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全面推進我市“規劃關于商務區建設的重大舉措，為加快實施市委、市政府關于建設商務區（以下簡稱CBD重大決策。近期，由市委政研室、市政府研究室、商務區開發建設指揮部、機場遷建公司及商務區建設投資股份有限公司組成聯合調查組，赴、等地，考察調研了這些城市的CBD建設情況。感到建設CBD提升城市核心競爭力的關鍵之舉，大城市之間對有限資源的爭奪，市CBD建設應抓住中部崛起戰略機遇，著力打造，加速推進。

一、CBD的建設現狀及現實意義

（一）CBD的概念和內涵

CBD是CentralBusinessDistrict的英文縮寫，中文譯為商務區，最早由美國城市地理學家伯吉斯（Bugess）于年在他著名的同心圓城市地域結構模式中提出。他認為，城市由同心圓方式由內至外擴展，其空間結構可分為五個圈層，圈層結構的中心為城市地理及功能核心區域，這一核心區域被稱為CBD。現代社會中的CBD可概述為：集中大量金融、商貿、文化、服務機構以及大量商務寫字樓、酒店、公寓等配套設施，具備完善便捷的交通、通信等基礎設施和良好的經濟發展環境，便于商務活動的場所。其中，公司總部、金融中心和專業化生產服務構成了當今商務區的三大職能機構，并體現了現代商務區的最基本特征和內涵。美國的曼哈頓、法國的拉德芳斯、日本的新宿等，都是公認的世界級CBD。

（二）CBD的建設由來和現狀

我市修編城市總體規劃，提出外遷機場。年月，國務院國函[]11號文件批準的《市城市總體規劃（1996－2020）》確定:外遷機場。在機場原址重點設置博覽、金融、貿易、商業服務機構。年月，市直有關部門組成的聯合調研小組形成了《關于在建設商務區的研究報告》，明確提出在機場原址建設CBD，同年月，市長辦公會原則通過這一方案。從國際通用的建設CBD必須具備的兩個主要條件看：一是所在城市是區域中的無可爭議的中心城市，二是區域內人均GDP達到3000美元。年啟動陸家嘴CBD建設時，人均GDP只有720美元，年啟動CBD建設時，人均GDP只有1000美元。而我市去年人均GDP達到3245美元。建設CBD時機和條件完全成熟。

商務區跨江漢、橋口兩區，東起青年路，西至漢西路，南至建設大道，北抵發展大道，總用地面積7.41平方公里，其中機場用地面積3.69平方公里。為解決財政之難，我市采取市場化運作辦法，借社會財力，實現機場遷建。2002年2月，市政府正式批準中國泛海控股有限公司、機場遷建公司等5家聯合設立“商務區建設投資股份有限公司”，共同合作開發建設地區，主要負責機場4000畝土地的核心區開發。

近年來，在市委、市政府的領導下，商務區建設投資股份有限公司作為項目建設和開發的主體，堅持公司利益和社會利益的高度統一，按照“高起點、高標準、高品位、高效率”的要求，在商務區的各項規劃設計和經營策劃等方面做了大量工作。新機場年月動建，去年完成了新機場的竣工驗收。截止目前，商務區公司已為機場搬遷、商務區項目投入了26億元人民幣，全面履行了與市政府簽訂的土地合同義務，完成了CBD的戰略策劃和財務策劃。同時，還完成了CBD規劃方案國際征集，并最終由市規劃設計院完成總體規劃方案；代政府承建的啟動區兩條道路工程已經開工；4000畝土地的接收準備、過渡性工程的安排和啟動項目的前期策劃等工作在商務區建設指揮部的領導下正在緊張有序地開展。但目前還存在一些困難和問題，主要是拆遷難度較大，且新建違章建筑得不到遏止，指揮部協調力度還不夠。特別是對于影響CBD未來的商務發展問題還沒有提上議事日程，缺乏明確的扶持性政策。

（三）加快建設CBD的現實意義

我市作為全國特大中心城市，加快建設CBD，對于加快發展現代服務業、發揮在中部崛起中的戰略支點作用、建設國際性大都市等方面具有重要的意義。

建設CBD是優化產業結構，加快發展現代服務業的重大舉措。“現代制造業和現代服務業兩業并舉”是本市“”規劃的基本任務之一，而CBD的建設正是實現這一任務的重要舉措。資料表明：經濟發達國家和地區第三產業增加值占國民生產總值一般在60%以上，美國芝加哥城市基礎條件、資源特色與我市相似，年服務業占全市經濟總量的76%。去年，、一、二、三產業的比例分別為:1.4:30.9:67.7，0.9:48.9:50.2，我市為4.9:45.5:49.6。與先進地區比，我市發展現代服務業還有較大空間和潛力。據麥肯錫公司預測，商務區建成后，將大大提升全市現代服務業的檔次和規模，對我市GDP的拉動作用將保持在8—10％的水平，將提供30萬人的就業崗位，每年為政府創造300—500億元的稅收。

建設CBD是打造城市圈，發揮在中部崛起中戰略支點作用的現實選擇。從去年各種統計數據看，生產總值達2238億元，規模以上工業總產值2286.69億元，全社會固定資產投資1085.18億元，進出口總額61.88億美元，外商直接投資17.4億美元，地方財政一般預算138.82億元，金融機構存款余額4084.95億元，金融機構貸款余額3170.88億元，均排在中部地區六省會城市的第一位。怎么發揮的優勢，使之真正成為促進中部地區崛起的重要戰略支點，在為周邊提供鋼鐵、汽車、光電子等先進制造業產品的同時，有吸引力的更是現代服務業，是獲得當地經濟發展的資金、人才、信息等服務。打造CBD，就是為中部地區提供這些良好的服務，增強的輻射功能，真正使之發揮出應有的作用。

建設CBD是提高城市競爭力，構筑國際性城市的客觀要求。當前，城市之間的競爭，從根本上講就是對有限資源的爭奪。近年來，國內有40多個城市規劃建設CBD，10多個城市已經啟動建設工作。而在全國范圍內，項目、資金、信息、人才等資源是一個定量，不建CBD，這些資源就會被其他城市爭奪去，在城市的發展中就會喪失應有的機遇，就會失去競爭力。從另一個角度看，CBD便捷的交通、豐富的信息、迅速的通訊、高質的辦公設施和良好的金融和商務運營環境，能大大節約公司、企業的管理和交易成本，能夠吸引跨國銀行、跨國公司總部與區域分部落戶。它不僅是一個國家和地區對外開放程度和經濟實力的象征，而且是現代化國際性大都市的一個重要標志。作為華中地區特大中心城市和內陸最大的流通中心、貨物集散地，目前還存在商務活動不太集中的問題，從長遠看，將阻礙全市經濟的發展。美國紐約、法國巴黎、日本東京之所以稱得上國際性大都市，是因為它們有曼哈頓、拉德芳斯、新宿，這些地區吸引了大量著名跨國公司和金融機構入駐，給城市帶來了極高的經濟效益和社會效益。建設商務區，對我市完善城市功能，提升城市綜合競爭力，加快國際化進程具有十分重要的意義。

二、等地CBD運作比較分析

國外許多城市的CBD建設起步早，規劃科學，效果顯著。我國在90年代初開始提出建設CBD，是最早提出建設CBD設想的城市。除朝陽、陸家嘴等地已經大規模建設CBD之外，目前正在建設或已提出建設CBD的城市還有天津、重慶、沈陽、西安、廣州、深圳、寧波、鄭州等城市。

（一）、等地CBD建設的基本情況

CBD由陸家嘴金融貿易區與外灘商業區構成。陸家嘴是CBD的核心區，規劃面積28km2。主要發展金融、貿易、商業、房地產、信息、咨詢等第三產業，并以金融服務為其核心內容。CBD享有及市政府給予的各項特殊的金融、貿易政策。目前落戶陸家嘴的中外金融機構達120家，外商獨資金融機構59家。此外，聚集在陸家嘴的跨國公司總部或地區總部已經達28個，國內大企業集團總部34個，中外投資公司80多家，投資性機構600多家。陸家嘴CBD已形成國際銀行樓群組團、中外貿易機構要素市場組團、跨國公司區域總部大廈組團、休憩旅游景點組團和頂級江景住宅組團五大形態和功能組團，成為具有強大影響力和輻射力的國際性CBD。

CBD位于河西新城區的中心部位，是規劃中新城都市生活的中心，總建筑面積230萬平方米，總投資逾100億元人民幣。規劃建成集商務、商業、文化、休閑和服務于一體，獨具特色的現代商務辦公社區。目前，區內基礎設施、綠化體系和重大項目等初具規模，眾多實力雄厚、具有戰略眼光的城市運營商云集河西，在政府部門的強力推進、積極引導與合理規劃下，河西CBD已經初步確立了其作為城市未來商務中心的整體形象。

錢江新城CBD占地面積4平方公里，建設目標是“CBD，天堂新地標，現代服務業主平臺”，其規劃定位為市市級中心，規劃總建筑面積約為650萬平方米，包括八個功能區，即行政辦公區、金融辦公區、商務辦公區、商貿會展區、文化休閑區、商業娛樂綜合區、辦公園區和濱江休閑游憩區。以行政辦公、金融商貿、文化娛樂、商業功能為主，居住和旅游服務功能為輔，重點發展現代金融、商務會展、信息服務、文化旅游等現代服務業。

（二）、等地CBD建設的特點與經驗

1、堅持高起點規劃。市政府從CBD開發初期，就明確陸家嘴金融中心區的規劃設計咨詢要向國際招標。中、英、法、日、意五國的知名規劃專家參與了角逐，市在規劃國際咨詢的基礎上，組織中外專家，進一步比選優化，形成了陸家嘴金融中心區規劃方案，整個過程持續了3年的時間。陸家嘴金融中心區的規劃按照國際化、高標準的要求設計，昭示著要建設的不僅是國內金融中心的核心區，更瞄準著國際金融中心的核心區。河西新城CBD建設力求建成全國一流、與國際接軌的CBD。區域內設施齊全、功能齊備。市廣泛征求國內外規劃專家和市民的意見，新城規劃強調錢塘江時代的開放、大氣、豪邁和臨江性特點，建筑密度和高度控制等與錢塘江相呼應，建筑的標識性充分體現的城市個性、區位資源優勢和城市支柱產業。鼓勵引導具有商務區功能的新建超高層項目集中在新城建設，老城區嚴格予以控制。等地的實踐證明：科學規劃是商務區成功建設和健康發展的保證，規劃設計必須體現科學性、超前性、綜合性，規劃的制定和采納應體現權威性、群眾性和透明性。

2、注重基礎設施建設、等地CBD建設，不僅在傳統基礎設施的容量和布局規劃上充分考慮是否能滿足未來商務區的規模需求，而且對寬帶、網絡等新型通訊設施也有充分考慮，更重要的是，注重建立高效率、四通八達的交通網絡，從而保證商務區的順暢運轉。自建設CBD以來，新區累計投資140多億元用于基礎設施建設，建造了10萬平方米的中心綠地、800米長的濱江大道，建成了綜合樞紐型、功能性、網絡化的城市交通基礎設施。用3年時間，基本完成了CBD基礎設施和綠化體系建設。商務區內寬闊的道路為車輛的快速通行提供了良好的條件，城市地鐵從商務區穿過，構成了立體交叉的交通體系。錢江新城高質量的地下管網系統和高科技的數字技術在新城的基礎設施建設中得到充分體現，兩年內完成了各項基礎設施的建設。

3、采取政府主導開發模式。、等地，包括的CBD建設，均是采用政府部門直接操作，以土地換資金，進行基礎設施和公益性項目建設，運用市場機制招商引資，進行項目開發的模式。這一模式有著獨特的管理優勢。這些地方的市委市政府高度重視CBD建設，舉全市之力打造一流的商務區。市委每年在河西新城建設指揮部召開一次常委會，專題研究河西新城及CBD建設問題。錢江新城建設管委會受市政府委托，行使新城開發、

建設和管理職能。新城管委會依法承擔“自行借貸、自行建設、自行出讓（即土地收益返回新城管委會，建設資金自行平衡）、自行還貸的職能”。在CBD建設中，等地政府部門要么給資金，要么給政策，并通過科學的規劃建設管理和良好的服務，發揮了關鍵的引導和保障作用。

4、給予政策支持。為促進金融先行，不僅市委市政府給予了大力支持，也給予了一系列功能性政策支持，包括：年給予新區10項優惠政策，提出“允許外商在，包括在新區增設外資銀行，先批準開辦財務公司，再根據開發實際需要，允許若干家外國銀行設立分行。”年，國務院國函（）61號文，要求外資銀行新設分支機構必須設于；允許在試點外資銀行經營人民幣業務；允許在新區設立若干家外資或中外合資保險機構等等。這些政策，有力地促進了金融業的發展。對在年前入住河西CBD的企業，其所繳納的增值稅、營業稅和企業所得稅留作區級、地級財政收入，在年前，區給予100%的財政扶持；自年起，3年內區給予60%—100%的財政支持；3年后給予30%—50%的財政支持。去年6月，市政府出臺的《關于實施<加快發展服務業行動綱要>的若干意見》中，又明確提出了加快河西CBD金融業發展的多項扶持措施。比如，從去年下半年起，每年安排5000萬元專項用于CBD金融業發展，時間定為3年；對入駐的金融業企業給予資金補助等。市也出臺了《關于加快錢江新城建設的若干意見》（市委【】20號），提出了一系列優惠政策和支持措施，鼓勵國內外企業投資建設錢江新城。這些地方通過制定優惠政策，成功解決了建設資金問題，吸引了大批外商來投資創業，形成了開發建設CBD的熱潮。

三、對打造CBD的建議

實現市委、市政府提出的“努力把商務區建設成為國際知名、國內一流的現代商務區”的奮斗目標，我們認為必須學習外地先進經驗，順應國內外城市發展趨勢，抓住中部地區崛起的戰略機遇，調動各方力量，堅持“準確定位，科學規劃，市場導向，重點突破，機制創新”的原則，采取“政府引導、企業運作”的運作模式，匯聚國內外智慧，高起點規劃，高標準建設，力爭用10年時間，初步將CBD打造成以金融、保險、貿易、信息、咨詢等為主導產業，“立足華中、面向世界、服務全國”的現代服務業中心，成為中國中部地區具有最活躍的商機、最便捷的交通、最高的土地價值和最集中的生產生活服務的綜合性城市中心。

(一)站在歷史的高度，準確確立發展定位。縱觀國內外知名CBD，從定位上看，CBD是一個城市商務活動的中樞，是該城市經濟極具活力的地方；從功能上看，CBD具有全方位高檔次的服務機構，能夠進行高效率的經營活動；從布局上看，CBD是城市空間形象的象征，往往是環境優美、交通方便、通信發達、設施齊全的高度現代化地區。是華中地區中心城市，是中部六省省會城市中唯一一個副省級城市，是全國重要的科技教育基地、交通通信樞紐。現擁有金融、證券機構2180多家，金融、保險、證券業務量居全國大中城市前列，正逐步發展成為華中地區金融中心。歷史上金融業發展就有較好基礎。從19世紀中葉到20世紀頭20年，已擁有外國銀行20家，本國銀行約30家。除金融機構多、資金流量大外，還曾是內地數省金融管理中心。第一次世界大戰后，金融業務量僅次于，成為內地最大的金融總匯。去年金融機構存貸款余額在19個省級城市中居第10位，人民銀行分行管轄江西、湖南、湖北三省，交行、招行、光大銀行及一些全國大型證券、保險公司在漢設立了跨省管理總部。法國興業銀行在漢設立了分行，匯豐銀行、日本第一勸業銀行、巴黎保險集團等10多家外國銀行和保險公司都在設立了辦事處。在發展金融保險、區域性公司總部經濟及信息咨詢業等方面，較一般性省會城市有較大的優勢和更好的基礎性條件。CBD地處三鎮交通咽喉位置，毗鄰傳統的商業和金融中心，商業氛圍濃厚，交通可達性極佳。CBD將與中國光谷和現代制造業中心共同構建未來經濟“金三角”，最大程度釋放經濟發展潛力。按照國內外CBD的內涵與特征，結合實際，CBD要立足華中，面向世界，服務全國，確立的主導產業是：金融、保險、貿易、信息、咨詢。以培育華中地區金融中心為龍頭，以吸引跨國公司和地區總部為重點，以發展現代服務業為主導，同時，以優越的環境，便捷的交通，方便舒適的配套設施，把商務中心區建設成為重要的金融功能區和發展現代服務業的聚集地。

CBD具備的功能應該：一是管理功能。通過聚集一批國內外跨國公司區域總部，發揮企業戰略策略和生產經營決策的中樞作用，投資、經營和生產組織的各項指令，實現對輻射區域范圍的經濟運行控制，使商務中心區成為區域經濟循環網絡中的一個重要支點。二是集散功能。通過吸引國內的金融保險機構和各類企業服務機構，建立便捷的資本市場，加速信息的中轉和使用，匯集眾多國際國內高素質人才，使CBD成為集散各種經濟資源和生產要素的重要地區。三是服務功能。通過完善各類市場服務體系，培育市場經營主線，提供信息、法律、會計、培訓、會展和物流等服務，降低企業市場運營成本，在商務中心區內構筑高度發達的服務體系。四是交往功能。通過建設會展中心等國際交往設施，舉辦大型國內外展覽，吸引國內外商會參展，使商務中心區成為不同國家、民族、不同文化交流的重要區域。

(二)高度重視規劃，并保持規劃實施的連續性。科學規劃是商務中心區成功建設和健康發展的保證。上述考察的先進地區的經驗說明，建設CBD是一個長期的系統的工程，其大規模投資，決定了商務區建設不能操之過急，一定要拿出足夠的時間來進行科學合理的規劃。過去我市南湖機場開發的教訓是深刻的。現在CBD建設一定要引以為鑒，要面向國內外招投標，搞好各層面規劃，選擇符合實際的世界一流CBD模式。借鑒先進地區經驗，CBD規劃，應按主導產業定位，在中心區規劃出金融中心、商務中心、信息中心等，并按總體規劃，搞好項目設計，在每個中心區域建多少棟樓、建什么樣的樓，地下空間如何利用等，都應該設計得清清楚楚，并形成區域整體連動效應，防止過去那種封閉式街道開發模式。CBD規劃一旦確定，就要以地方法規條例的形式相對固定下來。如果急功近利，什么賺錢就蓋什么，變著法子繞開規劃，就會使規劃控制成為一紙空文。因此，還要建立跨部門的規劃執行及考核問責制度。為了保證已經論證和通過的規劃設計，不僅要建立一套權威的審批、監督程序和嚴格的執行機制，還要建立首長問責制，對不經法定程序擅自更改規劃、造成重大損失的相關單位和領導追究法律責任。

(三)培育特色，形成聚集效應。CBD建設，在完善公共設施和美化環境的前提下，一定要培育自己的特色。首先是搞好產業特色的培育。要嚴格按照產業定位，選擇項目要立足于新興的第三產業，避免眉毛胡子一把抓。積極鼓勵設立國內外大企業區域總部、銀行、研發中心、采購與分銷中心、各種事務所、國內外商務代表處等。二是搞好區域分工和建筑設計特色的培育。區域分工一旦形成規劃，在實施過程中，對項目的選擇要嚴格，不能隨意更改，保持區域分工的整體性。CBD作為城市風貌的眼睛、窗口，區域整體和每棟建筑都必須具有鮮明的特色和風格，將城市文脈的承傳與現代風格有機結合起來，藝術性與實用性、功能性與智能性相統一。三是搞好文化特色的培育。在CBD建設中，應該突出山水等優勢，通過區域規劃，公共環境建設等，把物質與精神、建筑與文化、經濟與社會有機地結合起來。城市不僅是簡單的物質現象，簡單的人工建筑物的堆積。高樓大廈背后更重要的是人與文化，或者說獨特的人文精神是CBD的靈魂，是涵蓋在其中的無形資產。要力爭使CBD具有濃郁的商務氛圍與深厚的文化氛圍兩者交相輝映，努力成為一流國際CBD。

(四)出臺各種政策，加大扶持力度。、的實踐證明，CBD如要取得成功，離不開政府的政策支持。建議在機楊正式移交之后、市委市政府出臺《加快商務區建設的意見》及其管理辦法，并通過法規手段，對CBD規劃實施給予法律保證。借鑒外地經驗，逐步從行政手段、產業政策、稅收政策、人才吸引等方面給予全方位的政策扶持。一是通過行政手段進行業態調整與布局，實施錯位發展，為進入CBD的跨國公司、總部企業、金融企業等提供特殊服務，在一個階段內，把適宜商務區的項目集中到商務區來建設，避免在全市范圍內資源分散，出現其他區域與CBD的同業無序競爭。二是可按照CBD發展金融、保險、信息、咨詢等產業布局，在稅收、金融、招商引資獎勵、行政事業性收費等方面制定優惠政策。如在金融業招商引資方面，對入駐CBD的金融企業總部或地區總部，因業務發展需要購地建設本部自用辦公用房的，可按土地出讓金凈收入（含配套費）的30％給予補助，市權范圍內的規費給予優惠；對注冊資本過億元人民幣的金融法人企業，按不同檔次給予一次性資金補助等等。三是建立吸引人才的傾斜政策，積極吸引大批商務人才入戶CBD。如對CBD內高級商務管理人才，其子女入學、醫療保健、戶籍遷移、出入境管理等項服務，由所在區政府及公安部門優先安排。四是按照國際慣例和通行規則在CBD內積極探索新的企業注冊與工商管理辦法。五是要爭取對CBD的政策傾斜，如在開辦中部證券交易中心以及設立鋼鐵、棉花期貨交易中心等政策。

(五)加強組織協調，加大宣傳推介力度。當前，我市區域經濟發展出現了不少亮點，開發建設的任務很重，項目很多。應該把握重點突破與整體開發的關系，在CBD建設中首先應該統一思想認識，并在領導體制上給予保證。建議將商務區開發建設領導小組下設的指揮部進一步提升機構層次，由一名市領導坐陣指揮。指揮部工作人員應以市建委和機場遷建公司為主，另從市規劃、土地、金融、外資、商業、信息等有關職能部門以及江漢、橋口區機關抽調骨干組成相應的指揮管理協調機構，在市委市政府的直接領導下，在CBD區域內享有規劃、土地開發、基礎設施以及項目建設等審批權限。定期組織召開聯席會議，協調市、區及有關部門做好CBD內重大項目的研究與決策工作。市領導帶領相關部門定期召開現場辦公會，解決CBD建設中的重大問題。市直各部門及有關區，應該主動配合，積極主動支持CBD建設。要加大CBD建設的宣傳推介力度。通過各種途徑塑造CBD知名品牌，動員全社會參與CBD建設，不斷提升其影響力，增強其巨大的無形資產，真正讓CBD成為世界了解的窗口和走向世界的跳板。