國不動產政策變革以及大規模征地拆遷遺留下來的許多房屋、土地糾紛問題長期困擾著各級政府與法院。我國建立不動產登記制度初衷的主要目的在于行政管理而非對私有產權的保護,這使得產權所有人對及時登記的積極性不高，造成了部分事實物權人的相關權利并未登記在不動產登記薄上。而政府在進行房地產拆遷時又必須以合法的權利登記證書作為補償依據，由此引發了劇烈的社會沖突。而且，一些不動產糾紛產生的原因常常產生于數十年前，我國改革開放短短三十年的時間并不足以建立起完備的市場秩序與法律制度，對這些歷史遺留問題也未及時進行糾正。如前述案例中農村宅基地已變更為國有土地，而權利人的證件卻未及時更換的現象。如果沒有正常的司法程序對此類問題進行處理，當事人就可能面臨著因制度銜接脫節問題而使自己的權利無法得到救濟的現象。因此，在人民法院在處理這些不動產歷史遺留問題時不應當只根據不動產登記簿的記載認定權屬，而必須妥善處理糾紛，查清權屬的真實狀況，以減少不動產領域歷史遺留問題給我國經濟發展造成的困擾。二是有利于化解社會轉型期新型不動產糾紛。我國正處于由傳統農業社會向工業社會、后工業社會轉型時期，劇烈的社會變革使得各種利益沖突不斷加深，矛盾日益突出，對司法機關來講，如何快速有效地化解矛盾顯得尤為重要。在不動產產權領域，雖說許多糾紛依法并不屬于人民法院民事案件受理范圍的糾紛，但是往往因為傳統的行政處理方法無助于解決問題,行政訴訟的又難以現實而轉變為民事訴訟。例如我國《土地管理法》第16條第1款規定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決，協商不成的，由人民政府處理”。但是許多城市居民與農村居民的宅基地使用權糾紛當事人協商不了，人民政府也很難處理。當事人就會以合同受欺詐，要求損害賠償等理由要求人民法院受理此類糾紛。事實上，人民法院在各方壓力下也往往實際受理了這些案件。這些不動產糾紛案件的權利登記狀態與真實權利狀態存在著明顯的差異，如果不能依法對事實物權人的相關權益予以保障將面臨著更大的社會矛盾。三是確保案件法律事實正確性。近年來房價飛速上漲，不動產財產在居民財產中所占的比例不斷上升，人民群眾對不動產物權糾紛處理結果異常敏感。我國法律要求人民法院在審理案件時必須遵循“以事實為依據，以法律為準繩”司法原則，在查清事實的基礎上準確適用法律，在解決社會矛盾糾紛的同時鼓勵民眾遵紀守法。事實物權的存在使法律事實與案件事實存在著分離狀態，如果機械地依照法律規定簡單套用法律條文，得出的結果表面上符合法律規定，在實質上卻與法律的精神相違背。這樣的判決既無法得到當事人的認可，也無法真正化解社會矛盾糾紛，更無助于在民眾心中樹立司法公信力。當一般觀念上的正義無法在法庭上實現時，一些當事人就會對國家司法制度產生懷疑，從而產生信“訪”不信“法”的現象，增加了社會的不穩定因素。在法律適用上應充分考量藏隱于法律規定之中的目的與價值，亦即應注重法律立法基礎之原則、要實現之政策，以及要保護之目的。雖然法律事實與案件事實、登記物權與事實物權之間存在著復雜交錯的關系，但只要對不動產事實物權進行精細的法理分析，積極發揮常識、常情、常理在審理案件中價值準則作用，就能把握事實，準確判案。

三、不動產事實物權司法保護途徑的優化

事實物權產生的原因多種多樣，對不同種類的事實物權人應采取不同的司法保護措施。

（一）異議登記、返還原物及債權履行之訴

對于當事人真意保留的事實物權，應依法支持事實物權人要求相對方協助履行登記義務的債權請求權、更正登記請求權及返還原物請求權等訴求。即使訟爭的房屋已滅失，仍不妨礙事實物權人對異議登記訴權的行使。為解決私權保護和維護物權登記秩序的矛盾，人民法院在審理涉及事實物權與登記物權相沖突的案件時應當建立區分原則。即在不涉及第三人利益的情況下，不動產事實物權優先于登記物權，以維護公平正義。但在涉及善意第三人利益的情形下，登記物權優于不動產事實物權，以維護交易安全。這樣，既使以他人名義購房者存在一定的法律風險，以維護不動產市場的交易秩序，又不違背司法公正原則。人民法院在民事審判中一旦發現不動產登記行為所產生的法律后果對民事爭議有影響，且依普通人的經驗無法確定登記內容是否屬實時，應當提示、督促事實物權人進行初始登記或者異議登記。亦可按照《民事訴訟法》第136條第1款第5項“本案必須以另一案的審理結果為依據，而另一案尚未審結的”中止民事訴訟的規定，由當事人一方先對行政登記機構的具體登記行為提起行政訴訟，待行政訴訟終結后，再繼續進行民事訴訟。

（二）侵權之訴

對于法律規定無需登記的事實物權可參照登記物權，對侵權人適用侵權責任等方式進行司法保護。首先，事實物權屬于我國《侵權責任法》保護范圍?！肚謾嘭熑畏ā返?條規定“:侵害民事權益,應當依照本法承擔侵權責任?！薄氨痉ㄋQ民事權益，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發現權、股權、繼承權等人身、財產權益”。有學者認為，侵權責任法的保護范圍“主要”限于絕對權，只要是“法律已經規定或者約定俗成應當成為一種絕對權”的，都是侵權責任法的保護對象。其他合法利益“,限于法律明確規定的情形”才受侵權法的保護。對于因法律有明確規定而產生的事實物權或者習慣性事實物權都應當在受侵權責任法的保護的范圍在內。其次，《侵權責任法》公平責任的法律規定為事實物權人尋求司法救濟提供了法律依據。我國《侵權責任法》第24條規定“:受害人和行為人對損害的發生都沒有過錯的,可以根據實際情況,由雙方分擔損失?！痹撘幎ū砻鲗p害的發生無過錯、并且不符合法律規定的各種無過錯責任的構成要件的當事人,亦需與受害人一起“分擔損失”。就本文引言部分所述案例而言，城市居民的權益固然應當受到保護，但村民依法起訴的自由亦應予以確認，故村民依據合法生效判決取得房屋所有權后將之拆除并無過錯。但城市居民卻因拆除行為產生了損害。因此，對雙方均無過錯的情形，城市居民的損失仍可依公平責任尋求司法保護。最后，事實物權公平責任的范圍不應包括債權和純粹經濟利益。人身權、物權、知識產權等私權均為法律所賦予個人享受一定的法律利益，而債權、期待利益等能否單獨適用侵權責任尚存爭議。公平責任作為我國獨有一項法律規定，產生于我國社會保障不健全，人民群眾抵抗風險能力較差的環境之下，如果不進行嚴格的解釋，整個侵權法的責任基礎可能崩塌。對于事實物權的侵權損害公平責任范圍只以其絕對權為限，而由事實物權可能產生的經濟利益則不能作為侵權之訴的標的內容。一般而言，對于符合我國物權法第9條的但書規定條件，法律有規定無需登記即可生效的物權，只要當事人提供了足以證明其產權來源合法的證據材料，人民法院將此類物權按照法律規定給予保護即可。但是，在一些家庭事實物權案件中出現離婚前登記物權人利用虛假訴訟等損害事實物權人利益的情形。此時，對于虛假訴訟案件應當由院長提請審委會討論決定后及時停止案件的執行，并按照《民事訴訟法》第179條的規定撤銷原判決，增加事實物權人作為案件第三人對案件進行重新審理，以保障事實物權人的合法權益。

（三）不當得利之訴

我國《民法通則》第92條規定：“沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人”。一般認為不當得利的構成需具備以下四個條件：1．一方受利益；2．他方受損失；3．一方受利益與他方受損失之間有因果關系；4．沒有合法根據。受益人得利時是否知情以及受損失人是否有過錯，均不影響不當得利的構成。而實質上，不當得利的根本標準，不是無法律上的原因，而是利益的變動不符合人們的公平觀念。“不當得利的基礎在于公平，而與社會良心的正義相合致”；“財產價值的移動，在形式上一般地確定為正當，但在實際上相對地如認為不正當時，則本于公平理念，以調整此項矛盾者，乃不當得利的本質”。對于本文引言所述的城市居民到農村購地建房而引發的所有權糾紛案一、二審依照《土地管理法》第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的強制性規定，而認定城市居民與村民的購地或買房合同無效，并據此判決雙方返還原物并不合理。城市居民違法購地建房其利益固然無法得到法律保護，但同是違反了法律規定的村民一方卻因判決獲得了巨大的經濟利益，從普通人的一般正義觀念來看，這樣判決結果是不合理的，同時也違反了任何人不得從其不法行為中獲益的司法原則。原審判決被撤銷后案中城市居民可依不當得利之訴要求村民返還其利益損失。在發生了不當得利請求權與侵權行為的損害賠償請求權競合時，事實物權人是否得選擇行使何種請求權在理論界是存在分歧的。有人認為由于公平觀念的主觀性因時、因地、因人變換不定，為保持法律適用的可預期性，必須限制大規模地以公平與否作為請求權基礎。只有當沒有合同、侵權等其他訴由才可以主張不當得利之訴。在法國一般學說和判例均強調，不當得利制度是基于公平觀念而產生的，體現的是“給付均衡”的自然法原理。所以在裁判中，人民法院首先要適用實定法，只有在無實定法規定時才能適用自然法原理。但是筆者認為在法律有明文規定的情況下，從保護當事人權益的角度出發事實物權人當然可自由選擇采用侵權還是不當得利之訴來實現自己的合法權益。