導語：如何才能寫好一篇車位產權，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

轉讓方（以下簡稱“甲方”）： 身份證號：

受讓方（以下簡稱“乙方”）： 身份證號：

見證方：

甲、乙雙方在真實、自愿、協商一致的基礎上，就__ _ _ _停車位使用權轉讓事項，達成如下合同：

一、產權約定

本合同所指停車位（停車設施），系具有獨立使用功能的獨立建筑空間，并不屬于必要附屬設施，也未隨該建筑地上部分的房屋產權一并轉移。上述獨立建筑空間并未計入業主公攤面積。

甲方保證對以上車位享有合法的占有、使用、收益、處分的權利。甲方確保上述車位產權清晰，沒有經濟和民事糾紛。

二、標的

本合同所指停車位，位于____________________地下負 層 號，具體停車位置，以平面圖確定為準。

三、使用期限

甲方同意將上述停車位使用權轉讓給乙方，轉讓期限自本合同簽訂生效之日起，至________________所屬土地使用權期限屆滿時止。

四、轉讓價款

1、本合同所指車位使用權轉讓，總價款為人民幣（大寫） 元整，乙方付款方式為第 種：

（1）一次性付清全款。乙方于本合同簽訂當日向甲方付清全部轉讓價款。

（2）分期支付款項。乙方于簽訂本合同當日，向甲方支付定金人民幣（大寫） 元整，剩余款項在本合同簽訂后 日內全部付清。

2、乙方遲延付款，經甲方書面催告三日內仍未支付完畢的，甲方有權解除本合同，沒收定金，并將上述車位使用權另行轉讓給其他業主。

五、本協議生效后，甲、乙雙方分別向 公司發出權益轉讓通知書。甲方須無條件配合乙方辦理上述車位的落名、產權登記等相關手續（稅費及規費由甲方按國家有關政策規定承擔）。

六、生效條件

甲、乙雙方對本合同未盡事項應協商解決。本合同自甲、乙雙方簽字蓋章后生效，合同附件、補充合同與本合同具有同等法律效力。

七、本協議未盡事宜，經甲、乙雙方協商可簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

八、契約收存

本合同正本一式三份，甲、乙、見證方三方執一份。

甲 方： 乙 方： 見證方：

電 話： 電 話：

篇2

關于購買車位怎樣辨別是否有產權的問題，按照車位種類的不同，分為不同的情形。第一種是有產權證的地下停車位，主要指的是滿足各項建設條件，辦理了土地出讓手續，此種車位可以通過查驗開發商或業主的車位產權證來確認；第二種是人防工程車位，此種情況產權屬于國家所有，開發商或業主無權分攤；第三種是建筑區劃內新增的車位，如果屬于開發商所有，可以由開發商進行售賣。

法律依據

《中華人民共和國物權法》第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

（來源：文章屋網 ）

篇3

商品房住宅小區停車位的產權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區停車位產權歸屬不明，將令房地產開發商和置業者的合法利益處于不確定的狀態，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

商品房住宅小區停車位的產權，是指其房地產權。房地產權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產權利。

長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產的保護，公民的私有財產、共有財產的確定和權利邊界經常處于含糊不清的尷尬狀態。商品房住宅小區停車位的產權歸到底屬于誰？在現有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產權歸屬似乎仍處于混沌狀態。

對于商品房住宅小區停車位產權歸屬的認識，現行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區停車位的產權由房地產開發商與買方置業者在房地產買賣合同中約定，依合同約定確定其產權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產開發商與買方置業者在房地產買賣合同中對小區停車位產權沒有約定或約定不明時，推定小區停車位的產權屬于買方置業者共有，或由房地產開發商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產開發商未將小區停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區停車位的產權屬于房地產開發商，反之，其產權屬于買方置業者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區停車位的產權依買賣合同約定，經房地產登記機關登記確權，由房地產權證持有者所有；否則，其產權處于不明狀態。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區停車位的產權，依買賣合同約定，經房地產權登記機關登記確權，由房地產權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產權處于不明狀態”的認識有失偏頗，其忽視了我國現行房地產登記制度的現實和缺陷，以致認識上出現以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區停車位產權歸屬的問題。

本人試圖在現行法律制度框架之下，分析和研究有關房地產權法律制度的特征、商品房住宅小區停車位的存在形式、商品房住宅小區土地使用權的取得與房地產權的產權登記等過程，從所有權（物權）法和債權法兩個角度，分析土地使用權與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權之間的法律關系，運用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區停車位房地產權的歸屬。

一、現行法律制度框架下，房地產法律制度的形式、房地產權的內涵和特征。

1、房地產法律制度的形式。

在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。

2、房地產權法律制度的具體內涵與規范。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十條規定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規定：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規定辦理過戶登記。

2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。

建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。

《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。

《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條規定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規定：房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。

1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則

》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條規定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。

3、房地產權法律制度的特征。

從上述的相關規定中，人們可以清楚地知道我國現行的房地產法律制度具有以下的特征：（1）在規范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規范。

（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。

（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。

（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。

（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。

（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經法定登記才得于確權和保護。

（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。

上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。

4、商品房住宅小區建筑物的房地產權表現形式與特點。

上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區建筑物的房地產權具有以下特點：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。

（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。

（3）在現行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。

（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

（6）依據經典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。

從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。

（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業主依法享有，房地產開發商不得擅自處分。

二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。

政府通過拍賣、協議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發商。

政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。

由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。

在商品房住宅小區建筑物時首次轉讓時，

當房地產開發商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定。

三、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。

1、初始登記。商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。

由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。

目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。

2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。

在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。

在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。

由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。

四、商品房住宅小區停車位的形式和房地產權歸屬。

1、商品房住宅小區停車位的形式。

目前商品房住宅小區停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區域或商品房住宅小區里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

2、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。

在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

3、住宅小區地面停車位的房地產權歸屬。

地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。

由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區房屋單元的所有人共同擁有。

4、住宅小區樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。

在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。

根據本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規定。

房地產開發商預售或現售小區房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

5、小區樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。

在現行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

五、商品房住宅小區的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發商”的條款違反法律的強制性規定，該類條款無效。

在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發商在《房地產買賣合同》約定小區不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發商往往在格式合同文本約定：“小區停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。

從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定，違反《物業管理條例》第二十七條的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，該類約定條款無效。

此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規定，追究房地產開發商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。

當然，對上述房地權利發生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據各類交易的具體情況具體分析”③。

六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規定，買賣該類停車位的合同無效。

在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。

在房地產買賣實務中，房地產開發商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發商在沒有取得政府房地產管理機關發出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現象司空見慣。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。

由此可見，房地產開發商在未取得小區停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規定。

此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定。

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，房地產開發商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。

七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。

目前，對商品房住宅小區不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區的普通市民的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。

據媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。

1、加強對房地產財產權利的法律保護?，F行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經濟秩序帶來諸多的問題。小區停車位產權歸屬的爭議，源于現行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。

2、提高有關房地產制度的法律位階?，F行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規、規章、或規范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規定上升為法律或行政法規。

3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現行發放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發商擬定的，有違法律規定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。

我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，住宅小區內共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區內不計算容積率停車位的法律權利應進一步明確定位歸屬于小區的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優惠和鼓勵的政策措施，調動和刺激房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。

綜上所述，在目前的房地產法律制度下，商品房住宅小區計算容積率停車位的產權由取得停車位《房地產證》的權利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權利歸屬于住宅小區的全體房地產權人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產權歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產法律制度，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。

注釋：

①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

②王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第317頁

③王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報》2002年8月19日第13版

參考文獻：

①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版。

②深圳市規劃國土局編：《深圳市規劃國土房地產規范性文件匯會編》、中國建筑工業出版社2001年3月出版。

篇4

1 在汽車維修生產中存在的不安全因素 

1.1 在維修場地存在的不安全因素 

汽車維修場地指的是維修企業維修人員的工作環境，包含維修車間、噴漆車間和鈑金車間等。維修場地深深地影響著汽車維修生產的進程，而場地的安全性就直接影響著維修人員的生命安全，現如今，在維修場地中也存在著很多不安全因素。在很多的汽車維修單位，維修人員都會把需要維修的車輛集中性質的放在一起，要不就是在場地中隨意安置車輛，這是錯誤的做法，因為這種做法不僅會把維修場地搞得又臟又亂，而且很多車輛安置在一起也可能會引起大量問題。比如，在對某一車輛的蓄電池進行充電時，充電會生產出許多的氫氣，我們都知道氫氣是易燃物質，如果在這時氫氣與蓄電池池極柱的火花相遇，就會造成火災或者大爆炸。因為車輛自身是有溫度的，把車輛放在一起的話，就會在維修場地形成高溫環境，如果在這時發生氫氣爆炸，其他需要維修的車輛就也會受到波及，進而導致巨大的經濟損失。 

1.2 在維修人員中存在的不安全因素 

汽車維修生產中所涉及的內容非常多，與此同時對維修人員所擁有的專業技能水平的要求也會隨之增高，而維修人員操作專業技能的規范性則會深深影響車輛維修的整體質量，也會深深影響維修生產的安全性問題，如果相關維修人員在維修車輛過程中沒有按相關的規則進行車輛維修，在這種情況下導致車輛維修質量不過關，車主來取車時就會發現一些問題，除此之外，還有很多維修人員會在維修場地中吸煙，這就會嚴重威脅人員安全。 

2 在汽車維修生產中可采取的安全措施 

2.1 必須強制性設立安全制度 

因為汽車維修所包含的流程比較多，而且每一個流程所需要的人員和工作內容都比較復雜，如果想要保證每一項維修生產的過程都在安全范圍之內，就需使用責任制政策去落實每一個部門與人員的責任范圍，這對于解決安全問題是非常有利的。 

汽車維修生產得以順利進行的保障就是優良的安全制度。每一個汽車維修企業都必須設立每一項維修制度準則，還要設立一系列與維修生產安全有關的制度準則，比如維修人員標準，設備檢查等準則，這也是為了確保在汽車維修的每一個環節都不出現影響安全的問題。汽車維修企業也要設立對應的相互監督制度，因為在汽車維修生產中有許多不安全因素，如果想防范各種各樣的不安全因素，就必須建立完善的監督管理政策。在汽車維修企業，要設立專業的維修監督部門，還有在此部門中配備專業的技術人員，隔一段時間就要監督檢查維修人員的操作水平和維修場地等。在這個檢查過程中需及時的發現還依然留有的安全問題，并及時解決。 

2.2 在維修場地可實施的安全措施 

優良的工作環境是安全進行汽車維修生產的必要條件。汽車維修生產企業如果想要確保維修場地的安全性，就必須合理安排維修的各類車間。第一點，維修企業要對維修的車位與維修車輛的通道進行合理配置，要設立維修車輛的專用安全通道，以及轉彎處的反光鏡等，并且要在合適的道路口設立對應的標語和提示牌，對進出的需要維修的車輛進行集中管理。第二點，在維修場地中，必須保持實時通風排氣的環境，而在其中的噴漆車間中，則必須建立專用的通風通道，這樣可以把在噴漆時所生成的稀缺氣體按時的排到車間外，這也是為保護維修人員的身體。因為蓄電池在充電過程中隨時會生成氫氣，在車間內不實時排出這種氣體的話，就可能會發生火災，所以按時排氣通風對于保持維修場地的安全性是有好處的。第三點，維修人員在維修車輛時所使用的維修工具和設備在完成維修后，這些工具都需按照順序放置回原來的位置，這也是為了防止由于胡亂放置工具而引發的意外損失，第四點，由于汽車維修所需要的危險物品，比如清洗劑、制動液和油漆等，這些材料有一定危險性，如果不好好看管并放置這些危險物品，則將會危及維修人員的生命安全。 

2.3 與維修人員有關的安全措施 

由于維修人員所具備的安全品質是確保汽車維修順利進行的保障，汽車維修單位需加強管制維修人員，除此之外，也要利用兩種方法以提高維修人員的安全品質和技能技巧。首先，在維修人員開始工作之前，企業相關人員需把維修場地所在位置，還有工作職責以及在工作中可能發生的危險都一一介紹給維修人員，并通過培訓教導等方法，讓維修人員擁有較強的安全意識，通過實戰演習等方法以提高維修人員的安全技術；其次，需參加維修專業培訓課程，在課堂上維修人員可以盡可能的多學習一些相關的維修技巧，讓自己盡快熟練操作維修流程，同時也要學習安全操作規范，保證在操作流程中不發生錯誤。 

3 結語 

在汽車維修生產過程中包含的內容和步驟太多太復雜，而在每一個步驟和流程中都存在著不安全因素，這些存在的不安全因素，時時刻刻威脅著維修人員的生命安全，并且會嚴重影響汽車維修生產的流程。相關的汽車維修企業與單位要嚴格控制每一個維修步驟，盡量杜絕不安全因素，使汽車維修生產順利進行。 

參考文獻 

篇5

被告人：沙桂泉，男，32歲，江蘇省漣水縣人，個體運輸戶，住江蘇省淮陰市清河區富強路1－2－7號。1995年8月24日被逮捕。

被告人：朱群山，男，31歲，江蘇省漣水縣人，個體駕駛員，住漣水縣岔廟鄉新河村二組。1995年3月20日被逮捕。

1994年10月8日晚8時許，被告人沙桂泉、朱群山駕駛“青海湖”牌貨車行至連云港市新浦魏跳大橋附近的“億苑”飯店門前欲停車就餐，與飯店女服務員沈某為就餐與否發生糾紛。沙、朱二人駕車欲離開飯店時，飯店承包人滕步根沖出飯店，不問情由撿起磚頭將貨車前燈及擋風玻璃砸壞。朱群山見狀，即將沈某推下汽車踏板，在沙桂泉的催促下欲開車離去。滕步根見車欲行駛，便跳上汽車右側踏板，與沙桂泉糾纏、扭打，沙桂泉即拖滕步根一同去報警。沙桂泉、朱群山在滕步根站在駕駛室外踏板上的情況下，以每小時40公里的速度行駛，行至數百米后，滕步根從汽車踏板上摔下。兩被告人明知滕步根摔下汽車，未停車搶救，反以“趕快報案”為由加速行駛。經過路群眾驅車追趕，在市政府門前將沙桂泉抓獲，朱群山逃跑。后朱群山亦被抓獲歸案。經連云港市公安局刑事科學技術鑒定：傷者滕步根顱腦損傷，并發蛛網膜下出血伴有神經系統癥狀和體征，屬重傷。

「審判

江蘇省連云港市新浦區人民檢察院以被告人沙桂泉、朱群山共同犯故意傷害罪向新浦區人民法院提起公訴。兩名被告人及其辯護人均作無罪辯護，主要理由是：（1）事情的起因是被害人滕步根的違法行為所引起，兩被告人面對的是正在進行的不法侵害；（2）兩被告人駕車并非逃跑而是去報案，而報案是正當行為；（3）兩被告人主觀上沒有傷害他人的故意，客觀上沒有實施傷害他人的行為。

連云港市新浦區人民法院經公開審理認為，被告人沙桂泉、朱群山因在路邊停車就餐與飯店服務員發生糾紛，在被害人站在汽車踏板的情況下，兩被告人未采取任何安全保護措施，反而高速行駛意欲擺脫，以致發生被害人摔成重傷的嚴重后果，兩被告人的行為已構成故意傷害罪。鑒于被害人本身也有違法行為，對兩被告人可以減輕處罰。被害人滕步根不顧職業道德，強行拉客就餐并砸壞汽車部件，這是對兩被告人的侵害行為。在兩被告人駕車欲離開時，被害人不但不主動離開，反而跳上汽車踏板，并與被告人沙桂泉相互扭打，置自身的安全于不顧，對引發的傷害后果應承擔部分責任，由此而造成的經濟損失應當自負。據此，該院依照《中華人民共和國刑法》第一百三十四條第二款、第二十二條第一款、第五十九條第二款、第六十七條第一款的規定，并經審判委員會討論決定，于1995年11月15日作出刑事判決如下：

被告人沙桂泉犯故意傷害罪，判處有期徒刑一年，緩刑一年。

被告人朱群山故意傷害罪，判處有期徒刑一年，緩刑一年。

宣判后，兩被告人均表示服判，未提出上訴。

「評析

篇6

【關鍵詞】車庫；車位；物權法；房屋登記辦法

目前車位車庫的價格較高，從幾萬到十幾萬，對購買者來說售價高，沒有任何產權證明，權利得不到保障，對以后交易也有諸多不便。對開發商來說：動輒投資千萬甚至上億的地下停車場項目，沒有產權證明，就無法到銀行辦抵押貸款手續，無法進行融資。有一些城市已經可以給車位車庫辦證，貴陽在2008年出臺規定買車位車庫可單獨辦產權證，2009年，杭州市出臺規定權屬清晰的地下車庫（位）可以進行土地登記，2010年1月蘇州市首個地下車位產權證明正式誕生，此外寧波也可以辦理車庫車位產權證。

（一）小區車位、車庫是否可以辦理產權證

衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產權證，若購買的車位、車庫不能辦理產權證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。

一般情況下，可查詢原房屋測繪報告，若地下停車位、車庫部分已作為公有面積進行分攤，則不能再行單獨辦理產權登記。若未列公有分攤面積，需要符合以下條件方可辦理產權登記：層高2.2米以上，規劃等手續齊全，有明確界址的可申請辦理產權登記。

此外，有些小區的車位雖然不能辦證，但也公開銷售，那其實只是轉讓使用權，相當于車位租賃。租賃車位、車庫最長有效期只有20年。因為根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效?！?/p>

（二）人防車庫禁止買賣

根據現行的小區規劃法規，小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主所有，人防工程等配套設施也是禁止買賣的，開發商或者物業公司無權出售。

（三）應將車位相關細則寫進合同

業內人士指出，為了避免不必要的糾紛，購房者最好將車位細則寫進合同。購房者和開發商要就車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的，則可與開發商另行簽訂合同，就上述詳細事項都應有具體說明，并將合同另行備案。

（四）地下車庫可出租或出售

任何人也沒有權力要求開發商把地下車庫當作開發必須的代價接受，開發商有權任意處置使用權屬于自己的地下車庫：無非是出租或出售使用權。

另外，小區還有一種人防平戰結合改建的地下車庫，其所有權在人防辦，業主如想租用需經人防辦的同意。

（五）有產權的車位可以轉讓

如果車位不屬于小區內公共配套設施，開發商必須取得車位的所有權，房產管理部門在進行審批時，會予以核準，會發一個車位的《所有權證》，里面的內容明確了開發商對車位享有的所有權，包括車位的數目、面積等。在這種情況下，開發商是可以將車位的使用權賣給業主的，這種交易的實質是租賃。此外，開發商擁有的車位的所有權也是可以進行交易的，對于時下有的樓盤推出的買房子送產權車位的活動，購房者一定要確定開發商擁有該車位的產權。

如果開發商把廣大業主共有的車位私下賣掉，而這些產業并非屬于開發商的，業主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產權證，這些沒有產權的共有車位買賣不受物權法保護。

（六）車位車庫辦證的法律依據

《物權法》第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

《物權法》第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

依據上面兩條，開發商繳納了土地出讓金，取得車庫車位的建設用地使用權后，就可以在此土地上享有占有、使用、收益的權利，可以在有使用權的土地的地表、地上或者地下建設車庫車位，車庫車位屬于該土地的建造建筑物、構筑物的范疇。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第二條規定，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。依據此，地下車位（車庫）符合上述規定，可以成為建筑物上的區分所有權的專有部分。

《物權法》第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。此條明確指出車位車庫的歸屬可以由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，也就是法律允許建筑區劃內車位車庫的出售，因此車位車庫可以作為房地產進行交易。

《房屋登記辦法》第十條 房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

《房屋登記辦法》第九十六條 具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物的登記，可以參照本辦法執行。

依據這兩條，車庫、車位屬于具有獨立利用價值的特定空間，可以參照《房屋登記辦法》執行，可以對其進行確權。地下車位是以車位所屬的幢、層、號等有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的特定空間，可以以此為基本單元進行登記。

篇7

原告：某小區開發商

被告小區業委會和物業公司

案由：小區內車庫車位產權不清，開發商與業委會發生產權之爭。

開庭時間：2007年5月10日

審判結果：擇日宣判

今年4月中旬，某小區業委會及其聘請的“管家”某物業公司突然收到法院傳票，雙雙被開發商告上法庭，他們的“罪名”是“侵權”。

去年12月，在沒有通知業委會的情況下，開發商進入小區張貼公告，出售、出租許多業主正在使用的地下車庫。開發商的這一行為立即遭到小區業委會阻攔。并且小區業委會和物業公司在小區內張貼公告，再三提醒業主“為保護自身合法權益不受損害，不要將停車費用交給他人，更不要購買產權不明的車位。”

一時間，早已習慣按時向物業公司繳納停車費的業主非常困惑：為什么要向開發商繳納費用？一個車位，竟然出現開發商和業委會(業委會委托物業公司代收停車費)兩個賣家，這樣的混亂場面讓業主陷入了云里霧里。一段時間后，有人為避免麻煩，把地下車庫使用費交給開發商，但更多人堅持只認業委會，繼續把錢交給業委會。開發商出租出售地下車庫車位的計劃被迫擱置。

于是，開發商將業委會及其聘請的物業公司告上法庭。原告認為，由于兩個被告多次張貼公告，致使許多業主對購買原告正在銷售或租賃的地下車位心存疑惑，導致銷售和租賃業績很差，原告希望被告能盡快消除這種影響，同時，原告聲稱，該小區3萬多平方米地下車庫車位所有權歸原告所有．如何處置與兩個被告無關。

收到傳票，業委會和物業公司并不感到驚訝，他們認為，正是因為開發商在小區開發過程中，沒有將車庫車位的產權分割清晰，才導致小區地下車庫車位權屬問題一直懸而未決。對此，早在2005年6月，由小區業委會、開發商和物業公司共同召開了一次會議，當天的“會議紀要”記錄中有這樣的約定：車庫車位產權爭議擱置，由業委會統一管理，業委會委托物業公司對小區所有車庫車位代收代繳停車費；即使在產權明晰之后，本小區的一切管理事務也必須按程序由業委會授權物業公司進行，不允許出現第三方擅自介入的情況。

由于受到業委會和物業公司的阻攔，開發商迅速想出對策，在小區不斷打電話、上門向業主推銷地下車庫車位，并在車位上安裝地鎖。部分已付該車位租賃費給物業公司的業主因此無法停車。

業委會和物業公司得知情況后，繼續張貼公告，提醒業主不要向開發商繳納車庫車費使用費，并多次找開發商交涉，但均無結果。之前，小區停車一向井然有序，業主的車位費一直交給物業公司。今年2月10日入駐的物業公司證實，公司被業委會聘用后就一直延續著2005年“會議紀要”的約定和做法。

矛盾在小區愈演愈烈，造成地下車庫車位管理混亂。正在業委會和物業公司尋求對策之際，不意開發商將他們推上了公堂。

5月10日，在法庭上，自認為被擾亂了生活和工作秩序的業委會、物業公司以及堅持自己是在合法經營的開發商，大家各執一詞、爭執不下。由于案情復雜，法庭表示將擇日宣判結果。

主要法律關系

開發商：原告，主張自己享有小區車庫車位的產權。

業委會及物業公司：被告，堅持與開發商之間的“會議紀要”，認為小區車庫車位權屬不清，具有對車庫車位的管理權，開發商無權過問。

業主：已繳納停車費，由于車庫車位產權不明，自身權益可能受侵害。

矛盾焦點：矛盾焦點是車庫所有權歸屬問題，也可以說是車庫是否屬于房屋共有建筑面積。

律師說案

開發商被告“侵權”不妥

開發商告二被告“侵權”不妥有兩個重要原因：第一，如果車位屬于房屋共有建筑面積，則車庫的所有權歸全體業主，業委會行使管理權是有法律依據的，不存在違法行為，侵權行為無法認定。如果說開發商在銷售房屋時，沒有把地下車庫列入房屋共有建筑面積，沒有向業主分攤建筑面積，地下車庫產權應是歸開發商。因此，開發商欲主張自己的權利正確，就必須向法庭舉證，證明地下車庫沒有列入房屋共有建筑面積。對這事實，開發商光憑當初的房屋測量報告很難向業主說清楚。

第二，2005年6月，由業委會召集開發商，物業公司三方召開的協調會，其最大成果就是達成了一個先由業委會統一管理，業委會委托物業公司對小區所有車庫車位代收代繳停車費的會議紀要，這也足以證明，業主委是與開發商對地下車庫有過事實協議，是取得了開發商的同意后進行的管理，而物業公司也是通過與業委會的委托合同進行的日常管理，雙方并不存在違法行為，主觀上也沒有過錯，很難認定是一種侵權行為，從這個角度看，業委會及物業公司也不構成侵權。

車庫車位產權如何確定

原告開發商聲稱，該小區3萬多平方米地下車庫車位所有權歸原告所有，如何處置與兩個被告無關。

但是該小區在2005年6月，曾由業主委召集開發商，物業公司三方開過一次協調會，對地下車庫車位的權屬問題是擱置另議，形成了一個歷史遺留問題。按照《物權法》第33條規定：對權屬不清的，應該是當事人向人民法院請求確權，待法院經過審理查明后，對有爭議的地下車庫或車位做出所有權歸屬判決。

按照《物權法》第74條規定，取得土地使用權的單位，建造的建筑物，構筑物或其他設施除了相反的證據以外，歸土地使用權人所有，據此可以推定車庫車位產權歸開發商所有。

其次，也靠看車庫車位是什么時候建的，如果是業主購買物業之前建成的，按照上述原則，產權還是歸開發商。如果是業主購買物業以后建的，可以推定為車庫產權歸全體業主。

第三，如果開發商對在建筑區劃內停放汽車的車位、車庫，通過出售、附贈或出租等方式轉讓給業主，這些地下車位就不屬于開發商了，產權則歸業主所有。

《物權法》實施之前，按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》等規范性文件規定，地下室是列入房屋共有建筑面積部分，由業主分攤了公攤面積，交付了費用，是共有共同部分，其所有權是全體業主。只有作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚才不計入公用建筑面積，業主沒有分攤公攤面積，沒有付錢，其所有權才屬于開發商。

因此，這些地下車位所有權爭議的關鍵點是小區地下室是否列入了公用建筑面積，這需要看業主與開發商間的商品房買賣合同及房屋測量報告書中，對此是否有明確規定。顯然，正是因為小區車庫車位產權不清，才發生了開發商訴業主委員會、物業公司侵權的案件。

業主是最大的受害者

從本案看，開發商與業委會關于車庫車位之爭，已經觸及到了小區每個業主的自身利益。

隨著開發商委托的經紀公司在小區不斷打電話、上門向業主推銷等活動頻繁地出現，打破了整個小區的寧靜，影響了業主的日常生活。同時也會給業主帶來一筆車位費付兩家的局面，或者面臨因沒有找到適合的債權主體，被真正的債權主體的風險。如果業主要扭轉這種局面，業主委就應主動站出來，代表全體業主向法院，請求對這些地下車庫確權，弄清楚地下室是不是公用建筑面積。

開發商與業委會車庫車位之爭，可以說是立法的滯后或不完善造成的，也可以說是開發商與業主在簽訂商品房買賣合同時約定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都給我們留下了思考、遺憾。這些問題，即將實施的《物權法》明確了對車位車庫的立法宗旨，增加了政府規劃主管部門審批把關，預防糾紛，讓消費者購買放心房。

篇8

查車位是否公攤，首先看車庫的產權性質，正常購房合同里面就約定好了公攤面積范圍，并且會約定車庫產權情況。地下的車位一般是沒有共攤的，而獨立的車庫一般來說是有公攤的。房產開發商按照一定的標準配置建設停車位，這些車位是建筑物的配套設備設施，其不能單獨轉讓也不能單獨辦理產權，由全體業主共有共用。

如果達到一戶一個車位的話經過業主大會決定，業主可以免費使用，對于車位緊張的小區，也可以用交納租金的方式有償使用這部分共有車位，有償使用的收入歸全體業主共有。

（來源：文章屋網 ）

篇9

【關鍵詞】小區；停車位；建筑物區分所有權；產權；專有部分

隨著我國社會經濟的快速發展，在區分所有建筑物中建設停車位、架空層、露臺、綠地等附屬設施已成為常態。但隨之而來的法律問題是，這些建筑物的權屬應該如何確定？

以停車位的權屬爭議為例，圍繞著約定說、建設成本分攤說、登記憑證確定說、配套說、獨立價值說、區分所有權、空間權說、容積率決定說、公攤決定說等多種立場。我國《物權法》第74條進行了原則性的規定，將約定說作為界定停車位權屬的基本原則。雖然《物權法》和最高人民法院隨后頒布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》都對停車位的問題進行了闡釋，但關于停車位權屬的爭論和糾紛依然時有發生。因此，實務中的現狀讓我們有必要對建筑物區分所有權屬的相關規定重新審視。

一、停車位權屬的制度經濟學考量

產權制度是制度集合中最重要的基本制度。從產權的形式來看，主要有兩種形式：共有制與私有制。共有制是將選擇的權利分配給共同體的所有成員。共有制意味著共同體否定了國家或單個市民干擾共同體內的任何人行使共有權利的權利。而私有制是給予人們對物品那些必然發生矛盾的各種用途進行選擇的權利。①產權的一個重要功能是引導人們將外部性較大可能地內在化。由于現實生活中不可能存在一個完全完備、不受任何限制的產權，因此，產權不可能做到完全的排他，而這種非排他性是產生“外部性”和“搭便車”行為的主要根源。但是，相對于私有產權而言，社團產權的非排他性更強，導致社團產權的所有者較難自由地利用產權、處分產權并從中獲得相應的收益。這產生的后果即是產權的處分行為與所承擔相應的后果之間并不存在著完全對等的聯系，所有者很難有足夠的激勵去尋求帶來最高價值的資源的使用方法。

對社會來講，市場交換是分配資源的最有效手段，但是要使市場有效地運轉起來，交易者必須對所要交換的物品有明確的、專一的和可自由轉讓的所有權。否則，市場為了配置資源而產生的交易費用將會非常高，這也反過來要求產權應當盡可能地明晰。而停車位作為一種日益稀缺的資源，為了使其能充分發揮最大的社會價值，也應當允許其通過市場來配置。若是將其界定為共有部分，則停車位的占有、使用、處分、收益都要經過包括業主大會在內的一系列法定程序，交易成本明顯過高。同時，也由于缺乏足夠的激勵，積極維護自身權利的業主得到的收益與其所付出的成本不成正比，會產生嚴重的“搭便車”現象。并且在社團產權中，集體決策的產生十分困難，并且集體內的任何一個人追求純粹的效用最大化的努力都是不可能實現的。集體與個人不可能擁有完全一致的目標，而在多數情況下，集體內的個人間的目標是分散甚至是沖突的，要產生明確的決策的難度很大，而制定決策的交易成本大多要比私人的雙邊選擇高。因此，應當盡可能地將權利設定為私有產權才有利于市場經濟的發展，而停車位這一資源自然也不例外。

二、停車位權屬的法學考量

筆者認為，關于停車位等問題的權屬爭議本質上是由圍繞建筑物區分所有專有與共有部分的區分標準問題而產生的。只有在明確了停車位等附屬建筑物確定為專有或共有部分的標準，才是真正解決這一問題的關鍵。

對于專有或共有部分標準的界定，現行日本《有關建筑物區分所有等之法律》第二條第四項規定，共用部分為“專有部分以外的建筑物部分，及不屬于專有部分之建筑物附屬物和依本法第四條第二項之規定而約定為共用部分之附屬建筑物”，與“通往數個專有部分的走廊或樓梯室，以及其他在構造上可供區分所有權人全體或其一部共用的建筑物部分”。然而在沒有約定的情況下，區分建筑物的車庫（尤其是地下車庫）的歸屬并不能直接從該法條中推導出明確的答案。日本的學說和判例在此問題上曾經長期存在分歧。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明了支持屋內車庫屬于專有部分的態度，從此，日本裁判實務就根據最高法院的判決的指導，以結構的獨立性和利用的獨立性此兩要件來判斷車庫的歸屬。而我國臺灣地區也采取了相似的立法模式。臺灣“民法”第799條第2項修正案規定，區分所有建筑物者，謂數人區分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，就該建筑物及其附屬物之共有部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有之建筑物。前項專有部分，指區分所有建筑物，在構造上與使用上可獨立，且得為單獨所有權之標的者。臺灣地區學者謝在全先生認為，專有部分的成立要件應包括：須具備構造上之獨立性、具備使用上之獨立性及須以區分所有權客體之形態表現于外部。②并且，在構造的獨立性上，臺灣學說也認為只要滿足區分的明確性以及遮斷性即可。其中，區分的明確性要求“特定部分必須有明確之外部范圍，此為基于物權客體之獨立性與一物一權主義之要求使然，也即該特定部分與建筑物之其他部分，在外觀上具有可資明確區別之境界標識或區分點所在。”②而對于遮斷性的要求則相對寬松，從本質上說遮斷性只是起到一個強化明確性的作用，區分的明確性才是構造上的獨立性的核心要求。而對于使用上的獨立性而言，應指其具有滿足人類社會經濟生活的職能，并以能否單獨使用及是否具有獨立的經濟效用為前提。通說采取有無單獨的出入口、有無專有設備、有無共用設備的存在等方面來判斷某一部分建筑空間是否具有使用上的獨立性，但也應當明確的是，這些判斷標準并不是孤立的、僵化的、一成不變的，在適用這些標準的時候應當充分遵循“尊重、滿足社會經濟生活需要”的原則，綜合考慮建筑物的使用目的、使用方法等因素綜合判斷。

通過上述論證，筆者認為，停車位是具有設定專有所有權的技術可行性的。首先，停車位具備明確的界限，已經滿足了“構造上的獨立性”的要求；其次，停車位就其本身的性質而言，并不是設置在對共有功能的正常使用產生嚴重影響的區域內，因此也滿足“使用上的獨立性?！?/p>

綜上，將停車位設定為專有部分理論上也不存在法律上的障礙。筆者認為，我國《物權法》關于專有部分與共有部分的界定與區分制度有必要進行完善，構建一體化的區分所有建筑物專有與共有部分區分標準，并明確停車位建筑物區分所有的專有部分屬性，在充分保障業主優先權的前提下使停車位這一資源也能通過市場來自由配置，這樣建筑物區分所有權人的權利與義務才能得到明確，定紛止爭的目的才能最終實現。

注釋：

篇10

轉讓方（以下簡稱“甲方”）： 身份證號：

受讓方（以下簡稱“乙方”）： 身份證號：

見證方：

甲、乙雙方在真實、自愿、協商一致的基礎上，就__ _ _ _停車位使用權轉讓事項，達成如下合同：

一、產權約定

本合同所指停車位（停車設施），系具有獨立使用功能的獨立建筑空間，并不屬于必要附屬設施，也未隨該建筑地上部分的房屋產權一并轉移。上述獨立建筑空間并未計入業主公攤面積。

甲方保證對以上車位享有合法的占有、使用、收益、處分的權利。甲方確保上述車位產權清晰，沒有經濟和民事糾紛。

二、標的

本合同所指停車位，位于____________________地下負 層 號，具體停車位置，以平面圖確定為準。

三、使用期限

甲方同意將上述停車位使用權轉讓給乙方，轉讓期限自本合同簽訂生效之日起，至________________所屬土地使用權期限屆滿時止。

四、轉讓價款

1、本合同所指車位使用權轉讓，總價款為人民幣（大寫） 元整，乙方付款方式為第 種：

（1）一次性付清全款。乙方于本合同簽訂當日向甲方付清全部轉讓價款。

（2）分期支付款項。乙方于簽訂本合同當日，向甲方支付定金人民幣（大寫） 元整，剩余款項在本合同簽訂后 日內全部付清。

2、乙方遲延付款，經甲方書面催告三日內仍未支付完畢的，甲方有權解除本合同，沒收定金，并將上述車位使用權另行轉讓給其他業主。

五、本協議生效后，甲、乙雙方分別向 公司發出權益轉讓通知書。甲方須無條件配合乙方辦理上述車位的落名、產權登記等相關手續（稅費及規費由甲方按國家有關政策規定承擔）。

六、生效條件

甲、乙雙方對本合同未盡事項應協商解決。本合同自甲、乙雙方簽字蓋章后生效，合同附件、補充合同與本合同具有同等法律效力。

七、本協議未盡事宜，經甲、乙雙方協商可簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

八、契約收存

本合同正本一式三份，甲、乙、見證方三方執一份。

甲 方： 乙 方： 見證方：

電 話： 電 話：