導語：長租公寓政策環境與經營模式研究一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文圍繞長租公寓發展的政策環境以及經營模式議題進行了探討，概述了當下長租公寓快速興起的政策利好形勢，分析了長租公寓發展的經營模式，論述了長租公寓發展面臨的挑戰和趨勢，供讀者參考。

關鍵詞：存量地產；長租公寓；輕資產；盈利模式

一、引言

近年來，隨著房地產市場由增量轉向存量，房地產商及相關企業也紛紛圍繞存量資產加快了房屋租賃的戰略布局，長租公寓業務成為新時期內房地產行業的關注重點。

二、利好政策助推長租公寓的快速興起

近年來國家出臺了房屋限購令，地區政府部門響應政策號召紛紛提高了購房門檻。國家對于購房政策的調整使越來越多的年輕群體選擇出租的住房形式。2017年，住房城鄉建設部聯合其他八個部分印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，開啟了租賃市場快速發展的通道，預示著我國的存量市場即將進入一個良性發展時期。

三、長租公寓發展經營模式分析

目前，市場上已經存在有多家的長租公寓運營公司，其主要的經營模式為集中式和分散式兩類。集中式經營模式主要是物理范圍內集中的房屋來作為長租公寓進行出租，這類長租公寓既可以是自建或改造的房屋，也可以是從外界收購或租賃的房屋，房屋一般為一個片區或整幢樓宇。主要優勢在于房源相對集中，因此在一些面積和設施上可以實現共同利用，從而提高了設施和空間的利用率。另一個優勢在于可以有效縮小服務的半徑，節省了人力物力財力，從而降低了管理維護的成本。不足之處在于對開發運營商的獲取和改造物業能力要求較高，此外在獲取客戶方面受到物理地域的限制，客戶增長速率較慢。分散式經營模式主要是物理位置上分散的房屋來作為長租公寓進行出租，這類長租公寓通常是從外界收購或租賃的房屋，房屋的位置和形式更加靈活不定。主要優勢在于房源較多，選擇面向更寬廣，不僅僅是普通的商品住宅，還可以是民宿等特色住宅，因此在塑造品牌以及吸引小眾客戶群體方面更為有利。此外，由于房屋位置可以更便利地滿足客戶的需求，因此客戶增長速率較快。不足之處在于房源分散不一，不僅擴大了服務半徑，提高了經營管理的成本，同時不利于模式復制。根據經營模式的不同，在盈利方面也呈現不同的途徑。對于房產商自持的長租公寓，盈利不僅來源與地產資本溢價，同時還有租金收入。對于從外界收購或租賃的集中式長租公寓，盈利主要是來源于租金差，而租金的差異更多的取決于前期的投入成本如融資成本高低，信用等級高低等，以及項目開發管理的成本管控能力。對于從房屋業主手中接管實行委托運營管理的分散房源，其盈利模式主要來源與運營管理費以及后續的增值服務費。

四、長租公寓發展面臨的挑戰與趨勢

隨著長租公寓市場今年短期的發展，在其過程中還存在著一些問題，主要集中在以下幾個方面：首先，長租公寓的室內環境不合格問題。隨著長租公寓越來越多，房地產企業的管理難度也越來越大，管理房產的數量在增多，管理的相關內容也越來越雜。由于受到管理機制和管理人員的限制，部分長租公寓的室內環境問題也暴露出來。如近期頻頻爆出長租公寓室內甲醛超標導致居住人群身體健康受到影響的現象，引起了社會各界的廣泛關注。造成室內環境不合格問題的原因一方面是運營商的不重視，未能在一些管理環節和管理制度上做到位；另一方面是運營商片面追求利潤，對于裝修材料的質量選控不到位，各種劣質的材料被使用到居住環境的裝修上導致室內空氣質量不達標。其次，國內房屋資產租售比例嚴重失衡的問題。目前我國的房地產市場中二三線城市在經歷了最近新一輪的房價上漲后，絕大多數城市房屋的租售比已經超過600，遠遠高于國際平均水平200～300。即使是租售比值較低的一線城市租金回本的年限也大約在50年左右，房屋資產的租金收益率太低。這種房產租售比普遍失衡的現象嚴重擎肘了房屋重資產持有長租公寓的運營發展。其三，現行政策下的長租公寓的運營管理機制還不完善。由于長租公寓是我國近幾年新興起的一種租住模式，起步較晚，因此在長租公寓的經營管理方面還處于積極探索和積累經驗的階段。無論是何種經營模式的企業都亟需擴大市場規模，提高市場占有率，提高房屋管理質量和運營效率的問題，而這些問題的解決往往不是房地產商以及運營商單方面的力量所能快速解決的，需要社會各界的共同努力才能實現。比如在市場培養方面，需要政策的積極引導和支持，需要社會民眾開放共享觀念的形成，需要房地產商和運營商越來越優化的管理模式和管理策略，需要長租公寓市場更加完善的法律法規等等。尤其是如何改善房屋重資產流動性問題，在資產證券化業務中的資產重組所涉及到的稅收籌劃、債權債務等方面的問題還需要國家政府機構部門盡快出臺相關的政策法規文件。只有這些環節的日益完善才能使長租公寓的運營管理走上高效規范的道路上。因此，在長租公寓市場發展的當下及未來一個時期內，政府機構部門應該加快相關法律法規的制定和完善，使房地產商和運營商能夠有章可循，依法運營管理。作為市場參與主體方之一的房地產商和運營商應加快探索切實有效的經營管理模式和策略，制定完善的經營管理制度，提高工作人員的技能素質，使長租公寓能夠滿足租戶的越來越高的居住體驗需求。此外，房地產商和經營商應嚴格把控長租公寓的環境質量，尤其是嚴格篩選第三方環境質量檢測機構，同時與租戶群體建立良好的溝通渠道和服務平臺，認真對待租戶提出的各種問題和建議，及時處理租戶在住房過程中出現的問題，在長租公寓市場中贏得更多的企業信譽和社會聲望，推動企業加速成長壯大。

五、結語

長租公寓是現行房地產市場發展形勢下對存量進行有效使用的新型的一個行業，在發展過程中還存有一些問題，各級政府機構、房地產商和運營商、相關從業人員以及社會民眾必須協同努力，加快促進長租公寓市場走上健康發展的道路上，積極有效推進我國房地產存量行業的良好發展。

參考文獻：

[1]我國長租公寓的發展趨勢研判，劉妍潔，《住宅與房地產》，2018（4）

[2]長租公寓行業發展現狀、問題及對策研究，王建紅，《住宅與房地產》，2016（33）

作者:王春輝 單位:中國房地產開發集團有限公司