導(dǎo)語(yǔ)：不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)資金投資問(wèn)題探析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、政策先行，允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)

為規(guī)范保險(xiǎn)資金的用途，確保資金的安全性，國(guó)務(wù)院和保監(jiān)會(huì)都對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。1995年，我國(guó)第一部《保險(xiǎn)法》頒布實(shí)施,該法下禁止保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)。2002年對(duì)《保險(xiǎn)法》進(jìn)行了修訂，修訂后仍未提及保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)，事實(shí)上保險(xiǎn)資金仍禁止投資不動(dòng)產(chǎn)。2006年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，保險(xiǎn)資金允許投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2006年3月6日《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》首次提出允許保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但對(duì)投資范圍做了明確界定，主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護(hù)、市政等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，有關(guān)投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險(xiǎn)法》首次允許保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，這是對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用領(lǐng)域的一次擴(kuò)展，這也是我國(guó)保險(xiǎn)資金投資能力的進(jìn)步和保險(xiǎn)監(jiān)管逐漸理性的重要標(biāo)志。2010年9月《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個(gè)方面：一是要求投資主體是保險(xiǎn)公司。二是規(guī)范了投資標(biāo)的的范圍，保險(xiǎn)資金只能投資成長(zhǎng)期或成熟期的企業(yè)股權(quán)；創(chuàng)業(yè)期的風(fēng)險(xiǎn)投資基金，高污染、高耗能等不符合國(guó)家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)、商業(yè)住宅等不能涉及，并且不能直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)；三是規(guī)范了投資方式，既可以直接投資也可以間接投資；可以直接投資不動(dòng)產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)。四是加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。2012年保監(jiān)會(huì)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制要求。國(guó)家逐步放開(kāi)了對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的限制，從2006允許間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，到2012年允許間接投資不動(dòng)產(chǎn)，六年的時(shí)間保險(xiǎn)資金投資范圍逐漸擴(kuò)大，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)投資方面。

二、保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展

保險(xiǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國(guó)保費(fèi)收入已達(dá)到1.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.2%。保費(fèi)規(guī)模已躍居全球第四位，并且與第三位十分接近。全國(guó)共有保險(xiǎn)集團(tuán)公司10家，保險(xiǎn)公司143家，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司18家，其他公司3家。與保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險(xiǎn)資金積累量的不斷增長(zhǎng)，2007年到2013年，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)以及保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額連續(xù)快速增長(zhǎng)，從27000億增長(zhǎng)到76900億，增長(zhǎng)2.85倍，這部分資源如果不充分加以利用將是個(gè)巨大的浪費(fèi)。相比保險(xiǎn)資產(chǎn)和保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額的快速穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資收益差強(qiáng)人意。保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過(guò)程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險(xiǎn)資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面，保險(xiǎn)資金的投資渠道逐步被放寬，政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場(chǎng)的繁榮2007年資金運(yùn)用收益率達(dá)到12.17%的歷史高位。然而2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險(xiǎn)資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險(xiǎn)公司投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,投資收益率又有所提升,恢復(fù)至6.41%。但在這之后到2012年,我國(guó)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機(jī)以來(lái)的新低。2014年中國(guó)股市走牛給保險(xiǎn)投資帶來(lái)了豐厚的收益，資金運(yùn)用收益率率達(dá)到6.3%，是2010到2014五年來(lái)最高收益。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和保險(xiǎn)資產(chǎn)投資管理收益是保險(xiǎn)業(yè)收入的兩大主要來(lái)源，并且提高保險(xiǎn)資金管理利用效率對(duì)提高保險(xiǎn)業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司而言我國(guó)保險(xiǎn)資金的利用率偏低，發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)的保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用率可以達(dá)到90%以上，而我國(guó)僅為30%-40%。發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)保險(xiǎn)公司的投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等；而我國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用限制多，法定投資渠道窄，這些都限制了保險(xiǎn)資金運(yùn)用發(fā)展。

三、保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)

目前大多保險(xiǎn)集團(tuán)仍然依靠保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生的利潤(rùn)，而投資收益較低。保險(xiǎn)資金涉入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槲覈?guó)保險(xiǎn)行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國(guó)外發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等多種因素對(duì)保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響，并且各國(guó)差異較大。在美國(guó)保險(xiǎn)資金可用于不動(dòng)產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%，英國(guó)的比例較高，在4%至8%的范圍；亞洲國(guó)家如日本、韓國(guó)的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關(guān)，美國(guó)對(duì)保險(xiǎn)資金直接投資不動(dòng)產(chǎn)有嚴(yán)格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴(yán)格的限制，要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國(guó)則較為寬松，并沒(méi)有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)比例還會(huì)受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期，各國(guó)保險(xiǎn)資金都會(huì)加大不動(dòng)產(chǎn)的配置；而在蕭條期，則主動(dòng)降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)促使美國(guó)主要的保險(xiǎn)公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較為廣闊，近年來(lái)的飛速發(fā)展帶動(dòng)更多的機(jī)構(gòu)資金涌入，保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。我國(guó)保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資，起步晚增長(zhǎng)快。2010年放開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)投資政策后，投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速，2011年保險(xiǎn)資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資的資金為330億元，占投資總額的比例為0.59%；2013年增長(zhǎng)為689億元，占比為0.90%。

四、我國(guó)四大險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)情況

我國(guó)四大上市保險(xiǎn)企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元，較2013年微降3%。雖然投資額有所下降，但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍，由16家增至32家。四大上市保險(xiǎn)公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額，但涉房子公司數(shù)大幅增加，可見(jiàn)在戰(zhàn)略上仍是計(jì)劃在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域加大力度的。并且從報(bào)表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額，但在地產(chǎn)股權(quán)投資上卻增加了投資。還需注意到的一點(diǎn)是，2014四大上市險(xiǎn)企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會(huì)的在2014年出臺(tái)的監(jiān)管政策有很大關(guān)系。2014年6月保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于清理規(guī)范保險(xiǎn)公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求保險(xiǎn)公司已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，以2014年3月31日賬面余額為基準(zhǔn)，不得再確認(rèn)新的評(píng)估增值。并且采用成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價(jià)值計(jì)量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認(rèn)，使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。

五、建議

保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)性質(zhì)是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這決定了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用安全第一，收益第二。因此為保證保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性，控制風(fēng)險(xiǎn)很重要，大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)的法律對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)都有比較嚴(yán)格的比例限制。但是也有較少數(shù)的國(guó)家沒(méi)有限制投資房地產(chǎn)的比例，比如英國(guó)。從美國(guó)來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展保險(xiǎn)資金的運(yùn)用日益成熟，這種比例限制是逐漸遞減的,也就是說(shuō)對(duì)于投資范圍、投資方式、以及投資比例都是在逐漸放松的。比如美國(guó)對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的限制也是一個(gè)不斷放松的過(guò)程。但是在經(jīng)歷重大挫折之后往往又會(huì)限制投資，比如2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)美國(guó)因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的次貸危機(jī)致使其調(diào)整了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例。事實(shí)上,近十幾年很多發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)上的保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的比例是有所下降的。究其原因，是發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)市場(chǎng)往往也意味著完善發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng),資本市場(chǎng)上有種類(lèi)豐富的金融工具，并且相對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益更高，流動(dòng)性更好好,比如股票和債券。不動(dòng)產(chǎn)的投資回報(bào)周期更長(zhǎng),有一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),因此不動(dòng)產(chǎn)的投資需求減少了。以財(cái)險(xiǎn)為主的保險(xiǎn)公司相對(duì)壽險(xiǎn)公司對(duì)資金的流動(dòng)性要求較高，為了確保保險(xiǎn)公司的穩(wěn)健性,有時(shí)會(huì)降低不動(dòng)產(chǎn)的投資比例。借鑒發(fā)達(dá)保險(xiǎn)市場(chǎng)中保險(xiǎn)公司的投資歷程可以猜想，在我國(guó)保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的初期,各家公司必將表現(xiàn)出較大的熱情,但是在政策、經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)整、波動(dòng)下會(huì)逐漸趨于理性。不動(dòng)產(chǎn)投資是保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理的新渠道，很好的平衡了股票、債券等風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，對(duì)于保險(xiǎn)公司的穩(wěn)健發(fā)展有十分重要的意義。因此我建議逐漸放開(kāi)保險(xiǎn)投資范圍，加強(qiáng)對(duì)國(guó)外投資經(jīng)驗(yàn)的研究，注重培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才，加強(qiáng)投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管控。

作者:張夢(mèng)佳 單位:對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)