導(dǎo)語：如何才能寫好一篇購房定金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    案情

    2012年6月21日,王某在某公司開發(fā)的凱旋華庭樓盤售樓處查看樓盤后,雙方達(dá)成購房意向,王某預(yù)先支付2萬元作為購房意向金。次日,王某選定購買凱旋華庭24幢2101室商品房,王某又付款8萬元。王某先后兩次付款合計(jì)10萬元,作為購房的預(yù)約定金,并由某公司開具定金收據(jù)一份。收據(jù)載明:“收款事由:凱旋華庭高層24-2101定金。”但雙方就合同的其他條款正在協(xié)商中,未正式簽訂購房合同。同年8月底,某公司將王某訂購的凱旋華庭24幢2101室商品房出售給他人。王某訴至法院,要求判令某公司雙倍返還購房定金20萬元。

    評(píng)析

    本案中的定金收據(jù)具備書面形式,購房定金合同有效成立。某公司與王某雖未訂立含有定金條款的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》,僅向王某出具了定金收據(jù),但該定金收據(jù)可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容,應(yīng)認(rèn)為已具備我國合同法第十一條所要求的書面形式,且收據(jù)記載了交款人、收款單位、收款事項(xiàng)、收款日期等內(nèi)容,對(duì)買賣標(biāo)的房屋的指向亦明確具體,已經(jīng)包括房屋買賣協(xié)議的主要條款,故可認(rèn)定購房定金合同有效成立。

    購房定金的性質(zhì)及定金罰則的適用。購房定金屬預(yù)約合同,其目的系擔(dān)保商品房買賣合同的訂立,違約的法律后果是適用定金罰則。從預(yù)約和本約的關(guān)系看,購房定金具有獨(dú)立性,且是實(shí)踐性合同,自一方當(dāng)事人交付購房定金時(shí)生效,商品房買賣合同最終是否簽訂并不影響購房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未訂立,則構(gòu)成對(duì)購房定金合同的違反。就本案而言,雙方已就適用定金罰則形成合意。某公司擅自單方?jīng)Q定將王某預(yù)定的房屋出售給他人,其亦未能舉證證明在出售房屋前曾通知王某限期簽訂合同及逾期簽訂合同的后果,已構(gòu)成違約,自應(yīng)由該公司承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。

篇2

    朋友小莊通過某房屋中介公司，與李女士簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓合同，合同約定，李女士委托房屋中介公司將屬于自己的一處房屋以20萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給小莊，定金4萬元。合同簽訂后，小莊先后兩次交了4萬元，房屋中介公司前后開具了兩張收據(jù)，一張收據(jù)注明是定金15000元，另外一張注明購房款25000元，小莊并沒有注意兩張收據(jù)的不同就收起來了。后來小莊因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)要到國外進(jìn)修，在北京買房子也就沒有什么實(shí)際的意義了，沒法再交付剩余房款，于是他便要求中止履行合同，退還他已交的房款，而房屋中介公司與李女士則以小莊違約在先，不肯返還那4萬元，雙方因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

    無奈之下，小莊將糾紛提交到了仲裁委員會(huì)，在仲裁過程中，雙方各執(zhí)一詞，觀點(diǎn)大相徑庭，李女士認(rèn)為，合同中明確約定了定金是4萬元，而小莊也已實(shí)際交付，至于一張收據(jù)中注明的購房款，實(shí)際上是房屋中介公司的筆誤將定金寫成了購房款，這并不能改變4萬元定金的性質(zhì)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以向?qū)Ψ浇o付定金，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，所以小莊無權(quán)要求返還定金。

    小莊則堅(jiān)持相反意見，后來仲裁庭經(jīng)審理認(rèn)為：定金是一種實(shí)踐性合同，不僅要求雙方當(dāng)事人的意思表示一致，還要求有交付定金的行為，如果只有意思表示而沒有交付行為，定金合同就不能成立，所以合同中約定的4萬元定金，實(shí)際只履行了一部分，即15000元，另一部分的25000元在實(shí)際交付的過程中明確寫明是購房款，李女士在接受收據(jù)時(shí)也未表示異議，因此，25000元定金不適用定金的規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定，小莊交付的40000元中的15000元適用定金的有關(guān)法律規(guī)定，房屋中介公司應(yīng)予以扣留，而25000元的購房款則應(yīng)返還給小莊。

    接到裁決后，小莊喜憂參半，錢終于要回來了一部分。這件事也給我們大家提了個(gè)醒，在購買房屋時(shí)，無論是訂合同還是開具收款收據(jù)時(shí)一定要注意定金問題，否則可能導(dǎo)致與雙方約定的原意背道而馳的結(jié)果。

篇3

二手房購房定金合同集錦

甲方：

乙方 ：

甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。

第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號(hào)：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**.

第二條：雙方一致同意該房屋成交價(jià)格為人民幣元。此房價(jià)為凈價(jià)，稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：

第三條：乙方同意簽訂本合同時(shí)，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價(jià)款。

第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù)。

第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實(shí)的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。

第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：

身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：

時(shí) 間：

關(guān)于二手房購房定金合同

甲方(出售方)：

乙方(買受方)：

依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方在自愿、平等互利的基礎(chǔ)上，友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

一、該房屋坐落于: 市 區(qū) 小區(qū) 號(hào)樓 單元 室，房屋權(quán)屬面積 平方米，房屋成交價(jià)格為 萬元 ,甲方收取乙方定金元。

二、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，所有權(quán)明確，無權(quán)益糾紛。

三、甲乙雙方約定于年 月 日之前簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，簽定與交易地點(diǎn)為 ，甲乙雙方如不按時(shí)簽定正式買賣合同并進(jìn)行交易，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無法履行本協(xié)議，則不作違約處理。

四、違約責(zé)任：

甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約。

1.甲方若違約，則應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當(dāng)于定金金額100%的違約金;

2.乙方若違約，乙方則應(yīng)放棄收回定金的權(quán)利，所付的定金視作違約金。

五、甲乙雙方其他約定事項(xiàng)：

六、甲乙雙方在此聲明，均已認(rèn)真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。

七、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字后即產(chǎn)生法律效力，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。

甲 方 ： 乙 方：

身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：

日期： 年 月 日日期： 年 月 日

二手房購房定金合同模板

甲方:

乙方:

1.甲方的房屋座落在閔行區(qū)碧江路x弄x號(hào)x室,建筑面積x平方米。

2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥460000元(大寫:人民幣肆拾陸萬元正)。

3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥10000元正(大寫:人民幣壹萬元正)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后本協(xié)議生效。

4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。

5.乙方必須在定金支付后x天內(nèi)于x日前簽定房屋買賣合同,同時(shí)支付首期房款￥x 元(大寫:人民幣 x )第二期房款為x元(大寫:人民幣 x )于x 前支付、,余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時(shí)間視為乙方違約,定金不退還。

6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。

7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。

8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。

篇4

定金是指在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為證明債的成立和保證債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前，先行交付另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。定金是債權(quán)擔(dān)保的一種形式，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

定金可以以定金條款或者定金合同的形式體現(xiàn)出來，定金作為與保證、抵押、質(zhì)押、留置相并列的擔(dān)保方式，具有其自身的特點(diǎn)。

1、定金合同是要式合同，必須采用書面形式。《擔(dān)保法》第九十條規(guī)定：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。

2、定金合同是實(shí)踐合同，在交付定金時(shí)生效。《擔(dān)保法》第九十條規(guī)定：當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

3、定金合同是從合同。其效力依主合同的效力來確定，主合同無效，定金合同亦無效；反之，定金合同無效，主合同并不因此必然無效。

4、定金合同中給付定金數(shù)額的限制性。《擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。

二、購房時(shí)應(yīng)注意定金與訂金的區(qū)別

近年來出現(xiàn)的一種購房誠意金（訂金）,一些地方在房產(chǎn)交易實(shí)踐中,開發(fā)商要求購房者為了證明夠房誠意而向開發(fā)商交付的一筆金額,開發(fā)商承諾交了誠意金的購房者可以獲得該樓盤的優(yōu)先購買資格,簽訂正式購房合同時(shí)還可以享受一定的優(yōu)惠。購房者在交付誠意金時(shí)一般要與開發(fā)商簽訂誠意金協(xié)議,該協(xié)議一般沒有房屋購買合同的具體內(nèi)容,例如單價(jià)、面積、房屋地點(diǎn)、交樓日期等。誠意金至今尚未得到法律上的承認(rèn)，屬于開發(fā)商自創(chuàng)的詞語和收費(fèi)環(huán)節(jié)，并被開發(fā)商描繪為使購房行為公平、有序的營銷方式。然而在現(xiàn)實(shí)中，誠意金有時(shí)只是表達(dá)了購房者單方面的誠意，一些開發(fā)商以及房屋中介并不受誠意金所應(yīng)體現(xiàn)的誠意制約。 由于“誠意金”并不具有合同擔(dān)保效力,購房者者向房地產(chǎn)商支付“誠意金”所購買的只是一種優(yōu)先的機(jī)會(huì),這樣購房者的一番誠意實(shí)際上往往得不到優(yōu)惠,甚至誠意金不明就里地也有去無回。

訂金不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。“訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意。通常人們把購房合同的訂金劃分為預(yù)付款,意思指購房者怕看中的房子不能買到而交的預(yù)訂的錢,可以理解為一種預(yù)付款行為,合同確立、履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款,合同不成立時(shí)預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。

根據(jù)我國《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：1、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。2、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。3、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20%；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。所以針對(duì)你的情況：如果按照合同注明的“定金”，對(duì)方違約則要雙倍返還定金；如果按收據(jù)“訂金”，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對(duì)給付方形成約束，即給付方對(duì)收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還；若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。

因此，在將購房者依據(jù)認(rèn)購書、意向書預(yù)先交付的款項(xiàng)明確規(guī)定為購房定金的情況下，才可適用有關(guān)定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預(yù)收款”，則不能適用有關(guān)定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔(dān)保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

三、定金罰則在商品房買賣中的適用及免責(zé)事由

（一）定金罰則的構(gòu)成要件

1、當(dāng)事人之間有設(shè)立定金的合意。定金罰則的適用為定金合同不履行的結(jié)果, 故其構(gòu)成要件須以定金合同的成立為前提。定金合同成立又須以當(dāng)事人雙方就定金的數(shù)額、幣種、交付期限、支付方式等達(dá)成合意為必要。商品房買賣的實(shí)踐中, 當(dāng)事人一般在認(rèn)購書中就有關(guān)立約定金的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定。

2、定金的交付。我國《擔(dān)保法》第9 0 條規(guī)定, 定金合同從實(shí)際交付定金時(shí)起生效。此條雖系專就違約定金而作的規(guī)定, 但因所有類型定金都具有款項(xiàng)的性質(zhì),故就立約定金而言, 仍須以定金的實(shí)際交付為定金合同成立的必備要件。

3、因一方原因而致商品房買賣合同無法訂立的法律事實(shí)。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條前段稱,“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的, 如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同, 應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理” 。這是將“ 因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同” 作為定金罰則的構(gòu)成要件。

（二）定金罰則的免責(zé)事由

定金罰則在某些情況下也會(huì)無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的, 出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，有很多。因房產(chǎn)不同于一般商品，它的附加值和不確定性較大，畢竟認(rèn)購協(xié)議不能包括買賣合同的全部內(nèi)容。除面積、價(jià)格、地段、樓層、付款方式等主要條款外，有些內(nèi)容很難在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)量化和具體化，容易產(chǎn)生理解上的偏差，如綠化面積、配套設(shè)施、配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方法等。確因這些因素致命合同條款不能協(xié)商一致的，筆者認(rèn)為，應(yīng)算在不可歸責(zé)之列，也應(yīng)退還定金。

四、購房時(shí)定金問題的防范措施

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)求大于供的客觀狀況，加之購房者與房地產(chǎn)商之間的信息不對(duì)稱，地位不平等，主動(dòng)要求收取定金的往往是房地產(chǎn)商，一旦發(fā)生糾紛，吃虧的往往是購房者。俗話說：“買的沒有賣的精。”為了盡量減少這方面的糾紛，維護(hù)購房者的合法權(quán)益，特提出如下建議：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作復(fù)雜，涉及的法律、法規(guī)較多，一般購房者很難通過個(gè)人能力防止自己的合法權(quán)益受到侵害，購房時(shí)應(yīng)多多救助于法律界和專業(yè)人士，不僅要在權(quán)益受到侵害后尋求保護(hù)，更要在簽約和協(xié)商過程中拒絕被侵害的可能。

篇5

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條

篇6

筆者根據(jù)基金理論以及中國資本市場(chǎng)實(shí)際狀況，建議發(fā)行“上市型定期開放式基金”。這是一種以封閉式為主兼具開放式優(yōu)點(diǎn)的投資基金。這一產(chǎn)品如能推出，既能為基金業(yè)輸入新鮮血液，又可以穩(wěn)定證券市場(chǎng)，且能有效地解決封閉式基金高折價(jià)交易的現(xiàn)實(shí)問題。

“封閉”“開放”之優(yōu)弊

開放式基金是在封閉式基金的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，并迅速將后者邊緣化，成長為基金市場(chǎng)的主角。其主要優(yōu)勢(shì)就在于“開放”，即投資者可以“隨時(shí)”以資產(chǎn)凈值申購或贖回基金份額。這就迫使基金管理人全身心地投入基金的運(yùn)作，以提高業(yè)績，為投資者帶來高于儲(chǔ)蓄存款的滿意回報(bào)。否則，投資者贖回的壓力將變得非常現(xiàn)實(shí)。

雖然開放式基金有效地激發(fā)了基金管理人的積極性，但隨之而產(chǎn)生的問題是：基金管理人為應(yīng)對(duì)投資人的贖回，手中必須留有一定的現(xiàn)金頭寸，同時(shí)又只能投資于流動(dòng)性強(qiáng)的證券，以應(yīng)對(duì)萬一出現(xiàn)的大規(guī)模贖回。這在一定程度上減少了基金的投資對(duì)象和投資機(jī)會(huì)，由此必然使投資基金的業(yè)績大打折扣。

以偏股型基金來說明，在行情較好的2003年，封閉式基金凈值增長總體好于開放式，封閉式基金加權(quán)平均凈值增長率為20.05％，而開放式基金凈值增長率僅為18.04％；即使在股市處于調(diào)整的2005年，封閉式基金也取得了3.6％的平均凈值增長，仍高于開放式基金3.0％的平均凈值增長。

此外，開放式基金的助漲助跌作用非常明顯。當(dāng)股市向好時(shí)，基金凈值穩(wěn)步增長，投資者踴躍買進(jìn)，其基金規(guī)模會(huì)迅速壯大，基金管理人就會(huì)繼續(xù)向股市投入資金，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步上漲；而當(dāng)股市步入漫漫熊途時(shí)，基金凈值也將慢慢縮水，投資者會(huì)不斷地贖回，也就迫使基金管理人必須不斷地賣出股票，使市場(chǎng)進(jìn)一步下跌。這種助漲助跌作用加劇了股市動(dòng)蕩。

相形之下，處于邊緣化的封閉式基金卻可以消除開放式基金的弱點(diǎn)。因其規(guī)模固定，當(dāng)證券市場(chǎng)出現(xiàn)較大漲幅且具有一定泡沫時(shí)，基金管理人可以減倉操作，而當(dāng)證券市場(chǎng)下跌嚴(yán)重，大多數(shù)股票具有投資價(jià)值時(shí)，又可以重倉吃進(jìn)。這種套利操作既讓受益人的利益得以最大化，同時(shí)也限制了證券市場(chǎng)過度投機(jī)和嚴(yán)重超跌，從客觀上起到了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

不過，在我國目前投資者隊(duì)伍還不成熟的情況下，由于封閉式基金無法使投資者迅速實(shí)現(xiàn)市價(jià)與凈值之間的套利，導(dǎo)致其全面高折價(jià)交易也乏人問津。這也是封閉式基金早在2002年就已停發(fā)的直接原因。

因此，筆者認(rèn)為可以發(fā)行一種兼具封閉式與開放式基金優(yōu)點(diǎn)于一身的“上市型定期開放式基金”。其既具有封閉式基金上市交易方便快捷的特點(diǎn)，同時(shí)又能有效地規(guī)避開放式基金的弱點(diǎn)。如果這一投資品種能及時(shí)問世，也將給封閉式基金帶來好的歸宿―封閉式基金可以非常容易地轉(zhuǎn)換成這種“上市型定期開放式基金”。

“上市型定期開放式基金”設(shè)計(jì)構(gòu)想

顧名思義，“上市型定期開放式基金” 是指可以上市交易，并規(guī)定“開放期”的投資基金。也就是說，這種基金在一年中的絕大多數(shù)時(shí)間里按照封閉式基金來運(yùn)作與管理，只在“定期”的“開放”時(shí)間內(nèi)才允許投資者申購與贖回。由于只是“定期開放”，基金的投資對(duì)象與封閉式基金的選擇范圍基本一致，因此可以為投資者帶來較為理想的收益。

具體設(shè)計(jì)方案如下：基金在發(fā)行時(shí)可以限額發(fā)售，也可以不限額發(fā)售；發(fā)行結(jié)束后，經(jīng)過申請(qǐng)即可像封閉式基金一樣上市交易；但在基金契約中應(yīng)有明確規(guī)定，每年有一至兩周時(shí)間為該基金的“開放”日，投資者可在這段時(shí)間內(nèi)辦理申購與贖回業(yè)務(wù)。同時(shí)要求基金契約規(guī)定具體的開放時(shí)間，比如每年四月的第一個(gè)交易周（因每年三月底是基金年報(bào)的最后截止日期）。如果基金管理人能向投資者交出滿意的答卷，該基金就可能出現(xiàn)大量的凈申購；若基金管理人的水平不如人意，則可能遭遇大量的贖回。

此外，在基金管理人費(fèi)用收取方面，可借鑒國外對(duì)沖基金的成熟經(jīng)驗(yàn)，即可收取一部分管理費(fèi)用，以保證基金的正常運(yùn)作。這部分可以基金管理資產(chǎn)凈值為基礎(chǔ)每年提取1％左右；另一部分是激勵(lì)費(fèi)用，可以按照基金所實(shí)現(xiàn)收益的10―20％提取。

可以預(yù)見，這種基金不會(huì)像封閉式基金那樣出現(xiàn)大幅折價(jià)交易（因?yàn)橛忻磕暌淮蔚摹伴_放”作保證），也有效地避免了開放式基金隨時(shí)被贖回的弱點(diǎn)（因一年中的絕大多數(shù)時(shí)間里是“封閉”的）。同時(shí)，由于有較大比例的激勵(lì)費(fèi)用存在，既可以吸引優(yōu)秀的基金管理人才，又可以讓基金管理人與投資人同舟共濟(jì)。

優(yōu)勢(shì)與可行性

“上市型定期開放式基金”的優(yōu)勢(shì)與可行性還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，它可以降低投資者交易成本、提高交易效率。目前開放式基金一般采用1.5％申購費(fèi)和0.5％贖回費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與在交易所掛牌交易的封閉式基金不高于2.5‰的交易費(fèi)用相比，其交易費(fèi)用明顯偏高。而“上市型定期開放式基金”主要按照封閉式基金的交易方式掛牌交易，交易成本將會(huì)低于所有開放式基金，同時(shí)會(huì)略高于封閉式基金（因每年有1至2周的開放期）。

另外，我國目前開放式基金的申購與贖回均采用面對(duì)面的柜臺(tái)式服務(wù)，一次交易時(shí)間長達(dá)幾十分鐘，甚至超過一小時(shí)，而上市型基金的交易僅需幾秒鐘，而且可以使用電話和網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化通訊工具，交易方便快捷。

篇7

隨著我國鐵路建筑事業(yè)的不斷發(fā)展，既有線路的遺留問題越來越突出，鋼筋混凝土頂進(jìn)框構(gòu)橋是近年來廣泛應(yīng)用于鐵路建筑工程中的一種新技術(shù)，其可在不中斷既有鐵路正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上進(jìn)行施工。文章就以某鐵路工程為例，分析鐵路既有線框構(gòu)橋的頂進(jìn)施工方法及體會(huì)。

關(guān)鍵詞：鐵路工程；既有線路；框構(gòu)橋；頂進(jìn)施工

中圖分類號(hào)：X731 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

某線路平劑線道口平改立框構(gòu)橋，采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，兩孔連續(xù)，長25m，寬18.1m，高7.6m，與鐵路正線交角為70度。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形、場(chǎng)地及土質(zhì)情況，將工作坑設(shè)置于鐵路上行線右側(cè)，采用C35鋼筋混凝土預(yù)制框構(gòu)橋主體，采用工字鋼縱橫梁法進(jìn)行線路加固，設(shè)計(jì)頂力3840t，共計(jì)10臺(tái)400t千斤頂。

一、頂進(jìn)前的準(zhǔn)備工作

頂進(jìn)前要做好充分的準(zhǔn)備工作，才能保證施工過程中的安全性與連續(xù)性，具體而言，包括以下幾個(gè)方面：

（一）開挖工作坑

工作坑是結(jié)構(gòu)預(yù)制及頂進(jìn)的臨時(shí)性工作場(chǎng)所，工作坑開挖坡度在1：1-1：0.5之間，工作坑頂邊與最外側(cè)鐵路中心線至少在3.2m以上；主要采用機(jī)械開挖的方法挖掘工作坑，直至距坑底標(biāo)高30cm處，再由人工進(jìn)行余下工作的清理，并夯實(shí)；在確定工作坑的尺寸時(shí)，可參考箱身尺寸，一般要大于箱身兩側(cè)各1m；需要注意一點(diǎn)，即工作坑頂部要設(shè)置截水溝，且坑內(nèi)要設(shè)置排水溝，以便及時(shí)引排，盡量降低施工過程中水的影響。設(shè)置工作坑底板時(shí)要注意，要求其與頂進(jìn)涵設(shè)計(jì)中線保持一致，底板前端要大于箱身1m以上，后端與后背保持連續(xù)，兩側(cè)大于箱身各0.3m；本工程采用20cm厚的混凝土灌注底板，灌注前要在坑內(nèi)土中插入片石，可起到增加結(jié)構(gòu)抗滑能力的作用，夯實(shí)后再灌注混凝土成為整板。

（二）隔離層的

工作坑底板頂面鋪設(shè)隔離層的主要作用是防止工作坑底板與預(yù)制橋涵箱身底板發(fā)生粘連，并且可有效減少首次啟動(dòng)頂力。待工作坑底板頂面充分干燥后，先噴一層柴油，再噴一層石蠟，注意石蠟的厚度至少在3mm以上，可以在底板長度方向每米掛一道鐵路，可有效控制石蠟的噴灑厚度；澆完一格后，將拆除鐵絲后留下的槽痕及時(shí)用木板刮平，再用噴燈將石蠟烤至溶化、整平，待其凝固后再撒一層滑石粉，厚度在1mm以內(nèi)；再鋪兩層塑料薄，注意薄膜接縫處壓槎0.2m，且槎口要與頂進(jìn)方向保持平行。

（三）框構(gòu)主體施工

本工程中框構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，混凝土采用C35，其抗?jié)B性能可達(dá)P8級(jí)，抗凍性則為F100；鋼筋采用I級(jí)、II級(jí)鋼筋，與GB1499-84標(biāo)準(zhǔn)相符，箱梁采用II級(jí)鋼筋。橋體預(yù)制順序?yàn)橄鹊装濉⒑髩ι怼⒃夙敯宓碾A段性施工方法，一般情況下可采用兩階段施工，如果澆筑混凝土量較大，則可采用分三階段施工的方法，不過分段施工的間隔時(shí)間要盡量縮短，以保證混凝土的性能；底板、頂板要一次性澆筑完成，保證頂板的平整度，并根據(jù)施工要求合理選擇外加劑；底板澆筑過程中要對(duì)振搗深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，以免對(duì)隔離層造成破壞；頂面要做防水層，并保證橋頂面的平整、干燥、整凈；支模時(shí)，外模在箱體兩側(cè)前端2m范圍內(nèi)可向外放寬1cm左右，或者形成楔形，即前端保持正誤差，尾端保持負(fù)誤差，切忌不得出現(xiàn)前寬后窄現(xiàn)象；框構(gòu)頂板要設(shè)置刃角，以利頂進(jìn)。

二、頂進(jìn)施工

頂進(jìn)設(shè)備包括兩大部分，即液壓系統(tǒng)與傳力設(shè)備，控制點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行操控指揮，完成頂進(jìn)工作。頂進(jìn)作業(yè)施工過程具體如下：（1）啟動(dòng)橋體時(shí)，要設(shè)置專業(yè)人員在各部位及各觀測(cè)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)測(cè)，開泵后油壓每升高10MPa，就必須停泵檢查一次，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)處理。（2）橋體在滑板上空頂時(shí)是調(diào)整偏差的最佳時(shí)期，這是由于當(dāng)橋體大部分進(jìn)入路基后會(huì)形成孔道，此時(shí)再糾正偏差難度較大，且易導(dǎo)致側(cè)塌，因此要在空頂時(shí)保證橋本嚴(yán)格按設(shè)計(jì)軸線進(jìn)入路基。（3）施工過程中按照聯(lián)系信號(hào)，在無列車運(yùn)行時(shí)交替進(jìn)行橋體吃土頂進(jìn)與土方挖運(yùn)，線路有通過列車時(shí)則嚴(yán)禁進(jìn)行頂進(jìn)作業(yè)。（4）每次頂進(jìn)完成后，均需更換頂鐵及頂柱，更換時(shí)要沿著軸線方向做出調(diào)整，垂直于橫梁與后背，要及時(shí)填土壓實(shí)頂柱上方，填土高度至少在1m以上，才能保證傳力設(shè)備的穩(wěn)定性。（5）頂進(jìn)橋體前注意松動(dòng)線路加固橫梁下的木楔，再用小滑車滾動(dòng)的方法頂進(jìn)，以降低施工阻力；線路的固定采用倒鏈葫蘆利用橋上拉環(huán)來完成，可起到避免線路橫移的作用，當(dāng)然，線路通過列車時(shí)要將木楔再楔緊。整個(gè)頂進(jìn)過程中均要求觀測(cè)人員嚴(yán)格記錄每個(gè)頂程的進(jìn)尺、軸線與高程偏差、千斤頂?shù)拈_啟數(shù)量、油壓及頂力等指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)偏差可及時(shí)采取糾正措施。（6）線路每次通過列車及每個(gè)頂程均需對(duì)線路的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行檢查與校正，包括線路的水平位置、軌距、軌頂標(biāo)高及行車狀態(tài)下的撓度變化等，如有偏差則要在下次列車通過前調(diào)整好；此外，還要各連接結(jié)構(gòu)的螺栓、支撐墊的穩(wěn)固程度進(jìn)行定期檢查，包括吊軌與枕木、吊軌與橫梁、橫梁與縱梁等，及時(shí)緊固松動(dòng)的連接件。（7）項(xiàng)進(jìn)時(shí)前懸臂與支撐樁比較接近，因此，可以將橫梁支撐在框構(gòu)橋的前懸臂上，再將支撐樁的樁頭混凝土鑿除；注意為了使前臂越過支撐樁，要求樁頂要略低于頂板底面，且前臂要伸至線路以下，盡可能前靠。（8）采用機(jī)械挖土作業(yè)完成頂進(jìn)挖土，刃角上部土方則由人工開挖，再將洞內(nèi)的土方利用裝載機(jī)倒運(yùn)至洞外。頂進(jìn)至線路下方后要對(duì)每次挖土進(jìn)尺進(jìn)行嚴(yán)格控制，每次均控制在50cm以內(nèi)；挖土?xí)r要遵循“快挖、勤頂”的原則，保證挖土的連續(xù)性，尤其是頂進(jìn)到線路下方要注意施工安全，以免發(fā)生塌方。

三、其它施工注意事項(xiàng)

（一）附屬工程的施工

橋體頂進(jìn)就位后要及時(shí)回填兩側(cè)塌陷的路基；將慢行點(diǎn)內(nèi)的線路加固設(shè)備及時(shí)拆除，以恢復(fù)線路通車，并進(jìn)行線路整修，將做好道碴的補(bǔ)充并搗實(shí)，抽換預(yù)應(yīng)力混凝土枕，設(shè)置護(hù)輪軌；箱體就位后即進(jìn)行各附屬工程的施工，包括底板與刃角的補(bǔ)齊，砌護(hù)出入口兩端八字墻、橋上欄桿、鐵路邊坡及電纜槽等。

（二）加強(qiáng)施工安全管理

挖掘過程中要注意，挖掘進(jìn)度要與線路加固結(jié)構(gòu)安全允許標(biāo)準(zhǔn)相符，每次挖掘均不得大于頂進(jìn)方向0.5m，遵循“即挖即頂”的原則。主體預(yù)制過程中，框構(gòu)橋底板底部與頂鎬接觸的地方要預(yù)埋厚鋼板，厚度在10mm左右，其主要作用時(shí)保證頂進(jìn)時(shí)傳力的均勻性，以免頂裂框架。頂進(jìn)前要全面檢查框構(gòu)橋橋體，底板及四角不得存在裂縫，且混凝土充分凝固以達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度；列車行進(jìn)時(shí)必須立即停止頂進(jìn)施工，以保證營業(yè)線及列車的安全；此外，橋上工字鋼橫梁下要注意支墩，以提高既有線路的穩(wěn)定性。頂進(jìn)施工過程中如框構(gòu)橋發(fā)生偏移，要及時(shí)糾偏；頂進(jìn)時(shí)如發(fā)現(xiàn)線路橫向變形，則要及時(shí)整修恢復(fù)加固。此外，有必要在施工現(xiàn)場(chǎng)成立頂進(jìn)應(yīng)急救援指揮領(lǐng)導(dǎo)小組，組織應(yīng)急人員在施工現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)待命，遇有突發(fā)事件及時(shí)搶修。行車設(shè)備遭到破壞時(shí)，負(fù)責(zé)人用最快的方法向上級(jí)主管部門報(bào)告，并會(huì)同設(shè)備管理部門共同搶修。

結(jié)語

城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、交通事業(yè)的不斷發(fā)展，使得新建公路工程與鐵路既有線路的交叉也越來越多，頂進(jìn)框構(gòu)橋技術(shù)不僅不會(huì)對(duì)既有線路正常運(yùn)行產(chǎn)生過多影響，而且體現(xiàn)出橋梁規(guī)模小、整體性好、工期短、成本低等諸多優(yōu)勢(shì)，故在實(shí)際工程中的應(yīng)用也越來越廣泛。當(dāng)我，鐵路既有線框構(gòu)橋頂進(jìn)施工也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此施工過程中必須提前做好充分準(zhǔn)備，通過有序的施工組織保證施工的連續(xù)性。并且，無論是永久性工程結(jié)構(gòu)還是臨時(shí)性結(jié)構(gòu)，均要充分重視其施工質(zhì)量，做好線路的加固及整修，最大程度上保證工程質(zhì)量及施工安全。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 張愛民. 鐵路既有線框構(gòu)橋頂進(jìn)施工技術(shù)[J].鐵道建筑技術(shù)，2014（3）：46-47

[3] 李明選. 淺談某框構(gòu)橋頂進(jìn)施工方法及措施[J].四川建材，2013（12）：181-183

[4] 成躍利. 營業(yè)線框架橋頂進(jìn)施工監(jiān)理作業(yè)手冊(cè)[M].北京中國鐵道出版社，2011：77-79

篇8

一、貸款條件

1.職工申請(qǐng)貸款必須按月足額繳交住房公積金；

2.購房價(jià)款的30％在0.6萬元以上的部分；

3.購房人及直系親屬存儲(chǔ)公積金的3倍低于1000元的，不能申請(qǐng)政策性貸款；

4.申請(qǐng)貸款需用所購住房作抵押。

二、貸款額度、期限和利率

1.政策性貸款的最高額度不超過職工和直系親屬結(jié)存住房公積金本息余額的3倍，還款期限不超過十年。直系親屬包括：購房人的配偶、父母和子女，以及與購房人同住的子女的配偶。購房人使用直系親屬的公積金應(yīng)經(jīng)本人書面同意。

2.購房價(jià)款的30％在0.6萬元以上的部分，用政策性貸款仍不足的，可以申請(qǐng)普通貸款，最長期限不超過五年。

3.政策性貸款利率按職工住房公積金結(jié)息以后的存儲(chǔ)利率加規(guī)定利差計(jì)算，五年以內(nèi)年息加1.8個(gè)百分點(diǎn)，五至十年加2.34個(gè)百分點(diǎn)。普通貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)息。

4.還款期內(nèi)如遇職工住房公積金存款利率和國家貸款利率調(diào)整，貸款利率隨之調(diào)整。

三、貸款程序

1.職工申請(qǐng)貸款，按公積金繳存范圍向市住房資金管理中心或辦事處、代辦處提出申請(qǐng)，經(jīng)審核符合條件的，委托專業(yè)銀行辦理貸款手續(xù)。

2.職工申請(qǐng)貸款需出示身份證、住房公積金手冊(cè)、購房合同，簽訂貸款合同。

3.在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)一并辦理抵押登記。

四、貸款的償還

1.購房貸款采取等額還款的方式按月還本付息。

2.職工辦理政策性貸款的，可以按年度于每年7月1日以后支取公積金償還貸款。

3.職工辦理普通貸款的，可以按年度于每年7月1日后支取繼續(xù)交繳的公積金，同時(shí)也可以申請(qǐng)政策性貸款，以抵頂普通貸款。

篇9

[關(guān)鍵詞]職工薪酬 績效考核 貢獻(xiàn)的可量化性 經(jīng)濟(jì)附加價(jià)值 工資率

一、前提條件及基本假設(shè)

本文主要討論實(shí)踐過程中,對(duì)金融企業(yè)分支機(jī)構(gòu)(如商業(yè)銀行分行)職工薪酬考核分配方案修訂的若干問題與研究。

假定企業(yè)、職工符合理性人假設(shè),即每一個(gè)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的都是利己的。也可以說,每一個(gè)從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人所采取的經(jīng)濟(jì)行為都是力圖以自己的最小經(jīng)濟(jì)代價(jià)去獲取自己的最大經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí),假定信息是完全的,即各種指標(biāo)、參數(shù)(如工資率、調(diào)節(jié)系數(shù))是公開的。最后,邊際效用是遞減的。

本文中對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、參數(shù)(包括主要考核指標(biāo)、工資率、調(diào)節(jié)系數(shù))、指標(biāo)選擇的合理性分析主要是是基于邊際情況分析,也就是鼓勵(lì)員工發(fā)展業(yè)務(wù)情況下的分析。

二、職工薪酬分配方案的基本框架

在企業(yè)中,員工通常分為前臺(tái)營銷人員(含營銷單位負(fù)責(zé)人)A與中后臺(tái)管理支持人員B。由于員工貢獻(xiàn)的可量化性不同,在制定薪酬方案的過程中,通常采用不同的方式進(jìn)行考核,前臺(tái)人員薪酬與業(yè)績關(guān)聯(lián)度高,中后臺(tái)人員收入相對(duì)平均。原因在于前臺(tái)人員的貢獻(xiàn)一般比較直接,且可量化性高。例如,通過管理會(huì)計(jì)的工具我們相對(duì)容易的可取得商業(yè)銀行中客戶經(jīng)理的存貸款、并由此計(jì)算收入、成本、凈收入、經(jīng)濟(jì)利潤等相應(yīng)指標(biāo),因此多采用如下基本公式,薪酬Sa=底薪C+工資率G*貢獻(xiàn)P*考核系數(shù)X的基本形式,而中后臺(tái)人員的貢獻(xiàn)相對(duì)間接,較難客觀取得,較難橫向比較,沒有很好的考核手段,因此一般采用薪酬Sb=基本薪酬S0*考核系數(shù)X,基本薪酬一般根據(jù)崗位、級(jí)別等因素參考同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定。通常情況下,這樣的模型選擇是合理的。

對(duì)于前臺(tái)人員的薪酬制定,關(guān)鍵在于選擇合理的貢獻(xiàn)度量方式和工資率水平,理順付出與回報(bào)的關(guān)系,多勞多得,鼓勵(lì)員工為企業(yè)多做貢獻(xiàn),在同業(yè)中有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),同時(shí)控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),下文將詳細(xì)分析。而對(duì)中后臺(tái)人員,一般工作需通過合作并需由前臺(tái)部門來實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,有些工作是無形的,貢獻(xiàn)不可簡(jiǎn)單量化的,但其效用卻有時(shí)會(huì)很大,有些是正向的,有些是負(fù)向的。舉例來說,一個(gè)優(yōu)秀產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能極大的調(diào)高銷售量,一個(gè)合理方案的修訂提高員工積極性,一個(gè)流程的改進(jìn)提高生產(chǎn)率,從而提高企業(yè)利潤。而發(fā)生一些人為疏忽因素的造成的火災(zāi)、盜竊卻會(huì)對(duì)企業(yè)造成極大損失。而由于考核定量難度的存在,對(duì)于屬于本職工作基本要求還是額外付出往往難以界定,往往額外的付出或改進(jìn)行為提出者、執(zhí)行者在付出改進(jìn)實(shí)施過程中的代價(jià)后,最終收到的回報(bào)很小或基本沒有,造成付出與回報(bào)的不對(duì)等,在邊際投入小于邊際回報(bào)的情況下,出于理性人的假設(shè),通常積極性不高。因此,要落實(shí)鼓勵(lì)員工提出改進(jìn)建議,發(fā)揮絕大多數(shù)員工的積極性,需完善專項(xiàng)績效考核,改進(jìn)薪酬分配方案,完善崗位晉升機(jī)制,對(duì)合理改進(jìn)予以鼓勵(lì)。當(dāng)所有員工都積極工作時(shí),企業(yè)也受益;而任何一方消極怠工,都對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不利影響。同時(shí),任何員工的違規(guī)行為會(huì)造成很大的風(fēng)險(xiǎn),也應(yīng)重視對(duì)其有所約束。

三、指標(biāo)的選擇與參數(shù)的測(cè)定

指標(biāo)的選擇與參數(shù)的測(cè)定涉及方方面面,這里主要討論關(guān)鍵考核指標(biāo)的選擇,工資率測(cè)定、調(diào)節(jié)系數(shù)設(shè)置方面的問題,著重分析其變化率。

(一)薪酬總來源

下面以某商業(yè)銀行分行為例進(jìn)行分析。在銀行分行層面,總行核定總的職工薪酬計(jì)算一般比較復(fù)雜,基本形式如下S=C+(G0*P0+G*(P-P0))*X+Z=C+P0*(G0-G)*X+G*P*X+Z,

其中S為總薪酬,C為基本人員費(fèi)用,一般為一個(gè)常數(shù),年初由機(jī)構(gòu)數(shù),員工人數(shù)等確定,P為主要的考核指標(biāo),一般為考核利潤(經(jīng)濟(jì)利潤),P0為上年經(jīng)濟(jì)利潤,P-P0為當(dāng)年經(jīng)濟(jì)利潤增量,G為增量工資率,G0為存量工資率,X為調(diào)節(jié)系數(shù),如由考核得分(平衡計(jì)分卡BSI得分)、規(guī)模(等級(jí)行系數(shù))等折算的系數(shù)之積,Z為專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)(為鼓勵(lì)特定的產(chǎn)品,發(fā)展戰(zhàn)略而配置)。這里主要討論分行層面的職工薪酬進(jìn)一步分解分配。

為簡(jiǎn)化研究分析,先只考慮其中主要影響因素,Z=0,X=1,則S=C+P0*(G0-G)+G*P,由于C+P0*(G0-G) 年初已確定,也是常數(shù),因此公式進(jìn)一步簡(jiǎn)化為S=C+G*P。可以看出,S與P是正相關(guān)的,也就是說總行通過這樣的設(shè)計(jì),使分行全體職工的薪酬與創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)利潤相聯(lián)系,激勵(lì)分行多做貢獻(xiàn)。

(二)關(guān)鍵指標(biāo)P的選擇

總行以經(jīng)濟(jì)利潤作為考核,即引入了內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格與經(jīng)濟(jì)附加價(jià)值EVA。經(jīng)濟(jì)附加價(jià)值或經(jīng)濟(jì)利潤簡(jiǎn)稱EVA,由JoeM.Stern等人創(chuàng)立,是公司常用的一種新型的業(yè)績衡量指標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)增加值計(jì)算公式:EVA=稅后凈營業(yè)利潤-資本成本

同時(shí)由于需要進(jìn)行內(nèi)部考核,而每一個(gè)分支機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)部門、營銷人員完成的工作互相有交叉,有些拉存款、有些放貸款、有些兩者兼有,但量不匹配。因此,采用傳統(tǒng)方法,存款會(huì)產(chǎn)生支出,貸款產(chǎn)生收入,兩者不可比,而存款為貸款提供資金來源。引入內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格后解決了對(duì)存款、貸款的利潤可以單獨(dú)計(jì)算。根據(jù)總行考核辦法

EVA=資金價(jià)值-利息支出+利息收入*(1-稅率)-資金成本+中間業(yè)務(wù)收入(1-稅率)-費(fèi)用-撥備-資本占用費(fèi)

其中 資金價(jià)值=存款*內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格,資金成本=貸款*內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格

而資本占用一般用監(jiān)管資本簡(jiǎn)化代替,即■風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)*風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重*最低資本要求

相比存貸款規(guī)模,經(jīng)濟(jì)利潤更科學(xué)合理,更完全的反映了盈利、風(fēng)險(xiǎn)、資本占用等方面的內(nèi)容。實(shí)踐中,在分行以下機(jī)構(gòu)非獨(dú)立核算,由于部分指標(biāo)不易分別取得,或存在循環(huán)計(jì)算,考核時(shí)可忽略或進(jìn)行分?jǐn)?如費(fèi)用等。分行在對(duì)其管轄的內(nèi)部機(jī)構(gòu)考核時(shí),也這種因素進(jìn)行調(diào)整。由于內(nèi)部考核在確定參數(shù)前,各單位之間的相對(duì)比例而非絕對(duì)值更為重要,因此部分指標(biāo)可以進(jìn)行一定修正,進(jìn)行均衡。如信貸資源緊張時(shí),為平衡貸款投放的對(duì)考核的影響,可加大新增撥備的折算。這樣無論分行、支行、經(jīng)營部門、營銷人員都可以單獨(dú)計(jì)算經(jīng)濟(jì)利潤(或相應(yīng)簡(jiǎn)化指標(biāo))。因此分行對(duì)下屬支行、人員考核的關(guān)鍵指標(biāo)P的選擇一般就是總行考核關(guān)鍵指標(biāo)(經(jīng)濟(jì)利潤)的修正或簡(jiǎn)化,即與總機(jī)構(gòu)下達(dá)的關(guān)鍵指標(biāo)相接近,或兩者近似存在常數(shù)差額。

(三)工資率的測(cè)定

接下來分析分行制定對(duì)下屬機(jī)構(gòu)、營銷人員制定底薪、存量工資率Ga0、增量工資率Ga時(shí)的相關(guān)問題,并分析這幾類參數(shù)的取值范圍、相應(yīng)關(guān)系及其合理性、可執(zhí)行性。

根據(jù)上面講的基本框架對(duì)上述預(yù)算進(jìn)行分解,制定相應(yīng)方案。基本分為前臺(tái)A與中后臺(tái)B兩個(gè)層面,暫不考慮A,B內(nèi)部的分配。一般做法為,首先對(duì)前臺(tái)人員底薪相對(duì)固定部分、中后臺(tái)人員所需的預(yù)算預(yù)留,剩下的根據(jù)考核業(yè)績量進(jìn)行分配,并確定分行前臺(tái)人員工資率。最終分配時(shí),由于總預(yù)算約束,實(shí)際分配時(shí),按核定的工資率兌現(xiàn)前臺(tái)人員工資及績效,剩余額為限分配給中后臺(tái)人員。鼓勵(lì)前臺(tái)人員多做多得。正常情況下,目標(biāo)為業(yè)務(wù)增長時(shí),所有人員都應(yīng)該有額外收益;同時(shí),核定的工資率能滿足激勵(lì)前臺(tái)人員的要求;所有人員都因企業(yè)業(yè)績的提升而受益,因此有共同的奮斗目標(biāo),齊心協(xié)力,企業(yè)也最終業(yè)績提升。

用公式表述如下,前臺(tái)人員收入Sa、中后臺(tái)人員收入Sb為上級(jí)機(jī)構(gòu)考核關(guān)鍵指標(biāo)P,本機(jī)構(gòu)考核關(guān)鍵指標(biāo)Pa的函數(shù)。,則前臺(tái)人員薪酬合計(jì)Sa(Pa)=Ca0+Pa0*Ga0+(Pa-Pa0)*Ga=(Ca0+Pa0*(Ga0-Ga))+Pa*Ga

其中Ca0為底薪,Pa0為存量經(jīng)濟(jì)利潤,Pa為考核關(guān)鍵指標(biāo)Pa,參數(shù)Ga為前臺(tái)人員增量工資率,Ga0為存量工資率。假設(shè)整個(gè)企業(yè)業(yè)務(wù)是有所增長的,對(duì)于作為整體的A,由于(Ca0+Pa0*(Ga0-Ga)一個(gè)是常數(shù)(在參數(shù)確定后不因業(yè)績變動(dòng)而變化),因此,存量工資率Ga0的影響只是對(duì)Ca的一個(gè)修正,真正的邊際工資率就是增量工資率,我們可以把公式簡(jiǎn)化為

Sa(Pa)=Ca+Ga*Pa 公式1

由于S=Sa+Sb,則Sb(Pa,P)=S-Sa=C+G*P-(Ca+Ga*Pa)

假定上級(jí)機(jī)構(gòu)與下級(jí)機(jī)構(gòu)考核關(guān)鍵指標(biāo)口徑相同,即P=Pa

Sa(Pa)=C-Cb+(G-Ga)*Pa 公式2

我們分別對(duì)公式1,2求導(dǎo)數(shù),Sa’(Pa)=Ga,Sb’(Pa)=G-Ga。導(dǎo)數(shù)Sa’,Sb’的含義分別為企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤的單位增加對(duì)A,B兩類人員收入情況的變化。

一般情況下,Ga越高,對(duì)A考核力度越大,同時(shí)對(duì)B的考核力度越小(即公司盈利變化對(duì)其正效用越小)。

在此,分如下4種情況討論:

情況1:當(dāng)Ga=0時(shí),經(jīng)濟(jì)利潤增加對(duì)前臺(tái)銷售人員無影響,所有收益歸后臺(tái)人員所有。

情況2:當(dāng)0

情況3:當(dāng)Ga=G時(shí),經(jīng)濟(jì)利潤增加對(duì)中后臺(tái)人員無影響,所有收益歸前臺(tái)銷售人員所有。

情況4:當(dāng)Ga>G時(shí),經(jīng)濟(jì)利潤增長對(duì)后臺(tái)人員有副作用,所有收益歸前臺(tái)銷售人員所有,且從中后臺(tái)人員處額外取得一塊收益。若中后臺(tái)人員薪酬需要增加,則超出預(yù)算。

從理性人的角度看,企業(yè),A,B只有在情況2下能實(shí)現(xiàn)多贏。同時(shí),Ga的選擇,在情況2中恰當(dāng)位置區(qū)間時(shí),效果較好,能調(diào)動(dòng)各方面的積極性。由于存在反饋?zhàn)饔?對(duì)前臺(tái)人員、中后臺(tái)人員的激勵(lì),對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的效用都存在遞減,因此,理論上,會(huì)有一個(gè)平衡點(diǎn),在這個(gè)點(diǎn)上,對(duì)企業(yè)的總效用最大。

其他情況下都有負(fù)面影響。情況1,銷售人員無積極性;情況3,中后臺(tái)人員無積極性;情況4,若業(yè)績提升,由于即使中后臺(tái)人員收入零增長,仍超出預(yù)算,不可執(zhí)行。由于Ga較大,前臺(tái)人員內(nèi)部差異過大,矛盾加大。由于信息完全,中后臺(tái)人員知道業(yè)績提升對(duì)自己將產(chǎn)生不利影響,可能會(huì)為增加自身利益而損害企業(yè)利益,更無積極性。

因此情況1、3、4都無可行性,由于各方博弈,一般不會(huì)被批準(zhǔn)通過,而即使通過后也對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)考核目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤最大化無益,只是進(jìn)一步增加內(nèi)部矛盾。

若定義邊際收益分配因子B表示,B=Ga:G,表示業(yè)績?cè)黾赢a(chǎn)生的收益中前臺(tái)人員A所占的比例。這里的分配與雙方人數(shù)比例有關(guān),若剔除人數(shù)影響,定義人均邊際收益分配因子■,則

■=(Ga/人數(shù)A)/((G-Ga)/人數(shù)B+(Ga/人數(shù)A))

=Ga*人數(shù)B/(G*人數(shù)A-Ga*人數(shù)A+Ga*人數(shù)B) 公式3

從常理看,人均邊際收益分配因子在0.7-0.85左右比較合適,即銷售人員與中后臺(tái)人員收入變動(dòng)率之比約2.7-5.7倍。

從理論上,也可倒過來求營銷人員A的邊際工資率,在人數(shù)相對(duì)穩(wěn)定的前提假設(shè)下,A,B分別表示前臺(tái)、中后臺(tái)人員的人數(shù),

Ga=G*■*A/(B+■*(A-B)) 公式4

例如,假設(shè)總工資率G=5%,■=0.7,人數(shù)比A:B=1:2,則Ga=2.69%

接下來,分析實(shí)踐中存量工資率與增量工資率的制定過程中來分析幾種常見誤區(qū)。

在做方案時(shí),由于參數(shù)的測(cè)定通常以本單位以前年度員工收入組成情況、同行業(yè)平均水平作為基準(zhǔn),結(jié)合上級(jí)單位核定的預(yù)算,進(jìn)行預(yù)測(cè),并設(shè)定參數(shù)。因此一般會(huì)有一個(gè)預(yù)期的總收入。因此,固定部分底薪Ca與工資率、存量工資率與增量工資率之間都存在反方向變動(dòng)情況,如固定底薪的高,考核工資率就定低些;增量工資率定的高,存量工資率就需要定低一些。

誤區(qū)1 底薪制定過高,存量工資率、增量工資率都設(shè)置過低,導(dǎo)致前臺(tái)人員差異過小,提高業(yè)績的激勵(lì)不夠,無法調(diào)動(dòng)起積極性,不利于業(yè)務(wù)的發(fā)展。

誤區(qū)2 存量工資率過高,增量工資率定的過低(即增量工資率與存量工資率差別不大)。這時(shí),原有規(guī)模較大的支行則無積極性,不新增業(yè)務(wù)也可獲得較高收入,不利于進(jìn)一步發(fā)揮他們的工作積極性,不利于業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。

誤區(qū)3 存量工資率過低,增量工資率定的過高。兩者比例相差過大。若制定方案時(shí),薪酬中很小部分反映存量,績效考核時(shí)僅考慮增量。這樣,一方面,存量的貢獻(xiàn)可能就被過度忽略了,同時(shí)考核力度就會(huì)較大,但也會(huì)有較大的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于較大的機(jī)構(gòu),如分行級(jí)別,由于成員間有的業(yè)務(wù)增長較好,有的業(yè)務(wù)增長交叉,但由于互相疊加,風(fēng)險(xiǎn)被分散了。但對(duì)個(gè)人來說差異較大,部分人員可能為0增長或負(fù)增長,這時(shí),對(duì)其收入情況影響較大,可能會(huì)引起一些波動(dòng)甚至人動(dòng),進(jìn)而影響存量客戶。若人數(shù)比例較小,則影響不大,屬于正常的優(yōu)勝劣汰,是有利于業(yè)務(wù)發(fā)展的。但若涉及受損人數(shù)比例過大,則可能不利于企業(yè)的穩(wěn)定。另一方面,過高的前臺(tái)人員增量工資率Ga會(huì)影響中后臺(tái)人員積極性。

假設(shè)某企業(yè)業(yè)務(wù)(經(jīng)濟(jì)利潤)增長率A=20%,上年經(jīng)濟(jì)利潤20000萬,上級(jí)機(jī)構(gòu)核定的工資率存量5%,增量10%,基本人員費(fèi)C=1000,則S=C+G*P=2400,測(cè)定后其中800萬用于營銷人員根據(jù)增量考核分配。由于分母新增經(jīng)濟(jì)利潤較小,最終確定工資率Ga=800/(20000*20%)=20%,遠(yuǎn)大于上級(jí)機(jī)構(gòu)核定的工資率10%,即出現(xiàn)情況4的現(xiàn)象,由于最終無法兌現(xiàn)或人心不和,且前臺(tái)人員內(nèi)部差別過大,最終不利于業(yè)務(wù)的發(fā)展。

因此,分支機(jī)構(gòu)在設(shè)定存量與增量工資率的時(shí)候,需均衡考慮,尋找均衡點(diǎn)。一般情況下,兩者合理比例與行業(yè)或產(chǎn)品特點(diǎn)有關(guān),也與存量客戶的維護(hù)難度以及人動(dòng)對(duì)存量客戶的影響大小有關(guān)系。如通常情況下,銀行業(yè)與財(cái)險(xiǎn)業(yè)由于維護(hù)老客戶成本較高,客戶可以換銀行辦理存貸款業(yè)務(wù),也可以換保險(xiǎn)公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);同時(shí),這類業(yè)務(wù)人才流失的影響也較大。因此,對(duì)存量應(yīng)給予一定的支持,避免存量與增量差別過大。相反,壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)一般維護(hù)成本較低,客戶在簽訂合同后一般不會(huì)變更、取消合同(取消保險(xiǎn)的客戶損失較大)。銀行業(yè)中也有部分特殊產(chǎn)品、崗位可以設(shè)定工資率時(shí),存量基本不考慮,如信用卡發(fā)卡,一般采用直銷團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu),按發(fā)卡量考核。一方面,發(fā)卡后的維護(hù)由其他人員完成,與銷售人員無關(guān)。同時(shí),發(fā)卡人員在同一銀行的發(fā)卡資源也受到一定程度的限制。相反,通過人員流動(dòng),可引進(jìn)新的資源。同時(shí),發(fā)卡人員也通過更換工作單位完成更多的發(fā)卡量。

有時(shí),為了減輕對(duì)前臺(tái)人員的邊際工資率仍高于總的邊際工資率Ga>G時(shí)的負(fù)作用,可對(duì)原有分配模型進(jìn)行一定修正,引入一定的緩沖因子Y,即預(yù)留足夠的預(yù)算,保證業(yè)務(wù)增長后兩類人員收入都有所增長,對(duì)最終剩余部分統(tǒng)籌兼顧后進(jìn)行分配或留存下期分配。即Sa=Ca+P*Ga,Sb=Sb0*Xb,S=Sa+Sb+Y

當(dāng)GaG時(shí),業(yè)務(wù)增長與剩余數(shù)是負(fù)相關(guān)的,從最終看,業(yè)務(wù)增長對(duì)中后臺(tái)人員仍很可能是不利的。

因此,在信息完全的時(shí)候,是效果有限的。在信息不透明,中后臺(tái)人員只知道前臺(tái)人員工資率Ga,不知道總機(jī)構(gòu)核定的工資率G時(shí),消極心態(tài)可能會(huì)較小。但明顯,這樣的設(shè)置對(duì)其有失公平。

因此,設(shè)置存量工資率與增量工資率的比例及關(guān)系有一定的規(guī)律及限制,同時(shí)與政策導(dǎo)向、客戶維護(hù)難易度等有關(guān),但有應(yīng)有一定的度的限制,一般情況下不易設(shè)置過高或過低。同時(shí),工資率(存量、增量)的設(shè)定也必須綜合考慮,包括其他方面資源配置的支持力度、固定部分收入等,全局統(tǒng)籌。

(一)調(diào)節(jié)系數(shù)

在實(shí)際工作中,我們?yōu)榱藢?duì)考核數(shù)據(jù)進(jìn)行修正或進(jìn)行額外的業(yè)務(wù)引導(dǎo),鼓勵(lì)部分關(guān)鍵業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略業(yè)務(wù)、薄弱業(yè)務(wù),往往會(huì)增加調(diào)節(jié)系數(shù)X,克服了單一計(jì)算公式的不足。設(shè)置系數(shù)時(shí)應(yīng)考慮全面、嚴(yán)格測(cè)試。設(shè)置過小起不到調(diào)節(jié)作用,過大則可能由于被再次放大而有違本意。應(yīng)做好充分的測(cè)試,避免某一因素被反復(fù)考慮而過分的放大,使之與原本的調(diào)節(jié)、鼓勵(lì)、引導(dǎo)目標(biāo)一致。同時(shí),要避免調(diào)節(jié)系數(shù)引起的差異過大而超出預(yù)算無法兌現(xiàn)。

(二)權(quán)衡總量

由于以上分析都是基于邊際的,也就是說,是考慮實(shí)際與預(yù)算存在偏差的。但各類人員的平均收入水平也是必須考慮的。差異過大,則有違公平,可能導(dǎo)致收入差距過大,職工間矛盾激化;差異過小,則無法體現(xiàn)效率優(yōu)先以及崗位的區(qū)別。當(dāng)然,各類人員的平均收入比例是否合理不是本文研究的重點(diǎn),一般情況下,崗位平均收入水平是由行業(yè)平均水平?jīng)Q定的,同時(shí),管理層的管理理念與偏向,上年歷史數(shù)據(jù)也是較大的影響因素。

在實(shí)踐中,仍有許多細(xì)節(jié),如發(fā)放結(jié)構(gòu)與方式等,不再一一討論。

綜上,在修訂薪酬分配方案時(shí),需統(tǒng)籌兼顧。企業(yè)須要充分發(fā)揮各方面員工的主觀能動(dòng)性,不斷完善職工薪酬分配方案,理順付出與回報(bào)的關(guān)系,鼓勵(lì)員工為企業(yè)多做貢獻(xiàn)。在制定原則框架、關(guān)鍵考核指標(biāo)選擇、參數(shù)設(shè)置等方面全面考慮。設(shè)置參數(shù)、比例時(shí)要相對(duì)合理,特別是前臺(tái)人員存量工資率與增量工資率比例應(yīng)適當(dāng),考核力度與風(fēng)險(xiǎn)的兼顧,兼顧企業(yè)與各類職工的利益,調(diào)動(dòng)各方面的積極性,體現(xiàn)共贏,提高邊際投入的產(chǎn)出,加強(qiáng)模擬測(cè)試,使最終方案切實(shí)可行。

參考文獻(xiàn):

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篇10

主題詞；商品房認(rèn)購書，預(yù)約款，定金

引言

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多。由于法律的完善滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準(zhǔn)買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準(zhǔn)買受人）簽訂一份商品房認(rèn)購書（實(shí)踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書等），要求準(zhǔn)買受人交納定金，準(zhǔn)買受人將在將來某個(gè)時(shí)間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認(rèn)購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。最高人民法院最近出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房解釋）中對(duì)商品房認(rèn)購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個(gè)條文涉及這個(gè)問題，內(nèi)容簡(jiǎn)略，故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購書的意義及性質(zhì)

（一）商品房認(rèn)購書的意義

商品房認(rèn)購書，是開發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來可確定時(shí)間與開發(fā)商洽談購房合同的約定。通過商品房認(rèn)購書，確定買賣雙方有洽談購房合同的義務(wù)。

商品房認(rèn)購書的通常內(nèi)容是，準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在將來某個(gè)時(shí)間購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利。準(zhǔn)買受人如果不在約定時(shí)間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。有的商品房認(rèn)購書還約定，開發(fā)商有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的預(yù)約款作為違約金。很多商品房認(rèn)購書內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，但一般都會(huì)寫明認(rèn)購的房號(hào)，約定的購房單價(jià)等。也有的商品房認(rèn)購書內(nèi)容很詳細(xì)，基本涵蓋了法律規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容。

（二）商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。史尚寬先生認(rèn)為，預(yù)約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務(wù)，原則上應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于債權(quán)合同的一般原則。根據(jù)預(yù)約產(chǎn)生的債權(quán)，與普通債權(quán)有同等的法律效力。即預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。史先生的觀點(diǎn)是針對(duì)一般意義上的預(yù)約合同而言的，這些性質(zhì)是否能完全適用于商品房認(rèn)購書呢？下文會(huì)逐一加以分析。

在實(shí)踐中，很多商品房認(rèn)購書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來時(shí)間與開發(fā)商簽訂購房合同，但是，商品房認(rèn)購書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購書簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無論是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)制要求對(duì)方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對(duì)認(rèn)購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。在一般預(yù)約，預(yù)約義務(wù)人如不訂立本約，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求其履行。而一般情況下，商品房認(rèn)購書卻不具備這樣的效力。這就是商品房認(rèn)購書與普通預(yù)約合同的區(qū)別。

二、商品房認(rèn)購書與購房合同

（一）商品房認(rèn)購書是不是購房合同的從合同

商品房認(rèn)購書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購書的無效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購房合同的從合同。

有種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購書約定了定金條款，也就是一種定金合同，是一種設(shè)立擔(dān)保的行為。商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)視為擔(dān)保購房合同履行的從合同。筆者認(rèn)為，首先，定金條款并不是商品房認(rèn)購書的必要條款。雖然實(shí)踐中商品房認(rèn)購書大都約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，但預(yù)約款的性質(zhì)仍需進(jìn)一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房認(rèn)購書約定的確實(shí)是定金條款，但沒有定金條款也不會(huì)影響商品房認(rèn)購書的成立和生效。應(yīng)當(dāng)明確的是，定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是購房合同的債務(wù)，而是雙方去洽談購房合同這樣一種債務(wù)。因此， 定金并非購房合同之擔(dān)保，而是商品房認(rèn)購書約定的洽談義務(wù)的擔(dān)保。商品房認(rèn)購書不是訂立購房合同的定金擔(dān)保。

（二）具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購書是不是購房合同

如果商品房認(rèn)購書的內(nèi)容具備了商品房買賣的主要內(nèi)容，商品房認(rèn)購書具有什么樣的法律效力呢？有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開發(fā)商收受了購房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購書認(rèn)定為購房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房合同。”司法解釋的觀點(diǎn)表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購書視為購房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)，購房合同則是對(duì)購房行為的直接確認(rèn)。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同當(dāng)然不是一種合同。商品房認(rèn)購書所約定的內(nèi)容是雙方應(yīng)當(dāng)去洽談購房合同，并不是對(duì)雙方簽訂購房合同的直接確認(rèn)，因此它不是購房合同本身。不能因商品房認(rèn)購書中對(duì)將來洽談的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。商品房解釋第5條的正確含義是，因?yàn)橘彿亢贤闹饕獌?nèi)容可以通過商品房認(rèn)購書的內(nèi)容來確定，開發(fā)商又接受了準(zhǔn)買受人付款的實(shí)際履行行為，因此不必拘泥于應(yīng)當(dāng)簽訂書面購房合同的規(guī)定，就可以認(rèn)定買賣關(guān)系有效。商品房認(rèn)購書的主要內(nèi)容可以確定為應(yīng)當(dāng)發(fā)生而未發(fā)生的購房合同的主要內(nèi)容。本條解釋實(shí)際上包含了一個(gè)意思，商品房認(rèn)購書的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購書為依據(jù)要求對(duì)方履行商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。當(dāng)商品房認(rèn)購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了史尚寬先生闡述的普通的預(yù)約，具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

（三）具備哪些條款的商品房認(rèn)購書可以視為普通預(yù)約

商品房認(rèn)購書具備了哪些條款可以視為普通預(yù)約，從而具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力？

從商品房解釋第五條規(guī)定來看，顯然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容為準(zhǔn)。筆者以為這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不妥。因?yàn)樯唐贩夸N售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒有一份商品房認(rèn)購書能夠具備申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購書守約方的利益。

筆者認(rèn)為，商品房解釋第五條規(guī)定商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)具備購房合同的主要內(nèi)容，是對(duì)認(rèn)購預(yù)約成立的條件認(rèn)識(shí)不清所致，也忽略了合同法規(guī)定的合同成立要件。依合同法原理，無論什么種類的合同，只要其能夠依法成立，就是有效的，并不一定具備這種合同所有的主要內(nèi)容。誠然，商品房買賣合同特別是預(yù)售合同，的確在確認(rèn)雙方買賣意向之外，還有許多內(nèi)容需要明確，這是商品房買賣合同不同于一般買賣合同的特殊之處。但是，鑒于商品房認(rèn)購書的目的在于通過洽談進(jìn)行房屋買賣交易，只要商品房認(rèn)購書的內(nèi)同具備了購房合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該可以強(qiáng)制出售。至于商品房認(rèn)購書沒有約定的購房合同的內(nèi)容可以通過合同漏洞補(bǔ)充的方法確定。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我們來考察第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容中哪些是購房合同成立所必要的。

當(dāng)事人名稱或者姓名和住所這一條款顯然是購房合同成立所必要的。關(guān)于第二條商品房基本狀況，筆者認(rèn)為，約定了房號(hào)就可以了。至于房屋的坐落、面積等事項(xiàng)，可以通過開發(fā)商的審批手續(xù)、圖紙等確定。關(guān)于第三條商品房的銷售方式，筆者認(rèn)為，本條并非必要。理由是在沒有特殊約定的情況下，銷售方式可以推定。關(guān)于第四條商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，筆者認(rèn)為，價(jià)款是購房合同的必要條款，由于目前商品房市場(chǎng)并未形成充分的競(jìng)爭(zhēng)，難以確定市場(chǎng)價(jià)格，因此，價(jià)格約定是必要條件。當(dāng)然，只要通過約定可以確定價(jià)格就可以了，至于付款方式和付款時(shí)間，完全可以通過交易習(xí)慣來確定。值得注意的是，由于商品房的面積有多種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，例如套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間區(qū)別就很大，直接影響著房屋總價(jià)的確定和單價(jià)的高低，因此筆者認(rèn)為，面積計(jì)算方式應(yīng)為必要條款。

關(guān)于第五條交付使用條件及日期，筆者認(rèn)為，對(duì)于交付使用條件，相關(guān)法律和法規(guī)有比較明確的規(guī)定，包括強(qiáng)行性規(guī)定和任意性規(guī)定，可以起到漏洞補(bǔ)充的作用，因此并非必要。關(guān)于交付日期的問題，筆者認(rèn)為，如果是現(xiàn)房出售，沒有約定交付日期的，可以通過合同法的催告制度解決；如果是預(yù)售，可以合理確定交付期限；關(guān)于第六條裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，筆者認(rèn)為，如果開發(fā)商的宣傳材料中含有裝飾、設(shè)備的內(nèi)容，一般可以視為購房合同的內(nèi)容；即使沒有這方面的規(guī)定，也可以通過開發(fā)商的設(shè)計(jì)確定；如果開發(fā)商的設(shè)計(jì)中也沒有此方面的內(nèi)容，可以認(rèn)定開發(fā)商至少應(yīng)當(dāng)符合國家和行業(yè)的最低標(biāo)準(zhǔn)。因此，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不是購房合同的必要條款。關(guān)于第七條供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，筆者認(rèn)為，關(guān)于配套設(shè)施，各地政府往往對(duì)開發(fā)商都有比較明確的要求，因此本條并非必要條件。關(guān)于第八條公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，筆者認(rèn)為，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，既可以通過其他買房人與開發(fā)商的約定來判斷，也可以通過公共配套建筑是否列入了開發(fā)商的建筑成本和公攤面積來確定，不是購房合同的必要條款。關(guān)于第九條面積差異的處理方式和第十條辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，商品房解釋中做出了如何處理的明確規(guī)定，并非必要條款。

關(guān)于第十一條解決爭(zhēng)議的方法，筆者認(rèn)為，司法裁判是法定的解決方式，雙方?jīng)]有約定不影響糾紛的解決，更不影響合同的成立，并非必要條款。關(guān)于第十二條違約責(zé)任，筆者認(rèn)為，根據(jù)商品房買賣合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致確定的違約金計(jì)算方法，可以折衷裁定；商品房解釋中關(guān)于開發(fā)商的重大違約事項(xiàng)處理，也有很多明確的規(guī)定，賦予了買房者保護(hù)自己權(quán)利的充足方法，因此，違約責(zé)任不是必要條款。

綜上所述，只要商品房認(rèn)購書確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，只有在開發(fā)商拒絕履行洽談簽約義務(wù)時(shí)，準(zhǔn)買受人才有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制開發(fā)商將房屋出售給自己。如果開發(fā)商履行了洽談義務(wù)，雙方無法就商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，那么，準(zhǔn)買受人仍然無權(quán)提出強(qiáng)制購買的請(qǐng)求。這種標(biāo)準(zhǔn)，保證了商品房認(rèn)購書強(qiáng)制雙方洽談的義務(wù)，同時(shí)又不會(huì)干涉雙方的簽約自由。筆者認(rèn)為是比較合理的。

三、商品房認(rèn)購書的成立和生效

（一）商品房認(rèn)購書的成立

商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)具備哪些必要條款才能成立？有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購書只有達(dá)到以下條件后才是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房認(rèn)購書約定的主要條款簽訂購房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談并訂立買賣合同。

筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。合同條款無論繁簡(jiǎn)，其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認(rèn)和保護(hù)為準(zhǔn)。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當(dāng)事人就此達(dá)成了合意，合同債權(quán)就可以有效成立。反之，合同債權(quán)就不能有效成立。因此，商品房認(rèn)購書只要是表明了雙方在將來時(shí)間洽談購房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨(dú)立的合同。就可以推定開發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時(shí)點(diǎn)不另行出售，因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約；也能夠推定要按照商品房認(rèn)購書約定的內(nèi)容洽談購房合同，同樣無需特約。

商品房認(rèn)購書簽訂后，雙方都有權(quán)要求對(duì)方按照商品房認(rèn)購書約定的內(nèi)容洽談購房合同。如果將來雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成與商品房認(rèn)購書內(nèi)容不一致的購房合同，也并不會(huì)影響商品房認(rèn)購書和購房合同的效力。

商品房認(rèn)購書是否必須約定房號(hào)和單價(jià)？筆者認(rèn)為，約定房號(hào)和單價(jià)并非確定認(rèn)購的意思確定的必要條件。即使沒有約定認(rèn)購的房號(hào)和單價(jià)，認(rèn)購的意思也是確定的。當(dāng)然，這樣的商品房認(rèn)購書對(duì)開發(fā)商不能形成足夠的義務(wù)。這樣的商品房認(rèn)購書如果約定了準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)交付預(yù)約款，不簽訂購房合同預(yù)約款不退的規(guī)定顯然是不具有法律效力的。

（二）商品房認(rèn)購書的生效

在實(shí)踐中，很多開發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購，并與客戶洽談商品房認(rèn)購書。這樣的商品房認(rèn)購書是否有效？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)部商品房認(rèn)購書是無效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定， 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購書并非購房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認(rèn)為是商品房認(rèn)購書的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認(rèn)購書時(shí)就符合商品房預(yù)售條件。無論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認(rèn)購書的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認(rèn)購書，并不實(shí)際支付購房款，不會(huì)因沒有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無效。

在實(shí)踐中，內(nèi)部認(rèn)購的目的通常是為了籌集資金。開發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價(jià)格的認(rèn)購，認(rèn)購人實(shí)際支付部分房款，在開發(fā)商以較高價(jià)格正式開盤后，開發(fā)商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價(jià)計(jì)算的房款，認(rèn)購人取得認(rèn)購價(jià)和開盤價(jià)之間的差價(jià)。筆者認(rèn)為，這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是，這種認(rèn)購實(shí)際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無效并不是認(rèn)購預(yù)約的無效，而是非法買賣的無效。

四、預(yù)約款

（一）預(yù)約款是否就是定金

商品房認(rèn)購書中最核心的條款，除了約定了雙方的訂約義務(wù)以外，就是關(guān)于預(yù)約款的約定。那么，預(yù)約款的法律性質(zhì)是什么呢？預(yù)約款是否就是定金？

筆者認(rèn)為，預(yù)約款并不一定就是定金。擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定，如果沒有約定定金字樣，如果想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金，必須通過約定的內(nèi)容來體現(xiàn)。如果雙方對(duì)于預(yù)約款的性質(zhì)沒有做出明確的約定，則不能當(dāng)然推定預(yù)約款就是定金。也就是說，如果商品房認(rèn)購書沒有約定預(yù)約款的性質(zhì)就是定金，也沒有約定準(zhǔn)買受人不在約定的將來時(shí)間洽談時(shí)預(yù)約款不退，開發(fā)商是沒有權(quán)利扣留預(yù)約款的。

（二）約定了預(yù)約款不退條款的預(yù)約款是否就是定金

大家知道，定金合同的內(nèi)容包括兩個(gè)方面，一個(gè)方面是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；另一個(gè)方面是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這兩個(gè)方面共同構(gòu)成了定金作為債權(quán)擔(dān)保的效力。如果商品房認(rèn)購書約定了準(zhǔn)買受人不來洽談時(shí)無權(quán)要求返還預(yù)約款，就應(yīng)當(dāng)推定出賣人默示承諾不履行洽談義務(wù)時(shí)雙倍返還預(yù)約款，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定其性質(zhì)為定金。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購書是雙務(wù)合同，在準(zhǔn)買受人在負(fù)有洽談義務(wù)的同時(shí)，開發(fā)商也負(fù)有洽談義務(wù)。如果不在法律上做出這種推定，開發(fā)商違約拒絕洽談購房合同時(shí)，就無需與準(zhǔn)買受人拒絕洽談時(shí)失去同樣數(shù)量的金額，這種條款是不公平的。

（三）預(yù)約款能否作為開發(fā)商保留房屋的對(duì)價(jià)

有種意見認(rèn)為，商品房認(rèn)購書約定了開發(fā)商的單方扣款權(quán)時(shí)，可以把預(yù)約款視為開發(fā)商保留在此期間內(nèi)的對(duì)價(jià)，所以不存在不公平的問題。開發(fā)商洽談商品房認(rèn)購書后，產(chǎn)生了不再向第三人出售該房屋的義務(wù)，也產(chǎn)生了按照商品房認(rèn)購書約定的條件簽定購房合同的義務(wù)。也就是說，開發(fā)商為此會(huì)影響其盡快出售房屋的目的。因此，如果準(zhǔn)買受人無故不來洽談，無論商品房認(rèn)購書是否約定開發(fā)商此時(shí)是否有權(quán)扣收預(yù)約款，開發(fā)商都有權(quán)扣收預(yù)約款，以作補(bǔ)償。至于如果因?yàn)殚_發(fā)商的違約行為，導(dǎo)致準(zhǔn)買受人受有損害，準(zhǔn)買受人完全可以要求開發(fā)商另行賠償。定金作用是擔(dān)保債權(quán)的履行，既不以發(fā)生損害為前提，也不以損害賠償為目的。因此，此時(shí)無需將預(yù)約款視為定金。

筆者不同意這種觀點(diǎn)。我國實(shí)踐中的預(yù)約款并不具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。對(duì)價(jià)，是英美合同法上的理論。在英美合同法上，存有這樣一種土地購買合同。準(zhǔn)買受人向土地出賣人繳納一小筆款項(xiàng)，土地出賣人允諾在將來以確定的價(jià)格將土地出賣給準(zhǔn)買受人。在這個(gè)合同下，準(zhǔn)買受人享有訂約的權(quán)利，出賣人允諾將該土地出賣給準(zhǔn)買受人。這樣的允諾是可以強(qiáng)制執(zhí)行的。如果出賣人不履行允諾，法律可以要求其強(qiáng)制出賣。

這種情況看起來似乎與預(yù)約款性質(zhì)相似，其實(shí)不然。首先，英國的土地保留對(duì)價(jià)支付后，就已經(jīng)歸土地出賣人所有了，不存在退還的問題，因此說它具有對(duì)價(jià)的性質(zhì)。而準(zhǔn)買受人從未明示這筆錢從此就歸開發(fā)商所有，也就不具備對(duì)價(jià)的性質(zhì)。

其次，因?yàn)橥恋爻鲑u合同的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，所以在支付土地保留金時(shí)，土地合同的內(nèi)容已經(jīng)確定了。所以土地保留對(duì)價(jià)有著類似于史尚寬先生所言的預(yù)約的性質(zhì)。如果土地出賣人不履行出賣土地的承諾，準(zhǔn)買受人是有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制土地出賣人履行買賣合同的。也就是說，這樣的約定，可以視為一種類似于附期限的買賣合同了。而在大多數(shù)情況下，簽訂商品房認(rèn)購書也不具備購房合同的主要內(nèi)容，是不能強(qiáng)制履行的。

至于無需雙倍返還，可以另行索賠的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不恰當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)樯唐贩空J(rèn)購書保證的主要是洽談購房合同的可得利益，準(zhǔn)買受人雖然享有要求損害賠償?shù)臋?quán)利，但通常難以舉證其受到的損失。特別是由于正式購房合同還沒有簽訂，其支付預(yù)約款期待的可得利益難以得到保障，而僅能追究開發(fā)商的締約過失責(zé)任。而定金卻具有擔(dān)保債權(quán)履行的作用，主張雙倍返還無需主合同的成立，是比較公平也比較容易實(shí)現(xiàn)的。

因此，商品房認(rèn)購書中的預(yù)約款不是一種對(duì)價(jià)，而是一種擔(dān)保。如果沒有約定預(yù)約款不退條款，可以視為類同于酒席訂金。

（四作為定金的預(yù)約款

如果商品房認(rèn)購書約定或可以認(rèn)定預(yù)約款的性質(zhì)是購房定金，那么，預(yù)約款是什么類型的定金？

筆者認(rèn)為，在商品房認(rèn)購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認(rèn)購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，具有解約定金的性質(zhì)。

《擔(dān)保法司法解釋》第115條規(guī)定，“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”本條解釋認(rèn)為預(yù)約款是作為訂立主合同的擔(dān)保，顯然認(rèn)為購房定金是立約定金。

筆者不同意這種觀點(diǎn)。根據(jù)民法理論，立約定金的法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。這顯然不符合預(yù)約款的特點(diǎn)。前文已述，作為定金的預(yù)約款并不是擔(dān)保購房合同的訂立的，而是擔(dān)保雙方履行洽談義務(wù)的，只要雙方履行了洽談義務(wù)，即使最終沒有達(dá)成購房合同，也不能適用定金罰則。該條解釋也承認(rèn)，只有在拒絕訂立主合同時(shí)，才能適用定金罰則。而拒絕訂立主合同的前提是主合同的內(nèi)容已經(jīng)確定。因此，在商品房認(rèn)購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。

如果在商品房認(rèn)購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款的性質(zhì)應(yīng)該是立約定金。此時(shí)，雙方的義務(wù)已經(jīng)不是洽談?dòng)喖s，而是訂約，作為定金的預(yù)約款所擔(dān)保的就是雙方的訂約，相對(duì)于購房合同來說就是立約定金。但應(yīng)當(dāng)注意的是，相對(duì)于商品房認(rèn)購書來說，它仍然是違約定金。

還有一種意見認(rèn)為，購房定金具有解約定金的性質(zhì)。也就是說，準(zhǔn)買受人有權(quán)以放棄預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購，開發(fā)商也有權(quán)以雙倍返還預(yù)約款為代價(jià)解除認(rèn)購，雙方除此之外無需對(duì)解約行為在承擔(dān)其他責(zé)任。

筆者認(rèn)為，預(yù)約款并非解約定金。解約定金是訂約人為保留解除權(quán)交付的定金。各國關(guān)于解約定金的規(guī)定各不相同。在羅馬法，定金除當(dāng)事人另有訂定外，沒有解除權(quán)保留之效力。德民336條2項(xiàng)規(guī)定，如無其他規(guī)定，定金不視為解約金。法國和日本民法規(guī)定了解約定金，解約定金為定金之通常性質(zhì)。也就是說，只有法律做出了明確規(guī)定的情況下，解約權(quán)才能視為定金的通常性質(zhì)。我國的法律沒有這樣的規(guī)定。我國《擔(dān)保法司法解釋》第117條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。”也就是說，合同必須對(duì)這種解約權(quán)做出明確的約定，否則解約權(quán)不是定金的通常性質(zhì)。

如果商品房認(rèn)購書中明確約定，交付預(yù)約款的一方可以按照合同的約定以喪失預(yù)約款為代價(jià)而解除主合同，收受預(yù)約款的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同，這種約定是有效的。此時(shí)，如果當(dāng)事人以承擔(dān)定金損失為代價(jià)要求解除合同的，對(duì)該合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。此時(shí)，應(yīng)允許合同解除，并裁判當(dāng)事人以承擔(dān)定金處罰代替履行合同。

五、違反商品房認(rèn)購書義務(wù)的法律責(zé)任

經(jīng)過了前文的討論，就可以確定違反商品房認(rèn)購書義務(wù)的違約責(zé)任了。

首先，有定金條款的適用前文關(guān)于定金的討論。