引言

進入21世紀以來,國內的房地產市場日趨火爆,創造出了一個又一個的財富奇跡,在很多地區,房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下,人們紛紛涌向房地產領域,不論之前做過何種工作,仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而,經過幾年盲目的火爆之后,房地產市場的泡沫不斷增大,國家和政府也已經意識到了這個問題,一些調控措施不斷出臺,房地產市場終于開始逐漸回歸理性。財政部財科所所長賈康表示,房產稅進一步推進的大方向已經明確,在對重慶、上海兩地試點情況總結后,將討論和決定下一步擴大試點的方案。北京中原地產市場總監張大偉在接受本報記者采訪時認為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認定標準,有可能是為區分征收房產稅的類別而做準備。社科院在其的《房地產藍皮書》中則建議說,房產稅試點要在“十二五”期間應加快向全國推廣,宜從量從價綜合征收,并作為收入調節的重要手段。當房地產企業不再暴利之后,其將開始逐漸成為一個成熟的產業,是否對相關的項目進行投資也被人越來越多的仔細評價。雖然在過去的幾年中房地產市場展現出了不完善的一面,但是仍然有很多在項目經濟評價實際操作中存在的問題可以引起我們的思考,從而指導我們今后更好地完善這個產業。

一、行業內對項目經濟評價不重視

其實從之前來看,國內在十幾年前房地產市場剛剛開放的時候就已經就項目經濟評價方面的內容進行了引入和闡述,只不過開放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區的銀行等金融機構也忽略了其存在,從全國范圍內來看,有一些比較大的甚至知名項目都沒有經過投資項目經濟評價,其可行性從未得到評估。不過隨著時間的推移,越來越多的機構、企業和部門開始逐漸對此問題給予了足夠的重視,這是一個好的現象。希望越來越多的企業能夠認識到這個問題的重要性,真正的將房地產作為一個企業認真去做。

二、評價內容不準確,甚至作假

項目評價是圍繞項目來展開的,所作為的評價也基本上是為開發商服務的,有些開發商意識到了這一問題,便對房地產經濟評價的結論進行了部分更改,使得其作為房地產開發商投資決策的依據不再充分,也許有的開發商的出發點是好的,但是其性質已經有些變了。還有的開放商則明目張膽的作假,做出多份經濟評價報告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對真實的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質,或者是為了獲取補貼,或者是為了減少稅費,或者是為了騙取貸款等等,真實性值得懷疑。

摘要：本文首先分析了房產經濟在我國社會經濟中的重要性；其次闡述了新經濟形勢下我國房產經濟發展存在的問題，加強了新經濟形勢下我國房產的發展，深入分析我國房產經濟的現狀發現其中的不足并給予發展策略，保證我國房產經濟健康持續的發展。

關鍵詞：房產經濟；新形勢；發展探討

自改革開放以來，我國房地產經濟迅速發展，被稱為我國社會經濟中的主流經濟，取得了顯著的發展成效。但隨著社會的發展和新經濟形態的涌現，我國市場經濟出現許多新的特點，與傳統經濟有很大區別。經濟的網絡化使得各行業對信息資源的獲取極為便捷，擁有更廣泛的渠道和發展平臺，在數字化經濟環境下，我國房產也廣泛應用了先進的網絡技術，實現房產經濟的信息化和虛擬化，為消費者帶來更加直觀全面的體驗，使得我國房產經濟受到新型經濟的沖擊，在取得很大成績的同時也出現了較大的問題，應該逐漸采取有效措施完善房產經濟中存在的不足，實現房產經濟的穩定增長，達到改善民生的目的。

1房產經濟在我國社會經濟中的重要性

首先，房產經濟是國民經濟的重要基礎，房產是人們重要的生活基本要素和物質保障，也對社會生產有著重要作用。目前我國不斷進行城市化建設，旨在為人們創造更優厚的物質條件，房產行業的不斷進步也促進了城市的整體發展；其次，房產行業與許多其他行業都有著密切的經濟活動的關系，房產行業能夠對其他行業的發展起到帶頭作用。當前房產行業具備更加先進的技術與創新的模式，房產市場逐漸擴大，前景廣闊，也具有市場經濟中重要的地位，在房產行業不斷優化和改革產業結構過程中也拉動了我國經濟持續發展。

2新經濟形勢下我國房產經濟發展存在的問題

轉移支付對房地產的影響研究，目前國內外都處于起步和不成熟階段。在經濟衰退期，人們面臨著失業和收入下降，買房壓力更加加劇，為維護社會穩定，體現社會公平，政府通過財政轉移支付來幫助和保護弱勢群體。

一、經濟衰退期轉移支付對房地產的影響

轉移支付包括政府的轉移支付、政府間的轉移支付和企業的轉移支付。政府或企業無償地支付給個人或下級政府，以增加其收入和購買力的費用。政府或企業的一種不以取得商品或勞務作補償的支出，是一種收入再分配的形式。

（一）我國房地產轉移支付政策例舉

1、住房補貼政策住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，住房補貼發放的原則是：堅持效率優先，兼顧公平的原則，由各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。2、對購房人的優惠政策經濟衰退期，人們的收入和購買力下降，為了保證房地產市場能夠健康穩定地發展，各地政府可在房地產契稅、營業稅、個人所得稅等方面給予購房人優惠政策。3、對開發企業的優惠政策企業上交的各項稅費和其他規費，是房地產開發成本的重要組成部分，最終反應在房價上，由購房人承擔。經濟衰退期，政府可對稅費和規費適當減免，從而降低開發成本，以達到抑制房價的目的。

（二）政府間的橫向轉移支付

編者按：本文主要從房地產營銷產品策略；房地產價格策略；房地產營銷促銷策略；結束語進行論述。其中，主要包括：房地產市場營銷簡單來說就是企業在房地產市場上進行的營銷活動、房地產產品的位置條件是打造核心產品的首要條件、商業體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外、設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協作、房地產生命周期分為4個階段、品牌的樹立就成為決勝的關鍵、產品主導型定價策略蘊含著定價過高產品滯銷的風險和定價過低較難贏取超高額利潤的風險、房地產促銷策略可以分為人員促銷和非人員促銷、房地產公共關系促銷活動包括人為制造新聞點等，具體請詳見。

房地產市場營銷簡單來說就是企業在房地產市場上進行的營銷活動。這些活動包括房地產市場調研、市場細分、項目定位、市場推廣等內容.房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性，但4Ps市場營銷組合理論也能在房地產領域得到很好的運用。

1.房地產營銷產品策略（Product）

在制定房地產產品策略時，需要從以下幾個方面進行考慮：

1.1位置條件。房地產產品的位置條件是打造核心產品的首要條件，位置條件的優劣直接影響著房地產企業獲得利潤的多少。就商業房地產開發而言，開發項目應處在交通便利區、人流量集中區，把握好交通及客流“兩大動線”，商鋪投資的回報率才可能實現。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發達的地方自然能帶來更多人氣。另外要注意的是，商業的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因為這相當于多了一個天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。如果說交通動線決定了多少人會經過商業房地產項目，那客流動線就決定了消費者與商品摩擦的機會。因此，從客流動線這個角度講，商業房地產項目的內部的合理設計能夠讓消費者在商業體中逗留更長的時間，從而產生更多消費，更多的利潤。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環境安靜、服務設施齊全等方面的條件。

1.2產品設計：為了滿足消費者需要，對設計者而言，應放下專業人士的架子去聽一聽你設計的房子中住戶的想法，去聽聽策劃人員的意見；對策劃者而言，加強自己專業知識的學習，真正的深入群眾去探求市場的聲音。關鍵是整合設計的產品屬性與策劃的市場屬性，找到中間的最佳結合點。設計建筑設計師與策劃專員應該共同商討、相互協作，根據目標客戶的特性分析，作出房產項目的規劃設計、建筑設計、環境設計、戶型設計、配套設計、物業服務等。

[摘要]隨著國家對房經產宏觀調控政策的嚴厲實施，暴利時代結束，房地產經濟如何實現可持續發展呢？結合龍巖房地產業的實際，對當前房地產經濟在發展過程中存在的問題進行了分析，并據此提出了幾點解決對策。

[關鍵詞]房地產經濟可持續發展對策

1、房地產可持續發展的內涵

可持續發展是20世紀80年代提出的一個新概念。1987年世界環境與發展委員會在《我們共同的未來》報告中第一次闡述了可持續發展的概念，得到了國際社會的廣泛共識。可持續發展是指既滿足現代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。

[1]房地產業可持續發展包括兩個方而的含義：一是指房地產業的發展既要滿足當代人對各種房地產品的要求，又要滿足子孫后代未來發展的需要。其中，包括土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場的完善及人居環境的改善等；二是既要保持產業自身不斷增長，又要與社會以及國民經濟其他產業協調發展，主要包括社會的公平性；資源開發利用的可持續性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續性、產業發展的協調性等等。

2、房地產經濟在推動我國經濟增長過程中所具有的積極意義

一、房地產業在國民經濟發展中的重要地位

（一）房地產業是國民經濟發展的基本保障

房地產是房產和地產的總稱，它是當前社會所有產業部門的所必須的物質空間，也是各產業部門構成中不可缺少的基礎條件。各類不同使用功能的房屋建筑構成了各行各業的基本場所，如工業、服務業、商業、以及金融業等等。可以說房地產是各個產業部門中固定資產的主要組成部分之一，其直接參與生產及價值實現的經濟過程。對物業的租賃或是購置是生產經營企業的重要內容之一。故此，房地產是社會財富構成的一個重要體現，也是國民經濟發展過程中的基本保障。

（二）房地產業是社會進步的前提條件

眾所周知，國民經濟的發展主要取決于社會生產力的發展，而在整個社會生產力當中，勞動者是最活躍也是最基本的因素之一。現階段，隨著國民總體收入水平的不斷提高，對居住環境也提出可更高的要求。對于當前的人們而言，房屋住宅已經不僅僅是一個供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺和載體，它已經升華成為一種發展及享受的資源，是居住者自身運用和發展智力及創造力的場所，也是其體現社會價值和學習、工作、娛樂、社交等活動的必備場所。這都在一定程度上體現了社會的發展和進步，所以說房地產是社會進步的前提條件。

（三）房地產業是經濟發展的物質基礎

編者按：本文主要從降低資金成本；控制工程成本；合理使用銷售推廣費用；應作好項目開發完畢的后評價工作進行論述。其中，主要包括：加強財務杠桿的應用，合理籌集資金、加快應收款項的回收、嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金、壓縮現金庫存與現金的使用量、加快在途資金的入帳、設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段、將競爭機制運用到設計階段、在施工過程中成本控制至關重要、使用好銷售推廣費用對我們非常重要、控制開發項目投資成本是從項目的策劃開始、項目整體財務成本分析，收益分析，建安成本分析、一個企業的發展首先要有良好的經濟效益等，具體請詳見。

控制好房地產開發成本是一個房地產開發企業生存發展的基礎。一個房地產項目的開發成本主要有以下幾項組成：地價、資金成本、工程成本、銷售推廣費、預備費、住宅使用專項基金等組成。作為一個開發企業，地價、預備費和住宅使用專項基金是不能控制的。所以本文從如何控制資金成本、工程建設成本和銷售推廣費等方面闡述一下項目的成本控制。

所以降低開發成本工作應從這三方面入手，重點做好控制資金成本、工程建設成本、銷售推廣費用的工作。

一、降低資金成本

降低資金成本主要是要降低負債率、貸款利率和縮短開發周期、加快資金回籠等方面入手。

加強財務杠桿的應用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業的負債率，關鍵是拓寬融資渠道。企業籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發行債券、發行股票、進行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。

進入2009年．受到多項經濟刺激政策的影響及大量信貸資金的推動，衡陽市房地產市場在投資、價格和供需等方面發生著深刻的變革．次貸危機的影響正在漸行漸遠，房地產市場正逐步走向復蘇，并表現出“量大增，價小漲，供需雙方信心增強”的良好態勢。

一、衡陽市房地產發展現狀及特征

(一)投資穩步增長

1—9月，房地產完成開發投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產開發投資額的70．43％；商業營業用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產開發投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準預售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

摘要：本文選取GDP作為經濟增長的代表指標，選取房地產開發投資作為房地產投資的主要參考指標，運用協整理論和誤差修正模型，分析了江蘇房地產投資對經濟增長的貢獻度。結果顯示，房地產投資對江蘇經濟增長的直接貢獻度是0.221%，表明現階段房地產投資對江蘇經濟增長的貢獻較為明顯。

關鍵詞：江蘇房地產投資經濟增長Granger因果檢驗

一、數據的選取

本文考察江蘇省房地產開發投資對經濟增長的貢獻，選取衡量商品和勞務總量的GDP作為經濟增長的代表指標，選取房地產開發投資作為房地產投資的主要參考指標，用REi表示。房地產投資額和江蘇的地區生產總值的時間序列跨度為1990—2009年。使用的原始數據來源于歷年的《江蘇統計年鑒》。GDP和REI兩個變量呈指數上升的趨勢，對這兩個變量序列同時取自然對數后不會影響變量間長期穩定關系和短期調整效應，同時還可消除異方差的影響。所以，本文采用對變量取自然對數形式，江蘇GDP與房地產開發投資額對數序列分別記為LNGDP和LNREI（見表1）。D（LNGDP）和D（LNREI）分別為兩變量的一階差分。所有的數據分析結果都是在計量經濟軟件eviews6.0環境下得到的。

二、實證分析

（一）變量的平穩性檢驗（ADF檢驗）

摘要：房地產開發項目投資決策是否合理與經濟分析關系密切。文章在剖析經濟分析概念以及基本步驟的基礎上，詳細探討了房地產項目的經濟投資估算，涉及到投資成本、項目銷售收入、項目銷售稅金及附加、項目不確定性等。

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。