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一、新建商品房社區(qū)面臨的新情況、新問題有哪些？

伴隨90年代初我國城市開始實行住房商品化、私有化改革，越來越多的商品房樓盤成為人們的生活小區(qū)，我國城市社區(qū)類型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，既有傳統(tǒng)的老街坊社區(qū)、單位公房社區(qū)，又有大量新建商品房社區(qū)。與傳統(tǒng)老社區(qū)相比，新建商品房社區(qū)發(fā)生了許多變化，這些變化給新時期的社區(qū)工作提出了新問題和新要求。

1、居民與房屋財產(chǎn)間關系的變化。傳統(tǒng)老社區(qū)主要是國家（由單位代表）分配住房，居民繳納少量房租，住戶只有居住權、沒有所有權、出售權，由于是公共產(chǎn)權住房，同時房產(chǎn)的維修、小區(qū)的日常管理一般都由單位房管后勤部門或政府房管部門負責，這些部門和住戶之間沒有太多的利益沖突。居民對小區(qū)的管理、建設和規(guī)劃通常感覺自己沒有什么發(fā)言權。而在新建商品房社區(qū)，居民身份向業(yè)主轉(zhuǎn)換，房屋所有權及其所屬小區(qū)都歸屬為業(yè)主個人所有，住房是居民傾其畢生財力購置的最大私產(chǎn)，這使得人們的財產(chǎn)權利意識大大增強，使得這些社區(qū)不同于以往傳統(tǒng)老社區(qū)可以由政府或商家自行規(guī)劃、建設或開展活動。比如，南京市某街道辦事處曾打算在江中門漫城小區(qū)蓋一幢三層辦公樓，但由于業(yè)主的強烈反對而不得不終止[①]。因此，政府、商家或物業(yè)公司必須尊重業(yè)主的財產(chǎn)權利，依法采取平等協(xié)商的立場對待業(yè)主。

2、社區(qū)組織類型的變化。傳統(tǒng)老社區(qū)基本沿襲了計劃經(jīng)濟時期的居委會管理模式，社區(qū)組織形式一般由社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、居民會議構成，社區(qū)居委會是最重要的常設辦事機構。在新建商品房社區(qū)，則新增了業(yè)委會和物業(yè)公司，組織性質(zhì)各不相同，類型更加復雜多樣。傳統(tǒng)老社區(qū)是居委會全覆蓋，居委會占主導地位，被稱為小巷總理，除了主要承擔協(xié)助政府開展與居民公共事務相關的各項任務，同時還擔負著為居民服務的任務，有的還要負責為居民聯(lián)系房屋水電的維修、停車管理等小區(qū)管理工作。而在新建商品房社區(qū)則是物業(yè)管理公司全覆蓋，由于物業(yè)管理與居民日常生活息息相關，物業(yè)公司地位的重要性日益顯現(xiàn)。在業(yè)委會組織健全、作用顯著的社區(qū)，業(yè)委會更被居民所認同。如何增強居委會在新建商品房社區(qū)的影響力是擺在人們面前的一個新問題。

3、社區(qū)組織間關系的復雜化：由于新建商品房社區(qū)組織類型的多樣化，組織間關系也十分復雜。由于市場經(jīng)濟下、城市小區(qū)土地的規(guī)劃、建設、管理中間蘊藏著巨大的經(jīng)濟利益，分化為不同利益主體的開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主及政府行政部門之間矛盾迭起，社區(qū)維權事件屢有發(fā)生。業(yè)委會與物業(yè)公司之間、居委會與業(yè)委會及物業(yè)公司之間、業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)委會之間，這些社區(qū)組織與政府房管行政部門和街道辦事處之間，各種關系如何理順、各自擁有哪些權利和義務，都急需規(guī)范。目前我國已經(jīng)出臺了《物權法》及國務院《物業(yè)管理條例》及一些地方性物業(yè)管理辦法，但實際生活中，由于不同組織利益和價值的沖突，彼此之間無法形成分工合作、共建社區(qū)的良性互動和有機結合。有的業(yè)委會與物業(yè)公司之間關系不順暢，甚至常常發(fā)生矛盾糾紛，業(yè)委會無法監(jiān)督、改聘物業(yè)公司；有的居委會與業(yè)委會、物業(yè)公司之間銜接不緊密，各行其是；有的小區(qū)業(yè)主無法監(jiān)督業(yè)委會、無法罷免、改選業(yè)委會；有的地方房管部門或街道辦事處借口業(yè)委會是民間自治組織，而對業(yè)委會發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾問題不聞不問、冷漠推脫。如何使新建商品房社區(qū)各組織之間形成良性互動關系，共同建設和諧社區(qū)，既需要我們從法規(guī)及政策上加以完善和規(guī)范，又需要我們總結實踐創(chuàng)新中的典型經(jīng)驗。

4、社區(qū)居民人口狀況及社會關系的變化：

新建商品房社區(qū)總體來說，居民的經(jīng)濟狀況良好、貧困人口少，這使得居委會的工作內(nèi)容不同于傳統(tǒng)老社區(qū)。盡管對社區(qū)工作我們提出既要面對福利對象，又要面向全體居民，但在以往社區(qū)工作中，居委會的主要工作對象實際上是社區(qū)中的老弱貧幼。新建商品房社區(qū)經(jīng)濟困難人群較少，社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安、公共設施又基本上由物業(yè)公司提供服務，因此居委會在這些方面的工作內(nèi)容相應減少，在居民心目中的重要性也隨之下降，因此居委會在新建商品房社區(qū)必須尋找新的、讓居民認同的生長點。

鄰里關系淡化，缺乏互動交往，缺乏社區(qū)凝聚力。由于新建商品房社區(qū)是90年代以來住房商品化改革的產(chǎn)物，社區(qū)建成時間短，居民來自四面八方、不同職業(yè)、不同單位，彼此之間不熟悉，既不是老鄰居、又不是老同事，居民之間沒有業(yè)緣關系、地緣關系。鄰里交往更加貧乏。再加上商品房社區(qū)以中青年居民為主，他們多是在職人員，生存競爭壓力大，工作節(jié)奏緊張，活動空間以工作單位為主，缺乏參與社區(qū)建設的時間、精力和熱情。在這些社區(qū)改善居民關系、調(diào)動居民參與的難度更大。可以通過現(xiàn)代網(wǎng)絡技術，建成業(yè)主論壇、小區(qū)BBS等，使業(yè)主可以隨時方便地通過網(wǎng)絡進行互動，討論社區(qū)中的公共事務，增進交流和溝通。

當然也應看到新建商品房社區(qū)進行社區(qū)建設的優(yōu)勢。由于購置商品房主要取決于人們的收入水平，因而不同商品房的社區(qū)成員具有大致相同的社會經(jīng)濟地位，社區(qū)呈現(xiàn)出階層化趨勢，同一社區(qū)居民的需求和消費能力呈現(xiàn)出一致性，這便于社區(qū)服務的定位。在中高檔商品房社區(qū)居民經(jīng)濟收入較高，便于開展一些面向居民需求的有償服務項目。

二、新建商品房社區(qū)相關問題的爭議與討論

1、業(yè)委會與居委會：合并還是分立？在業(yè)委會與居委會的關系問題上，有人提出應當將二者合而為一。其理由主要是：一居委會與業(yè)委會均是由同一居住區(qū)的住戶選舉產(chǎn)生的自治組織，重復設置引起工作中許多不必要的矛盾。[②]《物權法》草案規(guī)定的業(yè)主會議、業(yè)主委員會的職責許多都與居民會議、居民委員會的職責有交叉，如對任意棄置垃圾、侵占通道，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建等，一件事情兩個群眾自治組織管，勢必容易產(chǎn)生矛盾；[③][④]二無形中增加了管理成本。居委會的管理工作人員的工資及辦公經(jīng)費由政府負責支付，業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費則由物業(yè)公司支付（也有的業(yè)委會沒有經(jīng)費），浪費了納稅人和業(yè)主的物業(yè)管理費。[⑤]業(yè)委會和居委會合一，政府管理成本將最低，居民自治程度將最高；[⑥]

筆者認為，居委會與業(yè)委會應分開設置、相互配合，實現(xiàn)既分工又整合的關系。理由如下：從法律上，居委會與業(yè)委會是兩種性質(zhì)不同的組織，應分開設立。居民委員會是憲法和居委會組織法確立的城市基層群眾性自治組織。業(yè)委會是作為住宅所有者對物業(yè)實施自治管理的組織，其差別顯著：（1）二者涵蓋的人口不同。業(yè)委會是所有住宅所有權者即業(yè)主的自治組織，涵蓋的人口很明確是房屋所有人即業(yè)主，非所有權者（如租用房屋者），不應包括在內(nèi)。而社區(qū)居委會是轄區(qū)內(nèi)所有居民的組織，居民這一概念似乎因為過于簡單、顯而易見，因而很少被人們注意和分析。什么是居民？按字面意義上講就是固定住在某一地方的人。《居組法》規(guī)定：“年滿18周歲的本居住地居民，不分民族、種族、性別、家庭出生、宗教信仰、教育程度、財產(chǎn)狀況、居住期限，都有選舉權和被選舉權。”在實際工作中，居民主要以是否為本地戶籍為標準。但是現(xiàn)實是人戶分離現(xiàn)象很多。業(yè)主與居民并不等同，居民不一定是業(yè)主，業(yè)主也不一定就是居民，如有的業(yè)主屬于投資置業(yè)，或出租或保值，本人既不居住也不遷移戶口。但也有一些社區(qū)，業(yè)主與居民基本重合。（2）二者的職能不同。業(yè)主委員會的主要職能是代表業(yè)主對業(yè)主所擁有的物業(yè)實施自治管理，對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督，維護全體業(yè)主的合法權益。按照《居組法》社區(qū)居委會有七項主要職能，除了與業(yè)主居住和生活有關的小區(qū)物業(yè)自治事宜外，還包括協(xié)助政府做好與居民利益有關的公共事務、開展社區(qū)服務、社區(qū)精神文明建設等多方面內(nèi)容，說明居委會的職責范圍要遠遠大于業(yè)委會的職責。業(yè)委會與居委會的職能是部分與整體的關系。（3）代表的利益不同。業(yè)主委員會是代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，代表的是業(yè)主的利益。居委會則是一個特殊的自治組織，我國憲法將居委會放在憲法第三章《國家機構》里的最后一條，規(guī)定：“城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設立的居民委員會或村民委員會是基層群眾性自治組織”，并賦予居委會協(xié)助基層政府做好與居民利益相關的各項工作的任務，表明了居委會具有行政性與自治性的雙重屬性，人們常稱居委會干部、社區(qū)干部、說明了它與政府之間緊密的聯(lián)系。這一行政色彩使之既代表社區(qū)全體居民的利益，又必然像政府組織一樣具有代表社會公共利益的立場。（4）涵蓋范圍不同。居委會與業(yè)委會所涵蓋的地域不完全一致。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，一個物業(yè)管理區(qū)域設一個業(yè)主委員會，涵蓋范圍較小。現(xiàn)行的社區(qū)居委會轄區(qū)一般是經(jīng)過社區(qū)體制改革后形成的，大都經(jīng)過了整合、合并，通常一個居委會轄區(qū)可能包含了多個住宅小區(qū)，有多個業(yè)委會，有的城區(qū)為使社區(qū)辦公用房、服務用房達標（如每個社區(qū)辦公服務用房達到200平米），只有把幾個社區(qū)合并。另外居委會較業(yè)委會在城市中涵蓋面更廣泛，據(jù)2005年全國社區(qū)現(xiàn)狀抽樣調(diào)查顯示，99％的社區(qū)建立了居委會、只有22％的社區(qū)建立了業(yè)主委員會。據(jù)報道，北京市3200個住宅項目中，成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)委會的只有574個，成立率僅為17．9%。[⑦]其它城市如南京、廣州等地，也是類似，成立比率一般不超過1/3。業(yè)委會不僅成立率低，而且許多業(yè)委會發(fā)揮的作用有限。這主要是由于業(yè)委會作為新興的純民間組織，沒有明確的法律地位，沒有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費、業(yè)委會委員沒有薪酬，完全是因為熱心公益事業(yè)而無償奉獻，業(yè)委會成立實行備案制，政府主管部門并不能強制小區(qū)成立業(yè)委會，這些都影響了業(yè)委會的持續(xù)發(fā)展。而且當物業(yè)公司和開發(fā)商能為業(yè)主提供較為滿意的住房和服務時，彼此之間相安無事，業(yè)主甚至不要求成立業(yè)委會。這些都造成業(yè)委會成立率低、覆蓋面小。

業(yè)主委員會和社區(qū)居委會并不是毫不相干的組織，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取其意見。基本確定了居委會與業(yè)委會之間有指導與被指導、監(jiān)督與被監(jiān)督的關系。

因此居委會與業(yè)委會在理論上是兩個既有關聯(lián)、又具有不同屬性的組織，二者不能合并，但應整合各自功能，共同管理好社區(qū)。在實踐中，在成立了業(yè)委會的住宅區(qū)，應將業(yè)委會工作納入居委會的工作范圍，居委會對業(yè)委會工作進行指導和監(jiān)督。在沒有成立業(yè)委會的住宅區(qū)，可以由居委會代行業(yè)委會職責。應將這些規(guī)定上升為政策制度，以免業(yè)委會、居委會推卸責任，或者居委會出面處理問題時，物業(yè)公司不予接待和接受。

2、如何尋求新建商品房社區(qū)居委會工作的落腳點。在新建商品房社區(qū)，與居民生活密切相關的小區(qū)管理已由物業(yè)承擔了有關的管理和服務職能，居委會的未來發(fā)展必須側(cè)重物業(yè)管理公司職責之外的社區(qū)社會事務，主要包括與居民利益相關的社區(qū)服務、社區(qū)自治等，以社會管理、社會服務為主。在新建商品房社區(qū)，居委會的工作應包括四方面內(nèi)容：一是協(xié)助政府做好與居民生活及利益有關的公共事務與公益事務，完善社區(qū)管理和社區(qū)服務，這是居委會工作的傳統(tǒng)項目。這些工作常常與政府在社區(qū)中的公共服務是密不可分的。因此，在目前社區(qū)公共服務站與居委會的關系問題上，應當將協(xié)助政府工作的社區(qū)公共服務站與居委會相融合，而不是相割裂。即使是新建商品房社區(qū)仍存在公共服務事務，如辦老年乘車優(yōu)待證、辦獨生子女證等。二是在將物業(yè)自治納入居委會的工作內(nèi)容之一。長期以來，由于城市居民與社區(qū)利益的關聯(lián)程度較弱，社區(qū)自治在城市始終找不到落腳點，居民參與程度低、四個民主難以落實等問題成為困擾城市社區(qū)發(fā)展的瓶頸、得不到有效解決，居民與居住社區(qū)之間利益關聯(lián)程度最大的便是物業(yè)自治。將物業(yè)自治納入居委會工作的重要內(nèi)容之一，是發(fā)揮社區(qū)自治功能、調(diào)動居民參與的最好體現(xiàn)。比較小區(qū)制定的《業(yè)主公約》和《居民公約》，我們就會發(fā)現(xiàn)，《業(yè)主公約》的規(guī)定十分具體詳實，涉及到業(yè)主的權利、義務、物業(yè)和使用和維修、物業(yè)費的繳納、違約責任等等，是切實可行、實實在在的自我管理。而《居民公約》往往空泛而抽象，比如熱愛祖國、家庭和睦、鄰里團結，通常不能真正發(fā)揮自治作用。對于物業(yè)自治，在成立了業(yè)委會的社區(qū)，居委會可以通過指導業(yè)委會工作來進行物業(yè)自治，由于現(xiàn)有居委會涵蓋地域較大，不可能對每個小區(qū)深入接觸和了解，業(yè)委會的成立有利于加強社區(qū)的物業(yè)自治管理，監(jiān)督物業(yè)公司的服務，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。在沒有成立業(yè)委會的社區(qū)，可由社區(qū)居委會代行業(yè)委會的職能。三是協(xié)調(diào)業(yè)委會與物業(yè)公司間的矛盾。在商品房社區(qū)，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾十分普遍。由于居委會的組織性質(zhì)，當業(yè)主與物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾時，不涉及自身利益，可保持中立立場，從中進行調(diào)解和協(xié)調(diào)，維護社區(qū)穩(wěn)定。四是在新建商品房社區(qū)設立社會工作站，開展面向居民需求的社區(qū)服務。盡管這些社區(qū)居民在貧困救助方面的需求減少了，但仍存在其它方面的需求，回應居民社會服務需求是樹立居委會在商品房社區(qū)威信的重要途徑。比如有的社區(qū)為雙職工家庭開設“午托”、“晚托”服務，解決了年輕父母因工作繁忙、沒有時間照管孩子的難題，減輕了家長的負擔，受到居民的歡迎。有為才能有位，如果居委會工作只局限于協(xié)助政府工作的傳統(tǒng)項目，必然會喪失在居民心目中的地位，居民與居委會之間更加陌生和隔離。

三、面對新情況、新問題，新建商品房小區(qū)社區(qū)管理的原則有哪些？

1、以人為本、共建和諧的原則——即無論實行哪種社區(qū)管理模式，都應當堅持以人為本、服務居民為宗旨，一切為業(yè)主服務、一切為居民服務、共同建設和諧家園應成為社區(qū)內(nèi)各主體思考問題、處理問題的基本出發(fā)點。物業(yè)公司、居委會、政府和業(yè)主，這些利益主體之間盡管有這樣或那樣的矛盾，但是仍存在調(diào)和的可能。小區(qū)和諧物業(yè)公司才能收到物業(yè)費、才能持續(xù)運轉(zhuǎn)、才能獲得經(jīng)濟效益，政府也期望努力創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的社會局面，業(yè)主更是希望居住小區(qū)安全、整潔、和諧有序。共同的目標和愿望使各主體間能夠求同存異、共建和諧。

2、依法管理的原則——依法治理社區(qū)是現(xiàn)代社區(qū)管理的必然要求。當產(chǎn)權人由國家或單位來體現(xiàn)時可以憑借行政手段進行管理，而在新建商品房社區(qū)，必須實行依法管理原則。社區(qū)各管理組織應在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使各自的管理權限，處理與其他組織及業(yè)主之間的關系。同時，在各主體之間發(fā)生矛盾時，應倡導先由在群眾中有一定權威的組織如社區(qū)居委會和街道辦事處進行協(xié)調(diào)和調(diào)解，而不是放任矛盾激化或者動輒訴諸法律。業(yè)主與物管的許多糾紛往往始于瑣碎的民事糾紛，但由于缺乏中間人的調(diào)解，導致糾紛放大，從民事糾紛上升為刑事案件。

3、注重中國特色的原則——雖然在新建商品房社區(qū)，以街道或社區(qū)黨組織為主導進行社區(qū)管理，可能有國家滲透社會之嫌，但是我國的社區(qū)建設必須符合本國國情。我國作為一個經(jīng)濟比較落后、人口數(shù)量眾多、人口素質(zhì)不高、社會矛盾仍然突出的發(fā)展中國家，社會穩(wěn)定是改革發(fā)展的基本保證。業(yè)委會與居委會同是自治組織，但居委會被賦予更多的權威，《物業(yè)管理條例》確定居委會與業(yè)委會之間有指導與被指導、監(jiān)督與被監(jiān)督的關系，因為社區(qū)居委會在我國具有代表居民與協(xié)助政府的雙重屬性，在新建商品房社區(qū)，以居委會為主導保持與基層群眾的密切聯(lián)系，既是社會穩(wěn)定、社會管理的需要，也是黨和政府密切聯(lián)系群眾的必不可少的橋梁和紐帶。

4、制度服從實效的原則。各項社區(qū)管理制度是根據(jù)當時的社會環(huán)境制定的，它只是相對穩(wěn)定的，目前我國社會生活變遷迅速，原有的法律條例可能落后于現(xiàn)實生活，即使新出臺的一些政策規(guī)定，也可能有不完善之處，因此，在社區(qū)管理制度設計中應從實際出發(fā)，及時總結基層實踐經(jīng)驗中的制度創(chuàng)新，適時修改不符合實踐規(guī)律的規(guī)定。比如為了加強政府對業(yè)委會的指導，2007年新修訂的《物業(yè)管理條例》對2003年的條款進行了修訂，業(yè)委會成立的指導部門增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”。這一修訂有助于解決實踐中存在的業(yè)委會管理缺位的問題。一方面要加快相關法律法規(guī)的建設，將實踐中的新經(jīng)驗、好做法上升為政策法規(guī)。另一方面在法律法規(guī)滯后于實踐發(fā)展的情形下，應積極進行實踐探索，而不能拘泥于現(xiàn)有規(guī)定、無所作為。

四、新建商品房小區(qū)社區(qū)管理的主要經(jīng)驗有哪些？

第一、發(fā)揮黨和政府的主導作用。現(xiàn)代社會中，政府對社會秩序的形成起著主導作用。無論是政策法規(guī)的制定，還是實踐中的推動，都離不開黨和政府的主導。在管理有序、關系和諧的新建商品房社區(qū)，都離不開街道辦、社區(qū)黨組織的介入。商品房社區(qū)的大量涌現(xiàn)是我國城市基層社會結構的重大變遷。黨和政府應重視新建商品房社區(qū)的管理工作，重視業(yè)委會工作，重視調(diào)解業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間的糾紛，加強制度建設、工作指導和監(jiān)督，不能因為這些工作與政府部門沒有直接利益關系而放任自流。為加強政府對新建商品房社區(qū)的有效管理，建議政府將商品房小區(qū)的管理工作（包括社區(qū)管理、物業(yè)管理、業(yè)主自治）統(tǒng)一納入到街道辦事處的指導范圍，確定一名副主任分管該項工作。因為街道擁有豐富的社區(qū)建設經(jīng)驗，比較了解所屬社區(qū)各樓盤狀況，便于居民就近方便反映問題。

第二、制度先行，建立各方聯(lián)席會議制度，形成居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司各方協(xié)商共建機制。針對新建商品房社區(qū)各類組織的發(fā)展所帶來的新問題，各地進行了積極有益的實踐探索。雖然各地探索出的模式不盡相同，但都建立了各方聯(lián)席會議制度，形成共同協(xié)商處理社區(qū)事務的治理模式。上海、南京、大連、深圳、無錫等多個城市的社區(qū)管理實踐證明，這種模式變各自為戰(zhàn)為相互合作，有利于社區(qū)和諧共建。南京市秦淮區(qū)探索“四位一體”社區(qū)微觀組織民主協(xié)商治理模式，通過社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司成員聯(lián)席會議等有效的運作方式，實行社區(qū)黨組織領導、協(xié)調(diào)下的業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、物業(yè)管理公司共同協(xié)商處理社區(qū)事務、共同參與社區(qū)建設的社區(qū)一體化治理模式。[⑧]上海塘橋街道在新建住宅區(qū)推行三位一體，一門服務。將業(yè)委會、物業(yè)公司納入到居委會的管理體系當中。建立居委會主任、物業(yè)經(jīng)理、業(yè)委會主任聯(lián)系會議制度，共同協(xié)商解決整體性、突擊性等管理中的重大問題，三個組織既各司其職，又互相配合，共創(chuàng)文明小區(qū)。[⑨]由于許多住宅小區(qū)未及時成立起業(yè)委會，在實踐中，三位一體常變?yōu)槎灰惑w，社區(qū)居委會承擔了業(yè)委會的職能。將社區(qū)管理與物業(yè)管理相結合，將物業(yè)管理融入社區(qū)建設，共建社區(qū)。如南京市紅花街道龍苑新寓社區(qū)通過社區(qū)與物業(yè)聯(lián)合，攜手共建社區(qū)。社區(qū)和物業(yè)公司既講分工，更注重相互介入、彼此支持。發(fā)揮物業(yè)公司在人、財、物上的優(yōu)勢，發(fā)揮社區(qū)在與部門協(xié)調(diào)、做群眾工作上的特長，兩者優(yōu)勢互補、密切配合，取得了居民的理解和支持。[⑩]

新建商品房社區(qū)管理必須制度先行。新建商品房社區(qū)內(nèi)部組織類型多樣、關系復雜，不同于傳統(tǒng)居委會社區(qū)。傳統(tǒng)社區(qū)經(jīng)過20多年的規(guī)范化建設，基本建立起來了完善的社區(qū)組織體系及相應的管理制度。多數(shù)社區(qū)都成立了社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、居民代表會議、協(xié)商議事會、社區(qū)民間組織。各組織工作職責明確、工作程序規(guī)范。形成了較為完備的居民民主選舉制度、民主決策制度、居民自治公約、民主監(jiān)督制度。而在新型商品房社區(qū)，許多制度尚不完備。從先進商品房社區(qū)的現(xiàn)有經(jīng)驗來看，他們都制定了詳細完備的管理制度，特別是增加了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會章程，規(guī)范不同組織的權力和義務，工作的規(guī)范程序。

第三、實行真正民主自治，把民主權利交給廣大業(yè)主。建立一整套財務制度，形成嚴密的監(jiān)督機制。新建商品房小區(qū)業(yè)委會面臨著監(jiān)管難題。由于缺乏健全的制度安排，業(yè)委會一方面有時被業(yè)主誤解牟取私利，另一方面一些地方又發(fā)生了業(yè)委會成員吃拿卡要或被物業(yè)公司、開發(fā)商收買的腐敗現(xiàn)象。上述社區(qū)聯(lián)席會議制度有利于對業(yè)委會的監(jiān)管，避免了業(yè)委會單一管理可能導致的監(jiān)管漏洞。但業(yè)委會的規(guī)范運作還需要廣大業(yè)主的監(jiān)督。應當健全監(jiān)督制度，設立監(jiān)督管理委員會，加強業(yè)主和業(yè)主大會對業(yè)委會的監(jiān)管，要求業(yè)委會公開自己的工作成果、財務狀況等。業(yè)委會要有效運作必然要擁有財力、動用財力，只有完善財務制度，才能讓業(yè)委會有錢辦事、才能讓業(yè)主放心，才能保障業(yè)委會的健康發(fā)展。為防止業(yè)委會出問題。南京市奧體新城清竹園小區(qū)業(yè)委會制定了一整套財務制度。請業(yè)主委員會以外的業(yè)主來監(jiān)督，一切公開化，一切民主化。明確規(guī)定：2000元以內(nèi)開支由主任辦公會決定；2000至8000元開支，由全體委員討論，并征求業(yè)主代表意見；8000元以上開支，要召開全體業(yè)主大會，并報物業(yè)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員報銷費用，要經(jīng)3個人簽字認可。同時，還成立了財務審計監(jiān)督小組，共有5人，其中2人是業(yè)主代表，而且是高級會計師。業(yè)主委員會每一筆賬都要接受他們審查，一個月審查一次，審查后向全體業(yè)主公布。[11]這種財務公開、民主管理的程度已接近于我國農(nóng)村村民自治，真正體現(xiàn)了社區(qū)的自治性。業(yè)委會，內(nèi)有業(yè)主代表的監(jiān)督，外有街道居委會的指導監(jiān)督，必將更好地促進其規(guī)范運作，更好地為小區(qū)業(yè)主服務。

第四把好用人關，選好居委會、業(yè)委會成員。社區(qū)基層工作的好壞取決于基層工作者的素質(zhì)和能力。居委會、業(yè)委會工作任務繁雜，直接面向廣大群眾，而居民（或業(yè)主）利益各不相同、素質(zhì)參差不齊。如果居委會、業(yè)委會成員缺乏足夠的動員、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，就無法使業(yè)主彼此達成一致，也無法調(diào)解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。在實踐中，我們發(fā)現(xiàn)凡是工作做得有聲有色、為廣大業(yè)主所信服的居委會和業(yè)委會，都是甘于奉獻、尊重業(yè)主權利、做了大量協(xié)調(diào)工作的，以南京市奧體新城清竹園小區(qū)業(yè)委會為例，為了成立業(yè)委會，業(yè)委會籌備組千方百計找到業(yè)主資料，電話打了幾千個，簡報出了13期，每個人累得筋疲力盡，最終調(diào)動起廣大業(yè)主的參與熱情，第一次業(yè)主大會召開，1029戶居民中有近500戶居民親自參會，沒來的也都書面委托代表過來。當業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)糾紛時，業(yè)委會成員都上門調(diào)查、協(xié)商調(diào)解解決問題。[12]北京市海淀區(qū)華盛家園社區(qū)居委會多次協(xié)調(diào)物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，把為居民解難事作為服務的重點，公布了服務電話和手機號碼，節(jié)假日不關機，天天值班，居民有事，隨叫隨到，換來了廣大居民對居委會工作的理解和支持。[13]同時，居委會、業(yè)委會成員還應加強有關物業(yè)自治、業(yè)委會等方面的業(yè)務知識、政策法規(guī)的學習培訓。從綠化管理到電梯維修、從房屋建筑到財務管理、從物業(yè)服務合同的簽訂到維修基金的使用，都需要相關的專業(yè)知識。