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摘要：國民經濟的迅猛發展也帶動了房地產開發企業的蓬勃發展，它是指以房產和地產為主要經營項目的企業，既屬于房地產產品的創造者也是銷售者，由于房地產開發企業在土地獲取和開發時需要大量的資金，這樣才能使整體項目中期逐漸實現平衡，但是在項目后期會因大量現金流入且流入周期較長而使企業造成負債。因此，筆者本文就房地產開發企業融資和現金流管理的優化進行以下分析，希望對相關房地產開發企業能夠有所幫助。

關鍵詞：房地產開發；企業融資；現金流管理；優化

一個完整的房地產開發企業經營鏈可劃分為五大環節，主要是土地使用權的獲得、融資、構建、銷售以及物業管理。而它的盈利模式則分為很多種形式，例如，綜合運作型、房產開發型以及金融投資型等。不同的盈利模式也存在差異且對資金需求量也各不相同，但是特性大體上是相同都是前期資金投入周期長且資金需求量大。本文就房地產開發企業融資和現金流管理的優化做出以下分析，以此為房地產開發企業提供有價值的參考依據。

一、房地產開發企業的融資特點及融資渠道

房地產開發企業在融資時一般具備以下幾個特點[1]。第一資金需求量較大。因為很多時候企業在項目初期為了獲取土地的使用權，勢必會需要花費大量的資金來獲得使用權，而在項目中期又需要投入大量的人力、物力，臨近項目后期資金的回籠速度往往比較緩慢，所以就會產生融資且對融資需求量也日益增長。第二融資還會對市場價值所影響，因為很多房地產商品都隸屬于不動產商品，獲得收益往往需要等待較長的周期，一定程度上就會促使房地產開發企業在融資時必須要充分考慮不動產市場的價值與價格。第三融資還受國家政策影響。通常情況下國家那些已經出臺的政策均會影響房地產開發企業融資，例如，利率的調整。此外，房地產開發企業的融資渠道大致可以分為以下幾種。第一種銀行貸款。融資優點是貸款要求較低手續簡單，缺點是出現壞賬的現象比較多。第二種股票融資。優點是可以滿足房地產企業對資金的長期需求且融資成本較低。其缺點是容易導致此融資渠道出現不暢通的問題。第三種債券融資。其優點是資金使用周期較長、成本較低且使用方向不受約束。第四種信托。其優點是監管不是很嚴緊靈活性比較大其缺點是容易加大財務操作風險。第五種海外融資。其優點是融資比較容易且限制條件較少，而缺點則是成本較高容易加大企業外債風險。

二、房地產開發企業的融資現狀

社會經濟水平的不斷提升也帶動了房地產開發企業快速發展，然而就當前房地產開發企業的融資現狀來看依然存在諸多問題，具體問題主要體現在以下幾個方面。首先，經濟增長并沒有促進企業融資渠道多元化的發展，大部分企業仍然依賴于銀行貸款。從表面上來看以銀行貸款的金額占比不是很大，但是實際上仍有很多開發商將土地房屋用于獲取啟動資金而抵押給銀行，再者企業自籌資金很大部分也來源于消費者在銀行的預繳資金。而從總體來看房地產企業在融資方面對銀行的依賴性依然較大，由于當前證券市場仍處于發展階段，政府房對房地產開發企業運營要求較高且有約束性，從而導致部分該企業呈現上市難的問題，一定程度上就削弱了債券融資以及股票融資的作用[2]。其次，很多時候為了促使房地產開發行業能夠快速穩定發展，相關政府部門也紛紛上調了銀行貸款和上市的標準，進一步促使很多企業紛紛向海外融資轉變，大量的海外融資使得房地產開發企業負債率過高，同時國家相關融資政策方針還不夠完善，這些因素都會導致企業融資方式受限，從而對房地產開發行業穩定發展帶來一定打擊。

三、現金流在房地產開發企業管理中的重要性

(一)可以反映房地產開發企業發展能力和償債能力。調查數據顯示破產或者倒閉較多的企業都是經營狀況較好的企業，因為這些企業表面上看利潤比較豐厚擁有充足的流動資產，但是實際上這些企業的現金支付能力往往很差，很多時候會出現無力償還到期債務而引發破產的情況[3]。其中存貨周轉率是企業發展中的重要組成部分，是衡量企業現金流量的重要指標之一，而房地產開發企業的存貨周轉率主要由土地價款和開發成本所組成的，倘若存貨周轉速度變慢就說明企業的資金循環速度變慢，反之則說明企業的資金循環速度很快。通常情況下現金流是反映房地產開發企業發展能力和償債能力的重要內容，從存貨到可銷售房屋的這段時間越短說明現金流動越快。此外，一個企業可持續發展能力越強說明自身的現金流越穩定，且償債能力相應的也十分強大。其中預收賬款是監控現金流量的重要指標之一，就國家已經出臺的《新企業會計準則》文件指出要想提升企業發展能力和償債能力必須對現金流進行控制，從而為自身創造最大化的經濟效益。(二)可以反映房地產開發企業收益質量。現金流一定程度上還可以反映房地產開發企業收益質量。首先，收益質量代表著企業實際經濟收益和業績，是企業當前經營狀態和業績最為真實的體現，倘若收益能夠較為真實的反映企業經營狀態或者是業績，那么我們就可以認為該企業的經營狀態和經濟收益質量較好。倘若收益不能較好的反映企業的經營狀態和業績，那么我們就可以認為該企業的經營專業和收益質量較差。但是很多時候由于房地產開發行業的實際收入和成本確認存在一定的滯后性，房屋和土地開發的周期往往比較長，從客戶手中購買開發產品開始企業就是為了獲得銷售回款，等到房地產開發企業最終確認收入往往需要一到二年的時間[4]。其次，企業資產負債表和利潤分配表是可以進行調節的，但是現金流量被人粉飾的可能性往往比較小，所以我們應時刻關注現金流量的指標，充分了解企業現金流量的使用情況，從而更全面的掌握企業財務狀況，確保企業能夠快速穩定發展。

四、房地產開發企業現金流管理的優化策略

(一)優化現金流管理體系。為了確保企業現金流管理有效進行還應優化現金流管理體系。首先，企業的健康穩定發展勢必離不開有效的現金流管理，應不斷優化現金流管理組織結構。而對現金流的有效管理我們可以從以下兩方面進行[6]。第一從經營層面應構建可行且有效的管理體系，采取有效的管理方式對現金流進行管理，第二從戰略層面應做好現金流的規劃工作，所謂戰略層面是指結合企業的內部因素和外部因素做好管理，進一步對自身的現金流進行全方位和長期性的規劃。通過從以上兩方面對企業全面現金的運用給予有效謀劃，從而使內部的全部現金運用更加具備指導性和方向性。其次，還應不斷優化企業現金流管理運行體系，從企業戰略層面來將應加強財務戰略管理，這是提升現金流管理效率和質量的關鍵。現金流管理運行體系是企業發展中的重要組成部分，也是現金流管理過程中促使管理手段有效運行的關鍵，同時為了更好的推動企業蓬勃發展還應將現金流運行質量視為管理控制的目標，從而使現金流管理體系充分發揮作用和價值。(二)加強現金流預算管理。所謂企業現金流預算管理是指在可持續發展戰略的引領下，通過對流出和流入的現金進行詳細的預測和規劃，同時在執行過程中結合企業實際經營狀況和預算差異進行分析，使現金的流入和流出處于動態平衡，進一步提高企業的經濟效益實現可持續發展的目標。然而實際管理中很多企業對自身現金流入和流出平衡掌控不好，尤其是房地產開發行業，因為項目初期往往需要大量的資金投入，項目周期的長與短一定程度上也決定了現金流的動態平衡，所以企業必須加強現金流預算管理[7]。首先，應構建完善的現金流預算管理體系，該體系的構建是提升企業現金流管理效率和水平的關鍵，其中預算管理組織和管理制度是構成該體系的前提基礎，而管理體系組織應包括決策中心、財務中心以及其他相關部門。其次，還應做好現金流管理預算編制計劃和預算調整，預算管理主要是根據房地產開發企業業務的特點來管理的，例如，日常銷售回款、施工支出以及融資籌款等，同時財務中心還應通過日常支出管理來控制現金流，從而確保企業現金流預算管理能夠順利進行。(三)加強現金流風險控制。要想促進房地產開發企業蓬勃穩定發展還應不斷加強現金流風險控制。首先，房地產企業不同于其他行業，它是一種以集中付款為主營業務的運行企業，是資金募集以及進行生產個銷售的企業，而在向顧客提供相應商品時勢必要投入大量的資金，有些企業可能同時進行著很多項目，一定程度上就會加大現金流風險而影響經濟收益。因此，企業應加強現金流風險控制。首先，企業應充分認識到房地產現金流風險對自身的影響，要不斷提高現金流風險控制意識，作為土地和房屋集一身的綜合性企業必須提高風險意識，這是降低現金流風險的有效方式，因為從拍地成功到支付土地再到第一比資金回款，都是需要花費較長時間的，可能需要1年以上的時間，所以必須加強現金流風險控制。其次，還應完善現金流管理制度，因為房地產開發企業的現金流具有特殊性，所以必須要對現金流進行有效控制和管理，通過采取多元化系統化的管理方式對現金流進行管理，從而推動房地產開發企業穩定快速發展。

五、結語

綜上所述，時代的進步也推動了房地產開發企業的快速發展，它的穩定發展對我國國民經濟整體水平具有明顯促進作用，對調整社會關系也起著至關重要的作用和影響，不僅有利于促進我國土地資源合理配置增加財政收入，還可以加快城市化建設的步伐以及提高勞動生產率。但是當前房地產開發企業的融資與現金流管理依然存在問題，所以要想促進企業可持續發展必須調整融資方式和優化現金流管理，從而推動國民經濟快速穩定發展，同時也能夠實現整個房地產開發企業的優化與升級，推動其更為長遠的發展和不斷的進步。

參考文獻：

[1]羅宏博.房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究[J].納稅，2019，13(15)：269+272.

[2]寇志強.房地產開發企業融資和現金流管理策略探討[J].納稅，2019，13(07)：184+186.

[3]肖璋.房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究[J].中國集體經濟，2019(04)：147-148.

[4]孟雪萍.房地產企業資產證券化案例研究[D].新疆財經大學，2018.

[5]曾鴻杰.房地產企業融資模式研究[D].華東理工大學，2018.

[6]楊頂榮.基于融資的房地產現金流管理研究[D].云南大學，2016.

[7]李曉彥.房地產融資項目現金流償債能力分析研究[J].沿海企業與科技，2015(01)：64-66.

作者:吳華利 單位:華紡房地產開發公司