導語：如何才能寫好一篇城中村改造的問題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：城中村；改造；現狀；問題；對策

一、形成城中村的原因

1.直接原因是經濟利益的驅使

“城中村”形成的直接原因總體上是受利益的驅使。首先，以村籍為標志的高收入、高福利強化了村民的內在認同感， 并突出了村落成員與城市融合的距離。而且城中村使得土地的價格不斷上漲加大的城中村周邊的工商業的發展，而使得城中村的村民能夠享受到比普通村民更好的待遇和福利。其次、城中村在跟外界的博弈中能夠得到主動使得城中村的居民不愿意放棄現有的既得利益，再加上不愿意遷離本土的習慣思維的影響和政府安撫政策有時不到位、不落實。使得城中村成為農民維持現有利益的砝碼。

2.深層次的原因是城鄉二元的社會經濟結構

城鄉二元分化是城中村得以實現的體制背景，城中村作為農村在城市化進程當中的一個過渡環節，其本身就存在著一定的問題。在城鄉二元經濟經濟結構的體制下，城中村的形成有著其深厚的歷史背景。首先，城鄉二元的戶籍管理制度使得農村戶口跟城市戶口出現了在社會保障制度跟資源分配上的不均。城市戶口的居民在養老、醫療、教育制度上比農村戶口有著鮮明的優越性。城中村的居民實際上還是屬于農村戶口，反而使得城中村在城市中無法融入正常的城市生活。其次，城鄉二元的社會保障制度對于農村戶口來說并不能有效的解決農村戶口的社會保障問題。

3.社會歷史與文化背景是城中村形成的關鍵因素

“城中村”村民的經濟實力與城市居民差距不大，但是其精神面貌、文化素養、價值觀念卻與城市居民存在較大差距。傳統宗法思想與封建的村規民俗使得城中村村落文化很容易與城市文化發生沖突，一些城市居民對村民的反感態度和抵觸情緒更是激化了二者的矛盾。

二、我國城中村的現狀分析

“城中村”是中國現今社會轉型時期出現的一種特殊現象，是中國在城市化進程中不可避免的問題。不可否認，“城中村”對于一些低收入的外來人口提供了便利而且廉價的棲身之所。但是隨著城市化進程的不斷加快，城中村所暴露的問題也越來越多，主要表現在以下幾個方面。

1.外來人口多且流動性強，社會治安難以保證

“城中村”廉價的房屋租金吸引了不少的外來務工人員，使得他們能夠在城市當中有個棲身之所。但是外來務工人員所受的教育參差不齊，素質也參差不齊，與城市間的文化也參差不齊，在生活方式上也會有很大的差別。人員多而且雜便加大了城市管理的難度，甚至有人因找不到工作而走上違法犯罪的道路，給城市的治安管理帶來了很大的難度。而且因為城中村的人口流動性強，每當有違法行為的出現也給刑偵機關的刑偵工作造成了一定的難度。

2.導致城市規劃滯后，出現違章建筑

“城中村”的形成導致了城市化進程的落后，甚至出現了一系列的違章建筑，給城市的建設帶來了很大的難度。使得城市的城市化建設滯后，甚至引發一系列的社會問題，如：“強拆”“釘子戶”等等，嚴重的影響了城市的城市化進程，而且加大了治安管理的難度和影響了城市的形象。更有甚者造成政府人員和居民的沖突不利于社會的和諧與穩定。

3.違規違法、制假造假現象嚴重

“城中村”作為被城市遺忘的角落，是外來人口和個體經營戶集中的區域，特別是無照經營和黑作坊的多發區域。無照經營問題嚴重，黑作坊更存在眾多商品安全隱患，制假售假猖獗，嚴重損害了正規品牌企業的商品形象，對合法、有序的市場經濟秩序造成極大的沖擊。而且制假販假的行為嚴重損害了城市的形象和侵犯了人民的權力，使得城中村的居民被更加的邊緣化。

4.基礎設施不完善，環境和問題堪憂

由于“城中村”在一定程度上不會引起政府的重視，所以城中村的基礎設施建設不完善。排水、供電、供水等設施不完善，繼而使得城中村的生活環境差，引起一系列的環境問題。再加上村民的素質本身就不高，更加加速了城中村的環境衛生質量下降，增加了城中村的安全隱患。為了便于出租和使用，村民亂搭亂建現象嚴重，火險隱患和建筑安全問題更加突出。再加上村民大多仍保留原有的生活方式，在宅基地周圍建蓋牛棚、豬圈等，糞便得不到妥善處理，嚴重影響環境衛生。

三、城中村改造的建議及對策

隨著這樣問題的相繼出現和對原因的分析，我們應當為此做出相應的對策來解決城中村存在的問題。

1.政府出資解決外來務工人員的住宿問題

由政府出資建立廉租房，采取合理的租金制度給外來務工人員以一定的優惠。這樣政府不僅可以解決人口的流動性問題，而且有利于合理的規劃城市，加強對城中村人口的管理。政府建設“廉租屋”不應以城市居民的需求為準，而要充分考慮外來務工人員的經濟狀況，著重加強治安和環境的管理，這樣在同等租金條件下，由政府建設的“廉租屋”因環境、治安等優勢而使外來租住人員離開“城中村”轉而選擇條件相對較好的政府“廉租屋”。

2.加強城市規劃的合理性、合理的安置拆遷

政府應當合理的進行城市規劃，避免出現城市當中地區性差異嚴重。導致城市自身地區的城市化進程出現嚴重的差異。合理的規劃城市，加強城市的管理使得城中村在源頭上不會有形成的地域條件。對于現有的城中村要進行合理的拆遷，并對拆遷戶進行合理的安置，而不是“強拆”，在城市當中建立廉價合理的拆遷戶安置區，使得拆遷居民能夠真正的融入到城市當中。減少城中村用地規模而是將城中村的用地規劃成政府出資建的廉租房用地，這樣不僅不影響城市的用地規模，而且能夠使得拆遷戶就地安置，使得拆遷戶能夠得到好的安置條件，維護了城市的和諧與治安。

3.加強法律法規的制定與支持，提高人員素養

要解決城中村問題，需要法律法規的支持。目前，中國與“城中村”相關的立法基本空白，行政和司法機關只能在實踐中不斷摸索改造措施的合理性。只有強有力的合理的法律法規制度才能杜絕不法行為，做到有法可依、執法必嚴、違法必究。并且加強對對城中村居民的素質的培養，提高居民的素質和技能。這樣不僅可以維系良好的社會秩序，而且可以使得城中村的居民有一技之長，增加其就業率，提高其生活水平，讓其能夠融入到城市的生活當中去。

4.加強城中村的基礎設施建設

鼓勵集體和個人以多種形式參與基礎設施建設，盡量吸引外商、外資參與基礎設施和公共設施建設與經營。針對城中村內的基礎教育設施落后問題，政府應當在增加投資的同時鼓勵村民參與基礎教育設施的改善，并對表現突出的村民給予物質和精神獎勵。最主要的方面是加強教育設施的改善，以此來提高城中村居民的素質，讓他們能夠自力更生，自己帶動自己的發展。以供電、供水、排水等基礎設施為輔，加大對城中村的改造力度，改善人民的生活條件，讓他們成為城市的一部分。

結束語

總而言之，合理的進行城市規劃，改造城中村的用地規模，加強城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加強基礎設施建設，合理的安置拆遷，規劃好城市中的土地用地規模和形式，提高城中村居民的素質與技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的問題一定會有所改善。

參考文獻

[1]黃小晶.城市化進程中的政府行為[M].北京：中國財政經濟出版社，2006

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關鍵詞：城中村；農民安置房；外來務工人員公寓房

中圖分類號：F291文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0042-02

1 城中村現象及其較難改造的主要原因

城中村現象是近些年來出現的一個棘手城市問題。它不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平。隨著城市進一步發展的需要，城中村問題已經成為各級政府在城市化進程方面關注的頭等大事之一。 城中村對城市的危害很大，它不僅臟亂差、與優雅的城市環境極其不符，而且人口成分復雜、賭博及現象猖獗、嚴重影響社會的治安，還導致土地利用不經濟、土地本身的價格大打折扣。 雖然城中村帶來各種負面問題，但改造措施一直是各地政府頭痛的問題。主要因為：一是，城中村一般占地面積較大，如果按照城市商業開發用地的價格購買，政府必須支付農民巨額資金，政府一般承受不起；二是，占據城中村土地的農民利用城中村土地和住所，能夠從中獲得巨大的利益，如果不能彌補這些好處，他們一般不會出讓城中村土地。總之，收購城中村土地所需巨額的資金以及來自城中村農民巨大的壓力是城中村問題之所以較難解決的兩個主要方面。

農民之所以遲遲不肯出讓土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期賣個好價錢；二是，利用城中村的地理優勢，靠出租房屋能夠得到不錯的租金；三是，由于城中村農民已無耕地，因此他們希望出售土地后能夠得到政府的各項保障，尤其是工作方面的保障。

2 城中村改造的出路及其解決措施

2.1 農民安置房的規劃

當農民交付土地后，政府要根據戶數或宅基地數分配給農民住房，以解決他們的居住問題。但政府傳統的方法就是簡單的給農民兩套中型(一般約60-90平方米)住房。這不僅讓一些人口較多家庭因住房面積太小無法居住，而且讓那些想靠出租住房得到租金補償的農民因住房面積太大無法出租其住房。因此，政府應該對城中村里的居民情況做出合理的調查，根據農民的實際情況對住宅小區的住房面積做出合理的設計和規劃，以滿足不同家庭的不同需要。政府尤其要對小戶型住宅的開發給予重視，因為小戶型的住宅能夠滿足農民出租其住房的要求，彌補其租金方面的損失。

2.2 農民的工作保障

農民不僅希望能夠賣出土地獲得較高的價錢，而且更為重要的是，他們希望獲得一份較為穩定的工作保障。因此，政府應該在其管轄的各種工作的安排上充分考慮城中村農民的安置，比如，城市綠化工作、道路清潔工作、辦公大樓的安保工作等。此外，政府應該劃撥一部分資金用于對城中村農民的就業培訓，同時和當地企業建立合作關系，安排這些人群在各企業從事一些低技能的工作。這不僅能夠穩定社會治安，而且能夠調動農民出讓土地的積極性。

2.3 外來務工人員公寓房的建設

由于城市的發展需要很多的外來務工人員，因此城中村農民就依靠低廉的房價來吸引這部分人群在城中村居住，以收取租金，維持生計。所以，減少外來務工人員在城中村居住，將切斷城中村農民的租金來源，增加他們出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外來務工人員公寓房的建設。

建設公寓房的理論基礎來自經濟學。傳統經濟學把商品分成替代品和互補品。如果一種商品價格的上升(或下降)會導致另外一種商品的銷售增加(或減少)，則這兩種商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互為替代品。當公寓房的價格下降時，由于公寓房的居住環境要好于城中村出租房，因此，就會有一部分追求優雅環境的外來務工人員去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，農民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了農民出售土地的門檻，減少了政府收購城中村土地的資金壓力，加快政府的收購工作。過程見圖2。

理想的情況是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房數量很多，能夠滿足外來務工人員的需求，則會導致沒有人租用城中村出租房，農民也就沒有了租金收入，農民就只有靠低價出售土地這一條道路來維持生計。從這個角度上說，大力興建外來務工人員公寓將會成為解決城中村問題的良策。

政府在具體實施時，還應注意以下幾個方面的問題：

(1)公寓房的數量問題。由于公寓房的建設主要就是安置外來務工人員，因此政府應該首先做好對外來務工人員的預測和調查，比如人數、流動率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根據這些基礎數據對公寓房的建設數量做出合理的預測和規劃。如果建設的數量不足，則當大量的外來務工人員涌人城市時，得不到及時的安置，又會導致這些人群去城中村里尋找低價住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收購難度；而如果建設的數量太多，不僅會增加政府以及房地產開發商的資金壓力，還會造成本來就及其緊張的城市用地的浪費。

(2)公寓房的價格和建設問題。由于公寓房和城中村里的出租房互為替代晶，所以公寓房的價格不能太高，否則沒有人會租用公寓房。但租金不能太高會損害房地產開發商的利益，使他們得不到建設的回報，甚至導致房地產開發商都不愿承擔建設任務。因此，充分調動房地產開發商去建設低租金的公寓房成為問題的關鍵。值得注意的是，和公寓房的建設相比，城中村土地及其將來的開發和建設更是各大房地產開發商格外關注的焦點問題。因此，拿城中村土地未來的開發和建設權作為刺激物，將能極大提高房地產開發商建設外來務工人員公寓的積極性。因此，必須是那些在未來作為商業開發用地的城中村才能保證此措施的順利實施。如果政府急切想收回某塊城中村土地，而此塊土地的規劃不能滿足上述條件，還可以通過合理修改土地規劃和城市規劃，以加快收回城中村土地的工作。

(3)公寓房的其他問題。

雖然數量和價格是建設公寓房首要的因素，但其他因素也要考慮。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大區別在于公寓房的較為優越的環境，如果政府不能在環境方面讓租房者滿意，那么即使政府極大調動了房地產開發商的積極性，興建的公寓房也不能起到較好的作用；其次，公寓房的整體規劃也很重要，公寓房最好建在大型工業區附近或者某些大型工業園內部，以滿足外來務工人員方便、快捷的上下班；最后，公寓房也應當有物業和管理等措施，以滿足租用公寓人員的生活、安全等方面的要求。

3 小結

主要論述了城中村改造過程中應注意的幾點問題，尤其以公寓房的建設為重點。國家及其各地政府都有建設外來務工人員公寓的各種文件，但在實際操作中，各級政府在房地產業上的重點卻都放在商品房的開發和房價的控制上，公寓房的建設并沒有引起足夠重視。但本文通過較為詳細的討論得出公寓房的建設能夠在很大程度上解決困擾各地政府以久的城中村問題的結論，以期各地政府能夠加強市場的調查、統計和分析工作，加大對公寓房開發和建設的重視，為解決城中村問題開辟一條嶄新而光明的道路。

參考文獻

［1］汪東梅．中國城市化問題研究［M］.北京：中國經濟出版社，2005．

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【關鍵詞】 “城中村”;土地利用;土地整理

“城中村”是城市快速發展所形成的“城市包圍農村”的現象。“城中村”村民面對周圍城市經濟疾風暴雨似的發展,自發地以其特有的方式開發土地資源,尋求經濟利益的最大化。但由于二元結構的存在,“城中村”的土地利用規劃往往與整個城市的土地利用規劃管理不協調,農村游離于城市規劃管理的,無法享受城市發展帶來的益處。“城中村”逐漸演變成為中國城市化發展進程中的巨大阻力。

一、“城中村”土地利用現狀

“城中村”概念有廣義與狹義之分,就廣義而言,“城中村”是指是指分布在城市建設區或規劃區,其農村土地已全部或大部分被征用,居民非農化,但仍沿用農村管理體制,在土地權屬、戶籍管理上保留著農村模式,并以村民委員會為組織形式的行政居住村落;狹義而言,“城中村”特指那些農地與居民早已非農化,村莊也已經轉制為城市建設,只是習慣上仍稱為村的社區部落。在討論土地整理參與“城中村”改造的問題之前,有必要分析一下目前“城中村”土地利用存在的問題,主要包含以下幾個方面:

(一)“城中村”土地流轉混亂,使用無序,安全隱患嚴重

土地流轉混亂是指“城中村”內的土地和房屋不按或者沒有任何法律約束的情況下自發的流轉。“城中村”的土地總體上缺乏有效管理,土地往往是在沒有任何合理規劃和專業指導的情況下流轉的,發展有很大的自發性和盲目性。“城中村”村民常為了為追逐利益最大化而自發地低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地,自行改變“城中村”內土地的用途。這類行為嚴重擾亂了土地流轉市場的秩序,也給”城中村”的改造制造了很多障礙。“城中村”地理位置優越,土地實際與潛在的含金量甚高,為滿足利益最大化需要,增加收益,農民極力搶建空間最大化的私宅,村內建筑密度大,采光通風條件差,大量房屋屬違章建筑。這些建筑的存在不僅破壞了“城中村”內的環境,也給“城中村”居民的安全帶來了很大隱患。在土地緊缺和房租收益的刺激下,“城中村”建筑完全失去個體差異的美學意義,也碾碎了和諧人居空間的“文化意義”。

(二)“城中村”土地利用效率低下,土地資產流失

土地利用效率低下是指土地未發揮最佳的使用價值,土地資源沒有得到充分合理的利用。“城中村”的土地常常是不分用途的隨意建設和進行低層次的物業經濟,土地利用率和產出率低下,土地資源產出效益不高。由于“城中村”土地的所有權屬于村集體所有,優越的區位條件和相對于城市低廉的土地價格,使“城中村”中不規范的房地產二級市場活躍,導致由于規劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產的流失。“城中村”位于城市建成區,大多數都具有地段優勢和區位優勢,由于這些土地無權在市場上進行自由流轉,不能像周邊城市土地一樣獲得正常的收益,土地的級差地租不能得到合理的體現。自發的低價格的流轉,也使土地未發揮其應有的使用價值。

二、“城中村”土地整理的效益分析

“城中村”最寶貴的資源是土地,最緊張的資源也是土地,要進行“城中村”土地整理,就必須充分顯化其土地的資產效益。土地整理是經濟效益、社會效益、生態環境效益三者的有機綜合。經濟效益是“城中村”土地整理的中心內容,也是土地整理生命力所在,是指整理主體或其他經濟行為主體通過對土地進行資金、勞動、技術等的投入所獲得的效益;社會效益是土地整理的目的,指通過合理利用自然資源,提高土地整體質量,提升土地的品質和可持續發展能力;通過完善土地基礎的配套設施,吸引招商項目落戶整理區,盤活地區經濟;生態環境效益是土地整理的前提與基礎,土地整理不但能美化村容村貌,通過綠地覆蓋面積優化局部小氣候,帶來的最直接影響就是景觀效應。土地整理改善了生存環境,提高了居民生活質量,為其帶來愉悅的心情。強調通過土地整理追求經濟、社會、生態環境效益的統一和協調,不但關系到全社會的長遠發展,而且關系到子孫后代的生態環境效益,因而土地整理追求經濟、社會、生態環境的統一,努力做到生態上平衡,經濟上有效,社會層面上可行。

三、土地整理參與“城中村”改造

“城中村”的存在與城市的發展格格不入,必須對“城中村”經過長期歷史變遷形成的土地利用重新布局,按城市發展規律和新時期城市發展的要求進行調整和改造,提高土地使用效率。現階段的“城中村”土地整理活動必須以城市的社會經濟發展目標,在追求生態、經濟和社會效益相統一的基礎上,尋求“城中村”土地資源利用的最優化。

(一)“城中村”土地整理主體

“城中村”土地整理的主體即由誰來進行土地整理。在“城中村”居住的農村居民,是原集體經濟組織的基本成員,“城中村”的土地整理應以其為主體進行,政府負責制定政策加以規范引導,不能越俎代庖取代居民的主體地位。原住居民的參與可使土地整理具有堅實的群眾基礎,一是便于他們直接了解改造各方面的情況,提出合理意見,使規劃方案更加可行,設計更加科學,能起到彌補查漏補缺的作用;二是原住居民是城中村土地整理的直接利益相關全體,一旦改造項目實施,必然涉及到村內個人與集體的共同利益。土地整理作為一項“德政工程”、“民心工程”,是為農民辦好事,就要讓農民多參與,這不僅是一種理念,更是推動土地整理向前發展的一種更科學、高效的方式。“城中村”土地整理離不開居民的參與。在政策法規的保駕護航下,以法定程序處理和調整土地權屬變更工作,明晰土地收益分配關系。此外,要將土地整理后的利益分配與城市土地整理工作相互聯系起來,切實保護不同利益群體的利益。

(二)“城中村”土地整理應注意的問題

“城中村”土地整理大致可分為科學規劃,組織實施和審查驗收三個階段,每個階段的嚴格執行都將對城中村土地利用帶來深遠影響。村內土地整理涉及多方利益,必須對整理過程中的各個階段進行監督,以保證土地整理的順利進行,保障各方利益。首先在土地整理過程中要十分注意利益關系的處理。對于整理后的土地權屬和居民利益的重新調整問題,要以土地的市場價值為準,在原有土地價值和整理后土地市場價值之間尋求最佳比例的方式,明晰土地整理收益分配關系。其次注重“城中村”土地整理與城市生態系統的保護。土地整理要遵循城市環境條件和發展規律,從多角度多層次上探索“城中村”土地整理與經濟發展、生態環境之間的相互作用過程,促進經濟、社會、資源和環境的協調發展。最后保障土地整理相關法律法規的落實與實施。“城中村”土地整理工作的順利推進離不開土地整理法律、法規。要以土地管理法為依據,進一步完善土地整理的收益分配政策,對土地整理后產生的土地增值收益進行合理分配,使參與主體有利可圖,從根本上理順各部門和相關權利人的關系。

城市的發展將是個長期的過程,對“城中村”存在土地問題的研究為城中村改造的順利實施提供了一定的理論基礎。“城中村”土地整理就是要做好相關主體的利益保障,在城市總體規劃的基礎上,解決“城中村”存在土地問題,為日后城市與農村問題的解決提供有益的理論參考。

參考文獻

[1]李勇.城中村改造中土地產權變更及社會保障問題初探[J].法制與社會.2009(10)

[2]黃常青.城中村改造中的若干法律問題[J].中國黨政干部論壇.2007(1)

[3]尚國偉,張光文.城中村改造-城市化必由之路[J].城市住宅.2008(10)

[4]萬舉.國家權力下的土地產權博弈-城中村問題的實質[J].財經問題研究.2008(5)

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關鍵詞：城中村；改造；項目融資模式

中圖分類號：F290 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）013-000-01

縱觀全國各地城市的發展模式，大致有三種：棄老城建新城，以老城為中心向周圍發散拓展，或在無充分地域利用時，以城市包圍農村。而最后一種也是全國各地城市發展的基本模式。這一模式在城市發展的過程中雖然起到了一些積極作用，但隨著城市化進程的不斷提速，城中村成為制約城市發展的瓶頸。而富平縣縣城成為兼容第一種和最后一種城市發展模式的典型代表，城中村問題層出不窮，改造成為必然。但是如何改造及改造資金何來則成為城中村改造順利開展的瓶頸。

一、富平縣縣城城中村簡要形成

富平縣縣城是以棄老城建新城，漸次包圍蓮湖村、杜村村，南韓村、皂角村等而形成的，這些村莊漸次進入城市，形成了“城中村”。這些城中村為城市提供了廣闊的發展空間，在縣城發展中的積極作用毋庸置疑，但其固步自封，各自為政的發展格局卻嚴重影響了城市形象和城市品位的提升。

二、富平縣縣城城中村改造現狀及存在問題

（一）城中村現狀

這些城中村房屋建筑情況復雜：蓮湖村（除去老城部分）多為老城搬遷戶，基本沒有土房，多以磚混和框架現澆為主，巷道相對較寬，但房屋布局個別地段還是有些混亂，死巷較多，加之該地段有縣內最大的蔬菜集散地南關菜場。這樣的布局確實有礙觀瞻。杜村城中村多以磚房為主，建筑層數較低，一層、二層甚至三層均有，個別地段還有土房及無人居住的棄屋，整體質量較差，而且沿街布置，以杜村街為中軸，劃分為南北兩個地塊。村中道路隨意布置性大，有些道路僅有一米多寬，有些甚至是斷頭路。南韓村相對較好，但臨街僅兩三間寬的地方村民動輒蓋十幾層，從房建抗震角度講，這些樓雖為框架混凝土現澆，但總體抗震性能較差。。皂角村因昌平公園東建目前牽扯拆遷面大，勢必影響村莊整個布局，但皂角村相對杜村村和南韓村而言情況簡單，該村布局為傳統的東西走勢，道路符合村級交通規格，需改造之處相對較少。

各村公共建筑設施和基礎設施建設都相對薄弱。公共建筑設施如醫院、電影院、博物館之類的建筑不成規模，有些甚至缺失。三個城中村雖各有村級衛生室一個，但不能滿足村民就醫需求。影劇院隨著網絡的普及已失去它的應用價值，網絡會所如螞蟻、明疆等能基本滿足年輕人的需求。杜村東街的老圖書樓隨著村民生活節奏的加快，形同虛設。基礎設施更是薄弱不堪，大部分街道的污水管網不是鋪設不到位，就是被淤泥堵塞，難以達到旱雨季排污排雨的要求，部分地段常有污水積留，此以杜村西街東口和南韓菜市場為代表。電力電訊設施多為地上架設，線網排列雜亂，猶如蛛網，過往車輛稍有超高，電線電纜就有被刮斷的可能。有些路段有路燈設施，有些路段沒有且為窄巷，為居民夜間出行造成不便，

城中村的建筑外立面均不統一，高低不同，且風格迥異，使得整個城市表情雜亂。且村中基本沒有地標性建筑，多得是現代的高樓大廈鑲嵌期間，缺乏地域特色。地表綠植除主干道由政府統一規劃，其他街巷都是各自為政，苗木品種繁雜，缺乏特色，觀賞性極差。

（二）城中村改造存在的問題

一是城中村改造共涉及7個村，1.32萬人，量大面廣。且多在城市中心地帶，操作起來很是棘手。

二是村民依托地理區位優勢，多在臨主街建設高層建筑，以達到高出租高回報。南韓大街兩邊即是南韓村民蓋的高層，層數差異很大，三至八九層均有，且外墻飾面不統一，有礙觀瞻。而城中空心率則較高。

三是改造成本偏高，投資回報過低。政府雖多次將城中村改造納入議事日程，但由于政府在城市基礎設施方面欠債過大，加之拆遷安置成本過高，城中村改造方案一直被束之高閣，房地產開發商也因巨額投資回報偏小鮮有涉足。

四是采用何種改造模式和改造主體以降低改造所需資金值得商榷。城中村改造不能照搬其他縣市的模式，要集思廣益，因地制宜，設計好各村的改造方案。避免村民與政府的對立。

五是城中村現有土地屬集體所有，加大了改造程序及相關優惠政策的運作風險。如何轉制土地為國有使開發合理化，以及以何種模式進行出讓降低開發成本使開發商敢于擔責進行改造值得商榷。

六是拆遷補償安置問題。這幾個城中村村民大都以出租房屋和做小本生意為生，若補償達不到村民的心理預期，拆遷改造工作將無法開展。另外，若改造完成，安置選房也成為爭議焦點。

三、富平縣城中村改造瓶頸問題解決措施

城中村改造要順利進行，就必須解決資金問題，如何籌措資金就成為制約城中村發展的瓶頸。富平縣城中村改造籌資融資可從以下幾個渠道著手。

一是由政府通過財政融資或預留土地出讓金，將易于拆遷的由政府牽頭、墊資先期進行改造，做好拆遷安置補償工作，使村民和隱形投資商看到城改的前景可期，增加有形和無形資本，為后期大面積拆遷做好準備。

二是由開發商先期投入改造資金進行房屋拆遷和安置補償。這一模式村集體要協助開發商確保拆遷、回遷安置無任何糾紛發生。在項目建成后，雙方可按成各享房地產開發收益分成。這種模式開發商風險較大，村集體可以說是坐收漁利。

三是由村委會牽頭，由村民自籌資金進行改造。此種改造模式可以調動各方面的積極性，充分利用民間閑散資金，實現城中村改造的目的，也能極大的減輕政府改造建設的資金壓力，又能避免前兩種模式在拆遷中遇到的種種阻力。此種模式可以大力提倡。

四是利用當前關鍵時節，分析中省投資信息，力爭多項目列入中省盤子，用項目爭取資金，項目富余資金可納入城改預算。爭取中央棚戶區改造資金和省級財政補助就是不錯的選擇。

四、結語

城中村改造無論采取何種籌資模式，政府都應時刻處在指導地位，進行市場運作，采取科學規劃、綜合改造、村民自愿、因村制宜、村民利益及安置優先的原則，積極穩妥推進城中村改造工作順利進行。

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【關鍵字】銀川市舊城更新改造

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

舊城改造，就是舊城區的再開發，是指對舊城區中已不適應經濟、社會發展需要的物質環境部分進行改造，使其整體功能得到進一步改善和提高。當前銀川市正處在工業化、城鎮化的快速發展時期，為了促進城市土地科學合理化利用，優化城市空間布局，增強城市功能，推進城鄉一體化和諧發展，對舊城實施全面的更新改造，已成為實現經濟社會又快又好發展的必然選擇。

一、銀川市舊城存在的問題

（一）道路交通系統不完善

一是道路交通與土地利用規劃建設未能協調統一，舊城道路交通設施的規劃建設相對空間規劃不協調。

二是道路網不完善，路幅寬度偏窄，東西不順暢、南北聯系弱。道路通行能力低下，支路和小街巷連接不暢，未能形成循環網絡，通行效率不高。

三是丁字路口多，路口錯位交叉比較普遍，不利于交通組織。

四是慢行系統建設相對滯后，道路交叉口渠化設計不合理。舊城慢行系統尚不完善，機非難以分離，過街設施缺乏，各種交通方式之間干擾嚴重，安全隱患突出，影響道路整體通行能力。

五是公共交通線網布局不均衡、運行低效、準點率低、舒適度不佳、運行時段短和服務能力不足。公共交通線路過度集中在主次干路上，對主要支路利用較少，線路重復系數過高。

六是停車設施規模嚴重不足，動靜態交通相互干擾。舊城居住小區、各類公共建筑配建停車位不足，原有建筑后退道路空間不足，可拓展的停車空間有限，停車供需矛盾尖銳。部分路段利用非機動車道、車行道劃設停車位，加之車輛違停和行人、非機動車占道行駛、越線行駛現象嚴重，各種交通方式相互干擾嚴重，道路通行能力不斷下降。

用地功能布局不合理

一是行政辦公用地過度聚集。舊城核心區域和繁華地段大量分布著區、市兩級行政事業單位，吸引了大量人流、車流，造成周圍地段交通擁堵，環境污染嚴重。

二是文化體育等公共設施總量少，分布不均衡。以新華百貨、購物中心、東方紅商業廣場、銀川商都等為代表的傳統商業高度集中于新華街核心商業區內，居住區級的商業副中心尚未形成，不能合理疏散購物人群。沿街底商業態重復，對沿路交通影響較大，中低檔次的專業市場，聚集了大量人群，對舊城交通環境影響嚴重。

三是公共綠地總量小，分布不均衡。銀川市舊城尚未形成結構清晰的綠地系統網絡，公園綠地總量嚴重不足，較大的綠地僅有中山公園、寧園、怡園等處，分布失衡。附屬綠地，居住區綠地普遍缺乏，人均綠地面積不達標，特別是結合綠地景觀建設的觀賞性、休憩性健身娛樂活動場地不足。

四是老舊小區房屋建筑質量、公共服務設施及物業管理問題多。銀川市老舊小區住房、直管公房普遍存在建筑質量不高，抗震和耐久性能不佳，缺乏公共綠地和公共服務設施，物業管理滯后，房屋出租率高，老人及外來人口較多，部分小區上下水、采暖、燃氣等配套設施老化嚴重。

市政設施服務水平差

銀川市現狀舊城的市政基礎設施及城鄉結合部、城中村和一些老舊小區的市政設施老化現象普遍存在，安全隱患多。

對策建議

（一）明確目標，找準原則。以破解舊城交通擁堵頑疾為突破口，構建現代綜合交通體系，優化舊城內部路網結構，調整舊城功能布局，完善公共服務設施和市政基礎設施。統一整體規劃，分區、分片推進，采取政府主導、市場運作、多方參與，系統化、規范化操作，以人為本，因地制宜，發動群眾，和諧、穩步、妥善推進舊城更新改造工作。

（二）優化道路交通系統，構建宜居宜業的現代交通服務體系

1、統籌全市域綜合交通體系規劃。

（1）在現有四環高速公路的基礎上，長遠規劃城市二環高速公路，加快形成“二環五射”的高速公路網絡。首先拓寬改造銀青高速公路，整合優化收費站的設置，加快建設賀蘭山東路、北京東路向東延伸工程，實現中心城區與濱河新區的高速高效連通。

（2）加快舊城東部路網功能調整。利用原京藏高速公路東繞成段置換替代現有國道109線的穿越通功能，使清和街作為城市內部交通性干道，改善沿線交通環境。逐步將麗景街當前承擔的物流運輸和過境交通功能調整置換到友愛中心路上，恢復麗景街作為城市主干道的交通功能，同時優化友愛中心路與銀青高速公路的交叉口設計。

（3）做好立體交通設施用地規劃和預留。在城市出入口方向機過境交通與城市主干道相連接的地段，規劃預留交通換乘樞紐用地。

（4）建設立體換乘樞紐。結合軌道交通的規劃建設，將小南門貨場、北門旅游汽車站改建為立體換乘樞紐，形成以軌道交通、快速公交為主干，以普通公交、支線公交為輔線，覆蓋全城、高效快捷的現代化城市公共交通體系。

2、完善內部路網，力保道路暢通。

（1）延伸城市路網，東西向打通湖濱西街、新華西街、老寶湖路等城市道路，南北向打通進寧南街、鼓樓北街等城市道路。

（2）拓寬道路和加快天橋地道建設，拓寬解放街、新華街、南熏街、清和街、麗景街等人流、車流密集街道，增加機動車道和非機動車道，條件成熟的道路可建設輔道。

3、加強停車場規劃建設。

（1）有效利用現有學校操場、廣場和公園用地的地下空間，改建地下停車場，增加停車泊位。

（2）鼓勵單位停車場適度開放，錯峰使用，加強立體停車場的建設，推廣限時停車，逐步減少并最終停止在城市道路兩側施劃路側停車泊位。

（三）調整提升舊城區功能，優化舊城空間格局

1、搬遷機關單位，減少交通吸引。

對老城區現有聚集的區、市兩級黨政機關和企事業單位，在金鳳區閱海灣中央商務區周邊集中規劃行政辦公區予以安置，原有舊城辦公樓用地考慮規劃改建為公共綠地、停車場或公寓、廉租房和公租房。

2、改造市屬直管公房等老舊小區。

（1）優先改正南熏路、北京路等城市主干道周邊，西門片區（鳳凰碑周邊）等老舊小區進行更新改造前的詳細摸底調查，拆遷改造成棟的老舊直管公房，改建街頭綠地和公共停車場。

（2）合并管理相鄰規模較小的住宅小區，調整小區出入口設置，加強公共服務設施的配置完善，增加小區綠地等休閑活動場地。

3、升級完善老城商業格局。

（1）對老城新華商圈內的新華百貨、購物中心、國芳百盛等大型商業建筑，采用空中連廊連通，減少人行穿越地面對交通的干擾。

（2）對銀川商城周邊的東方商城、溫州商城、南方商城等服裝、副食和百貨批發同類重復低業態市場適度調整、分散，不再增加新華商圈現有商業規模，在其他條件允許地段規劃建設高業態、高品質的居住區級商業中心。

4、結合用地改造，增加綠地空間。

（1）結合歷史文化特色街區的整治，對老城區部分文物保護單位周邊的上世紀八十年代左右建設的老舊小區進行同步改造，規劃建設地上為綠地，地下為商業和停車場特色的文化商業區。

（2）逐步拆遷地震斷裂帶上的老舊小區，規劃改建綠地、推廣屋頂綠化，豐富空間層次，增加城市綠化量和開敞空間。

篇6

關鍵詞：舊城 ；改造；問題；對策

Abstract: This paper analyzes the Problems and countermeasures of Shanxi in Fenyang city the old city transformation.

Key words: the old city reconstruction; problems; countermeasures;

中圖分類號:TU984

一、引言

我國幅員遼闊，全國面積內共有1000多座縣一級的城市，隨著改革開放的深入，市場經濟的沖擊，在八十年代中后期，出現了規模大、速度快的城市建設。誠然，改革帶動了縣城的經濟發展，也在原有舊城中造就了日新月異的新建筑城市失去了原有的獨特面貌，不少歷史街區遭到“建設性”破壞。

筆者認為舊城改造中存在的最大問題是不能夠有效傳承其地域文化，傳承歷史文脈。本文試圖通過對山西省汾陽市舊城改造中存在的問題進行剖析，并對其規劃進行合理性建議。通過城市設計中的“關聯耦合、行為場所”兩大理論來改善其城市中的場所精神，使歷史城市的肌理突出鮮明，建筑群體的組合方式和諧，城市中人的活動與感受得到充分注重。

二、項目的歷史背景及現狀

1、汾陽市的歷史沿革

汾陽市位于山西省腹地偏西，太原盆地西緣，呂梁山東麓。因位于汾河之陽（西）而得名。汾陽，歷史悠久。周為古茲國，縣置春秋屬晉，為瓜衍縣地，戰國屬趙，為茲氏縣。以后歷朝，名字為西河與汾州、汾陽并用。沿革至明，明洪武元年（1368年），改汾州為直隸州，州治仍設西河，兼領平遙、介休、孝義三縣。明萬歷二十三年（公元1595年）五月，升汾州為汾州府，依郭設汾陽縣。又置冀南道，府、道治均駐縣城。清代沿用朝制，建置未變。民國元年廢府，民國19年廢道。1949年，山西省人民政府成立，設汾陽專區，行署駐縣。1951年，撤汾陽專區，隸屬榆次（晉中）專區。1971年劃歸呂梁地區。1996年，汾陽撤縣設市。

2、汾陽市舊城現狀

如今的汾陽舊城是在明代筑城以來，經清代的建設傳至今天。在解放初期，基本舊城內道路網路未變，州府城墻巍峨，城內官署、文廟、寺廟皆在。后，尤其是八十年代的建設步伐加大，城墻遭到徹底毀滅，陸陸續續的新樓在城中拔地而起，夾雜在擁有數百年歷史的院落之間。1996年的鼓樓西大街拓寬改造建設，撕碎了城市肌理。

2.1 歷史街區現狀

汾陽老城中的古跡已經很少。豆腐巷、衛巷、鼓樓北街、舊北門街四條連線構成的城內西北區，其歷史面貌相對保持完好。城內現存最早的元代報恩寺、最大的西洋古建筑群汾陽中學、基督教堂及塔樓均位于此，這里的古民居保留也較多。但是也存在很多問題和隱患：

①、汾陽中學與基督教堂周邊新建有三座六層住宅樓，打破原有的天際線，使宗教和學術氛圍缺失。

②、報恩寺前擁擠不堪，環境惡劣急需改善。

③、交通混亂，缺少有效管制

④、整體的區域肌理有待科學改善

2.2 舊城交通系統現狀

隨著居民生活水平的提高，機動車的數量在以前所未有的速度增加。舊城的承載力在減弱，具體表現為：停車區域減少、道路窄巷出行受限制、歷史建筑的周邊環境遭到破壞、舊城道路交叉口堵車嚴重。

2.3 鼓樓大街街景現狀

由于拓寬改造的緣故，汾陽城內鼓樓西、南大街原先街道已經于1997年拆毀，受到嚴重的破壞。新建的商住六層樓，沿著路邊拔地而起，形成一種與周邊環境部協調的街景。無停車位，無公共廁所，且阻擋樓后層傳統民居的采光。鼓樓南大街在拓寬過程中，強制性地拆毀了關帝廟藏經樓，使原有廟宇格局受到損壞，并在山門前拆毀影壁，以飯店代之。

三、舊城改造中存在問題的解決對策及規劃建議

城市設計多注重城市的肌理，注重建筑群體的組合方式，注重城市中人的活動與感受。在對汾陽市舊城的改造規劃中，筆者試圖運用“關系耦合理論”、“行為場所理論”來對現有的問題提出些許解決對策，以其更好地控制目前的建設步伐，創造城市良好的空間形態。

1、關聯耦合理論的應用及實際操作

關聯耦合理論重在分析城市諸要素之間聯系的“線”（交通線、視線、線性公共空間——交通干道、人行道、序列空間和視廊等），旨在組織關聯系統或一種網絡，從而為有序的空間建立一個結構。運動系統和基礎設施對駕馭外部空間格局具有先決作用。 楨文彥在“集合形態研究”中認為耦合性是外部空間的主要特征，通過連接，各要素才能成為龐大的整體。“耦合性簡言之就是城市的線索，它是統一城市中各種活動和物質形態諸層面的法則，城市設計涉及各種彼此無關事物之間的綜合練習問題。”

在舊城改造中，我們應當借鑒傳統的城市設計思維及空間序列。在我國漢族居住的縣城中，往往以鼓樓為中心的“十字”大街為城市的主干道，如何在新時代去繼承而不是打破其原有空間序列尤為重要。

在汾陽市的鼓樓南大街改造中，具體應用于以下幾個方面：

1.1、新舊建筑的協調

南大街中部為明代關帝廟，臨街是藏經樓，紅墻構成了這一地段的街景。在拓寬中，應當保留這段紅墻，其周邊新建建筑的尺度、基調及層數應與紅墻有所呼應。建筑本身不應當為娛樂等嘈雜的場所，要切實維護其傳統氛圍。

1.2、空間序列及底景的處理

南大街正對“南熏樓”，從城中心十字路口望去，是一處具有文化性的底景。城市改造中應當加強此軸線，形成步移景異的空間序列。首先，道路兩側的新建樓房高度不應超過六層；色調以磚色為主，明亮則容易喧賓奪主，弱化樓閣的底景效果；其次，街道兩側門面統一廣告牌的風格、尺寸，拆除臨時房屋；另外，在街道的設計中，一定距離內設計小品標識，體現文化性。

1.3、交通的改善

南大街寬度有限，建議采用單行線的交通模式。

應當強調的是：最簡單也是最有效的強化序列空間的方法是植樹，形成樹廊。

2、行為場所理論對歷史建筑環境的保護行為場所理論描述了人與場所之間的抽象關系,城市設計師的任務是將這些抽象關系具體化,即用空間與實體的元素清晰、具體的表現出來,并且賦予不同的場所以不同的建筑環境特征。人是活動的主體,空間是活動的承載體,即人——活動——空間。活動起到了紐帶的作用,在一定程度上,空間塑造的成功與否取決于活動的質量和數量,即人們認為到某空間從事活動舒適方便,愿意到該空間活動。正是由于社會的、文化的和感知的因素被滲透到對空間的界定和圍合中來，這些內外的因素有機結合，那么對一般的場地賦予了場所的意義。形象、關聯和行為是開放場所的基本構成要素。成功的場所設計應該是使社會和物質環境達到最小沖突，而不是一種激進的轉化，其目標實現應遵守一種生態的準則，即去發現特定地域中的背景條件，并與其協同行動。場所之所以有意義，還與人的行為分不開。從形式上說，場所是依據中心和包圍它的邊界兩個要素而成立，定位、行為圖式、向心性、閉合性等同時其作用，即形成場所概念；沒有人在其中的作用，就談不上場所。

場所精神的意義在于發現特定地域的背景條件，協同進行改造。筆者建議，拆除以建的新住房，尤其是高度在三層以上的樓座；嚴格禁止塔樓周邊增建任何設施；保障基督教正常的宗教活動。改造中，有必要用磚石重鋪街巷路面；必要的旅游開發可帶動整個區域的經濟發展，建議整修周邊民居院落，推動居民參與，用家庭旅社的模式保護性開發。

四、結語

篇7

關鍵詞：工程；造價審計；問題；解決措施；改進方式

前言

我國經濟的不斷發展，國家對于公共事業的重視程度不斷加深，各種建設工程數量不斷增多，包括橋梁、公路、各類建筑等。該類建設工程的一般具有規模大、建設周期長、涉及范圍廣、施工流程復雜等特點，需要消耗大量的資金及人力物力。國家對其的投資在國民經濟投資中所占的比例較大。由于各種因素的影響，工程造價呈現出越來越高的趨勢，投資膨脹的現象也十分嚴重，因此對于工程造價進行有效地控制，是工程管理工作中極為重要的組成部分。造價審計作為工程造價控制的重要環節，需要提高監督力度，強化控制，降低各個環節的風險，保障企業的經濟效益。

1.工程造價審計的重要意義

建設工程的固定資產審計所包含的內容較為豐富，工程造價審計即為其中主要的組成部分。在相關法律法規及經濟技術指標的指導下，具有一定資歷的審計機構對固定資產的各項費用實施檢查、審核及監督工作，確認資產投資項目編制方法性質的合法性，各類信息的準確性、全面性、完整性。財務工作貫穿于建設工程項目的設計到施工完成的整個過程，包括工程計劃、預算、投資使用、審計結算等活動。但是建設的實踐過程受到較多因素的影響，如建設人員素質因素、所出位置自然環境因素、施工條件限制、技術水平因素等，會出現許多不確定的情況，使得工程造價審計工作存在一定的難度。一般造價審計通過工程項目的預決算審計實現，其業務特點決定了該項工作存在較大的風險，并滲透于工程的各個環節，包括工程項目的決策、工程整體設計、具體施工、竣工驗收、投資運營等，對于整個工程建設的運作過程有著重大的影響[1]。

2.工程造價審計中存在的問題

由于各種因素的影響，工程造價審計工作中存在較多的問題，需要引起管理人員的重視，具體包括以下幾點：①造價管理結構不合理 由于我國傳統的經濟體制為計劃經濟，工程造價管理經歷了較長時間的發展，導致現代的工程造價管理機構還是沿用傳統的模式，涉及到的部門較多，層次性質較為復雜，管理結構存在部門設置臃腫、人員結構不合理、責任及分工不明確等問題；②工程造價審計存在較大風險 工程造價的風險是指工程造價的審計人員在審計的過程中可能出現不合理意見或者錯誤意見的可能性。審計的風險性受到各種主觀及客觀因素的影響，如外部政策、經濟形勢、人員技能、責任意識等，需要控制好主觀因素，實施有效的措施，規避客觀因素的不利狀況，減小客觀因素的影響，降低風險；③合同問題 在簽訂合同時，需要對合同的內容進行詳細的研究，尤其是細節部分及涉及到影響造價的重要條款，包括材料價格、計價方式等，在實際活動中出現條件變化時，極易產生糾紛[2]。

3.相應改進措施

3.1重視審計工作的前期準備。

審計工作需要全面了解工程的各項信息，因此審計人員需要在招標階段即開始介入，進行招標文件的審查工作，檢查招標文件中是否存在不合理、不明確的條款及項目，保障招標文件的嚴謹性、合理性、合法性。對標底的審核工作也十分重要，需要加大審核力度，使標底價較為準確，且十分合理[3]。

3.2嚴格審核合同

合同是受到法律保護的合法約定，包括簽訂雙方享有的權利及需要承擔的義務，對于工程的許多細節均有規定，其也直接影響到了工程的造價。因此簽署合同的階段，需要提前做好審計工作。主要是需要審查合同中的條款是否嚴密、是否存在不合理或者缺失遺漏的方面。對于關系到工程造價方面的條款需要重點審查，包括需要采購的原材料價格、計價方式、索賠處理、材料的用量等，上述內容直接關系到工程的成本，因此需要十分明確、清晰、條理分明，盡量掌握主動性，便于工程結束后做好結算審計工作。如果該合同的性質屬于建筑工程的施工合同，則需要使用相關部門統一規定的標準合同文本。該文本屬于官方合同范本，具有較高的完整性，另外還需要結合工程的實際情況，適當對合同內容進行補充或者解釋，保障合同與工程的適應性及可操作性。

3.3保障送審資料的質量

送審的資料即為工程項目的各種信息，其完整性和真實性直接影響到審計工作的質量。該類送審項目的相關資料，均需在送審之前進行全面的整理、分析、歸類、存檔，還需要經過相關主管部門的嚴格審查，確認合格后才能報審。為了避免送審資料被發回原部門重新整理，影響工作效率，加重工作量，合同的雙方均需要認真整理相關資料，保障資料的全面性、準確性并需要及時更新，提高其及時性，也能夠有效避免了資料造假的問題，對于項目全過程的管理也有較為良好的監督作用，強化管理水平。在整理該資料的基礎上，可以將該信息錄入專門的系統，構建高效同一的造價信息網絡系統，將該類有效資源在行業內實現資源共享，發揮信息資源的最大作用，形成工程造價的動態管理模式[4]。

3.4建立健全規章制度

工程造價涉及到的內容十分豐富，且工程造價的審計是專業性極強的工作，需要國家建立法規對其進行約束，并緊密結合時代的發展不斷完善、規范落實，才能保障審計工作在良好的環境中順利的進行。對于進行審計工作團隊的管理也是十分重要的，需要完善該類管理制度。審計機關在選拔人才時，需要靈活采用各種方式進行選拔，開闊用人渠道，注重實際工作能力，而不偏重于學歷，能夠根據各個人才的專業特長等因素，安排適當的工作崗位，并定期組織人員進行專用技術培訓，并建立相應的激勵機制及績效考核制度，提高人力資源管控力水平，充分發揮出各個人員的作用，提高工作的積極性及效率。

3.5強化人員的專業培訓

工程造價審計結構的準確性直接受到和審計工作人員專業技術及責任意識的影響，而某些單位的內審人員，大部分屬于財會專業，對于建筑工程的了解較少，進行內審工作，水平有限，因此需要定期組織人員進行相關的培訓活動，使之能夠掌相關審計法規、建筑工程的專業知識及索賠知識等，并強化教育審計工作的重要性及自身工作的重大責任，提升審計人員的專業素質及責任意識。

4.總結

現代工程管理工作的內容十分豐富，工程造價審計屬于其中一個方面。其也是一項獨立、系統完整的，需要實施全面的把握與監督。該項工作的目標不但包含審減金額，也需要在審計中及時發現工程項目在投資管理方面存在的問題。管理人員再根據審計的結果進行現場勘查及測量等工作，并將工程項目的各個環節的施工情況與設計方案進行比較、分析、核對，確認并記錄重點數據，將其作為決算審計的參考信息，不斷提高投資管理水平，保障企業的經濟效益及社會效益。

參考文獻：

[1]周建平，蔡珉.工程造價審計中存在的問題與對策[J].財會月刊.2011（02）：71-72.

[2]宋玉.淺談提高工程造價審計質量的幾個環節[J].中小企業管理與科技（上旬刊）.2009（01）：417-418.

篇8

關鍵詞：投資估算 投資回收期 基準收益率 索賠 折現率 限額設計

建筑工程造價在我國長期存在概算超估算、預算超概算、決算超預算的"三超"現象，嚴重困擾著建設工程投資效益管理。加強工程造價管理，就是要合理確定和有效控制工程造價，其目的不僅在于把項目投資控制在批準之內，更在于合理使用人力、物力、財力、控制固定資產投資效益。隨著社會主義市場經濟逐步建立和發展，工程造價管理也出現一些新情況、新問題，如何采取有效措施，使工程造價管理盡快納入規范化、系統化、法制化軌道，已是當務之急。

一個建設項目，往往需要數百萬、上千萬、甚至上億元的資金。項目建成以后能否盈利，能否達到預期效果，這是每個業主非常關心的問題。這就要求工程造價管理人員對項目從立項、可行性研究、初步設計、施工圖設計直至竣工驗收進行全過程跟蹤，使項目投資控制貫穿于項目建設全過程投資決策、項目設計、招標、施工及竣工決算審計等五個階段。投資決策階段即可行性研究階段，包括投資估算、策劃；建設項目設計階段包括方案估算、概算、施工圖預算；招標階段包括標書、標底編制、評標、定標；施工階段包括中期進度款審核、跟蹤動態控制等。

過去工程造價控制的重點一直在項目的實施階段，而實踐證明工程建設的不同階段對投資的影響程度有很大的差異。據統計，投資決策和初步設計階段對投資的影響程度最大，其次為技術設計階段對投資的影響，而過去所著重的施工階段對投資的影響只有10％左右。由此可見，工程建設的決策階段和設計階段是決定工程造價的關鍵階段，工藝、流程、方案一經確定，工程造價基本上確定了。

1 項目投資決策階段的投資控制

1.1 項目投資決策階段目前存在的問題

目前在項目建議書階段，通常由建設單位向公司投資計劃部提出投資估算，內容相當簡單往往造成漏項。在可行性研究階段，建設單位委托設計單位、勘察設計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算，該投資估算經審批后將作為此項目工程造價的最高限額。但由于本階段以經濟分析和方案為主，工程量不明確，所以設計院本階段的投資估算，準確性較差，同時由于建設單位通常不是投資估算和造價控制的內行，而且對工藝流程和方案缺乏認真研究；有時建設單位為了所報項目能被批準，要求設計單位在投資估算時有意低估，搞“釣魚工程”，增加了估算的不準確性。

1.2 投資決策階段的工程造價控制

1.2.1 在投資決策階段做好基礎資料的收集，保證詳實、準確

要做好項目的投資預測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的采購地以及現有已建類似工程資料，對于做經濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。

1.2.2 認真做好市場研究，是論證項目建設必要性的關鍵

市場研究就是指對擬建項目所提供的產品或服務的市場占有可能性分析。包括國內外市場在項目計算期內對擬建產品的需求狀況；類似項目的建設情況；國家對該產業的政策和今后發展趨勢等。要做好市場研究，技術經濟人員就需要掌握大量的統計數據和信息資料，并進行綜合分析和處理，項目建設的必要性。

1.2.3 做好方案優化是控制工程造價的關鍵

據國外統計資料表明，在項目前期方案優化過程中節約投資的可能性為80%左右，所以，要真正有效地控制工程造價，就應該把工作重點放在前期工作上，在完成市場研究以后，結合項目的實際情況，在滿足生產的前提下，遵循"效益至上"的原則，進行多方案比選。這就要求設計人員必須牢固樹立經濟意識，克服重技術，輕經濟，設計保守浪費的傾向，明確今天的投資就是企業明天的成本，技術經濟人員應有專業知識，了解設計意圖，熟悉工藝技術方案，和設計人員密切配合，用動態分析方法進行多方案技術經濟比較，要在降低工程造價上下功夫。通過方案優化，使工藝流程盡量簡單，設備選型更加合理，從而節約大量資金。

1.2.4 合理確定評價價格和基準參數是做好經濟效益的基礎

財務評價是在國家現行財稅制度和價格體系下，計算項目范圍內的效益和費用，分析項目的盈利能力、清償能力，以考察項目在財務上的可行性。在財務評價中，評價價格的選用是項目經濟評價的關鍵，直接影響評價的質量。目前在經濟評價報告中，產品銷售價格按市場價格計算，不考慮計算期內價格相對變動，這樣，若產品銷售價格逐年下降，那么就夸大了項目的效益，如果產品的價格是逐年上升的，就縮小了項目的效益。顯然，經濟評價僅用當時的市場價格來編制是不夠的，這就要求評價人員針對不同項目的特點，結合市場分析、競爭力分析、不確定性分析等因素選取多種價格方案并加以分析，以使投資者對項目未來的效益有充分的了解和減少項目投資風險。

目前我們所使用的各行各業的基準收益率是1992年測算的，當時的銀行貸款利率（長期）在14％以上，所以石油行業的基準收益率測定為12％，由于最近幾年銀行貸款利率一再下調，所以各行業的基準收益率也應該重新測算。這就要求項目評價人員應該根據項目實際情況，設定合適的折現率。

強化項目前期工作，規范項目投資決策，是提高投資運行質量的基礎，在項目取舍上實行效益否決制，沒有經濟效益或經濟效益差的項目，不安排建設，列入建設計劃的項目，必須做可行性研究，可行性研究必須有經濟效益評價，沒有經濟效益評價的可行性研究報告或方案不予評審，達不到經濟效益標準的項目不予立項，突出項目前期工作的超前性。通過投資科學管理，提高投資經濟運行質量，以保證公司全局經濟效益的提高。

2 項目設計階段

2.1 項目設計階段目前存在的問題

當前推行限額設計尚有一定難度。一方面，長期以來人們只注重技術創新，設計人員在控制工程造價上的創新卻很少得到表彰和獎勵，反而要承擔更多的風險，這樣勢必挫傷設計人員主動控制工程造價的積極性。另一方面，現行設計費收費偏低和計算方法不利于開展限額設計。實行限額設計，設計單位和設計人員勢必付出更多的勞動和時間，低費率的設計收費與其所付出的勞動并不匹配；設計收費按工程投資額及相應費率計算更是與實行限額設計相矛盾。經濟利益會驅使設計單位和設計人員提高工程造價，而不會主動控制和降低工程造價。鑒于此，以行政和經濟手段促使設計人員主動實行限額設計，控制工程造價是今后必然趨勢。

2.1.1 技術和經濟的結合不夠

長期以來，在工程建設領域，工程設計和投資控制工作聯系不夠緊密是一種普遍現象。一提到設計，大家必然想到那是設計人員的責任；一提到造價控制，想當然的是造價人員的職責。在實際工作中，一般都是設計人員根據設計委托進行現場調查，選擇方案，進行設計，不同階段向造價人員提供條件，進行估價或預算。造價人員對工程概況、現場情況了解很少，無法將各種影響因素考慮全面。所以工作中既要克服片面強調節約、忽視技術，又要反對重技術、輕經濟、設計保守浪費的現象。所以造價人員應該及時對項目投資進行分析比較，反饋造價信息，能動地指導設計，使設計方案在滿足生產要求的前提下，節約投資。

2.1.2 設計中成本控制認識不足，影響競爭能力

設計人員在設計中一般都比較注重設計產品安全實用，技術先進，強調設計的產值，而對設計產品的經濟性不夠重視，不抓設計中的經濟指標和成本控制工作。另外，現行的設計收費標準是以工程造價為取費基數，對設計中造成的浪費缺乏明確標準和控制措施，不帶任何經濟責任，具有較明顯的計劃經濟色彩。2001年國家建設部對設計費重新調整，但隨著與國際接軌，工程設計收費方法將引入限額按比例提成的機制，使得設計單位增強為業主控制投資成本的意識。

2.1.3 造價控制環節脫節

目前基本建設項目投資管理部門都采取分段式的管理方法，與之相適應的估算、概算、預算和結算也是分段編制的。設計單位一般負責初步設計概算和施工圖預算，但結算一般都不參與，造成投資控制的脫節。現在新材料、新設備不斷更新，價格不斷變化，定額調整滯后，對工程造價的約束力降低，預算和結算差距不斷增大，如果設計單位沒有機會了解實際發生的工程成本，做不到評價前階段造價控制質量如何，缺乏信息反饋，無法進行事后分析，積累經驗，在以后的工作中遇到同樣的問題也就不能有所突破，不能進一步提高造價工作的質量。

當然，當前工程造價工作中還存在工程造價管理體制滯后，帶有計劃經濟色彩，對市場經濟適應性不強等等一些其他方面的不足。

2.2 項目設計階段的工程造價控制

網易2.2.1 設計階段沒有引起足夠重視，造成失誤和浪費

設計階段包括初步設計和施工圖設計兩個階段，設計階段應是全過程造價控制的重點。根據西方一些國家分析，設計費用一般只相當于建設工程全過程費用的1%以下，而這小于1%的費用對工程造價的影響程度占75%以上。然而，長期以來，建設單位普遍忽視設計階段的造價控制，而把管理的主要精力放在工程的實施階段，在審核施工圖預算、工程造價款結算上算細帳。這樣做，盡管有一定的效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。

設計單位只注意設計產值的完成量，而忽略設計產品的經濟性。

（1）出于安全考慮，盡可能采用上限的安全系數，“肥梁”、“胖柱”現象普遍存在。

（2）由于設計費是按工程造價的百分比計提，造價越高，設計單位的營業收入也越多，這顯然不利于設計人員主動考慮投資的節約。

（3）違反基本建設程序和經濟規律。基本建設程序是基本建設活動的客觀規律。隨著市場投資主體的多元化，許多業主為使項目盡快上馬，不按基本建設程序和經濟規律辦事，任意簡化和減少基本建設的程序和環節，壓縮設計時間，不做項目可行性研究和初步設計，或項目可行性研究和初步設計與施工圖設計一起做，甚至直接從施工圖設計做起，邊設計，邊施工，造成投資決策失誤，設計深度不深、設計重量低劣、設計更改頻繁，致使工程造價無法得到控制。有些設計單位為了經濟利益迎合業主故意壓縮工程投資，造成項目實施后工程投資一再突破。這些違反基本建設程序和經濟規律的建設項目明顯存在先天不足，使得以后階段的工程造價很難得到控制。

（4）重技術輕經濟，技術與經濟相脫節。在項目可行性研究和初步設計階段，往往只注重對技術方案的論證，對經濟因素考慮的較少，缺乏多方案比較和技術經濟分析，造成工程投資的極大浪費。在施工圖設計階段，設計人員缺乏經濟觀念，設計只管技術，不管經濟，甚至追求新、奇、異，造成投資失控。

例如某工程依據建設地區的概算指標、直接費、間接費取費標準、建設地區的自然條件、技術經濟條件和設備材料信息價格等資料編制，工程總投資2.2億元，而業主的審批權只有2億元，但業主為了項目能上馬，只有要求設計單位編制不超2億元投資的初步設計，而設計單位為了自身生存，只能滿足業主的要求及投資報批的需要。但工程所需的設施和設備卻一樣也不能少，結果造成工程剛剛開工，馬上就必須修正概算。同樣在施工階段也是如此，使得建設項目的全過程投資控制變成了一句空話。

2.2.2 切實推行限額設計，推廣標準設計

限額設計是以項目可行性研究報告的批復所確定的建設規模、建設內容、建設標準為依據，在投資估算限額范圍內進行工程設計，以提高投資的經濟效益。另外，從業主的角度講，業主的資金是有限的，他的目的是通過項目建設實現經濟效益，設計的任務就是利用業主的有限資金，合理確定工程標準、規模，確保項目的實施完成，保護業主的經濟利益。從這個意義上講限額設計更是業主所關心的。

設計過程中要積極推行限額設計，按照設計程序分階段層層控制總投資，使其貫穿于可行性研究、初步設計、技術設計直到施工圖設計的各個階段，形成縱向控制；各設計階段，按各專業進行投資分解，分塊限額，具體分配到單元和專業，形成橫向控制和縱向控制相結合。但提倡限額設計并不是單純的追求降低造價，應該堅持科學，采用優化設計使技術和經濟緊密結合，通過技術比較，經濟分析和效果評價，力求以最少的投入，創造最大的效益。

做好限額設計，對造價人員提出了更高的要求。技術經濟人員要對概算嚴格控制。實現了對投資限額的控制，也就同時實現了設計規模、設計標準、工程數量等各方面的控制。

標準設計是根據共同的條件按照通用的原則編制的，是經過一定程序批準的，可供設計單位重復使用，既優質又經濟。標準設計能較好地貫徹執行國家的技術經濟政策，合理利用能源、資源、材料和設備，并能夠縮短設計周期，加快施工進度。因此，采用標準設計一般都能使工程造價低于非標設計的工程造價。

概算超估算、預算超概算、決算超預算，造成這種"三超"現象的主要原因之一就是沒有實行限額設計。限額設計是控制工程造價的重要手段。由上述含義可知，限額設計是按上一階段批準的投資（或造價）控制下一階段的設計，而且在設計中以控制工程量為主要內容，抓住控制工程造價的核心，從而達到克服"三超"的目的。

加強設計變更管理也是限額設計的一個重要內容。在工程各實施階段，設計變更更應盡量提前，變更發生得越早，損失越小，反之就越大。如在設計階段變更，則只需修改圖紙，其他費用尚未發生，損失有限；如在采購階段變更，不僅僅需要修改圖紙，而且設備、材料還須重新采購；若在施工階段變更，除以上費用外，已施工的工程可能要拆除，勢必造成重大變更損失。為此，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設計變更，使工程造價得到有效控制。

3 招投標階段、施工階段

3.1 招投標、施工階段存在的問題

一些建設單位為了減少建設資金，利用"僧多粥少"這一現象，在招標工程中任意壓價，導致工程造價嚴重失真。使得個別施工單位通過低價中標，而在施工過程中想方設法增加現場簽證及技術變更，以獲得額外收入，或干脆偷工減料，在材料上以次充好來蒙混過關，留下質量隱患。

從整個工程的實施過程和項目投資控制看，前期準備階段在整個建設項目中占有重要的位置，從資金使用角度看施工階段實質才是資金發生密集流動的階段。此階段除施工的進展發生建設直接費用外，大量的投資資金通過施工的環節不斷物化，最終形成固定資產，實現項目投資。施工階段的問題：⑴施工單位建筑工程造價的控制目標制定不合理，缺乏科學性和先進性；⑵材料價格管理方法落后，材料采購、儲存量計算不科學，不能很好地掌握采購時機，由于建筑市場目前還比較混亂，材料采購價格失真，不法分子從中漁利，也使得占建安工程成本60％～70％的材料費用失去控制。⑶在施工組織方面，多數施工企業還一直沿用老辦法，現有的人、財、物沒能得到合理配置與利用，造成大量浪費，從而導致工程造價提高。⑷施工單位從自身利益出發，通過設計變更，增加工程量或追求較高利潤。

3.2 招投標階段、施工階段的工程造價的控制

3.2.1 做好工程造價資料的收集整理工作

要做好工程造價資料的收集這里工作，應該把它作為一項重要的基礎工作來抓，建立造價資料積累制度，實現該工作的標準化、規范化和信息管理系統化。造價人員每負責一個項目，在完成后都要及時將該項目造價資料按統一的格式錄入微機管理系統，為以后類似工程提供參考信息。

工程造價資料的積累一般應包括以下具體內容：

（1）對于不同類型工程，列出他們所包含的單項工程和單位工程。

（2）工程的基本情況。

（3）各項工程的組成機構中的單項工程、單位工程的主要參數。

（4）各項工程的造價情況，即單項工程造價資料和單位工程的預算、結算和決算數據，若出現"三超"現象，則應注明分析原因，供以后參考。

（5）主要設備、材料的用量及價格。

（6）各單位工程中的主要分項工程量。

3.2.2 加強工程招投標，合理確定工程造價

一是堅持公開、公平、公正的原則，加強對招投標的監督；二是不斷提高標底的編制質量和評標人員的業務素質，切實防止壓標或低價搶標；三是嚴格禁止招標人利用施工企業"找活"心切的特點，人為地要求施工企業壓價讓利和提出墊資施工等條件；四是標底的確定原則上應使招投標雙方都有利可圖，達到雙贏的目的。在評標過程中，應在合理低價中標的基礎上，充分考慮投標單位的社會信譽、資質情況、施工能力、設備狀況、業績等進行綜合評定，以便選擇一個既能降低工程造價成本，又能保證工程按質按時完成的中標單位。

3.2.3 加強施工管理，科學組織施工，嚴格控制工程造價

關鍵施工階段控制造價的特點是可控制的周期長、控制面廣、費用支付劃分點多、造價是動態控制等，所以應該：

（1）制定先進合理的工程造價控制目標，定期進行工程造價實際值與目標值的比較，找出偏差，分析原因，采取有效措施加以控制，以保證工程造價控制目標的實現。

（2）材料價格是影響建筑產品成本的重要因素，嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。在保證材料質量的基礎上，嚴把材料價格關，力爭把材料價格控制在最低水平上。

（3）每個工程應在保證質量的前提下，對各種施工方案進行技術上、經濟上的對比分析，從中選出最合理的方案，以達到資源最佳配置和組織，從而降低工程造價。

（4）建設單位要嚴格控制設計變更，規范設計變更程序，對必須變更的工程要先做出工程量和造價的增減分析，經建設單位同意，設計單位審查簽證，發出相應的圖紙和說明后，方可發出變更通知，調整原合同確定的工程造價；若遇有重大設計變更，總造價突破原投資估算或設計總概算時，還必須報原批部門或單位批準后方可發出變更通知。

（5）加強項目總體管理避免發生索賠。

項目實施過程中要預防承包商索賠事件的發生，這也是控制工程造價的一個方面。就目前工程建設的實際情況而言，業主未能按約定提供相應的施工條件；工程進度款支付滯后；甲方隨便指定分包商的施工也很普遍，指定的分包商往往延誤工程或質量較差等，是承包商提出索賠的主要原因。

從實際看，承包商提出索賠的原因多種多樣，但最終目的歸結到費用的增加和工期的延長。而工期的延長往往伴隨著工程費用的增加。因此，在項目實施過程中加強工程的總體管理，規范業主的自身行為，對于控制工程造價將起到非常重要的作用。

4 竣工結算階段

做好施工階段投資控制中各有關方面因素的歸集整理工作，為順利進行竣工結算準備完善條件。施工期工程造價控制屬于過程控制的范圍，此期間各環節控制點的工程計量、簽證、變更及索賠的核定在竣工結算時需重新歸集匯總。除此之外，可轉化為價款責任的合同約定內容在工程竣工后均會以貨幣形式體現。處理好施工過程中各類費用的歸集和整理，對于工程竣工結算起到事半功倍的效果。

4.1 目前存在問題

竣工結算、后評估階段存在的問題：施工單位編制工程結算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現象，調查資料顯示，對施工單位的結算審查核減率一般在15%～25％。

4.2 改進建議

在竣工階段，按有關規定編制竣工結算，計算確定整個項目從籌建到全部竣工的實際費用。

較先進的結算方法是在結算中按照國際慣例，采用調值公式，即在合同條款中寫明雙方商定的調整因素，同時明確哪幾種物價可以波動，且波動到什么程度才同意調整。一般控制在合同價的正負5％左右，在該范圍內變動時由承包方自己承擔；在5％～20％之間，由承包方負責10％，發包方負責90％；超過20％以上時應另簽合同條款。這樣可以充分發揮承包方的積極性，使之最大限度地在施工中節約材料，降低成本，控制工程造價。另外注重資料歸集和整理。

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關鍵詞：城中村 城中村改造 相關研究

中圖分類號：F291.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）04-030-02

城中村(village within the city)是一種復雜的社會經濟文化現象，是我國城市化推進的必然結果，在沿海地區城市中，城中村現象表現尤為突出。城中村界定的原則基于以下四個方面：（1）位于城鄉邊緣帶；（2）城市化過程迅速；（3）存在農村群眾性自治組織；（4）行政邊界完整。

一、國內城中村改造的研究

近年來對城中村的轉制和改造方面進行了大量研究，有楊柳、歐陽南江（2002）；陳尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；譚炳才、何啟環（2002）；何偉（2001）；李立勛（2001）等學者，并且有向專題研究細分趨勢（李俊夫，2003）。周銳波（2004）、王先文（2002）對城中村現象從文化角度進行了研究。佘立中、張旭彬（2003）對城中村房屋拆遷及補償問題進行了研究。韓冉、李紅（2003）從二元結構理論和城市化進程角度，探討了“城中村”問題產生的原因和解決的有效途徑。閆曉培（2004）分析了廣州城中村改造中出現的問題與矛盾，并提出改造思路。龔兆先對城中村提出生態改造理念，指出應利用現有自然優勢，因地制宜，采用生態方式改造，建立生態城市的總體戰略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度從“二元”到“一元”的轉制。曹東、蔡榮軍（2005）對廣州城中村改造困境進行分析并提出了對策建議。藍宇蘊（2005）以廣州石牌為例，對其成因進行了探析。于（2005）從廣州城中村改造實錄中，探討都市里的村莊如何都市化。謝青等（2006）從土地增值角度探討城中村改造中的利益分配問題。崔藝紅（2007）從城中村集體土地國有化的法律途徑及其補償問題對其改造進行探討。

國內學者們一般都是針對城中村的總體特征提出大而化之的改造措施，或者是針對自己所研究的具體的城中村的特征提出相應的改造思路（初步統計得出表1）。

經查閱國內幾本有關城中村研究的專著，以張建明博士論文命名的《廣州城中村》研究應該是第一本專門論述城中村及其改造的著作。他的研究較早，涉及到城中村問題的主要方面。由科學出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，則是一本主要從土地利用的角度分析城中村形成機制，認為城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地與房屋改制的具體政策構架，并運用土地資產經營理念，得出解決城中村改造資金問題的解決方案，提出“自下而上”以村為主體實施城中村改造的思路。

根據在中國期刊全文數據庫檢索到的文獻數量，自1993年以來關于到城中村改造的文章數量豐富，涉及到的方面多樣。大多數學者是針對所有城中村提出綜合的改造對策或者結合相應的城中村改造實例研究改造對策。在對城中村改造的問題和難點上，大多數研究者認識類似，具體總結如下：（1）思想觀念障礙。主要是村民的故土情懷、求安怕變的思想和對改造后生活保障問題的諸多憂慮。他們對其村落屬性的看法，由血緣和地緣關系聯結的村落靈魂，在其農民和農業的載體消失后，仍然會長期地“活著”。同時，城市管理層的畏難情緒和不作為在一定程度也阻礙著城中村改造的進行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本費用：集體土地變國有土地的評估，征地補償、變更費用，整個村改造或外遷建農民公寓成本費用，農民自用房屋變為居民商品房屋的變更費用，集體經濟組織改為法人公司的變更和資產評估費用，改造后的原公共開支等，改造一個村就涉及上千萬乃至數億的資金，由誰負擔或如何分擔、如何籌措？這是推進改革的難點問題。（3）利益分配千絲萬縷。主要涉及以下幾個方面：土地級差地租收益如何分配的問題，集體所有土地變國有土地市場化行為所帶來的巨額收益如何分配的問題，用集體土地和宅基地建的商用和自用房屋的問題。（4）缺少政策法規支持。城中村改造設計的政策法規問題在國家的法律法規上并沒有明確統一的規定，因而在操作上缺少相應的政策法規的支持。（5）現狀拆遷困難。“城中村”的現狀建筑基本為近年所修，部分建筑質量較好，這為改造工作增加了難度：村內住宅建筑基本為村民自建或與人合建，房屋產權屬私人所有，對這些建筑如何拆遷補償需仔細推敲，慎重行事。（6）外來人口問題凸現，由于城中村的改造，村里給大量的外來人口提供廉租房也會消失，在改造過程中如何解決外來人口的居住問題也是一大難題。（7）村民的就業安置問題，對失去而沒經濟來源的村民如何安排就業以及社會保障如何建構。（8）村民到市民轉變的后續工作。改造不能只重形式不求實質，村民的思想觀念和文化水平亟需轉變和提高。

二、國內城中村改造的研究特點

綜上所述，近年來國內學術界對城中村改造的研究有以下幾個方面的特點：（1）國內對于城中村的研究仍處于探索階段，文獻雖然大多集中在城中村的改造研究上，但對于城中村的概念、特征、產生問題等都會涉及，因此關于城中村表面問題（比如城中村的社會、景觀特征，村中存在的不良現象等）的研究比較透徹。而針對城中村的某些關鍵問題，如城中村的土地利用、改造后外來人口如何安置、村民如何向市民轉化、關于城中村改造的法律法規、城中村租戶的日常生活交往等問題進行深入探討的研究顯得比較缺乏。（2）在對城中村改造的研究上，文獻主要集中在針對城中村改造的普遍問題（房屋拆遷，多方利益分配等）和相應對策的研究，以及針對具體城中村改造問題和對策的研究上，前者的研究結果不是太籠統就是缺乏可操作性，而后者的研究結果又具有極強的地域性，很難進行推廣應用。（3）新模式新方法在城中村改造中應用研究比較少，大部分研究都是從城中村的形成、發展的空間分析、利益分配和產權歸屬分析等常規的角度出發，針對具體問題，采用傳統的方法進行解決。（4）公眾參與和社會調查的方法逐漸在研究中得到重視。公眾參與是社會發展的一種趨勢，社會調查是獲取真實研究資料的基礎。

三、國內城中村改造的研究趨勢

縱觀國內學術界的研究資料，我們可以得出我國城中村改造研究的趨勢如下：（1）系統研究和專項研究同時進行。隨著我國城市建設的穩步推進，國內城市的更新問題普遍都會涉及到城中村的改造問題，今后的研究將會出現對于國內城中村總體特點和改造策略的系統研究，以及針對城中村諸如拆遷安置、利益分配機制、外來人口等具體問題專項研究同時進行的趨勢。（2）研究中引入其他學科的先進方法和技術。在以前的城中村改造的研究和實踐過程中，已經發現單純應用某一種學科的方法和技術是行不通或者改造效果不理想，因為城中村問題涉及到地理、文化傳統、經濟、城市規劃等諸方面的問題。因此在今后的研究中，應該綜合多種學科的先進技術和方法。（3）關于城中村改造的政策法規研究。城中村改造與否、什么時候改造、改造成什么模式等等都處在不斷的探討之中，但是現實的改造城中村的步伐又在不斷邁進，和城中村改造相配套的相關法規和政策都還不甚成熟。因此在今后的研究中，關于城中村改造的政策法規的研究應是重點。（4）外來人口因素在城中村改造中的重要性研究。在專項研究中，關于外來人口因素在城中村改造中的重要性研究將會十分重要。之前的研究對于城中村租住的外來人口對城中村改造的影響以及改造后這部分外來人口居住問題的重要性考慮不足，以至有些城中村改造帶來很多城市發展的隱患。因此，在今后的研究中，必須對這個問題加以重視。

總之，國內關于城中村的研究目前還停留在針對城中村改造的層面上，在研究結論中列出的都是關于城中村帶給城市發展的問題和必須盡快改造的理由。對于城中村的研究也不能停留在城中的“農村”改造成“城市”的模式，應該結合目前國內對于城市發展模式的探索，因地制宜地研究對待城中村的政策法規，在是否改造、如何改造以及改造之后的問題等方面給予更多的關注。

參考文獻：

1.李俊夫.城中村改造，北京科學出版社，2004

2.張建明.廣州城中村研究，廣東人民出版社，2003

3.王如淵.深圳特區城中村研究，西安交通大學出版社，2004

4.汪暉.城鄉結合部的土地征用：征用權與征地補償，中國農村經濟，2002（2）

篇10

一、全南縣城中村的現狀

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總人口21萬，轄9個鄉（鎮）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規劃區內的金龍鎮、城廂鎮等兩個鄉鎮。

（一）主要特點

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區，已經完全沒有農業耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區周邊，還有少量農業耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區郊區，還有較多農業耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經濟發展基礎弱。目前，縣城建成區內的許多城中村，為了縣城的發展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產生了許多失地農民。這就使得這些村委既沒有集體經濟發展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產資料和最可靠的生活保障，導致集體經濟發展乏力，失地農民沒有就業保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會保障待遇低。縣城建成區內的村民大部分仍然為農業戶籍，由于大部分農用地已被征收，成為“種田無地、就業無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉社會穩定。

四是群眾生存環境差。城中村范圍的市政基礎設施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內的房屋建筑建設年代久遠，大多數已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產安全。城中村范圍缺少公建或公益設施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環境與黨的“十”提出的推動城鄉發展一體化，促進城鄉共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問題

一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設用地必須從村民之中征收，相當多的村民對失去自留地后的就業、經濟收入等問題十分擔憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設用地難以滿足安置要求。

二是農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環境和社會關系中生活不能適應。

三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關審批手續后，按照“一戶一宅”宅基地的規定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統籌城鄉發展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，更是推動城鎮化建設提質的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現經濟社會又好又快發展具有重要意義。

（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程。縣城是全縣的政治、經濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經濟的發展。所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。

（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。

（三）實行城中村改造有利于改善居住環境，提高居住生活質量。通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環境臟、亂、差，生產生活質量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們更好地共享縣城發展帶來的成果。

（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復建設，而是通過高標準規劃，高標準建設，將落后的村莊建設成為凸現城市現代化氣息的文明社區，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現代魅力進一步顯現。這樣以來，縣城環境質量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產生極大的推動作用。

（五）實行城中村改造有利于城中村自身發展。加快城中村改造是城中村自身經濟和社會發展的需要。城市化發展也需要城中村在環境衛生、城建、治安等方面向社會化轉變，需要村民向市民轉變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經濟社會發展難得的一次機遇，也是實現又好又快發展的必然選擇，無論是從城市整體發展還是從城中村自身發展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經濟、社會、環境等各方面發展帶來嚴重制約。

三、城中村改造模式探討

在調研過程中，由于各“城中村”地理位置、經濟實力、房屋狀況等情況不同，經聽取較大多數村民及有關鄉鎮的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導下，由村委會組織，由村民自行籌資建設，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設的全部工作。拆舊建新改造模式的優點有：一是不需增加村莊建設用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環境，出現僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規劃用地需求的村莊。

（三）原址商業開發型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地在滿足規劃條件下進行多層住宅或專業市場建設，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優勢，開發商品住宅或商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或專業市場，為確保工程質量，必須嚴格執行工程建設程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉變，村莊位于縣城中心區域或靠近主要道路附近，具有一定商業價值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規模的建設用地，用于城中村改造用地。其優點有：對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設用地問題。此模式適用于：一是戶數較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設施建設用地。

（五）新征預留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農用地面積的10%左右留做村莊建設用地，其余征為國有。塊內土地除優先安置原“城中村”范圍內村民，剩余土地按照規劃確定的用地性質進行商品房開發，辦理土地證和房屋產權證。其優點有：對有條件的村莊，可利用地理優勢，建設商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農業耕作的村莊。

四、推進城中村改造的對策與建議

對縣城城中村進行科學合理的改造，是縣城建設擴容提質的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉統籌發展，做美做精縣城，提高城鎮化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。

（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設問題，實質上是社會組織變革問題。城中村改造的本質是經濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態的變化是這種經濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關聯性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經濟耕作方式的變革，結果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產生，政府規劃在執行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標就是要實現“農民變居民、村莊變社區、集體土地變國有土地、集體經濟轉為混合經濟”。要實現這一目標，需要在城市規劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規劃建設、國土資源等各個部門協同做好相關工作。

（二）加強領導，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領導，成立縣級層面的城中村改造建設領導小組，組織城中村改造調查研究，制定出臺相關政策、規定和措施，協調解決城中村改造建設過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。

（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項艱巨任務，要根據城中村不同實際確立合理的改造模式，堅持從實際出發，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩定。城中村改造應從實際出發，統籌考慮，合理調配，兼顧中長期發展，實行“一村一案”。政府要加強引導，鼓勵有條件的、城郊結合部的村集體經濟組織參與改造和自行改造。