導語：如何才能寫好一篇新規(guī)土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

土地使用權收回分為無償收回和有償收回兩種方式，兩者作為兩種性質(zhì)不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式等方面均有所不同。

一、有償收回與無償收回的法律依據(jù)

無償收回和有償收回土地使用權在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關法規(guī)依據(jù)。

無償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權……。”

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》(以下簡稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。”

5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。”

有償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。”

3、《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。”

二、無償收回土地使用權的類型

(一)國有土地使用權無償收回的類型

1、閑置土地

根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的認定有以下法律依據(jù)：…國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日滿1年未動工開發(fā)建設的；(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法律規(guī)定的其他情形。

同時根據(jù)《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認定中，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地)。

根據(jù)以上認定依據(jù)，無償收回土地使用權的閑置土地有以下兩類：(1)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)2年內(nèi)未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運動隊使用權。(2)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。

2、臨時使用土地期滿拒不歸還的

《土地管理法》第五十七條規(guī)定：臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過2年。第八十條規(guī)定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地。

3、土地出讓等有償使用臺同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

5、公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

根據(jù)《土地管理法》第五十條規(guī)定：該3、4、5類情形，由有關人民政府土地管理部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

6、《土地管理法》第八十條規(guī)定：不按照批準用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責令交還土地。

7、《土地管理法》第七十六條規(guī)定：未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經(jīng)濟組織。

8、《土地管理法》第七十八條規(guī)定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效，非法批準、使用的土地應當收回。其中非法批準占用國有土地的和非法批準辦理征用土地手續(xù)的土地應當無償收回。

(二)集體土地使用權無償收回的類型

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織報原批準用地的人民政府批準，予以無償收回土地使用權。

1、不按照批準的用途使用土地的；

2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。

三、有償收回土地使用權的類型

(一)有償收回國有土地使用權

《土地管理法》第五十八條規(guī)定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實施城市規(guī)劃進行舊城改建，需調(diào)整使用土地的。對土地使用權人應當適當給予補償。

(二)有償收回集體土地使用權

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用使用權人土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。

四、責令退還土地與責令限期整改的類型

(一)責令退還土地

1、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)定：除沒收違法所得外，土地性質(zhì)是集體土地的，應退還原集體經(jīng)濟組織的土地。

2、未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質(zhì)是集體土地的，應退還原集體經(jīng)濟組織的土地。

3、無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的。根據(jù)《土地管理法》第七十八條規(guī)定：對使用集體土地的，如沒有給農(nóng)民和原土地的集體經(jīng)濟組織補償?shù)模瑧栈赝诉€原集體經(jīng)濟組織。

4、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據(jù)《土地管理法》第八十條規(guī)定：臨時使用的是集體土地的，應責令退還原集體經(jīng)濟組織。

(二)責令限期整改

1、違反《土地管理法》規(guī)定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據(jù)《土地管理法》第七十四條規(guī)定，責令限期改整。

2、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，根據(jù)《土地管理法》第八十一條規(guī)定：責令限期改整。

土地有償收回的補償標準

目前，我國的法律法規(guī)未對有償收回土地使用權的補償標準作出具體規(guī)定。建設部于1999年實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權的補償估價。這種土地使用權補償估價，應根據(jù)該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。”在具體操作實務中，一般由行使土地收回權的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協(xié)商確定，對提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費，拆遷補償費；耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費；土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質(zhì)的機構(gòu)評估作價，以合理確定所收回土地使用權的補償價格。

對倒閉企業(yè)用地的收回首先應明確其企業(yè)性質(zhì)、土地使用權類型。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國務院優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市的，則優(yōu)先適用《國務院關于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關問題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權以出讓方式取得，則處置所得應納入破產(chǎn)財產(chǎn)，不得行使直接收回土地權；若土地使用權是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無權處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權。

土地使用權如何續(xù)期

我國《物權法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。第149條第2款規(guī)定：非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

篇2

有償續(xù)期是最可行的變革路徑

關鍵詞：70年有償續(xù)期最可行

近日公布的《土地管理法》征求意見稿中，住宅70年大限到期后“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。很多專家分析，這是給有償續(xù)期留下一個活口，是一種制度上的倒退。不過，國土資源部官員表態(tài)稱，住宅滿70年是否有償續(xù)期并無定論。“有償續(xù)期”的推測也與制定《土地管理法》(征求意見稿)相關條款的初衷不一致。

其實對這個問題我們應當更加現(xiàn)實地來看待。

但凡買房子的人都知道住宅“70年產(chǎn)權”的概念。其實嚴格說來，這種說法是不準確的，按照《物權法》，你買的房子擁有永久產(chǎn)權，這是毫無疑問的，問題在于房子下面的土地，按照《中華人民共和國憲法》，那是屬于國家的，你只不過是向國家租了70年，擁有70年的使用權。

問題就在于住宅和土地是不可分離的，你的房子不可能飄在半空中。住宅的永久產(chǎn)權和土地的“有限產(chǎn)權”是明明白白擺在人們面前的現(xiàn)實矛盾，按照現(xiàn)有法律，理論上，如果你的房子能夠幸存到70年后的話，國家是有權把土地收回，然后讓你把自己擁有“永久產(chǎn)權”的房子搬走的。這是很荒誕的場景，現(xiàn)實當中不可能出現(xiàn)，但這個矛盾遲早要解決。而解決辦法只有兩種：一是國家把你趕走，然后按照房子的建筑成本給你一些補償；二是你繼續(xù)住在你的房子里，但需要國家繼續(xù)承認你對腳下的這片土地的使用權，也就是說變相承認你對土地的私有產(chǎn)權。

很顯然，后一種辦法是最現(xiàn)實的、最有可能性的辦法，也是在現(xiàn)行憲法當中城市土地仍是國有的前提下使社會動蕩可能性最小的路徑，而后一種辦法有收費續(xù)期和無償續(xù)期兩種方式，其中無償自動續(xù)期相當于完全承認土地私有，實質(zhì)上是突破了“土地國有”這條紅線，這在現(xiàn)有意識形態(tài)背景下是很難做到的。而“有償續(xù)期”相對“無償續(xù)期”而言，是在確保人們對住宅土地的長期使用權不受到侵犯的同時，也維持了對土地國有這個事實的尊重，同時也維護了政府對土地增值收益的索取權，而拋開姓社姓資的桎梏，從實際的制度演進角度來看，“有償續(xù)期”相對70年的有限期使用權來說，其實已經(jīng)算是巨大的進步了，相信也是現(xiàn)有制度框架下最大限度的妥協(xié)了。

私有產(chǎn)權是市場經(jīng)濟的基礎，也是300年來從歐洲、美國到日本、東亞這一系列先后脫離貧困、走向富裕的國家和地區(qū)的財富從地底下蓬勃而出的秘密所在。秘魯著名經(jīng)濟學家德?素托在其一時洛陽紙貴的著作《資本的秘密》當中通過大量調(diào)查產(chǎn)生的數(shù)據(jù)和案例，令人信服地證明了發(fā)達國家之所以發(fā)達的秘密，就是因為法律對私有產(chǎn)權的明確保護，讓個人的資產(chǎn)能夠通過轉(zhuǎn)讓、抵押等形式成為資本，成為資本主義蓬勃發(fā)展的源源不斷的財富之源；而窮國之所以貧困，往往因為私有產(chǎn)權的模糊不清，人們對房屋和土地的所有權并沒有被法律明確和清晰地承認，因而很難變成可以呼風喚雨的資本，窮人們只好坐在金山上討飯。毫無疑問，明確私有產(chǎn)權并進行嚴格保護是一條通往繁榮的道路，也是我們的土地制度變革和所有制變革所必然要走的一條道路。

中國30年的改革開放也是一個從完全的公有產(chǎn)權社會到對私有產(chǎn)權的保護逐漸清晰、明確的社會的演變過程，包括農(nóng)村土地承包制、城市土地使用權與所有權分離、城市土地使用權上市交易的一系列改革，整個過程都是在現(xiàn)有制度框架下的漸進變革和突破的過程，這種漸進變革的好處可以在現(xiàn)有制度框架下進行，不必進行翻天覆地的改造，不會因為激進的變革對原有的社會肌理和社會生態(tài)造成毀滅性的破壞，從而保持整個社會平穩(wěn)發(fā)展，避免社會動蕩。

從某種意義上來說，中國的土地變革走的正是這樣一種不觸動“根本制度”的前提下實質(zhì)上的土地產(chǎn)權明晰到個人的變革模式。無論是英國的歷史還是中國的歷史都證明，這種漸進的土地變革是最有效的。從這種意義上來說，“有償續(xù)期”相對于“無償續(xù)期”，對原有的制度框架沖擊最小，所招致的體制內(nèi)的反對也最小，可以說是最可行的一種變革路徑，對此我們應當樂觀其成。

70年后我還得再為我的房子繳多少錢

關鍵詞：專家民意

如果這消息屬實的話，而且最后人大審議的結(jié)果也認可這個修訂稿，那么，幾十午后，中國土地上凡是買了房子的城市居民，全體都成了變相的租房戶，那些付出畢生積蓄為兒孫買了房子的人，那些淪為房奴依然為供房而掙扎的人，會驚愕地發(fā)現(xiàn)，他們的苦日子到了兒孫輩的時候，并沒有完結(jié)，依然得為自己的房產(chǎn)付費。專家說，今后續(xù)期付費還是不付費、付多少，把權力留給了政府。而在北京，已經(jīng)有按1300元／平方米價格續(xù)期的說法流傳，但僅限于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，官方始終未予證實。

當然，按照中國現(xiàn)有的土地制度，這樣的規(guī)定，其實完全符合法律。但問題是，這樣的土地制度，至少在人民住房問題上，顯示出極度的荒唐。人民是國家的主體，可人民卻得為自己購買的房屋的那一點點的土地，永遠地向國家付費。具體地說，是向政府付費。政府憑什么有這樣的權力?這樣的權力足神授還是天授?反正不會是人民授予的。政府拿了這些錢。是要做什么呢?是按道理提供相關的公共服務嗎?房子又不是政府蓋的，而且政府已經(jīng)從開發(fā)商那里(最終還是業(yè)主付的費)收取了高額的土地使用費。房產(chǎn)周圍土地，也一并交過費了，而且小區(qū)的公共設施，都是居民付費使用的，憑什么要業(yè)主無休無止地付費?

最令我感興趣的是，原來土地管理法草案的“無償自動續(xù)期”為什么會變，無形之中變成給政府授權，讓各級政府自由裁量，收不收，收多少，全要看政府高興與否。那么老百姓的權利呢?如果這樣的草案付諸實行，那么，只要政府想收費，老百姓的房產(chǎn)就變成了搖錢樹，政府搖一搖，不用投一分錢，不要操一點心，銀子就源源不斷地來了。如果不想收了，那么老百姓就得永遠謝主隆恩。如果政府一屆收費，一屆減免，那么老百姓就得隔幾年感謝一次政府。從這種政治經(jīng)濟效果來看，這樣的修改，真是有水平，誰說我們的政府缺少能人，誰說我們政府的專家沒有才，這樣的草案，不是才高八斗之人怎么能想得出來呢?

在某些專家眼里，人民算什么呢?民意又算什么呢?前兩年全民擔心自家房子成了空中樓閣，一致聲討的房產(chǎn)70年土地使用權，在第一個草案里剛剛得到反映，老百姓的高興勁還沒過去，第二個草案就翻了案。

表揚國土資源部官員

關鍵詞：表揚國土部官員

現(xiàn)在有些官員抑或?qū)＜艺f話根本不考慮人民群眾的感受。舉近來發(fā)生的兩個例子：一是有位官員宣布，小靈通將在2010或者2011年全部退出。老百姓用得好好的小靈通說讓下線就下線，那可都是老百姓花錢買來的，并不是政府無償配送的，你連一些補償?shù)拇胧┮矝]有，說讓在2011年退出就退出，有這么便宜的事情嗎?二是剛剛實行了汽車的稅改費，老百姓中的有車族還沒來得及高興，有些政府部門的官員和專家馬上就要出臺什么排污費舉措，這個聲音剛一出現(xiàn)，無怪乎有網(wǎng)民諷刺道，干脆連空氣也收費算了，你收取汽車排污費的目的，不是為了提高空氣的質(zhì)量嗎?那就是說，空氣質(zhì)量提高了，必然要產(chǎn)生費用，所以收取空氣費也是合理的，再有一個就是，“兩會”期間，有代表提出提高個人調(diào)節(jié)稅的起征點，馬上就有社科院的專家出面阻止道：目前不適宜提高起征點。依我看，這樣的專家根本就沒有活在人間的煙火里!

為什么要表揚國土部的官員呢?因為最近坊間盛傳“滿70年的住宅可能‘有償’續(xù)期”的說法，這個說法經(jīng)所謂“專家”一通胡亂解釋，已經(jīng)在民眾中引起了混亂。而這次，國土資源部的一位官員則表態(tài)說：住宅滿70年是否有償續(xù)期并無定論，“按照國家規(guī)定自動續(xù)期”的表述，并非預示著國家將出臺“自動續(xù)期”的相關規(guī)定。這名官員稱，“有償”只是專家的推測，這種推測是不負責任的。他接著說：“有償續(xù)期”的推測，也與制定《土地管理法》(征求意見稿)相關條款的初衷不一致。《土地管理法》(征求意見稿)確實在國土系統(tǒng)內(nèi)部征詢意見，現(xiàn)在媒體上的有些推測，可能會誤導公眾。”

篇3

關鍵詞：土地資源；管理利用；問題；對策

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

一、土地資源管理重要性

我國的國土面積居世界前列但是從可利用的土地資源來看資源進行直接管理，因此政府應該領導各個相關部門對用地管理以并不是十分豐富尤其從人口的占有率上看我國處于一種土地資及監(jiān)督審核制度進行完善與健全讓土地資源的供應符合市場需源的相對緊缺的狀況，這種情況下要想合理的分配和規(guī)劃土地實求進行宏觀的統(tǒng)一管理現(xiàn)土地資源的有效利用就必須要做好土地資源的科學管理。

二、當前我國土地資源管理利用存在的問題

1、“雙軌制”土地管理滋生眾多問題

沿用原有管理體制，針對劃撥使用的土地資源資產(chǎn)所實行的管理機制，這種城市土地資源管理模式在運行過程中產(chǎn)生了以下問題。首先，各利益全體（小群眾集體、地方政府、事業(yè)單位、企業(yè)、個人）等在國家法律之外進行大量的土地隱形交易，導致國有土地資源嚴重流失。其次，引發(fā)土地尋租，滋生腐敗。地方政府擁有對土地擁有無可爭辯的支配權，領導無論于公于私，都可以通過強制行政力劃撥城市土地使用權，整個利益鏈條中必然產(chǎn)生腐敗。最后，造成國家對土地調(diào)控的效果不佳。土地管理制度自身存在的問題沒有解決，給“上有政策、下有對策”的出現(xiàn)創(chuàng)造了條件。宏觀調(diào)控被變相的“綁架”，國家難以從市場上獲得真實有效的土地信息。

2、城市發(fā)展缺乏合理長期規(guī)劃造成土地資源浪費

城市規(guī)劃是城市發(fā)展的前提條件，科學、合理、正確、長期的規(guī)劃不僅能夠促進城市市容市貌的改變，而且對于改善人們生活環(huán)境、協(xié)調(diào)各個行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)條件。國外一些著名的城市，如紐約、倫敦、巴黎等無不是精心規(guī)劃歷經(jīng)百年而不衰，但是中國的城市規(guī)劃是在行政干預的基礎上完成的。

2.1 為了提升業(yè)績，地方政府在沒有科學論證規(guī)劃的基礎上，盲目的招商引資、大上項目導致城市土地資源不合理的開發(fā)利用，浪費嚴重

2.2 官員的升遷影響城市土地應用，地方領導在位時間較短，主政期間進行規(guī)劃建設。當其離職時，新領導會原有法案重新規(guī)劃，這就造成了“你方唱罷我登場”的混亂局面，城市土地資源浪費也是順理成章。

3、土地資源被污染日趨加劇，致使土地質(zhì)量不斷下降

3.1 生產(chǎn)生活的污染 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，人類對自然環(huán)境的污染也在加快。盡管我國中央政府及各地方政府每年投入環(huán)境治理以億為單位，但環(huán)境惡化依然存在。《人民日報》還援引原環(huán)保總局的不完全調(diào)查資料稱，全國受污染的耕地約有 1.5 億畝，污水灌溉污染耕地 3250 萬畝，固體廢棄物堆存占地和毀田 200 萬畝，合計約占耕地總面積的十分之一以上，其中多數(shù)集中在經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)；據(jù)估算，全國每年因重金屬污染的糧食達1200 萬噸，造成的直接經(jīng)濟損失超過 200 億元，這些被污染過的土地已經(jīng)變質(zhì)，有的根本沒法種植或養(yǎng)殖。

4、依法打擊非法用地和違章建筑力度不夠

由于建設規(guī)劃滯后，用地總量失衡，非法用地(包括超標準用地)和亂搭亂建現(xiàn)象屢禁不止，城區(qū)建設亂就更令人堪憂。就三零二國道擴建而言，拆了數(shù)百棟房屋，其中大部分是違章建筑，財物與勞力的損失，應當讓人們警醒，可是三零二國道拓寬后，某些路段又出現(xiàn)了違章建筑，其根本原因就是依法打擊不力，執(zhí)行規(guī)章不嚴。

5、集約用地不高，土地利用率低

土地利用率低主要存在公共建設用地及工業(yè)用地閑置和耕地摞荒。本地區(qū)小麥稻田一般二季高產(chǎn)，現(xiàn)在個別地區(qū)只種了一季，大大降低了耕地的利用率。還有一地區(qū)現(xiàn)有耕地 30 畝，人均不足 0.15 畝，面對這種情況，我們?yōu)榻鉀Q部門分農(nóng)確實無暇經(jīng)營耕地之苦，為何不考慮進行責任田流轉(zhuǎn)，實行集約用地呢。

三、加強我國土地資源管理利用的對策

1、加強立法，完善法規(guī)

修改完善我國《土地管理法》和《土地利用年度規(guī)劃管理辦法》《土地管理法》第二條“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”第三條“各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。

2、借鑒新進經(jīng)驗合理規(guī)劃城市布局

吸取國外城市規(guī)劃的先進經(jīng)驗，以我為主、為我所用，切實做好本地區(qū)的城市布局工作。在新城開發(fā)和舊城改造過程中要樹立長期發(fā)展目標，根據(jù)地方實際需求有條理有步驟的開展項目建設，杜絕盲目性的大拆大建。另外，建立城市土地使用評估機構(gòu)，賦予該機構(gòu)否決權利，對地方政府不科學、短視的發(fā)展規(guī)劃進行“過濾”。最后，加強此方面的體制監(jiān)督、社會舉報，讓城市土地使用在“公平、公正、公開”的環(huán)境下運轉(zhuǎn)。

3、保持水土 改善生態(tài)

隨著工業(yè)化的不斷發(fā)展，雖然經(jīng)濟水平有所提升但是付出的代價則是生態(tài)環(huán)境的不斷惡化，這也限制了社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展從而陷入了這樣的惡性循環(huán)之中。對此水土的保持力度應該進行加強莊態(tài)環(huán)境需要進一步改善與保護，除此之外還應該使用科學合理的耕種方法進行耕種保持水土的肥沃與營養(yǎng)，開展多樣。

4、加大執(zhí)法力度，強化監(jiān)督機制

1、要增強執(zhí)法從業(yè)人員的責任意識，強化對土地的監(jiān)管職能。

2、要進一步加強土地管理的執(zhí)法監(jiān)督工作，建立監(jiān)督機制

完善土地違法行為的發(fā)現(xiàn)機制和舉報機制。進一步強化土地執(zhí)法監(jiān)察動態(tài)巡查責任制，合理劃分巡查區(qū)域，有針對性地確定巡查頻率、巡點和巡查責任人，加強監(jiān)督考核；建立健全村及國土資源協(xié)管員制度，加強日常管理，做到及時發(fā)現(xiàn)、及時報告、及時制止、及時處理，把土地違法行為扼殺在搖籃中。嚴禁以罰代刑、以黨紀政紀處分代替法律責任。充分發(fā)揮法律的制裁功能，減少或消除土地資源的人為破壞和浪費。

5、盤活土地，開源節(jié)流

開展建設用地存量土地調(diào)查，對重點工程項目的土地帶征進行一次清查，登記造冊，明確界線范圍，對占用或重復征地進行清理。加大存量土地收儲處置力度，對尚未達到法定收回期限的閑置低效利用的國有土地，由地方政府無償收回。在節(jié)約和科學利用土地的前提下，切實做好拆遷補償安裝工作，對農(nóng)村分散的空閑地、閑置地和低效利用土地進行融合，開展城鄉(xiāng)建設用地置換，同時做好農(nóng)用地整理工作，做到“開源”與“節(jié)流”并舉，努力增加有效耕地面積，杜絕土地摞荒，禁止擅自改變土地地性質(zhì)將農(nóng)用地改為建設用地。

6、加大宣傳，統(tǒng)一思想

十分珍惜和合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策，必須加大對新的《土地管理法》的宣傳力度，利用報紙、廣播電視、宣傳車、宣傳單等有效方式，增強全民珍惜土地的憂患意識。宣傳推廣土地利用好的典型，對非法用地和違章建筑予以曝光，提高全民科學管理和合理利用國土資源的認識。

結(jié)束語

綜上所述，土地資源是稀缺的、有限的、不可再生的。土地資源可持續(xù)地有效利用是落實科學發(fā)展觀，是走經(jīng)濟、社會可持續(xù)發(fā)展之路的必然選擇。我們必須充分認識到土地資源管理對于實踐科學發(fā)展觀，加快經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)變，構(gòu)建和諧社會的重要性和緊迫性。廣大人民特別是領導干部要增強使命感、責任感，打破那些固化的利益格局，從大局出發(fā)，多為子孫后代的生存考慮。

參考文獻

[1]黃文妍.關于土地資源管理利用的探討[J].城市建設理論研究，2012.

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關鍵詞：空心村 生成原因 危害 整治對策

一、空心村的基本概念與測量

（一）空心村的基本概念與生成背景

空心村是在我國的土地管理制度和二元化的社會管理體制下，隨著城鎮(zhèn)化進程，所形成的特有的村莊物態(tài)表現(xiàn)形式。在計劃經(jīng)濟時代，我國實行了較為嚴格的戶籍管理制度，農(nóng)村戶籍人口被嚴格禁止自由流動，造成了我國巨大農(nóng)村人口基數(shù)。為了承載這些人口，也就形成了較大規(guī)模的農(nóng)村建設用地。

隨著人力資本效率的提升、農(nóng)業(yè)資本要素投入增長、新技術設備的推廣應用，農(nóng)業(yè)的勞動生產(chǎn)回報率遞增，相應的，既定可耕地規(guī)模對勞動力的需求會越來越少。有限的土地資源無法容納全部的農(nóng)村戶籍勞動者，繼續(xù)增加勞動要素投入不僅不會帶來產(chǎn)出的增加，反而會產(chǎn)生負的回報率。在農(nóng)村戶籍適齡勞動人口中，超出農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)需求的那部分就成為了農(nóng)村剩余勞動力，據(jù)測算，在20世紀90年代初，我國農(nóng)村剩余勞動力為1.5億。

改革開放后，我國的城鄉(xiāng)二元社會管理體制有所松動，農(nóng)村剩余勞動力開始向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，尋求能帶來較高經(jīng)濟回報的第二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)機會。在此過程中，我國剛性的土地管理制度和落后的村莊規(guī)劃，制約了農(nóng)村住宅建設用地規(guī)模隨著農(nóng)村人口流出規(guī)模而進行適度性的調(diào)整，大量住宅空廢閑置，住宅建設用地利用效率低，而新建住宅逐漸向村莊擴展，從而村莊呈現(xiàn)出“外延內(nèi)空”的布局結(jié)構(gòu)，因此被稱為“空心村”。

空心村的表象是村莊空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出外部擴展延伸和內(nèi)部衰敗的矛盾性發(fā)展，其實質(zhì)是農(nóng)業(yè)戶籍人口在生產(chǎn)中逐步與土地剝離的“非農(nóng)化”進程，與受到戶籍制度和土地管理制度制約的城鎮(zhèn)化進程之間的矛盾。

（二）空心村的測量

學界對于空心村的典型形態(tài)做了歸納，包括“同心圓”式、“多核心”式、“混合式”等。在現(xiàn)實情況下，由于村莊所處地理位置的復雜性和多元性，村莊向空心村演進的過程中，在空間布局上并不表現(xiàn)為典型的分布形態(tài)，而是會呈現(xiàn)出新住宅與空廢住宅交錯建設，現(xiàn)用宅基地與閑置宅基地散混分布的不規(guī)則狀態(tài)。

空心村的空間形態(tài)和空心形式可能多種多樣，但其核心特征都表現(xiàn)為大量的閑置宅基地和空廢住宅。因此，在政策實踐中，各地一般用空房率或者空心率作為衡量村莊是否已經(jīng)空心化的指標。所謂空房率是指，村莊空置住房數(shù)與村莊實有住房數(shù)之比，浙江等地以空房率大于30%的村莊為空心村。所謂空心率是指村莊中廢棄宅基地面積與村莊規(guī)劃宅基地總面積之比，河南等地劃定空心率10%以上的村莊為空心村。

二、空心村的生成原因

（一）外生動力：不完全的城鎮(zhèn)化

隨著經(jīng)濟體制改革的深化，農(nóng)村剩余勞動力開始持續(xù)的流入城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)化不僅是一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級過程，同時也是農(nóng)村剩余勞動力持續(xù)向城鎮(zhèn)聚集的過程。農(nóng)村戶籍勞動者雖然可以進城從事各類非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的工作，但受二元化的社會管理體制制約，他們還不能和當?shù)鼐用褚粯拥幕竟卜諜嗬诰蜆I(yè)、社會保障、子女教育、購車置業(yè)方面都受到了諸多區(qū)別對待。

由于在城鎮(zhèn)沒有建立起穩(wěn)定的歸屬感，導致了農(nóng)村進城務工的勞動者無法將自己完全等同于城里人，而是產(chǎn)生了顯著的“兩棲”心態(tài)，認為城鎮(zhèn)只是工作地，農(nóng)村才是自己真正的家鄉(xiāng)，農(nóng)村的土地和住房則是自己維持與家鄉(xiāng)“臍帶”關系的物質(zhì)基礎。因此農(nóng)村居民即使進城務工，也不會放棄自己在農(nóng)村的宅基地，只會讓住房階段性閑置，導致了農(nóng)村出現(xiàn)大量空置、失繕的房屋。不僅如此，勞動力的轉(zhuǎn)移反而刺激了新的住房建設需求，在農(nóng)村居民通過進城改善經(jīng)濟實力之后，他們會選擇翻新農(nóng)村住宅，作為自己養(yǎng)老安身之地。因為不完全城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的農(nóng)村住宅擴張、空置的行為是導致空心村問題發(fā)生的重要原因。

（二）制度推力：不完善的村莊規(guī)劃和土地管理制度

我國長期以來對村莊發(fā)展缺乏系統(tǒng)、可持續(xù)的管理。舊有的村莊聚落宅基地沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，住宅建設布局無序，村莊內(nèi)道路狹窄，缺乏公共排水和衛(wèi)生設備，房屋間鄰里間隔小，房屋本身面積狹小，通風和采光條件差。當農(nóng)村居民收入增加之后，必然會對居住環(huán)境和條件提出更高的要求，而舊村的宅基地面積小，不足以支持建設更加寬敞的住宅，那么就會產(chǎn)生廢棄舊有宅基地和住宅，另建新居的需求。

現(xiàn)行不完善的土地管理法規(guī)也是誘發(fā)空心村產(chǎn)生的主要誘因之一。我國的土地管理相關法律雖然屢次修訂，但是對違法的處理規(guī)定一直比較模糊，僅明確了主管機關“有權制止”各類違法占地行為。但對于執(zhí)法權力范圍和可施用執(zhí)法手段，都沒有規(guī)定。再加上農(nóng)村土地管理部門管理力量薄弱，日常工作不到位，很難對違法、違規(guī)占地行為進行有效的糾正。

（三）經(jīng)濟拉力：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的低回報率

在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，農(nóng)村居民作為理性經(jīng)濟人，會追求可以獲得正收益的行為選擇，只有當收益高于成本的時候，才會形成行為的動機。就翻新住宅這一行為而言，農(nóng)村居民可以有多重行為選擇，既可以選擇拆除舊有住宅，在原有宅基地上翻建；也可以選擇在自有、多占、租用的其他宅基地上新建。無論做出哪種選擇，他們都可以獲得居住條件的改善，收益為均質(zhì)的，區(qū)別在于成本的差異。在拆舊建新選擇下，需要付出的成本是房屋拆除、新舊土地平整、新宅建設的成本。在建新不拆舊的選擇下，需要付出的成本是新宅基地平整、新宅建設成本和舊有宅基地非農(nóng)化的長期機會成本。

在成本構(gòu)成中，平整、拆除、新建等一次性成本相對固定，土地喪失耕作功能產(chǎn)生的長期收入損失才是影響農(nóng)村居民行為的主要變量。由于土地集約化程度不足、農(nóng)業(yè)新技術應用程度不高等原因，我國的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到自然因素和市場波動的影響較大，邊際回報率很低，從而大大降低了農(nóng)村居民占用耕地或者不講富余宅基地還耕的機會成本。也會對農(nóng)村居民擴建房屋、違法違規(guī)占地的偏好產(chǎn)生正向激勵。

（四）文化壓力：中國傳統(tǒng)文化廳堂天下的觀念

中國的傳統(tǒng)文化有顯著的“家國同構(gòu)”特征，家庭在組織方式和構(gòu)成結(jié)構(gòu)強調(diào)家長制和威權。受此影響，在傳統(tǒng)的漢族民居中，都建有大的廳堂，來體現(xiàn)家長的權力和家族的財富資格，這就是所謂“廳堂天下”。

雖然封建小農(nóng)經(jīng)濟和傳統(tǒng)社會組織方式已經(jīng)解體，但是由此衍生出的文化理念和行為偏好仍然會持續(xù)的對人們生活選擇產(chǎn)生潛移默化的影響。農(nóng)村居民在有錢之后會產(chǎn)生擴展住房面積、擴大住房規(guī)格的需求。他們認為，房屋和土地是子孫基業(yè)，傳家百代，不能輕易放棄。住房面積越大越表征著家庭的繁盛和興旺，所謂“多宅多福”，“宅大進財，路寬出官”。

三、空心村的危害

（一）浪費土地資源，加劇國土資源供需矛盾

目前我國以7%的可耕地資源養(yǎng)活了22%的人口，土地資源緊張是我國長期以來的基本國情，為此我國確定了“十分珍惜合理的利用每一寸土地，切實保護可耕地”的基本國策，實施了嚴格的基本農(nóng)田保護制度。近年來，由于經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的快速推進，各類非農(nóng)建設用地與基本農(nóng)田保護紅線之間的矛盾非常突出，空心村內(nèi)卻存在著大量的空廢宅基地，這些土地既沒有返耕用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，也沒有被作為建筑用地居住使用，還占用了大量的用地指標，限制了各地方農(nóng)用地轉(zhuǎn)用規(guī)模，是土地資源極大的閑置和浪費，進一步加劇了國土資源的供需矛盾。

同時，空心村落整體布局缺乏科學合理的規(guī)劃，農(nóng)村居民在盲目增建、擴建房屋的過程中，將原本比較整齊的土地切割的“碎片化”。土地和其他生產(chǎn)要素一樣，只有合理規(guī)劃利用才會獲得較高的收益水平。如果土地地塊過小、形狀不整齊的話，即不適宜居住，也不方便進行規(guī)模化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，浪費了土地的容積潛能，降低了綜合利用效率。

（二）危害村莊整體居住環(huán)境

由于各類自行擴建、翻新房屋缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，新住宅分布散亂，住宅間空間距離不合理，原有的水、電、路、管網(wǎng)等公用基礎設施網(wǎng)絡已經(jīng)不敷使用。在很多地方，農(nóng)村居民住宅雖然寬敞明亮，但是村內(nèi)沒有進行基本的道路硬化和環(huán)境綠化，也沒有排水設施的設計，導致晴天沙塵揚灰，雨雪天道路泥濘。

空心村中原有的空廢住宅長期無人居住，也沒有必要的修繕和維護，公共衛(wèi)生“臟、亂、差”的現(xiàn)象非常突出，并且蘊含了較多的社會治安和消防隱患，進一步惡化村莊的整體人居環(huán)境。

（三）閑置宅基地權益責任不清

空心村中空閑宅基地的來源情況復雜，其中一部分是因為遺產(chǎn)繼承等原因而產(chǎn)生的“一戶多宅”。隨著農(nóng)村大家庭的逐漸解體，新組建的小家庭都從村集體取得了屬于自己的宅基地，根據(jù)法律規(guī)定的“批新撂舊”原則，祖遺宅基地的所有權應收歸集體。但是在實際工作中，宅基地上的祖遺宅和其他附屬物往往以遺產(chǎn)的形式被繼承，在住宅本身沒有自然滅失之前，除非所有人自拆或者村集體，否則很難完成土地的回收操作。一些基層村干部法制意識淡薄，農(nóng)村宗族意識過強，不僅不愿意進行土地的確權與回收，甚至本身就是“一戶多宅”的受益者。

伴隨著用地指標的日趨緊張，宅基地征用的實際補償水平逐年提高，對于還沒有被征用的廢棄宅基地，其潛在價值也隨之升值。而廢棄的祖遺宅基地在法律上是屬于村集體所有的，在事實上由多個小家庭共同占有，權益邊界模糊。當重新劃撥宅基地或者以貨幣方式補償宅基地征用的時候，這些閑置宅基地容易引發(fā)村莊內(nèi)部的矛盾糾紛。

四、完善空心村整治工作的對策建議

（一）科學制定村莊發(fā)展規(guī)劃，控制村莊擴展

村莊外延盲目、無序的蔓延是空心村的重要特征表現(xiàn)之一，在空心村整治過程中，必須要求各個整治村莊根據(jù)本村的基本情況，建立長期、科學、合理的村級發(fā)展規(guī)劃。本著合理用地、節(jié)約用地的原則，對于村莊內(nèi)的空閑宅基地進行重新規(guī)劃，明確村莊建設用地范圍，規(guī)定非農(nóng)用地邊界，從而有效控制住各類非農(nóng)建設用地規(guī)模，保護基本農(nóng)田用地。為空心村整治工作穩(wěn)步推進、有序推進，提供扎實可靠的規(guī)劃基礎。

為了保證規(guī)劃質(zhì)量，在規(guī)劃制定過程中，應有縣級土地管理部門派出專業(yè)人員指導，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所負責編制。規(guī)劃方案需要經(jīng)過完備的法律程序，需經(jīng)村民基層民主程序認可后上報，由縣級國土、環(huán)保、衛(wèi)生等部門審批生效，以形成有力的法律約束力。

（二）加強村莊內(nèi)部整治，挖掘土地資源利用潛力

空心村整治不僅是對空置宅基地和空廢住宅“插空填實”，而且要治理完善村莊內(nèi)部的住宅建設和基礎設施。一般空心村都存在住戶院落狹小，街道狹窄且沒有硬化，缺乏排水、公共衛(wèi)生等配套基礎設施，公共文體等方面的服務設施建設等不足，應以空心村整治工作為契機，提升村莊建設整體性，居住環(huán)境適宜性和建筑用地利用的科學性，根本上解決舊村人居環(huán)境不佳的問題。

要科學設計道路、水電、公共衛(wèi)生等基礎設施網(wǎng)絡，提升村莊整體人居環(huán)境。要在收回各家各戶閑置宅基地的同時，將部分空閑土地重新規(guī)劃為村莊公共建設用地，用于修建幼兒園、老年活動室、文體活動室、體育健身場、公共衛(wèi)生間等基本公共服務設施，提升村莊的宜居水平。對于有財力的村莊，可以重新規(guī)劃村內(nèi)的宅基建設，按照統(tǒng)一設計、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一標準的原則建設多層高農(nóng)民公寓，這樣既改善了村民的居住環(huán)境，同時節(jié)約土地，提高土地的集約利用化程度。

（三）加大執(zhí)法檢查力度，嚴格控制違法違規(guī)占地

為了保證整治一村，鞏固一村，防止整治后的村莊再次空心化。在空心村整治工作中必須嚴格執(zhí)行《土地管理法》中“一戶一宅”的規(guī)定，嚴格執(zhí)行宅基地回收政策，村民在申請新宅基地的時候，必須先拆除老宅，交回舊宅基地，并對新宅基地的面積、所占地塊等進行審核，通過源頭管控，杜絕空心村問題再發(fā)生的可能。

為了確保村莊規(guī)劃被認真執(zhí)行，應明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所作為村莊規(guī)劃的主管機關，定期進行監(jiān)督檢查，對于土地利用方面各類違法違規(guī)行為，及時糾正。對于整治后繼續(xù)多占宅基地的村民，對多占面積征收高額累進制的超占面積使用費，以經(jīng)濟動機約束浪費土地資源的行為。要進一步加強對村民違法建房的檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，并經(jīng)法律程序依法拆除，嚴格控制村莊建筑用地的擴張規(guī)模，保護農(nóng)用地資源紅線不受侵蝕。

參考文獻：

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篇5

關鍵詞：城市拆遷；拆遷評估機制；拆遷補償

中圖分類號：DF3　文獻標志碼：A　文章編號：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆遷制度是中國所獨有的一項法律制度。城市拆遷工作既是實施舊城改造，加快城市基礎設施建設，改變城市面貌的重要手段，又是改善群眾居住條件和人居環(huán)境的有效途徑，具有加速城市化進程，滿足重新規(guī)劃發(fā)展城市的需要。優(yōu)化城市生存質(zhì)量，推動經(jīng)濟發(fā)展的重要意義。

目前，現(xiàn)行房屋拆遷法律規(guī)范主要是由《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》(2001年)和一些相關的行政法規(guī)、地方性法規(guī)構(gòu)成。由于《拆遷條例》和一些地方性法規(guī)、規(guī)章均制定于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的特殊時期，因此，不免處處打上計劃經(jīng)濟的烙印。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及中國法治理念的進步，這一制度的諸多問題都已暴露出來。如拆遷行為不規(guī)范，補償價位低，權益不對等調(diào)換，不利于保護弱勢群體等等，因此，合理構(gòu)建這一制度可以規(guī)范拆遷行為，合理調(diào)解拆遷過程中公權力與私權利的沖突，平衡各方的利益，促進對于公民財產(chǎn)權等基本權利的保護。

一、城市拆遷制度中存在的主要法律問題

1　法律體系不完善，法律效力層級太低。根據(jù)當今各國普遍接受的民法理念，凡涉及到調(diào)整基本民事權利的制度，一定要以最高立法機關通過法律的形式加以規(guī)定。就我國現(xiàn)狀而言，城市拆遷管理主要還是依靠行政法規(guī)和地方性法規(guī)、規(guī)章，因此，法律效力層級太低，權利體系不完善。2007年10月1日實施的《物權法》在第42條明文規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”但《物權法》僅僅是對拆遷的法律性質(zhì)作了一些原則性的規(guī)定，對何為公共利益、土地補償費的具體范圍、補償原則是給予公平補償還是適當補償?shù)戎匾h(huán)節(jié)并沒有深入進行具體規(guī)定。《物權法》的實施還必須修改與制定相關的法律、行政法規(guī)，并結(jié)合相應的法律、行政法規(guī)一起適用。

2　拆遷許可證程序設置與物權絕對性原則相沖突，物權保護制度缺位。《物權法》第4條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”因物權具有排除他人干涉的效力，在教科書上稱為“物權的絕對性原則”，與契約自由原則、過錯責任原則并稱為現(xiàn)代民法的三大基本原則。出于社會公共利益的需要，可以排除物權絕對性原則，即排除物權的“排他性”效力。法律上用來排除物權絕對性原則，排除物權的排他性效力的制度，一個是公法上的搜查證制度，一個是民法上的征收和征用制度。但《物權法》中關于征收制度的規(guī)定，是將商業(yè)目的用地排除于國家征收之外，公共權力支持下的商業(yè)行為，甚至公共權力參與的商業(yè)行為，都不可以成為剝奪和限制私有財產(chǎn)所有權的根據(jù)。比如，政府為進行商業(yè)性開發(fā)所進行的拆遷行為，就不能形成為對私有財產(chǎn)所有權進行剝奪和限制的根據(jù)。這種行為應該按照購買或其他合同方式。

中國一直以來實行的是土地公有制度(或稱土地市場的政府壟斷模式)，同時，也承認公民個人的私有房屋所有權和土地使用權。“房為地載”。公民、法人或其他組織享有自有房屋的所用權和土地的使用權，但與此同時國家享有房屋賴以建筑存在的土地所有權，且法律規(guī)定，房屋拆遷之前必須取得土地使用權。這兩類權利在一個物上同時并存的結(jié)果，就使得被拆遷人所擁有的房屋所有權實際上成為一種脆弱的、輕易就會受到國家權力侵犯的權利。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”(第2條第4款)：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”(第43條)。這樣就隱含著這樣一個風險：國有土地使用權的轉(zhuǎn)讓，讓受雙方是土地使用者之間的關系，土地使用權連同附屬建筑物的轉(zhuǎn)讓一并進行。而在房屋將拆而未拆遷之前，該房屋的土地使用權已被國家轉(zhuǎn)移或出賣給了他人。這樣國家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同時，實際上就已經(jīng)“侵犯”了被拆遷人的合法權益。在拆遷許可證程序的設置上，就體現(xiàn)了拆遷人對被拆遷人物權絕對性的侵犯。我國現(xiàn)行的拆遷框架中，拆遷行為取得合法性的前提是取得房屋拆遷許可證。《拆遷條例》第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。”也就是說拆遷人只要取得了拆遷許可證，就享有交易的強制啟動權。在尚未征求被拆遷人任何意見的情況下，行政機關即可向拆遷人發(fā)放拆遷許可證，不論是否經(jīng)被拆遷人同意，交易都已啟動。而且拆遷人只要獲得拆遷許可，拆遷雙方就負有簽約義務，不管被拆遷人是否情愿，拆遷入就取得強制交易權。若雙方達不成拆遷補償安置協(xié)議，也不能停止拆遷行為，也只能申請行政管理部門強制裁決，而一旦作出裁決，若被拆遷人拒絕執(zhí)行，拆遷人即可申請行政或法院強制執(zhí)行。因此，拆遷程序嚴重侵犯了公民的物權絕對性原則，是對人權的踐踏。

3　拆遷項目未按公共利益目的進行區(qū)分，“公共利益”概念無標準可循。我國《憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”。《土地管理法》第58條第1款第(1)項規(guī)定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。《城市房地產(chǎn)管理法》第19條更規(guī)定，在特殊情況下，國家可以根據(jù)社會公共利益的需要.依照法律程序提前收回出讓土地使用權。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條規(guī)定，在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規(guī)，“社會公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆遷立法上這一立法宗旨卻悄然發(fā)生著變化。《城市拆遷管理條例》第1條規(guī)定：“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。”該條款明確地把“保障建設項目順利進行”作為拆

遷的目的，但未對城市拆遷項目的性質(zhì)做公益性拆遷和商業(yè)性拆遷區(qū)分，而公益性拆遷和商業(yè)性拆遷具有本質(zhì)的不同，其補償標準也必然有所區(qū)別。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目明顯帶著營利性的，卻同樣能以“城市建設需要”進行拆遷，甚至可以借助行政強制措施作保障，補償標準上與市政建設等公益性項目并無二樣，在法理上違反了民事活動自愿公平、等價有償?shù)幕揪瘢嗟乇Ｗo了拆遷入、開發(fā)商的利益，但處于弱勢方的被拆遷人的合法權益卻得不到保障。重慶“史上最牛釘子戶”案例中，被拆遷戶就提出了對拆遷行為屬于商業(yè)拆遷而非公共利益的質(zhì)疑。從世界各國的立法來看，各國的立法也大都規(guī)定征收或征用財產(chǎn)，必須是為了公共利益。我國的《憲法》和《物權法》僅規(guī)定，土地征收的目的應為公共利益的需要，但同時又未對公共利益做出具體的界定。在我國，很多拆遷行為(包括一些明顯的商業(yè)拆遷)都掛著公共利益的幌子，使公共利益制度流為拆遷人的工具，這是土地征收制度存在的重大缺陷。

4　拆遷補償市場化原則異化，拆遷房屋評估制度不完善。《城市拆遷管理條例》第24條規(guī)定：“因房屋拆遷對被拆遷戶進行貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，其具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”這一條款明確規(guī)定了拆遷補償?shù)氖袌龌瓌t。但《拆遷條例》第31條又規(guī)定：“搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。而根據(jù)“因地制宜”的原則，省、自治區(qū)、直轄市政府制定的拆遷“條例”或“細則”又往往再行委托下屬市、縣自行掌握。各地實施該國務院法規(guī)的地方性法規(guī)、政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件，往往將該市場化補償原則異化為行政機關的單方定價。目前，通行的作法是政府通過規(guī)章或其他規(guī)范性文件規(guī)定拆遷房屋的土地及房屋補償標準。不同級別的土地補償不同的地價，而房屋的建筑安裝費用也有詳細的規(guī)定，一磚一木均可在地方政府出臺的拆遷補償辦法中尋求到對應的標準，因此市場評估價方式形同虛設，房屋評估機構(gòu)及評估具體辦法的決定權最終還是掌握在各地方政府手里，被拆遷戶對此沒有決定權或者法律上的請求權。在這種情況下，行政法規(guī)所設定的市場補償方式實際上就異化為行政單方定價，根本上違反了國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，使得被拆遷人的財產(chǎn)損失沒有得到依法補償。另一方面，國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(下稱《規(guī)范》)對于征地和房屋拆遷補償估價，僅有6條原則性的規(guī)定，沒有給出相應的技術路線和方法，更沒有從充分保護被拆遷人的私人財產(chǎn)權的角度建立拆遷估價基礎理論。自2004年1月1日起施行的建設部頒布的《城市房屋拆遷估價指導意見》(下稱《意見》)，在拆遷估價機構(gòu)的選擇、拆遷評估糾紛的調(diào)處、被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理等方面做出了明確的規(guī)定，有助于規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，從而維護拆遷當事人特別是被拆遷人的合法權益。但是，《意見》對于拆遷評估價值標準，以及拆遷估價方法、估價時點和技術路線等方面的規(guī)定，并未在《規(guī)范》基礎上有突破和創(chuàng)新。

5　拆遷補償標準未包括對土地使用權的補償，被拆遷人的知情權和參與權機制欠缺。城市私產(chǎn)房產(chǎn)權人依法享有國有土地使用權。1990年4月23日國家土地管理局在給最高人民法院《關于城市宅基地所有權、使用權問題的復函》中指出：“我國1982年憲法規(guī)定城市土地歸國家所有后，公民對原屬于自己的城市土地應該自然享有使用權。”1995年3月11日國家土地管理局在《確定土地所有權和土地使用權的若干規(guī)定》中進一步提出：“土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的，可以確定其國有土地使用權”；“土地公有制之前，通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，可確定現(xiàn)使用者的國有土地使用權。”1988年12月29日重新修訂的《土地管理法》第7條規(guī)定：“國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用”。由此可以看到，有關的法律法規(guī)對城市私房產(chǎn)權人享有國有土地使用權是予以確認的，盡管規(guī)定不很具體，但原則是明確的。1995年10月31日建設部“關于拆遷城市私有房屋土地使用權是否予以補償問題的復函”中明確：“拆遷城市私有房屋應當嚴格執(zhí)行同現(xiàn)行有關法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規(guī)定對拆遷的房屋進行安置補償”。這就是說，拆遷城市房屋只對“房屋進行安置補償”。對私有房產(chǎn)權人所享有的土地使用權不予補償。2001年10月重新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》和各省市制定的實施細則中關于土地使用權在補償問題上，大都沿用該原則，土地使用權被忽略。而《城市房地產(chǎn)管理法》第19條僅僅保護了一級土地出讓市場之商業(yè)開發(fā)商的補償權，對再轉(zhuǎn)讓后土地使用權人之保護卻是空白的。我國法律明文規(guī)定，土地使用權人可以轉(zhuǎn)讓土城使用權，在轉(zhuǎn)讓房屋及地上附著物時，土地使用權一并轉(zhuǎn)讓。城市拆遷中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人獲得房屋所有權時都對土地使用權支付了相應的對價，但在拆遷中卻得不到其已支付的土地使用權的對價金補償。特別在商業(yè)性拆遷中，拆遷地段大都商業(yè)價格較高，舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償?shù)取５_發(fā)商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給該居民的補償費、裝修成本、經(jīng)營成本及開發(fā)商期望得到的利潤，舊房補償價與新房市場價的不平衡，導致原居民的基本利益受損。拆遷人和被拆遷人本來是平等民事主體間的民事行為，等價有償是雙方簽訂拆遷補償協(xié)議的基礎，拆遷開發(fā)商卻依據(jù)《拆遷條例》無償取得土地使用權，被拆遷方憑補償?shù)降囊稽c房屋重置金根本無法在商業(yè)價值極高的拆遷地段重新置業(yè)，嚴重違背了民事活動的基本原則，是對公民合法財產(chǎn)的一種侵犯。

另一方面，被拆遷人的知情權和參與權機制欠缺，導致拆遷過程不公開不透明。房屋拆遷實踐中由于公示、公眾參與機制的欠缺，導致拆遷中信息不對稱，被拆遷人對拆遷人的所知僅限于拆遷公告的內(nèi)容，拆遷人具體的拆遷計劃、步驟、給同等情況及其他被拆遷人的補償數(shù)額等關鍵信息卻知之甚少，被拆遷人權益保護的預防能力弱化，在拆遷人與被拆遷人之間沒有形成合理的對抗狀態(tài)，產(chǎn)生了不能形成完善的對行政行為的監(jiān)督機制等弊端。

二、城市拆遷法律問題之對策

1　城市拆遷制度中界定公共利益概念和標準

首先必須明確“公共利益”的涵義。一是須有公共使用的性質(zhì)，二是須有公共利益的用途。在立法上，一些國家以列舉的方式規(guī)定“公共利益”的范圍。如日本《土地征用法》規(guī)定：“凡因國防、公益、公立學校、鐵路、電信、水利、災害防治等可征收之，其征收程序為先由內(nèi)閣認定該土地為公共利益所必

需，再由內(nèi)務大臣向內(nèi)閣會議提出認定案，經(jīng)二次認定后，簽訂征收合同。”以公共利益為標準，可以將城市拆遷劃分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。如何區(qū)分二者呢?主要從以下幾方面予以區(qū)分：一是看拆遷項目是否以盈利為目的。公益性拆遷以國家財政為基本后盾，在經(jīng)濟上表現(xiàn)為不營利或基本保本。商業(yè)性拆遷以市場經(jīng)濟主體的自有資產(chǎn)為投入，在經(jīng)濟上追求利潤。二是看拆遷項目為何人使用受益。公益性拆遷側(cè)重于服務大眾，以公共利益為目的，重社會效益大于經(jīng)濟效益，具有社會福利性質(zhì)，而商業(yè)性拆遷以商業(yè)利益為目的，為某個或某些法人、社會組織服務，是純粹的經(jīng)濟行為，更看重經(jīng)濟效益。第三看行為的性質(zhì)。公益性拆遷是國家行為，具體表現(xiàn)為政府的行政行為。商業(yè)性拆遷是經(jīng)營行為，無行政色彩。

其次，根據(jù)城市拆遷項目的性質(zhì)和用途，在立法中采用列舉的方式規(guī)定“公共利益”的范圍，明確規(guī)定凡為國防設施、文化設施、公共道路、公共教育、公共博物館、醫(yī)院、環(huán)境保護等公共建設項目、基礎設施建設項目、舊城改造等帶有公益性質(zhì)項目的是公益性拆遷，除此之外均為商業(yè)性拆遷，可將(2004)46號文件中“能源、交通、水利、城市重大公共設施等重點建設項目及重大社會發(fā)展項目、危房改造，經(jīng)濟適用房和廉租房項目”等列為重要的公益項目，并對二種拆遷項目區(qū)別對待，明確政府作為行政機關的權限及相關程序等，如規(guī)定對公共利益拆遷項目，政府可以有較多的發(fā)言權，可以采用行政強制和司法強制的方法來解決強拆的問題。而在公益性拆遷之外的商業(yè)性拆遷，是開發(fā)商為了賺取商業(yè)利潤而進行的拆遷，這種拆遷應結(jié)合城市發(fā)展的需要來看待其正當性，并且必須依照商業(yè)模式而非現(xiàn)在的公益模式來拆遷，在立法中設立不同于公益性拆遷的審批程序、原則，如在補償費用和安置上應給予所有權人及時、充分的補償，只能采用司法強制來解決強遷問題。

2　正確確定公權力在拆遷中的角色和定位，防止公權力過多干預商業(yè)性拆遷

拆遷中涉及到被拆遷人利益、社會利益、開發(fā)商利益和政府利益，而政府利益、拆遷人利益和被拆遷人利益間的利益沖突是最主要的利益沖突。現(xiàn)行規(guī)定下，政府往往與開發(fā)商結(jié)為利益共同體，而將被拆遷人處于行政與民事雙重力量壓迫下的相對方，政府以國家土地所有人的身份，不經(jīng)被拆遷人的同意，單方收回其土地使用權，界定補償標準，限定拆遷期限，再通過介入拆遷糾紛，從而圈鎖住被拆遷人的民事法律權利(知情權、索償權、救濟權等等)，轉(zhuǎn)而從開發(fā)商處獲得土地出讓金。待開發(fā)完成后再按商業(yè)用地逐年收取稅費。從而政府實現(xiàn)了其成本收益最優(yōu)化，但被拆遷人的合法權益卻得不到保障。法學家梁慧星教授預言的：“《物權法》將終結(jié)圈地運動和強制拆遷，使其成為歷史名詞”一言將只能成為紙上預言，實現(xiàn)之日遙不可及。因此。必須正確定位國家這個公權力的角色，國家應退出拆遷人和被拆遷人的博弈，而不是與拆遷人分配拆遷利益，不能在拆遷活動中直接充當拆遷人的角色，既當運動員，又當裁判員。薩繆爾森說過，政府的具體經(jīng)濟職能是什么呢?有三個作用即效率、平等和穩(wěn)定。在拆遷中政府主要扮演五種角色：第一，被拆遷人基本權利的保護者；第二，雙方協(xié)商和公眾參與的促進者；第三，拆遷糾紛的調(diào)停者；第四，城市拆遷的規(guī)劃者；第五，公共項目的拆遷者。而目前的拆遷許可證等程序設計。把政府擺在既是否給予房屋拆遷許可的初始界定者，又是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，政府壟斷經(jīng)營體各環(huán)節(jié)職能不清，缺乏彼此的制約監(jiān)督，嚴重影響了政府行政行為的公正性和被拆遷人對其行政行為的公平性的信任。因此，必須明確限定拆遷權限，促進拆遷主體責權統(tǒng)一化、實質(zhì)化，將行政強制拆遷的范圍局限于公益性拆遷項目中，“在商業(yè)性拆遷中。適用行政強制拆遷是對民法的嚴重違背和對民事主體私權的嚴重侵犯。”對商業(yè)性拆遷項目，要按照市場規(guī)律，實行意思自治，拆遷人和被拆遷人間是平等的民事主體關系，政府不能過多地干預拆遷人和被拆遷人間的補償安置協(xié)議的談判訂立，更不能適用行政強制的手段來實施強制拆遷。拆遷許可只是為拆遷設定了一種資格，是拆遷活動啟動的活動前提，拆遷活動最終能否順利進行，關鍵是要看拆遷補償安置協(xié)議能否順利達成，政府公權力的角色及職能應當轉(zhuǎn)變到督促有關當事人遵守法律規(guī)定，維護市場經(jīng)濟的法制環(huán)境，實現(xiàn)市場經(jīng)濟的必然要求。

3　拆遷評估機制市場化，保護被拆遷人的合法權益

第一，雙方共同確定拆遷估價機構(gòu)，并引入公證程序以加強監(jiān)督機制。建設部的《指導意見》規(guī)定：“拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、確定，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”；“拆遷估價機構(gòu)確定后一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。”上述規(guī)定一定程度上體現(xiàn)了對被拆遷人弱勢群體的保護，但《指導意見》未對投票或抽簽活動的組織者、組織該活動的規(guī)則作具體規(guī)定。缺乏技術上的操作性。另評估機構(gòu)由拆遷人單方面委托，無法從根本上改變拆遷人操縱評估結(jié)果的局面。因此，法律應明確規(guī)定評估機構(gòu)和評估價格過程中組織投票或抽簽活動的責任人，規(guī)定拆遷人或拆遷管理部門作為法定組織者的法律責任。“為確保評估機構(gòu)的確立過程公正，應當在拆遷機構(gòu)的確立過程中引進公證程序，讓公證機構(gòu)對被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽進行證明，作出公證書。”評估機構(gòu)確定后，應由拆遷人和被拆人雙方共同委托評估機構(gòu)。

第二，承認并適當補償被拆遷人的土地使用權。首先，承認并適當補償被拆遷人的土地使用權。其次，確立土地使用權價格評估體系和評估標準。評估機構(gòu)評估時，應對房屋和土地使用權分別做出評估，最后確定的房地產(chǎn)價格應是房產(chǎn)和地產(chǎn)價格的總和，以確保被拆遷人得到充分補償。再次，對采取非回遷方式補償?shù)模€應考慮補償拆遷給被拆遷人增加的隱性成本。以“公正的賠償”為賠償基準和目標，使被拆遷人在拆遷安置后能達到拆遷前的經(jīng)濟生活條件。

第三，建立拆遷補償安置資金監(jiān)控程序，加強拆遷專項基金監(jiān)管力度。首先。要事先測算資金監(jiān)控數(shù)額，在發(fā)放拆遷許可證前，政府部門應對拆遷范圍進行摸底調(diào)查，結(jié)合房屋產(chǎn)權管理部門登記的資料，確定監(jiān)控資金數(shù)額，以保障被拆遷人能夠按時、按標準得到補償安置。其次，指定特定銀行保管并監(jiān)控該資金專款專用，其使用必須經(jīng)過三方簽字確認。

4　引進拆遷聽證及公示制度，確保被拆遷人的知情權與參與權

外國一般從土地規(guī)劃階段就引入了公眾參與機制，并將公開、民主貫穿于征用之始終。例如，英國將規(guī)劃分為結(jié)構(gòu)規(guī)劃和地方規(guī)劃，前者要由公眾評議(Public Examination)；后者要由通過公眾質(zhì)詢(Inquiry)，并在質(zhì)詢階段即引入聽證程序。澳大利亞、新加坡、日本《城市規(guī)劃法》亦規(guī)定了進行城市規(guī)劃決定時，要履行舉行聽證會、公告方案、提出、聽取相關市、町、村的意見、提請城市規(guī)劃地方審議會討論等程序。1987年德國的《建設法典》、新加坡1962年頒布的《總體規(guī)劃

條例》和1981年頒布的《開發(fā)申請條例》在這方面也有相應的規(guī)定。在拆遷申請階段，也都規(guī)定了先期的公告與質(zhì)詢程序。在我國，《行政許可法》第47條規(guī)定：“行政許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的，行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利；申請人、利害關系人在被告知聽證權利之日起五日內(nèi)提出聽證申請的，行政機關應當在20日內(nèi)組織聽證。”為此，建立聽證制度，實行陽光操作，容易找到拆遷中各方當事人的利益結(jié)合點。只要是行政機關擬進行行政強制拆遷的，都要經(jīng)過聽證程序，目的是要聽取拆遷當事人的最后意見，保證強制執(zhí)行的公正性。拆遷聽證會，并不是僅僅具有單純的程序上的意義，其實質(zhì)意義是打造公開、公平、公正的拆遷過程，便于拆遷當事人和社會各界公開發(fā)表意見，動員社會輿論力量推動、監(jiān)督拆遷工作，切實解決因拆遷引起的各類問題，維護社會和諧穩(wěn)定。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證；如果被征收方對于征收行為是否符合“公共利益”這一目的提出質(zhì)疑，可以要求舉行聽證會，政府方應當在聽證會上說明征收行為的必要性和合理性；房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領導集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，也應當進行聽證。同時，細化聽證程序的實施細則，規(guī)定居民代表的產(chǎn)生辦法、居民代表在聽證會的人數(shù)比例、是否許可媒體監(jiān)督、居民不滿聽證會后政府的決定時應有什么樣的救濟途徑。

篇6

［關鍵詞］油田;生產(chǎn)建設用地;地方經(jīng)濟;發(fā)展;矛盾

［中圖分類號］F426［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）22-0138-02

在我國,巨大的人口壓力使18億畝基本農(nóng)田的紅線已成為土地分類規(guī)劃的界線,有限的土地資源讓油田生產(chǎn)建設用地與地方經(jīng)濟發(fā)展對土地大量需求的矛盾不斷出現(xiàn)。油田企業(yè)必須正確認識這些矛盾,同時積極采取措施解決好發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾,實現(xiàn)油地互補、和諧共贏。

1解析油田生產(chǎn)用地與地方經(jīng)濟發(fā)展矛盾的意義土地是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,對油田企業(yè)來說,土地更是重要的生產(chǎn)資料。中原油田東濮區(qū)塊位于“中原經(jīng)濟區(qū)”范圍內(nèi),主要分布在河南省濮陽市、開封市、安陽市,山東省聊城市、菏澤市等地,涉及區(qū)域具有點多、線長、面廣、人口稠密、占用基本農(nóng)田多等特點,每年還有大量的新增建設用地。隨著地方經(jīng)濟的快速發(fā)展,土地資源供需矛盾日益突出,油田作為國有大企業(yè),需要不斷提高對土地資產(chǎn)管理重要性的認識,努力提高土地資源利用效率,推動油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念的根本轉(zhuǎn)變,正確對待、認真分析油田生產(chǎn)建設用地與地方經(jīng)濟發(fā)展間的矛盾,加強與地方政府溝通協(xié)商,積極采取應對措施,這對合理利用土地資源,最終實現(xiàn)油田地方和諧共贏,具有特別重要的現(xiàn)實意義。

2油田生產(chǎn)建設用地與地方經(jīng)濟發(fā)展的矛盾表現(xiàn)

21農(nóng)民人均耕地面積小,侵占井場道路現(xiàn)象時有發(fā)生

“人多地少”是中國的基本國情,中原地區(qū)人口稠密,人均耕地面積小的矛盾更為突出。以濮陽市范縣濮城鎮(zhèn)為例,該鎮(zhèn)39個村,有油田油水井1266口,計量站45座,油田征地面積4308畝,管線、設備臨時占地600畝,該鎮(zhèn)人均耕地面積還不足8分地,遠低于全國人均138畝水平。由于油區(qū)農(nóng)戶耕地面積小,為增加收入,方便生產(chǎn),部分油區(qū)農(nóng)戶將農(nóng)作物種植在油田已征井場、道路內(nèi),將麥垛、糞肥、生產(chǎn)材料堆放在油田已征井場、道路上,甚至有的農(nóng)戶將房屋、養(yǎng)殖場建在油田已征地、油氣管線上,形成極大的安全隱患。為確保安全生產(chǎn),油田在生產(chǎn)過程中,必須對違規(guī)占壓油田已征井場道路、油氣管線的附著物進行清理,由此也引發(fā)了很多工農(nóng)糾紛,油田從人道主義和維護油地和諧的角度出發(fā),對部分違規(guī)占壓清理進行了適當補償。這樣,一方面協(xié)調(diào)工農(nóng)糾紛影響了油田生產(chǎn)時效；另一方面進行清理占壓補償增加了油田生產(chǎn)成本。

22地方招商引資,部分新建企業(yè)、開發(fā)區(qū)圈占油田已征地地方政府為促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,加快地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設是非常重要的手段,其間勢必會加大招商引資力度,興建產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。中西部油田所處地區(qū)較東部沿海地區(qū)工業(yè)較落后,過去除油田企業(yè)外,其他大型工業(yè)企業(yè)少,油田進行生產(chǎn)建設時與地方企業(yè)發(fā)生用地矛盾較少,隨著油田不斷開發(fā),井站和油、氣、水管網(wǎng)如同蜘蛛網(wǎng)分布在油區(qū)范圍內(nèi)。近年來,隨著中西部地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展,當?shù)胤秸谝?guī)劃招商引資、興建產(chǎn)業(yè)園、新城鎮(zhèn)建設時發(fā)現(xiàn)油田管網(wǎng)、井站難以繞開,為確保實現(xiàn)招商引資的任務,促進地區(qū)工業(yè)多元化發(fā)展,增加稅收,帶動當?shù)鼐蜆I(yè),出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園或其他企業(yè)圈占、侵占油田井場、道路現(xiàn)象,既損害了油田的合法權益,同時存在著極大的安全隱患。

23地方征收耕地占用稅,退稅程序不暢增加油田成本負擔為更好地保護耕地,督促占地企業(yè)、個人及時恢復耕地原貌,我國實行征收耕地占用稅。河南省《耕地占用稅暫行條例》實施辦法規(guī)定：濮陽市市區(qū)耕地占用稅每平方米31元；納稅人在批準臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復所占耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅；因污染、取土、采礦塌陷等損毀耕地的,由造成損毀的單位或者個人繳納耕地占用稅,自損毀耕地之日起,在2年內(nèi)恢復耕地原狀的,全額退還已繳納的耕地占用稅。油田在新井鉆井施工要占用較大面積耕地,一般每井在10畝以上,每井交耕地占用稅在20萬元以上。但是一方面因為油田施工井場修復標準需要進一步提高,部分施工井場未達到地方政府相關要求；另一方面油田交納的耕地占用稅是地方政府財政稅收的重要組成部分,地方政府尚未確定土地復墾的驗收標準和方式,理順耕地占用稅退稅機制。上述原因使得中原油田耕地占用稅退稅工作面臨很大的困難,大大增加了油田生產(chǎn)成本。解決耕地占用稅退稅矛盾,急需耕地占用稅退稅管理走向規(guī)范化、程序化、法制化。

3解決油田生產(chǎn)建設用地與地方經(jīng)濟發(fā)展矛盾的對策31加強溝通,合理規(guī)劃,實現(xiàn)油田、地方發(fā)展共贏

油田是沒有圍墻的企業(yè),油水井、計量站、廠礦廣泛分布在油區(qū),油田作為當?shù)貒刑卮笮推髽I(yè),有義務支持地方經(jīng)濟發(fā)展,當?shù)胤揭?guī)劃與油田用地發(fā)生沖突時,油田應積極與地方政府相關部門結(jié)合,做好涉油區(qū)域開發(fā)規(guī)劃工作,在保護好油田已征井場道路前提下,盡可能的配合地方政府實施新規(guī)劃,同時對油氣水管線進行標識,確保其他企業(yè)在安全距離之外,杜絕安全隱患。當油田進行新區(qū)塊開發(fā)或是管網(wǎng)改造時,也應與地方政府充分結(jié)合,合理規(guī)劃油水井、管線布局,努力做到集約節(jié)約用地,提高土地利用效率,盡量為地方留下更多的土地開發(fā)空間,從而實現(xiàn)鞏固增強油地情感,密切油地關系,為構(gòu)建和諧油區(qū)帶來長遠動力。

32摸清家底,抓好基礎,維護油田已征土地合法權益

中原油田成立三十多年來,每年都要征用大量的建設用地,這些土地資產(chǎn)是油田企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分,抓好土地基礎管理,維護油田已征地合法權益需要做到“三個到位”：一是意識到位。油田企業(yè)應增強土地資產(chǎn)管理意識,避免因土地界限不清、資料不全引起土地爭議和糾紛問題,給油田帶來無可挽回的經(jīng)濟損失。2012年中原油田土地管理辦公室組織開展了油田土地資產(chǎn)清查工作,全面統(tǒng)計油田所屬單位用地基本情況、征地成本、稅費繳納情況、相應地面資產(chǎn)情況、用地手續(xù)情況,摸清油田土地具體權屬,明確土地資產(chǎn)狀況,杜絕油田土地丈量不準、界限不清、資料不全、歸檔不及時、內(nèi)容不規(guī)范等現(xiàn)象。

二是組織到位。建立健全土地管理機構(gòu),注重把業(yè)務能力和責任心較強的人員充實到土地管理崗位上來并保持相對穩(wěn)定。加強對土地管理人員的業(yè)務培訓,深刻理解和領會有關土地管理的法律法規(guī),促進土地管理工作的創(chuàng)新發(fā)展。

三是制度到位。應按照有關土地管理法的要求,結(jié)合企業(yè)自身實際制定一套系統(tǒng)的、完整的土地管理制度,使土地管理人員在開展工作時對遇到的新情況、新問題能夠有章可循,得以圓滿解決。中原油田土地管理辦公室制定了《中原油田土地管理辦法》、《中原油田新增建設用地管理實施細則》、《中原油田土地處置管理實施細則》和《中原油田土地管理責任目標考核細則》(一法三則),建立起了較為完善的土地管理制度體系。

33嚴格標準,規(guī)范管理,確保“集約節(jié)約”生產(chǎn)用地油田企業(yè)占用土地數(shù)量巨大,而且每年用量不斷增加,抓好節(jié)約用地工作尤其重要。油田生產(chǎn)建設用地應在確保生產(chǎn)正常進行的前提下,盡量選用廢舊井場占地、劣質(zhì)地、荒地,少占用耕地和農(nóng)田,要嚴格執(zhí)行施工占地標準,不允許超標占地。為規(guī)范各項施工占地,中原油田印發(fā)了《中原油田臨時用地管理細則》,其中對鉆井、管線電纜施工、各類作業(yè)施工占地面積做出明確要求,日常通過開展“三不”檢查(不通知、不定時、不定點),督察各單位施工占地情況,2011年,中原油田通過嚴格執(zhí)行臨時用地范圍和標準,充分利用周邊已征土地、廢棄老井場、老水淹地,控制用地規(guī)模,鉆井、壓裂等施工利用老井場、老水淹地162井次,減少臨時占用耕地196畝,減少青苗賠償264萬元、減少耕地占用稅430萬元。

34明確流程,嚴格落實,提高耕地占用稅退稅率

解決好耕地占用稅退稅問題,一是要積極與地方政府溝通協(xié)調(diào),理順耕地占用稅退稅機制,促成耕地占用稅退稅程序以紅頭文的下發(fā),確定土地復墾的驗收標準和方式,使繳退耕地占用稅工作走向規(guī)范化、程序化、法制化,努力實現(xiàn)耕地占用稅退稅目標。二是要嚴格督導和考核臨時用地管理各項辦法的執(zhí)行情況,特別是加大對臨時用地標準、耕作層土壤剝離并集中堆放、回填土的覆土深度的檢查力度。三是加大臨時用地復墾退耕力度,油田各基層生產(chǎn)單位在施工前要要制訂土地復墾方案,臨時用地使用后及時組織隊伍進行復墾,特別是加強對復墾施工隊伍的監(jiān)控,形成油田土地部門、被占地村民、農(nóng)業(yè)技術部門從事前到事后的全方位監(jiān)督,復墾施工單位取得地方有關部門出具的土地復墾驗收合格證明后,油田再對施工費予以結(jié)算。

篇7

關鍵詞：土地規(guī)劃管理；城鄉(xiāng)規(guī)劃實施；關系

中圖分類號： G322 文獻標識碼： A

引言

對土地進行規(guī)劃與管理既能夠增強土地利用效率，還能夠更加高效地開展城市建設，推動社會經(jīng)濟發(fā)展。城鎮(zhèn)化建設是我國經(jīng)濟改革和行政管理改革的重要組成部分，為促進城鄉(xiāng)建設的可持續(xù)發(fā)展就必須在土地規(guī)劃管理的基礎上推動城鄉(xiāng)建設的統(tǒng)籌與調(diào)控，制定科學的規(guī)劃與管理方案，在確保城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展的通知避免土地資源的浪費。

一、土地規(guī)劃管理作用分析

（一）確保土地得到充分利用

對國有土地進行固化可在空間結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)對土地進行合理利用，可增進地區(qū)與產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)人、土地、經(jīng)濟三者之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。通過土地規(guī)劃與管理，既可以保護基本農(nóng)田的使用面積，還能夠創(chuàng)造良好的社會發(fā)展條件，形成可持續(xù)的、生態(tài)化的土地利用環(huán)境。科學、規(guī)范的土地規(guī)劃與管理還能夠進一步提高土地的利用率和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理性，避免土地資源的浪費。

（二）加強土地用途管制

土地資源是有限的，而人均土地面積少又是我國的基本國情，對土地用途進行管制可以在土地管理法和相關條例的約束下按照經(jīng)濟發(fā)展需求對土地性質(zhì)進行分類，如將土地資源分為農(nóng)田用地、建設用地、生態(tài)環(huán)境保護用地等。這樣能夠限制和引導不同類型土地資源的利用，在經(jīng)濟建設、耕地保護以及生態(tài)環(huán)境保護三者之間建立平衡點，達到既保護又發(fā)展的目的。

（三）促進土地規(guī)劃與管理制度的完善和創(chuàng)新

土地規(guī)劃需要經(jīng)過較長的時期才能夠體現(xiàn)出效果，且其受投資、人口、自然環(huán)境等因素的影響較大，不同地區(qū)和不同方案之間具有一定的差異性。對土地進行規(guī)劃管理可以在實施過程中不斷總結(jié)當前經(jīng)驗，指導后續(xù)使用的進一步完善和土地規(guī)劃手段的進一步創(chuàng)新。

二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的價值

（一）對空間布局的利用

城鄉(xiāng)規(guī)劃的重心就是通過對城鄉(xiāng)的空間布局進行一個合理有效的利用。通過對實際地區(qū)的具體情況進行必要的分析，然后對每個地區(qū)作出詳細的規(guī)劃，看哪個地方有利于發(fā)展經(jīng)濟，哪個地區(qū)適宜人類的居住，通過對布局進行合理的設置，從而對土地有一個合理的應用。土地之源的合理開發(fā)作為城鄉(xiāng)規(guī)劃中的一個重要方面，不僅對于人們生活環(huán)境的改善具有重要作用，同時也能夠為人們營造一個良好的生活氛圍。并且通過城鄉(xiāng)規(guī)劃，可以協(xié)調(diào)城市和鄉(xiāng)村之間的格局，促進地方經(jīng)濟的向前發(fā)展。在城市規(guī)劃中，生態(tài)環(huán)境的建設也是一個重要的內(nèi)容，通過完善人們的生存環(huán)境，從而推動人與自然的和諧相處。

（二）緩解城鄉(xiāng)兩極分化

科學、合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃指的是通過對城市與鄉(xiāng)村的有限條件進行一個資源的合理有效配置，從而促進城市與鄉(xiāng)村的不斷融合，適應社會發(fā)展的潮流。在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，主要是通過對農(nóng)村進行改造，充分利用農(nóng)村中的土地資源，對外進行招商引資，增加農(nóng)民的經(jīng)濟收入，提高人們的生活水平。同時，通過對農(nóng)村土地的征用，發(fā)展經(jīng)濟項目，然后再根據(jù)相關的實施細則給農(nóng)村的人們分配城市用房，并且鼓勵他們進行自主創(chuàng)業(yè)，政府通過提出鼓勵和優(yōu)惠政策，來支持和推動農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。對農(nóng)村進行招商引資，還可以通過對農(nóng)村剩余勞動力進行有效的分擔，政府對其加強教育力度，提升他們的文化水平，傳授他們農(nóng)作物的種植管理水平，通過開展培訓等，發(fā)展林業(yè)、畜牧業(yè)、種植業(yè)，從而拉動農(nóng)村的整體的經(jīng)濟水平，有效的緩解城鄉(xiāng)的兩極分化現(xiàn)象。

（三）有利于宏觀調(diào)控

政府對于城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設可以通過宏觀調(diào)控的方式來進行，宏觀調(diào)控作為政府發(fā)展經(jīng)濟的重要政策，具有重要的作用。政府以城鄉(xiāng)規(guī)劃的表現(xiàn)形式來進行城鄉(xiāng)規(guī)劃，從而使城鄉(xiāng)經(jīng)濟能夠保證協(xié)調(diào)、平穩(wěn)的運行。自從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺并實施之后，各個地區(qū)根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況都制定了相關的城鄉(xiāng)規(guī)劃政策，以期通過政府對城鄉(xiāng)規(guī)劃進行有效的管理和實施，對城鄉(xiāng)的經(jīng)濟發(fā)展不斷存進，從而使其能夠與我國的經(jīng)濟發(fā)展相適應。

三、土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施之間的關系

（一）新增建設用地計劃與城鎮(zhèn)建設用地有序擴張

加強兩規(guī)的銜接和互通的關系，兩者之間既不是明確的制約關系也不是具體的平行關系，要想較好處理兩者之間的關系，應建立符合實際的管理辦法。要把合理用地和保護耕地作為指導方針，城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建設用地和土地利用規(guī)劃應控制在一定的范圍以內(nèi)，并且在城市建設設中可分為新區(qū)擴張和舊城改造兩種方式，分別對新增建設用地和舊城改造用地進行合理的利用，在開發(fā)區(qū)和小城鎮(zhèn)要以新區(qū)擴張為主，舊城改造為輔建設良好的大中城市。土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃都是以土地資源的合理開發(fā)；利用和保護為基礎的。

（二）拓展土地規(guī)劃的深度，在規(guī)劃與實施之間搭建橋梁

由于土地利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施和編制分屬于不同的行政管理部門，在土地利用和土地的利用規(guī)模等原則性的問題上存在差異，導致“兩規(guī)”在相互結(jié)合的過程中不能夠有效的銜接。城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃都是由地方政府組織的，由于地方經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)模和速度追求太快導致城鄉(xiāng)規(guī)劃不能順利的進行。地方政府追求形式上的發(fā)展盲目的擴大城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模，以滿足各類建設用地的需求。土地利用規(guī)劃是從土地的結(jié)構(gòu)均衡分配，對城鄉(xiāng)空間增長的控制和對土地資源的布局和空間結(jié)構(gòu)進行合理的布局，“兩規(guī)”自身存在的差異性不利于城市空間的有序增長，甚至在城鄉(xiāng)規(guī)劃當中出現(xiàn)又相互制約的局面。城鄉(xiāng)空間的擴大常常具有一定的主觀性，擴張沒有一定的規(guī)律，通常產(chǎn)生跳躍性和無序性的增長。

（三）以土地管理為核心，推動城鄉(xiāng)規(guī)劃的科學發(fā)展

為了能夠與經(jīng)濟體制的增長相適應，規(guī)劃管理部門通過積極的探索新的規(guī)劃方式，使得區(qū)域協(xié)調(diào)與城鄉(xiāng)規(guī)劃相一致，并發(fā)展處一系列的新規(guī)劃。通過這種特殊的方式來逐步建立和完善“兩規(guī)”，使其能夠協(xié)調(diào)穩(wěn)步的發(fā)展，從而建立一個環(huán)節(jié)制度化與溝通信息化的信息交流平臺。

為確保兩個“規(guī)劃”在工作中的協(xié)調(diào)一致性可采取以下措施: （1）建區(qū)內(nèi)的建設項目要以審批土地利用規(guī)劃和建設為前提；（2）城市是彌補人們精神資源和人文資源的核心地區(qū)，地質(zhì)災害嚴重和珍貴的水源保護地帶要做好保護措施，限制建設城市規(guī)劃區(qū)劃定；（3）限制建立區(qū)應該充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)和你農(nóng)村土地歸屬權的單位做好各部門之間的溝通；（4）將限制建立區(qū)劃定和管理條例上升為由當?shù)卣睿贫ㄏ鄳呐涮追桨福岣呱鐣Ｗo生態(tài)資源的積極性。

結(jié)束語

城鄉(xiāng)規(guī)劃在我國的城市化進程的發(fā)展中具有重要的戰(zhàn)略意義，通過土地管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃之間的相互促進、相互制約的關系，從而使得經(jīng)濟社會的健康有序良好的發(fā)展，因此，必須處理好二者之間的關系。土地規(guī)劃管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施是我國當前土地領域的一個研究熱點，在土地規(guī)劃指標分解缺乏科學性、城鄉(xiāng)規(guī)劃實施困難的情況下如何在兩者之間建立有效聯(lián)系，以審批為前提，以保護為手段，以溝通為橋梁，以保護生態(tài)資源為根本，制定科學、合理的執(zhí)行策略對于我國經(jīng)濟發(fā)展、城鄉(xiāng)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻：

[1]王書芳,王娜. 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌理念下探析我國城鄉(xiāng)規(guī)劃編制體系改革[J]. 江西建材,2014,07:19.

篇8

市場經(jīng)濟是契約經(jīng)濟，企業(yè)的經(jīng)營行為都是法律行為，房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中疏于法律常識，不守法律規(guī)則，不經(jīng)法定程序，忽視國家法律監(jiān)管和約束，所實施的行為產(chǎn)生的、可預見的或難以預見的、造成與法律相悖或觸犯法律的可能。房地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開發(fā)的土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開發(fā)、施工建造、項目轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、按揭貸款、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都有疏漏和失誤的可能性，進而承擔相應的經(jīng)濟損失和否定性的法律后果。法律風險是客觀存在的風險，只要在房地產(chǎn)市場中運作，就會毫無例外地面對各種法律風險，就必須事先采取預防措施，事中加以控制，事后加以補救。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性、房地產(chǎn)開發(fā)過程的系統(tǒng)性和復雜性等特點，房地產(chǎn)開發(fā)法律風險呈現(xiàn)出以下主要特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)涉及法律多且關聯(lián)性強。房地產(chǎn)開發(fā)涉及《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《合同法》、《物權法》、《公司法》、《擔保法》、《招標投標法》等法律法規(guī)，這些法律共同作用，影響著房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程。二是房地產(chǎn)開發(fā)法律風險的階段性特點明顯。房地產(chǎn)開發(fā)時間周期長，具有明顯的階段性，因各個階段主要任務不同其法律風險表現(xiàn)也是不同的。三是房地產(chǎn)開發(fā)法律風險多且具挑戰(zhàn)性。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，房地產(chǎn)權屬于物權的范疇，而且是所有物權中最具份量的。房地產(chǎn)由于位置固定性、價值量大、附著于其上的社會關系復雜等特點，使國家針對房地產(chǎn)的產(chǎn)權確認、產(chǎn)權使用和讓渡等都從法律上進行了嚴格的規(guī)定，遠比一般物權復雜，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)面臨著更多、更具挑戰(zhàn)性的法律風險。綜上筆者認為，房地產(chǎn)業(yè)是高投入、高收益、高風險的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險防控工作非常重要，必須采取“三點一線”模式，即以土地獲取階段防控為基點，以投資決策階段防控為難點，以建設銷售管理階段防控為重點，以完善的法律風險識別、分析、評估、防范流程管理為主線，實現(xiàn)“點線面”結(jié)合，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全面、系統(tǒng)、完整的法律風險管理。

1、把土地獲取階段作為法律風險防控的基點，搞好項目立項可研論證和風險分析，把好企業(yè)法律風險防范第一關。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)運作之前，應注意對項目的可行性進行充分論證，詳細制作項目可行性報告、法律風險評估書、法律風險意見書等文件。對項目立項的依據(jù)手續(xù)、工作流程等都要規(guī)范，形成體系，使之符合國家相關法律、法規(guī)及政策規(guī)定。在項目立項的可行性研究論證的過程中，要結(jié)合規(guī)劃設計、拆遷安置補償和資金籌集等工作，應重點關注土地法律風險、市場法律風險、拆遷安置法律風險和和籌資法律風險，加強對項目開發(fā)經(jīng)營的風險性分析、適用性分析和價值性分析，進行項目立項的可行性和不可行性比較，再決定是否進行項目運作，較大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險和法律風險。實踐經(jīng)驗也證明，項目運作前和企業(yè)重大經(jīng)營決策前的法律風險預警是企業(yè)健康經(jīng)營的第一道屏障。

2、把投資決策階段作為法律風險防控的難點，把握好投資的方向、力度和節(jié)奏，減輕企業(yè)法律風險防范負擔。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險體現(xiàn)在投資決策的全過程，何時何地開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)，能否把握好投資的方向、力度和節(jié)奏，堅持“有所為有所不為”對于法律風險防范非常關鍵。房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮有關開發(fā)區(qū)域、開發(fā)房地產(chǎn)類型、開發(fā)時機的法律風險，堅持分散投資的策略，對備選項目的城市布局、區(qū)位優(yōu)勢、物業(yè)形態(tài)、消費市場等方面都要進行深入調(diào)研分析，全方位把控，確保摸清、看透、投準。房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般分投資區(qū)域分散、投資時間分散、投資主體分散等方式。投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣對投資的影響，達到降低風險的目的。投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化、或市場脈搏把握不好而帶來的損失。投資主體分散是通過尋求良好的合作伙伴，充分調(diào)動投資各方的積極性，雙方實現(xiàn)利益共享，風險同擔，最大限度的發(fā)揮自身優(yōu)勢，避免各類風險的發(fā)生。

3、把項目建設銷售管理階段作為法律風險防控的重點，加強運營過程的合同管理，強化企業(yè)法律風險防范載體。投資房地產(chǎn)是一項收益與風險都很高的經(jīng)營項目，而合同條款的嚴謹和完備程度決定了合同法律風險的大小。合同是房地產(chǎn)企業(yè)對外經(jīng)濟往來最重要的載體，在當事人之間具有意定的“法律”效果。事實證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都與合同及相關法律文件的不規(guī)范、不嚴謹甚至不合法有關。而房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設銷售管理階段是合同管理的重中之重，在招標模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索賠、租售合同、銷售時機、自然災害和意外事故等方面都存在法律風險。因此，必須建立健全合同管理體系，重點完善對合作方履約信用和能力的審查機制；完善對合同的定價管理機制，嚴格執(zhí)行招投標、審核定價制度；制定完善的合同管理制度，實行合同審批領導聯(lián)簽、部門會簽制度，使合同管理有章可循；制作公司內(nèi)部各種規(guī)范性的制式合同文本；對公司管理人員及相關經(jīng)辦人員組織合同規(guī)范運作的專業(yè)培訓；建立公司合同跟蹤、付款的監(jiān)督、保護機制和辦法，實行互相制約、層層把關的監(jiān)督機制。通過系統(tǒng)的合同管理以及履約責任制的建立，有效防止法律風險的產(chǎn)生。

4、以法律風險識別、分析、評估、防范流程管理為主線，建立完善的企業(yè)法律風險內(nèi)控體系。房地產(chǎn)開發(fā)是一個涉及面廣、關系到眾多市場主體切身利益的復雜系統(tǒng)工程，企業(yè)的各項經(jīng)濟活動和對外交往都可能產(chǎn)生法律風險。及時建立房地產(chǎn)項目法律風險識別、分析、評估、防范一條龍流程管理制度模式，對防范法律風險至關重要。法律風險管理必須著力從四個方面下功夫：

一是要強化經(jīng)營管理人員的法律意識，營造企業(yè)法治文化氛圍。加強員工法律意識培育是防范企業(yè)法律風險的前提和基礎。要使法律風險防控形成長效機制，必須營造良好的企業(yè)法治文化氛圍。企業(yè)的每位成員，尤其是高層管理人員和核心業(yè)務人員必須認真學習房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，關注新法新規(guī)的出臺。企業(yè)必須將學習培訓作為法律風險防范關口前移的重要手段，加強對相關法律知識的學習和培訓，提高從業(yè)人員的法律意識和運用法律知識解決實際問題的能力，提高法律風險的警覺性和預見性，從而有效地構(gòu)建起防范法律風險的無形屏障。

二是要加強法務隊伍建設，健全企業(yè)法律風險防范機構(gòu)。法律風險防范機構(gòu)建立，必須對外聘請法律顧問，對內(nèi)設立法務部門。外聘律師最重要作用并不在于訴訟階段，而在于非訴訟階段，即以事前防范為主，以事后處理為輔，在房地產(chǎn)開發(fā)各階段為企業(yè)解決經(jīng)營中的重大決策和危機處理，審點工作和重要環(huán)節(jié)的法律風險，提出法律意見。只要充分發(fā)揮專業(yè)律師的作用，就能夠有效地避免簽約環(huán)節(jié)的失誤和疏漏，并及時為企業(yè)決策者提供專業(yè)的法律意見，從而順利完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)。而內(nèi)設的企業(yè)法律部門主要側(cè)重于企業(yè)日常法律事務的處理，負責與外聘律師的工作對接，內(nèi)外銜接配合，更加細致準確地解決企業(yè)的法律問題。企業(yè)的法務部門應深入企業(yè)經(jīng)濟活動，積極為重大決策發(fā)表法律意見，開展重要制度和重大合同的合法性審查，參與易發(fā)糾紛事件的預告防范和應急處置，提前介入訴訟糾紛，找好法務工作的切入點，將業(yè)務部門和法律部門的工作有效銜接起來，處理好業(yè)務開展和風險防控的關系，使法務工作與企業(yè)的經(jīng)營活動融為一體，與職能部門形成合力，切實履行法律管理和服務職能。

三是要建立企業(yè)法律風險的自我診斷體系，實施全面法律風險管理。根據(jù)房地產(chǎn)投資、建設、運營的特點，建立測評監(jiān)控企業(yè)法律風險的指標診斷體系，用以診斷識別企業(yè)經(jīng)營中的法律風險狀態(tài)及建立企業(yè)法律風險預警機制、排查制度和糾錯機制。房地產(chǎn)開發(fā)風險管理是一種系統(tǒng)的、完整的法律風險管理過程，主要包括三個方面：第一是法律風險識別，通過分析研究在項目每個階段在哪些方面存在哪些法律風險，進而對這些法律風險進行歸類分析。第二是法律風險的分析評估，主要是分析研究項目實際運營中的法律風險造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律風險等。第三是法律風險處理，根據(jù)擬定的法律風險對策，協(xié)調(diào)、解決和處理法律風險問題。

篇9

一、違法違章?lián)尳〒尫N基本情況

幾年前，我區(qū)各地的搶建搶種行為只是零星出現(xiàn)，沒有形成規(guī)模，處于可控范圍之內(nèi)。但近幾年來，隨著惠州市進入快速發(fā)展時期，一大批建設開發(fā)項目，特別是市重點市政工程和大型企業(yè)項目不斷增加并陸續(xù)上馬，市區(qū)近郊范圍內(nèi)違法違章?lián)尳〒尫N現(xiàn)象逐漸增多，且屢禁不止，甚至有愈演愈烈之勢。據(jù)城管部門和有關鎮(zhèn)（辦）不完全統(tǒng)計，自2005年5月以來，市區(qū)周邊各鎮(zhèn)（辦）共發(fā)現(xiàn)違法違章建筑2900多宗，涉及建筑面積58.6萬多平方米。其中河南岸、三棟、江北、小金口等鎮(zhèn)（辦）最為突出，約占全部違章建筑的近八成。另外，在一些市政重點工程項目用地上違章?lián)尫N的現(xiàn)象也比較嚴重，如當?shù)卮迕裨谑畜w育場館周邊、惠南大道沿線、東湖大堤等地，通過搶種或不合理密集種植苗木，企圖搏取賠償獲利的現(xiàn)象十分突出，僅三棟鎮(zhèn)的搶種就涉及500多畝、約50萬棵之多。

惠城區(qū)委、區(qū)政府高度重視制止搶建搶種工作，各鎮(zhèn)（辦）和相關職能部門對此不法行為一直都在大力整治并給予堅決打擊。兩年多來，各鎮(zhèn)（辦）頻頻組織清拆行動，共違法違章建筑1129宗，涉及面積25.7萬多平方米，清除違章?lián)尫N面積1000多畝、30多萬棵。特別是最近一段時間以來，區(qū)委、區(qū)政府采取了強有力的整治措施，有效地遏制了搶建搶種蔓延的勢頭。盡管如此，違法違章?lián)尳〒尫N的不法行為還不能從根本上得到杜絕。

二、違法違章?lián)尳〒尫N的原因分析

出現(xiàn)違法違章?lián)尳〒尫N量大面廣、屢禁不止的原因是多方面的，既有客觀因素，也有主觀因素，既有歷史原因，也有現(xiàn)實原因。除了利益驅(qū)動、企圖在拆遷補償時能獲得經(jīng)濟補償，以及政府法制宣傳教育跟不上造成群眾法制觀念淡薄等原因外，我們認為，主要存在如下幾個方面：

1、規(guī)劃報建控制過嚴，村民建房沒有出路。城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項建設自1992年開始就被市政府職能部門嚴格控制管理。長期的規(guī)劃控制管理造成了村民建房沒有出路，新建、改建住房不能完善有關手續(xù)。按市規(guī)劃建設局的規(guī)定，新村莊必須做好整體規(guī)劃修編方案并經(jīng)批準后方能辦理房屋報建手續(xù)。據(jù)了解，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的市郊，多年來政府職能部門只受理并批準過少數(shù)的村（居）民建房報建，大多數(shù)的報建被拒之門外。即使少數(shù)的報建能夠受理和得到批準，也要花費很長時間，快則半年，慢則一年。以江北辦事處為例，2002年以前村（居）民報建600宗，市規(guī)劃建設局受理審批280宗，盡管這樣報批手續(xù)煩瑣、控制嚴格，村（居）民報建仍有出路；但從2002年起，市規(guī)劃建設局就不再受理報建，完全堵死了村（居）民的建房出路。因而由于子女長大、家庭人口增多或需要住宅改造而成為住房困難戶的村（居）民的自建住房問題長期得不到正常和合理解決，甚至連危房、倒塌房都無法報建，村（居）民強烈的建房要求和無法辦理報建手續(xù)的矛盾日趨激化。可以說政府職能部門沒有正視村（居）民自建住房的出路問題，是導致違法違章?lián)尳ǖ囊粋€直接原因。

2、規(guī)劃嚴重滯后，老村莊邊界不能確定，新村民點和個別村集體工商用地也沒有落實。一直以來，我區(qū)絕大部分范圍的建設規(guī)劃都由市規(guī)劃建設局負責編制。但至目前為止，幾乎所有老村莊的界線都還沒有明確，新村莊（新村民點）的選址也沒有劃定，更談不上對新村莊的規(guī)劃。據(jù)反映，2006年上半年為了配合社會主義新農(nóng)村建設，小金口辦事處按照市委、市政府要求花費了400多萬元和大量的人力物力委托有規(guī)劃設計資質(zhì)的單位，對其所轄的幾個村莊進行了重新規(guī)劃，新規(guī)劃至今仍沒有開始實施。汝湖鎮(zhèn)按照有關部門的要求，劃定了其所轄老村莊的邊界，但由于市國土部門要控制老村莊內(nèi)500平方以上的空地，而村民又接受不了，致使老村莊的范圍遲遲不能劃定。河南岸辦事處幾個村的新村民點至今也沒有落實，村（組）集體的生產(chǎn)和村民的生活缺乏土地資源，他們?yōu)榱税l(fā)展經(jīng)濟而搭建的一些臨時廠房又成為新的違法違章建筑。一些村、鎮(zhèn)（辦）干部擔心，如果老村莊的邊界不能及時定下來，新村民點又得不到落實，隨著一些大項目的上馬，大量的搶建搶種還有可能會出現(xiàn)。

3、規(guī)劃建設管理和執(zhí)法體制不順，監(jiān)管力度不足。長期以來，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃和報建審批權在市規(guī)劃建設局，按照有關法律法規(guī)，只有市城監(jiān)支隊、市規(guī)劃建設局法規(guī)監(jiān)察科等隊伍才具城建執(zhí)法權，但他們編制有限、人員少，而管理范圍大、涉及面廣，很難做到管理到位，對城建監(jiān)察執(zhí)法力不從心。因為“守土有責”，區(qū)和鎮(zhèn)（辦）則對違法違章建設負起了主要的管理責任，而區(qū)和鎮(zhèn)（辦）對違法違章建設的管理只能靠沒有行政執(zhí)法職能的治安隊伍。這種權責不統(tǒng)一的體制，其結(jié)果必然導致監(jiān)管不力，客觀上使違法違章建設有了可乘之機。對比東莞、中山等地的城管經(jīng)驗，我市的城管體制存在弊端。事實上，同處城市近郊的陳江和水口，由于區(qū)劃調(diào)整前其城管權責統(tǒng)一，監(jiān)管有力，違章建設成不了氣候，而且即使出現(xiàn)了，也能得到及時遏制。據(jù)了解，近幾年來，陳江辦事處發(fā)生違法違章?lián)尳?2宗，遠低于其他鎮(zhèn)（辦）。

4、對違法違章?lián)尳〒尫N行為的打擊力度不夠，有關職能部門執(zhí)法和把握政策不嚴。鎮(zhèn)（辦）和有關職能部門在拆除違法違章建筑的過程中，往往遇到違建戶群體性對抗，甚至遇到暴力阻撓，政府工作人員也經(jīng)常遭到恐嚇、圍攻、毆打，暴力抗法事件屢有發(fā)生。出于維護社會穩(wěn)定考慮，個別地方（如河南岸辦事處）在一段時期內(nèi)對違法建筑清拆力度不夠，一度有所松懈。遇到暴力抗法，公安司法機關等相關職能部門也未能采取強有力的措施及時處理違法分子，致使個別村民煽動、組織群眾進行阻撓拆除現(xiàn)象增多，一些清拆行動也因此不了了之。一些違建戶也正是看到這一情況，變本加利，大肆搶建搶種，河南岸的湖山、高布一帶甚至遍地開花。直至今年區(qū)公、檢、法專案組介入，查處有關暴力抗法、私賣私分集體土地等案件，尤其是抓捕了一些涉嫌違法人員后，情況才有了好轉(zhuǎn)，但是已經(jīng)積重難返，也失去了治理違法違章建筑的最佳時機，給今后的整個治理工作帶來了極大的困難和嚴重的后果。

此外，個別職能部門把握政策不嚴，客觀上助長了搶種歪風。如在征地過程中，為圖省事，在對一些地上作物作出補償時，不管種植密度，只論棵數(shù)而不是論面積計算補償，或者對一些已經(jīng)認定為違法違章?lián)尫N的青苗也給予了補償。這一做法起到了不良的導向作用，在群眾中造成很壞的影響。三棟鎮(zhèn)惠南大道沿線和體育場館周邊的部分村民正是看到這一情況后，認為有暴利可圖，而且圖得爽快，所以跟風搶種，甚至一些外來人員也加入搶種行列，形成惡性循環(huán)。

三、對制止違法違章?lián)尳〒尫N行為的意見和建議

針對以上搶建搶種產(chǎn)生的原因和存在的問題，我們提出以下意見和建議：

1、規(guī)劃先行，受理報建，解決村民建房出路問題。建議市政府撥出規(guī)劃專項資金，由市規(guī)劃建設局根據(jù)市區(qū)總體規(guī)劃要求，牽頭組織有關部門迅速做好鎮(zhèn)（辦）總體規(guī)劃編制工作，盡快劃定新老村莊的界線。同時對各鎮(zhèn)所編制的規(guī)劃在短期內(nèi)予以審批確認。在做好規(guī)劃的基礎上，開始放開受理村民報建，并盡可能減少報建環(huán)節(jié)，對符合報建條件的從速審批，為村民合法建房開方便之門。

2、加大力度，嚴厲打擊違法違章?lián)尳〒尫N行為。一是要加大對現(xiàn)有違章建筑的清拆力度。要組織力量理直氣壯、大張旗鼓地堅決拆除近期搶建的違章建筑，以起到遏制搶建風氣蔓延的震懾作用。同時要研究解決違章建筑的遺留問題，分別情況，區(qū)別對待，對影響市區(qū)總體規(guī)劃和重點建設項目的違章建筑要堅決予以拆除。二是各相關職能部門要加強工作配合，形成合力，共同整治搶建搶種。規(guī)劃、國土、城管等部門要整合執(zhí)法資源，加強巡查，做到對上報的違法占地、違法搶建的案件要迅速作出處理。要建立快速應急機制，提高執(zhí)法效率。公安司法機關對阻撓拆除行動，妨礙公務，圍攻、毆打工作人員的違法分子要加大現(xiàn)場處理打擊力度，并及時立案調(diào)查，嚴懲當事人。供水、供電部門要配合打擊工作，不給違法違章建筑供水、供電。

3、理順審批和管理體制，健全執(zhí)法機構(gòu)和執(zhí)法隊伍。建議下放部分審批權（如村集體自留工商用地和新老村莊住宅用地的規(guī)劃審批權），實行分級審批、分級管理制度，明確市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）各職能部門的審批權限和管理權限范圍，做到主體清晰，職責明確，責任落實。不能因為統(tǒng)得范圍大、管理不到位而出現(xiàn)市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）互相推卸責任，管理斷層現(xiàn)象。同時建議市政府撥出專項資金，讓區(qū)、鎮(zhèn)（辦）成立城監(jiān)隊伍，各村也要配備城監(jiān)協(xié)管員，從而建立健全市、區(qū)、鎮(zhèn)（辦）、村的城建監(jiān)察網(wǎng)絡，以適應我市創(chuàng)建文明城市的需要。

4、嚴格把握政策界限和執(zhí)法標準，在征地和拆遷補償上不給不法分子有利可圖。建議對《惠城區(qū)土地征收補償標準（暫行）》（惠府辦[2005]62號文）重新修訂，細化補償標準，使之更具可操作性。在征地公告前，有關部門和當?shù)劓?zhèn)（辦）要對預征土地和地上附著物現(xiàn)狀進行實拍，將實拍現(xiàn)狀與征地公告同時，嚴格以現(xiàn)狀對照補償標準進行補償，不給不法分子有可乘之機和有利可圖，以經(jīng)濟手段打擊搶建搶種行為。

5、加大土地清查力度，打擊非法賣地行為。搶建搶種很大程度上是由于一些村集體和村民將村莊周邊的空地、自留地私自賣給外來人員建房所造成的。為了嚴肅國家國土政策和法律法規(guī)，剎住集體私人亂賣土地歪風，建議成立一個由政府牽頭、國土部門為主、其他部門配合的私賣土地清查機構(gòu)，對成立國土局以來的私賣（買）土地的人和事按國土政策和有關處罰規(guī)定進行清查處理，一可以嚴肅國家法律法規(guī)，二可以增加財政收入，三可以使搶搭搶建現(xiàn)象得到控制。

篇10

第一條為了規(guī)范農(nóng)村村民（以下簡稱村民）住宅規(guī)劃建設及用地管理，提高農(nóng)村住宅建設水平，促進集約合理用地，改善農(nóng)村人居環(huán)境，保障村民的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《省農(nóng)村村民住宅建設管理辦法》等有關法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的鎮(zhèn)、村莊（不含城市規(guī)劃區(qū)及開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)、街道、村莊）規(guī)劃區(qū)內(nèi)，農(nóng)村集體土地上的村民新建、擴建、改建個人住宅（以下統(tǒng)稱村民建房）及其管理，適用本辦法。

城市規(guī)劃區(qū)及開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn)、街道、村莊的村民建房，按照市城市規(guī)劃區(qū)及開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設管理的有關規(guī)定執(zhí)行。

第三條村民建房應當堅持安全、適用、經(jīng)濟和美觀的原則，應符合規(guī)劃、節(jié)約用地、注重防災、安全施工、保護環(huán)境，體現(xiàn)農(nóng)村地域特色，并妥善處理通風采光等相鄰關系。

第四條村民建房包括集中建房和個人建房。個人建房是指單戶村民自行建造自住住宅的活動，包括在原宅基地上改建、擴建和因公益事業(yè)需要拆遷安置的異地新建；集中建房是指鎮(zhèn)人民政府或村民委員會組織村民集中建設自住住宅的活動，包括統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建、統(tǒng)規(guī)自建、統(tǒng)一舊村改造等方式。

各鎮(zhèn)人民政府應當采取有效措施，引導村民向中心村、集鎮(zhèn)或小城鎮(zhèn)集聚，統(tǒng)一規(guī)劃集中建設住宅小區(qū)。對列入各級政府試點的村民住宅小區(qū)，按照融政綜﹝﹞242號文件有關規(guī)定進行補助。

有下列情形之一的,應當統(tǒng)一規(guī)劃集中建設住宅小區(qū)：

（一）因國家、集體建設拆遷安置需要集中建設住宅的；

（二）農(nóng)村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）災后集中統(tǒng)一建設的；

（四）實施造福工程、地質(zhì)災害搬遷統(tǒng)一建設的。

第五條村民建房規(guī)劃管理要方便群眾，高效管理。對已經(jīng)完成村莊規(guī)劃的行政村，市規(guī)劃局可以將村莊規(guī)劃管理的具體事務委托鎮(zhèn)人民政府實施，簡化審批手續(xù)，提高辦事效率。

第二章規(guī)劃及用地要求

第六條村民建房應當符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以及歷史文化名鎮(zhèn)名村保護規(guī)劃，嚴格遵循“先規(guī)劃、后建設”原則。不符合規(guī)劃或者未編制上述規(guī)劃的，不得審批村民建房和住宅用地。

第七條鎮(zhèn)人民政府應當加快鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃編制或修編進度。村莊規(guī)劃編制范圍原則上應覆蓋同一行政村所屬的所有自然村，個別地處偏遠、人數(shù)較少的自然村可結(jié)合“造福工程”編制農(nóng)村住宅小區(qū)建設規(guī)劃。村莊規(guī)劃編制內(nèi)容和深度應當符合《省村莊規(guī)劃導則》（試行）。規(guī)劃編制要注重村民參與，充分聽取村民意見，尊重村民意愿，符合農(nóng)村實際，方便生產(chǎn)生活。村民建房應按修建性詳細規(guī)劃或者村莊整治規(guī)劃的要求建設。

對在2012年底前完成村莊規(guī)劃編制的鎮(zhèn)，市財政按照其編制經(jīng)費總額的50%給予獎勵，由鎮(zhèn)人民政府根據(jù)所轄村莊的規(guī)劃審批完成情況向市政府申請該項獎勵。

鎮(zhèn)人民政府在編制土地利用總體規(guī)劃時應充分調(diào)查、統(tǒng)籌安排，預留一定的村民建房規(guī)劃指標。

第八條村民建房應當充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴格控制使用耕地和生態(tài)公益林地。禁止村民在地質(zhì)災害危險區(qū)內(nèi)建設住宅。

第九條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民在原宅基地之外申請新建住宅的，其原有的空閑宅基地由村委會或村集體經(jīng)濟組織收回，并結(jié)合村莊土地整理，重新規(guī)劃后統(tǒng)一安排使用。

村委會或者村集體經(jīng)濟組織依法收回農(nóng)村村民舊住宅用地的，應當給予經(jīng)濟補償。

第十條村民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。3口以下的每戶不得超過80平方米，6口以上的每戶不得超過120平方米。

在同等條件下，對被征地拆遷戶和計劃生育戶的住宅用地優(yōu)先給予安排。

利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行改建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。

前款所稱宅基地面積，是指住宅建筑物、構(gòu)筑物(含基礎)垂直投影范圍內(nèi)的占地面積。

第三章建房審批

第十一條村民建房申請應當符合下列條件之一：

（一）因無住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積明顯低于法定標準，需要新建、改建或擴建住宅的；

（二）同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結(jié)婚年齡要求分戶的；

（三）因國家或者集體建設、實施鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃以及進行公共設施與公益事業(yè)建設，需要拆遷異地新建的；

（四）因發(fā)生或防御自然災害，需要安置的；

（五）原有住宅屬C、D級危房需要拆除重建的；

（六）向中心村或農(nóng)村住宅小區(qū)集聚，將原有宅基地退還村集體經(jīng)濟組織置換至新宅基地的；

（七）市人民政府許可的其他情形。

經(jīng)批準回原村莊定居的港、澳、臺胞和華僑需要建設住宅的，參照本辦法規(guī)定辦理。

第十二條村民建房申請有下列情形之一的，不予批準：

（一）現(xiàn)有宅基地面積雖明顯低于法定標準，但現(xiàn)有人均住宅建筑面積超過60平方米的；

（二）分戶前人均住宅建筑面積已超過60平方米的；

（三）年齡未滿18周歲的；

（四）不符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的；

（五）將原住宅出賣、出租、贈與或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；

（六）不符合“一戶一宅”政策規(guī)定的。

第十三條村民建房應當取得規(guī)劃許可。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應當辦理《建設工程規(guī)劃許可證》，村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應當辦理《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。

村民建房取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》后，方可辦理用地審批手續(xù)。

第十四條村民個人申請住宅建設的，應當持下列材料向村委會提出申請：

（一）《村民住宅建設和用地申請表》和申請地塊的實測地形圖各一式五份；

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證復印件；

（三）申請人簽署同意退出原使用的住宅用地并交由村民委員會或村民小組重新安排使用的協(xié)議承諾書(沒有舊住宅的除外)；

（四）屬危房改建的，應提供原住宅權屬證明以及危房鑒定機構(gòu)出具的危房鑒定書或村鎮(zhèn)建設管理機構(gòu)出具的危房認定證明，其中鎮(zhèn)村建設管理部門出具的危房鑒定書應經(jīng)鎮(zhèn)黨政聯(lián)席會議集體研究認定形成會議紀要并向危房所在村公示5個工作日無異議后出具；

（五）擬建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關系的，應當取得各所有權人一致同意，并簽訂書面協(xié)議或者由各所有人在申報圖紙（含四至范圍）上簽字確認，協(xié)議應當經(jīng)過當?shù)卮逦瘯娮C或者依法公證；

（六）具有相應資質(zhì)的建筑設計單位、具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設計人員繪制的設計圖（含總平面布置圖），或者選用標準通用圖。

村委會應當根據(jù)村莊修建性詳細規(guī)劃和村莊整治規(guī)劃要求，與建房戶充分溝通，合理安排建房宅基地，并在接到申請之日起7個工作日內(nèi)，或每一個月集中申請材料，依法召開村委會或村民代表會議，對申請材料和村民建房宅基地安排情況進行審議，在本村張榜公布征詢本村村民的意見；在張榜公布之日起15個工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，應當在《村民住宅建設和用地申請表》中簽署意見，證明申請人的原住宅情況和家庭成員現(xiàn)居住情況和確認宅基地情況，并報鎮(zhèn)人民政府。

第十五條鎮(zhèn)人民政府應當自收到村委會上報的村民建房申請材料后5個工作日內(nèi)組織鎮(zhèn)村建中心、國土所一同到實地勘測，并對是否符合住宅建設和用地申請條件，是否屬于“一戶一宅”，是否在規(guī)劃限額面積范圍內(nèi)，是否符合鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，是否符合房屋建設技術標準，是否存在違法用地行為，是否存在地質(zhì)災害隱患等事項進行審核。經(jīng)審核符合條件的，鎮(zhèn)村建中心、國土所現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，在5個工作日內(nèi)繪制建設用地規(guī)劃紅線圖，并分新建、擴建和改建兩種情形報批。

第十六條屬利用原宅基地并在原確權的用地紅線范圍內(nèi)進行改建的，不需辦理用地批準手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設許可手續(xù)，由鎮(zhèn)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃進行審批，符合條件的在10個工作日內(nèi)核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，村民即可開工建設。

第十七條屬新建、擴建的，應將材料報送市規(guī)劃局進行規(guī)劃審批，其中，在已經(jīng)批準的村莊修建性詳細規(guī)劃范圍內(nèi)新建、擴建的，市規(guī)劃局可以委托所在鎮(zhèn)人民政府進行規(guī)劃審批。市規(guī)劃局應當在接到上報的有關材料之日起20個工作日內(nèi)審批，受委托的鎮(zhèn)人民政府應當在收到村民建房申請材料之日起20個工作日內(nèi)審批。受委托的鎮(zhèn)人民政府應對建房報件材料認真履行審查職責，嚴格把關，并對報件材料的真實性、完整性、合法合規(guī)性負責，對符合條件的核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》，之后由鎮(zhèn)人民政府在5個工作日內(nèi)報市國土局審核用地。市國土局應當在收到鎮(zhèn)人民政府上報的有關材料（含規(guī)劃許可證復印件）之日起10個工作日內(nèi)(依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的期限除外)進行審核，經(jīng)審核通過的轉(zhuǎn)報市人民政府審批用地，經(jīng)審批通過的由市國土局核發(fā)《建設用地批準書》。

第十八條采取集中建房的，村民應向村民委員會提交以下材料：

（一）《村民住宅建設和用地申請表》一式五份，申請地塊的實測地形圖；

（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證影印件；

（三）申請人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委員會或村民小組重新安排使用的承諾書(沒有舊住宅的除外)。

鎮(zhèn)人民政府或村民委員會，依據(jù)經(jīng)批準的村莊修建性詳細規(guī)劃，根據(jù)建房戶需求和數(shù)量，劃定集中建房范圍，制定統(tǒng)一建設方案，按照第十五條、第十七條新建擴建情形的規(guī)定程序，統(tǒng)一、分戶辦理規(guī)劃許可和用地審批及其他相關手續(xù)。集中建房涉及征收安置的，所在鎮(zhèn)人民政府或村委會還需提供征收安置方案，報征收主管部門審批。對涉及農(nóng)用地的由市國土局根據(jù)年度用地指標使用情況，組織批次上報審批。批次獲批后報市人民政府辦理供地審批手續(xù)。

第十九條屬于文物保護建筑和控制性保護建筑范圍內(nèi)的危房改建，鎮(zhèn)人民政府在規(guī)劃審批前，應將其改建方案書面征得文物保護行政主管部門同意。

第二十條對村民建房規(guī)劃申請不予批準的，市規(guī)劃局或鎮(zhèn)人民政府應當在收到申請材料之日起20個工作日內(nèi)書面告知鎮(zhèn)人民政府或申請人，并說明理由。

對村民建房用地申請審核未通過的，市國土局應當在收到鎮(zhèn)人民政府提交的申請材料之日起20個工作日內(nèi)書面通知鎮(zhèn)人民政府，并說明理由。

第二十一條鎮(zhèn)人民政府和市規(guī)劃局、國土局須做好批文領取登記工作。在市國土局未核發(fā)《建設用地批準書》之前，鎮(zhèn)人民政府不得提前向建房申請人發(fā)放《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》或《建設工程規(guī)劃許可證》。建房申請人在未取得《建設用地批準書》之前不得開工建設。

村民建房通過規(guī)劃和用地審批后5個工作日內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府應將《建設工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《建設用地批準書》一并發(fā)給申請人，并組織鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理機構(gòu)和國土資源管理機構(gòu)一同到實地放樣，劃定四至范圍，村民即可開工建設。

第二十二條申請人應當自取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》之日起一年內(nèi)實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，規(guī)劃許可證自行失效。確需延期的，建設單位或者個人可以在規(guī)定期限屆滿前三十日內(nèi)，向原審批機關申請延期一次，延長期限不得超過一年。

第二十三條在土地利用總體規(guī)劃確定的鎮(zhèn)、村莊建設用地范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為村民住宅建設用地的，應依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，方可批準建設用地。

第二十四條市規(guī)劃局、國土局和鎮(zhèn)人民政府應當實行公開辦事制度，將村民建房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限等相關規(guī)定和村民建房審批情況通過網(wǎng)絡、報刊、公開欄等方式進行公示。村民委員會應將村民建房申請和審批情況在村務公開欄上進行公示。

第四章建設管理

第二十五條村民建房應當嚴格按照規(guī)劃許可核準的內(nèi)容進行建設，不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)發(fā)證機關同意，并辦理變更手續(xù)。

第二十六條市規(guī)劃局、鎮(zhèn)人民政府應當對村民建房是否符合規(guī)劃許可內(nèi)容實施監(jiān)督和檢查，被檢查者應自覺接受監(jiān)督和檢查，如實提供情況和必要的資料，不得隱瞞、妨礙和阻擾依法進行的監(jiān)督檢查活動。

鎮(zhèn)人民政府應當負責規(guī)劃許可審批后管理工作，建立村民住宅建設檔案，做好放線、核樣工作，并加強施工期間的規(guī)劃實施監(jiān)督和質(zhì)量、安全管理。

第二十七條村民建房應當委托有資質(zhì)的設計單位或者具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設計人員設計，或者選用省級和當?shù)匾?guī)劃建設主管部門編印的村鎮(zhèn)住宅建設通用圖。選用通用圖建房的，應有專業(yè)技術人員指導住宅基礎施工。建設多層單元（公寓）式住宅的，應委托有相應資質(zhì)的設計單位進行設計。

第二十八條農(nóng)村住宅施工質(zhì)量和安全由建房村民和參與建設各方共同負責。農(nóng)村住宅建設一定規(guī)模以上（四層及四層以上公寓式住宅或者集中統(tǒng)建的），應由具備相應資質(zhì)的施工企業(yè)承接施工，對集中統(tǒng)建的農(nóng)村住房項目應向市建設局辦理質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)；一定規(guī)模以下的可由建房村民自行選擇農(nóng)村建筑工匠或具備相應資質(zhì)的施工企業(yè)承接施工。農(nóng)村建房村民或者組織村民建房的單位應與參建各方簽訂合同，明確雙方的權利和義務，并按有關規(guī)定和合同約定對所承建的工程承擔相應的質(zhì)量安全責任。

第二十九條農(nóng)村建筑工匠從事村民建房施工，應具備相應的建筑施工技能。市建設局、勞動局要加強建筑工匠培訓，將建筑工匠培訓納入農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)培訓，按相關政策規(guī)定給予相應的職業(yè)技能培訓補貼，提高建筑工匠技能，經(jīng)培訓考核合格的發(fā)給資格證書。鼓勵和引導村民建房選擇有資格證書的建筑工匠。

第三十條市建設局應依法對集中統(tǒng)建的農(nóng)村住宅項目質(zhì)量安全實施監(jiān)督管理。

鎮(zhèn)人民政府應當依據(jù)《省建設工程安全生產(chǎn)管理辦法》等有關規(guī)定，切實加強對村民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查。

市建設局應提供技術服務和指導，特別在地基基礎、主體結(jié)構(gòu)、屋頂防水施工等分部分項工程以及安拆模板、搭拆腳手架等關鍵環(huán)節(jié)加強必要的技術指導。

第三十一條村民建房按鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃并經(jīng)批準建設的，只收取土地證書和房屋產(chǎn)權證書工本費，不得收取規(guī)劃許可證書工本費、征地管理費、基礎設施配套費、耕地開墾費和新增建設用地有償使用費等行政事業(yè)性收費。若涉及相關稅收，則由申請人按規(guī)定自行繳交。

第三十二條村民經(jīng)批準使用集體土地建設住宅，只需參照《省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的征地補償標準和辦法，向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村委會支付土地補償費用。村民對原舊住宅進行原址翻建、申請新的住宅用地后將原舊住宅用地退還村集體經(jīng)濟組織的，不繳納土地補償費用。

第三十三條農(nóng)村住宅小區(qū)建設使用村民承包地的，所在地村委會或者村集體經(jīng)濟組織應當調(diào)整數(shù)量、質(zhì)量相當?shù)耐恋貧w原承包方繼續(xù)承包經(jīng)營；沒有條件調(diào)整承包地的，村委會或者負責拆遷安置的單位應當依照法定征地補償標準和辦法，向原承包方支付征地補償安置費用。征地補償安置費用由住宅小區(qū)內(nèi)的建房戶分攤繳納。

第三十四條村委會或村集體經(jīng)濟組織收取的土地補償安置費用，應當用于本村基礎設施、公共服務設施建設，或者用于發(fā)展生產(chǎn)，安置或者補償被用地農(nóng)業(yè)人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十五條市規(guī)劃局、建設局和鎮(zhèn)人民政府應當及時提供技術指導服務，免費提供住宅通用圖紙，加大技術宣傳力度，主動向村民宣傳住宅小區(qū)規(guī)劃、建房技術標準、質(zhì)量安全要求、減災防災知識、生態(tài)環(huán)境保護和配套設施建設等相關規(guī)定。

鼓勵社會各方面技術力量支持農(nóng)村住宅建設，有條件的鎮(zhèn)可組建農(nóng)村住宅建設技術服務機構(gòu)，為農(nóng)村住宅建設服務。

第三十六條新建、擴建、改建村民住宅，規(guī)劃許可證由市規(guī)劃局委托鎮(zhèn)人民政府審批的，竣工后應由鎮(zhèn)人民政府組織規(guī)劃條件核實，之后向市國土局申請用地驗收；規(guī)劃許可證由市規(guī)劃局審批的，應向市規(guī)劃局申請組織規(guī)劃條件核實、向國土局申請竣工用地驗收。集中統(tǒng)建的農(nóng)村住房須向建設局申請工程驗收備案。

建房申請人自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內(nèi)依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權登記或變更手續(xù)，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。

第五章技術標準

第三十七條村民建房應當遵守以下技術標準規(guī)定：

（一）選址：應避開地質(zhì)復雜、地基承載力差、地勢低洼不易排澇以及易受風口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災害影響的地段。

（二）規(guī)劃：集中建設的住宅小區(qū)要編制修建性詳細規(guī)劃，個人建房要符合村莊整治規(guī)劃，靠近市區(qū)、鎮(zhèn)所在地的住宅小區(qū)，引導其參照城市居住區(qū)規(guī)劃設計相關標準，建設多層單元（公寓）式住宅。

（三）層數(shù)和面積：農(nóng)村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅一般不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)。建設多層公寓式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。

（四）層高：層高控制應符合當?shù)氐膶嶋H情況，一般為3米左右。

（五）間距和朝向：建筑前后間距應滿足消防通道要求，住宅建筑前后間距與前建筑高度比一般不低于1:1，相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏東或偏西布置。

（六）道路、河流退距：新建農(nóng)村住房應滿足對應道路等級或河流所規(guī)定的退距要求。下列道路退距按以下規(guī)定執(zhí)行：

國道（規(guī)劃寬55米）、大真線（規(guī)劃寬56米）、海城公路（規(guī)劃寬56米）兩側(cè)的建筑紅線后退道路紅線10米以上，上述道路兩側(cè)各100米范圍內(nèi)原則上不安排個人住宅建設用地，城鄉(xiāng)規(guī)劃另有要求的，要滿足其要求；

龍?zhí)镏两R、龍?zhí)镏辽限煹纫慌h級公路兩側(cè)建筑紅線后退不少于15米（從現(xiàn)狀路沿起算），鎮(zhèn)級公路兩側(cè)建筑紅線后退不少于10米（從現(xiàn)狀路沿起算）；

舊大真線兩側(cè)建筑紅線后退道路紅線不少于10米（從現(xiàn)狀路沿起算），東張-甘厝口公路、高牛公路兩側(cè)建筑紅線后退道路紅線不少于15米；

高速公路及其支線從路基邊溝外側(cè)起及出入口兩側(cè)后退50米以內(nèi)均為控制用地；

高速鐵路及其支線從鐵路軌道線最外股道中心線后退50米以內(nèi)均為控制用地；

主要河道（龍江、太城溪、虎溪、大北溪、關溪）兩側(cè)新建建筑應后退河道20米以上，其他河道兩側(cè)新建建筑應后退河道6米以上；

村莊干路兩側(cè)新建建筑紅線應后退道路紅線3米以上，村莊支路兩側(cè)新建建筑紅線應后退道路紅線1米以上；

以上道路和河道沿線的建筑紅線后退為最低要求，規(guī)劃另有規(guī)定的，要同時滿足。

（七）抗震：新建住宅必須符合工程抗震設防要求，板、梁、柱不得采用石、土結(jié)構(gòu)。

（八）建筑單體：應滿足村民生產(chǎn)、生活的需求，住宅平面布局應設有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間（農(nóng)具堆放間），應滿足面積、通風、采光等要求。房屋造型簡潔美觀，宜采用坡屋面，具有地方特色，外觀應進行一次性裝修。

（九）配套：應同步配建化糞池等處理設施；集中建設住宅小區(qū)的，給水排水、電力通信、道路、廣電、綠化和社區(qū)服務等配套設施要同步規(guī)劃建設，小區(qū)建筑密度控制在30%左右，綠地率不低于30%。

第六章監(jiān)管措施和法律責任

第三十八條市規(guī)劃局負責對鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃實施情況進行監(jiān)管，依法查處未取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可內(nèi)容進行建設的建房行為。

市國土局負責對土地利用總體規(guī)劃和個人建房用地行為進行監(jiān)管，依法查處未取得用地審批或者違反用地審批內(nèi)容進行建設的建房行為。

各鎮(zhèn)人民政府要落實“屬地管理“的原則，組織做好本轄區(qū)內(nèi)在建房屋建設過程的日常監(jiān)管和動態(tài)巡查，特別是對城鄉(xiāng)結(jié)合部、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、交通主干道周邊和各類連片農(nóng)用地等重點部位要保持密集巡查態(tài)勢，堅決杜絕各類違建行為。

所在村（居）民委員會發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)違反鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的行為，應當立即給予制止，并及時向市規(guī)劃局、國土局和所在鎮(zhèn)人民政府報告。

第三十九條對未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地（含林地）建設住宅的，由縣級以上人民政府國土資源或林業(yè)行政主管部門責令退還非法占用的土地（含林地），限期拆除在非法占用的土地（含林地）上新建的建筑物和其他設施，恢復土地（含林地）原狀。

第四十條未取得規(guī)劃許可證書的,國土資源行政主管部門不得辦理用地審批手續(xù)。非法批準建房給當事人造成損失的，由相應責任單位和責任人依法承擔賠償責任。

第四十一條未依法取得規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，由有關職能部門出具法律文書，鎮(zhèn)人民政府依法組織予以拆除。

嚴禁對村民未批先建的住宅采取以罰款或者變相收取費用代替審批的辦法予以補辦手續(xù)。

第四十二條對以分析家產(chǎn)、虛報人口、隱瞞身份或以其他形式騙取住宅規(guī)劃和用地許可的，或者城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”的，一律不得辦理產(chǎn)權登記或變更手續(xù)。

第四十三條參與農(nóng)村住宅建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和建筑工匠依法對住宅建設工程的質(zhì)量和施工安全承擔相應法律責任。