商業(yè)區(qū)的確定

商業(yè)區(qū)的概念

交易區(qū)或稱服務區(qū)的概念在商業(yè)房地產分析中遠比在其它房地產類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產產唯一一點，也是最重要的一點分析因素。

商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進行市場分析的基礎。

除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產品或特定服務的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產品區(qū)域服務區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該產品區(qū)或服務區(qū)以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產品區(qū)或服務區(qū)內顧客在其它服務區(qū)購買的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務區(qū)采購。那么，一個地區(qū)的流失項就會成為其它服務區(qū)的外部收入。調整后的可解釋收入到底是凈流失（負值）還是凈外部收入（正值），要依據(jù)所分析的產品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務活動的距離遠近而定。為了最終得出一地區(qū)內對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務區(qū)或子市場對商業(yè)房地產的凈值。

確定商業(yè)房地產服務區(qū)的方法

內容摘要：商業(yè)房地產的需求不同于其他房地產類型之處在于其需求受到當?shù)禺a品和服務需求的影響。因此，在分析商業(yè)房地產投資時就需要考慮顧客基礎、商業(yè)區(qū)（距離遞減效應）以及競爭方面的影響等因素。本文從微觀分析視角討論了當?shù)厥袌鲋械挠绊懮虡I(yè)房地產的重要因素，以及如何定義商業(yè)區(qū)，如何計算商業(yè)房地產的供需缺口。

關鍵詞：商業(yè)房地產投資商業(yè)區(qū)分析

商業(yè)區(qū)的確定

商業(yè)區(qū)的概念

交易區(qū)或稱服務區(qū)的概念在商業(yè)房地產分析中遠比在其它房地產類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產產唯一一點，也是最重要的一點分析因素。

商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進行市場分析的基礎。

摘要：城市的綜合開發(fā)更注重規(guī)劃與建設全過程的相互配合與協(xié)同發(fā)展，購物與休閑、生態(tài)、教育等多方面相結合的“體驗式消費”已成為一種全新的消費理念，促進了城市綜合體(HOPSCA)依然成為保持城市中心繁榮和活力的需求的載體。在其開發(fā)融資創(chuàng)新中，房地產投資信托基金（房地產投資信托基金）可以成為城市綜合體開發(fā)經營方面有效的金融工具。

關鍵詞：城市綜合體；房地產投資信托基金；適用性

一、城市綜合體的價值主張

（一）城市綜合體簡述。法國拉德芳斯新城被業(yè)界認為是城市綜合體HOPSCA模式的起源。城市綜合體模式城市綜合體包含酒店、辦公、公園、商業(yè)、休閑娛樂、居住、交通系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發(fā)展的結果；同時城市綜合體通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結合；交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。丹麥建筑師奧托•馮•施普雷克爾森在拉德芳斯區(qū)總體設計中體現(xiàn)了現(xiàn)代和未來城區(qū)的多功能設計思想，開辟了高架、地面和地下三位一體的交通體系；采用集中與分散相結合的商務建筑布局，多個“鄰里中心”分布在商務、居住樓宇的底層，為人們提供方便快捷的服務。富有遠見的規(guī)劃和人性化的安排，給這座古城帶來了強烈的現(xiàn)代氣息，并成為了現(xiàn)代巴黎的新象征。（二）城市綜合體特征。1.功能的綜合性和模糊性。在同一個綜合體的空間內，多種活動可以相互交疊、相互作用，進而引發(fā)其他功能的產生和運行。同時，這些被引發(fā)的功能又對初始功能起促進作用，如此反復運行，使整個空間充滿生機。城市綜合體允許和支持這種功能共存，并要求保證這種功能互動機制的順利運行。組織的各類活動構成了綜合性功能的模糊集，如辦公、金融、商業(yè)零售、餐飲、休閑娛樂等。這些功能的模糊性和綜合性彼此交叉和協(xié)作，有利于發(fā)揮系統(tǒng)的整體作用，使綜合體充滿活力。2.通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3.舒適的空間環(huán)境和景觀設計。應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段，甚至引入噴泉、流水等室外自然景觀，形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境，使整個環(huán)境生機勃勃、情趣盎然。4.高科技集成設施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。（三）城市綜合體價值主張。城市綜合體規(guī)模龐大，組成的業(yè)態(tài)構成復雜。其城市形態(tài)有利于加強城市競爭力，經濟形態(tài)能夠完成功能互補的作用，將兩種表現(xiàn)形式充分結合加以綜合利用，就可以更加深化完善城市綜合體的功能效應。城市綜合體作為城市區(qū)域的核心組成部分，應當適應現(xiàn)代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市綜合體實現(xiàn)客戶價值主張。城市綜合體主要利用產品的組合及所能提供的服務為消費者和租戶提供服務，實現(xiàn)客戶的價值主張。2.城市綜合體各業(yè)態(tài)之間相互增值。城市綜合體的購物中心、寫字樓、酒店之間存在相互增值因素。一方面各大業(yè)態(tài)相互增值是因為功能的相互補充，實現(xiàn)不同客戶另類需求；另一方面，城市綜合體的整體性，極大地方便了綜合體內的各類人群的生活、辦公、消費需求。3.城市綜合體實現(xiàn)利益相關者的價值主張。城市綜合體的開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從政府到開發(fā)商、消費者、商戶、運營商、投資者、銀行缺一不可，是一個非常完整地鏈條。正是由于綜合體內各業(yè)態(tài)的互動以及不同商戶的組合，為消費者營造了“一站式”消費體驗和全新的經營環(huán)境。作為政府、銀行、供應商等利益相關者均能從綜合體的開發(fā)中受益。

二、體驗經濟下的城市綜合體發(fā)展思考

在體驗經濟時代，以“購物公園”、“生活休閑中心”等為代表的新型城市綜合體在西方迅速發(fā)展，掀起了一場前所未有的商業(yè)革命和消費革命。它所具有的多重功能，在引導人們消費行為、帶來新型生活方式的同時，還促進城市功能的有機化，成為推動城市空間合理布局以及城市社會結構變遷的重要動力。城市綜合體作為有效的實施載體，在人們公共活動中扮演著重要的角色。對應體驗經濟時代的新型消費方式，城市綜合體的發(fā)展應從“以商業(yè)為中心”轉變?yōu)椤耙匀藶橹行摹保_發(fā)出更加個性化、綠色化、價值化的產品，以滿足體驗經濟時代的消費需求。日本福岡縣的博多水城（CanalCity）是融酒店、辦公、居住、娛樂和購物等多功能于一體的體驗型綜合體的代表之一。它已經成為當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。博多水城提出了“先讓人感動，再讓人消費”，“消費時間，然后消費商品”的全新經營理念和消費理念，超越普通一站式消費的設計。實現(xiàn)不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設施的空間、景觀環(huán)境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者長時間滯留，并由此帶來附加消費。更重要的是經過常年不斷演出不斷更新空間營造，一年365天給消費者都帶來驚喜，使他們能夠習慣性地在這里形成長時間滯留和消費快樂體驗商業(yè)。

內容摘要:隨著近幾年房地產業(yè)的發(fā)展,我國房地產投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進一步完善我國房地產投資信托的相關問題作初步探討。

關鍵詞:房地產投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。

房地產投資信托的含義和基本特征

房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

［摘要］隨著國家“走出去”和“一帶一路”倡議的深入實施，“一帶一路”沿線及周邊國家經濟的發(fā)展帶動了當?shù)胤康禺a業(yè)的發(fā)展，海外房地產逐步成為中資企業(yè)重要的投資標的。但由于海外房地產投資受國家及投資目的地國政策影響較大，投資決策和實施取決于國家宏觀政策和資本賬戶限制。文章闡述中資企業(yè)在過去6年海外房地產投資的發(fā)展趨勢，分析了國家關于海外房地產投資政策的演變對海外房地產投資的影響，對未來幾年中國資本海外房地產投資發(fā)展趨勢進行預測。

［關鍵詞］海外房地產投資;發(fā)展趨勢;政策分析

1房地產投資的特點

房地產投資屬于另類投資范疇，具有抗通脹、投資回報高且波動小、異質性、與傳統(tǒng)投資資產之間的相關性低、對整個投資組合可以起到良好風險分散化作用的優(yōu)點。另外，房地產投資也具備一些缺點，如流動性差、不可拆分性、投資金額大、市場信息透明度低、市場交易數(shù)據(jù)少、交易及盡調成本高，要求投資者對資產本身具備較好的理解及投資分析技能。海外房地產投資，可以利用地域多元化投資的方式，分散投資組合的風險，增加投資組合收益。

2中資企業(yè)海外房地產投資發(fā)展趨勢

2.12013—2014年中資企業(yè)海外房地產投資掀起熱潮中資企業(yè)的海外房地產投資在2013—2014年掀起熱潮，投資總額均超過140億美元/年。以倫敦房地產市場為例，在2013年6月至2014年6月，中資企業(yè)投資倫敦房地產總額超過30億英鎊。2013年6月，萬達集團率先在倫敦投資7億英鎊建設九榆樹高端酒店項目。同年7月，中國平安2.6億英鎊收購倫敦金融城地標性建筑勞合社大樓。隨后，綠地、中國人壽、中國建設銀行、中國投資有限責任公司、保利地產、中國海外發(fā)展、萬科地產、中國民生銀行和海南航空均在倫敦核心區(qū)購置土地或成熟物業(yè)。英國在2014年吸引了49億美元的中國投資，領銜全球地產投資排行榜。2.22017年中資企業(yè)海外房地產投資總額395億美元，創(chuàng)下歷史最高雖然中國政府從2016年年末開始加大對資本外流的監(jiān)控力度，2017年中國投資者海外房地產投資總額達395億美元，創(chuàng)下歷史最高，增長基于已完成投資審批存量項目。2017年，中國投資者對美國房地產的投資額下降64%，歐洲房地產投資暴漲336%，亞洲房地產投資上漲34%，主要集中于中國香港、泰國、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中國海外房地產投資總額同比下降63%，2019年海外房地產投資將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)受國家政策的影響，2018年中國海外房地產投資總額157億美元，同比下降63%。香港為中資企業(yè)首選投資目的地，全年成交總額95億美元，美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。中資企業(yè)在美國收購近23億美元的物業(yè)資產，同期資產處置為31億美元，這是中資企業(yè)首次在美地產投資資本呈現(xiàn)凈流出現(xiàn)象。2019年，投資者普遍對海外房地產投資持謹慎態(tài)度。戴德梁行預測，2019年中國海外房地產投資額仍將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)，投資活動是相對平靜的一年。

內容摘要:隨著近幾年房地產業(yè)的發(fā)展,我國房地產投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進一步完善我國房地產投資信托的相關問題作初步探討。

關鍵詞:房地產投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。

房地產投資信托的含義和基本特征

房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

內容摘要:隨著近幾年房地產業(yè)的發(fā)展,我國房地產投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進一步完善我國房地產投資信托的相關問題作初步探討。

關鍵詞:房地產投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。

房地產投資信托的含義和基本特征

房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

［摘要］隨著我國市場經濟的快速發(fā)展，房地產行業(yè)迎來了快速發(fā)展的黃金時期，同時房地產信托基金也迎來了黃金發(fā)展時期。房地產信托基金是房地產發(fā)展過程隨著房地產不斷發(fā)展過程中出現(xiàn)的新型融資方式，可以更好地規(guī)范房地產業(yè)投資模式。開拓新型的房地產融資新渠道，可以有效減少房地產行業(yè)因市場過度介入而造成的損失，能夠更好地促進房地產基金信托的健康發(fā)展。基于此，本文重點分析了房地產投資信托基金的發(fā)展模式。

［關鍵詞］房地產投資信托基金；發(fā)展模式；法律規(guī)范

房地產投資信托基金通過對專業(yè)投資機構資產進行委托管理，然后按照規(guī)定的基金投資策略進行基金投資，然后為發(fā)行的投資基金發(fā)放資金募集憑證，由專業(yè)的投資基金信托公司進行土地購買、房地產建設以及房地產銷售，以及其他方式比如，個人房地產抵押貸款或者其他機構房地產抵押貸款等從中收取利息，同時把基金投資所得利潤按照一定的份額分給投資者。

1房地產投資信托基金的特征

房地產投資信托基金是在20世紀60年代由美國人提出來的，我國的房地產行業(yè)與銀行業(yè)密不可分，相互依賴度很高，其中70%的銀行貸款都是放貸給房地產行業(yè)，尤其是最近幾年，我國房地產行業(yè)發(fā)展非常快速。信托基金與房地產投資信托從根本上講具有根本的區(qū)別，雖然他們之間具有一定的聯(lián)系，但是房地產投資信托基金主要對房地產行業(yè)進行投資，雖然信托基金也是投資的金融產品，但是都是以信托公司為實體，他們本質區(qū)別在于：1.1以房地產行業(yè)為實體投資對象。房地產投資信托基金主要以房地產行業(yè)為實體投資對象，對于投資人的收益和對相關的國家稅務都有著明確的合同規(guī)定。房地產投資信托是股權類的信托投資產品，換句話說信托基金的投資人可以對投資的房地產實體擁有產權。目前，我國的很多房地產投資信托基金類項目產品都是定期收益的，在規(guī)定的時間內能夠獲得預期的收益，根本上是債券類的投資產品，信托投資人沒有投資實體的所有權。1.2信托基金可進行交易轉讓。房地產投資信托基金投資人可以對其擁有的信托基金進行交易轉讓，而且其沒有交易的時間限制，但是對于那些被封閉的基金是不能回購的。對于信托計核而言，信托基金只是一種信托基金產品，不能夠交易，而且必須在規(guī)定的時間內償還本金和利息。1.3實體所有權和信托資產管理權分離。房地產信托投資基金在發(fā)行以后，會分離實體所有權和信托資產管理權，保證投資實體所有權和信托基金管理權沒有聯(lián)系，且在房地產投資信托基金成立之后，會由專業(yè)人員對房地產投資信托基金進行管理。對于信托計劃而言，房地產投資公司通過房地產投資信托基金公司獲得貸款以后，對房地產項目進行開發(fā)和銷售，不會設有專門的資產管理部門。通過對房地產投資信托基金和信托計劃進行對比發(fā)現(xiàn)，不管是從對房地產行業(yè)的科學角度而言，還是從產品的安全角度和產品流通角度而言，信托計劃都是較為初級的基金產品。因此，在房地產信托計劃的基礎上發(fā)展房地產投資信托基金，是非常重要的房地產投資手段。

2房地產投資信托基金的重要作用

關鍵詞：國外房地產投資基金地產開發(fā)中國論文職稱論文

[摘要]中國地產的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產投資基金分為四種方式，其對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎國外房地產投資基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產市場發(fā)揮更大的作用。

中國地產的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內不動產或從事地產開發(fā)以外，還可以向國內開發(fā)企業(yè)融資的方式進入中國市場，其中，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產基金進入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產開發(fā)基金，總額超過1.2億美元。但是房地產投資基金真正大量進入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機構，抓住中國國內房地產公司對海外資金需求的機遇，大舉進入中國房地產市場。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設立房地產投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產項目，2004年3月，瑞安集團正式宣布其旗下的子公司瑞安地產，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產開發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產基金等數(shù)十支曾經主要關注海外房地產的投資基金都已經轉向中國房地產行業(yè)，國外房地產投資基金在短短的幾年內就在中國房地產市場上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來說還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規(guī)模的擴大和深入發(fā)展的勢頭，勢必會對中國房地產市場產生深遠的影響。

一、國外房地產基金在我國的投資方式

摘要：房地產投資信托作為資產證券化的先頭金融商品，對資產證券化和房地產市場的發(fā)展起到積極的推動作用。美國建立了世界最為發(fā)達和健全的房地產投資信托業(yè)，而日本在發(fā)展房地產投資信托業(yè)時卻沒有達到預期的效果。對美國和日本房地產投資信托的研究，對我國開展房地產投資信托業(yè)務有著重要的借鑒。

關鍵詞：房地產投資信托；資產證券化；特定目的公司；金融商品

美國的房地產投資信托（REIT）從1960年美國的房地產信托投資法成立以來，經歷了30多年的歷史，而房地產投資信托只是在20世紀90年代中期才被市場認識到它的巨大潛力。20世紀90年代初，美國金融市場發(fā)生了深刻的流動性不足的問題，由于房地產投資信托所具有魅力的投資手段，使其得以迅速發(fā)展，并成功地解決了美國金融市場的流動性不足的問題。這幾年，隨著中國房地產市場的迅速發(fā)展，房地產的泡沫、不良資產和流動性不足等問題也越來越引起政府以及金融界的關注，資產證券化正被納入立法的程序，而作為房地產證券化的先頭金融產品——房地產信托投資還沒有被金融界所認識，這不能不說是房地產證券化理論的一種缺陷，也是房地產證券化市場不能完善且很難啟動的重要原因。因此，我們有必要對美國房地產信托投資進行深入的研究。

一、房地產投資信托的內涵

房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件（包括資產構成、收入來源收入分配等）的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅。房地產投資信托對于希望投資房地產業(yè)的投資者來說，通過房地產投資信托這種方式即使是只有少額存款，或對房地產市場的知識和經驗不足，也可以投資到大型的房地產項目中去，而且在任何時候，都可以換回現(xiàn)金，被稱為是“夢幻般的金融商品”。

從房地產的開發(fā)和建設所需資金來看，房地產投資信托可以較低的成本來籌集資金，也正是這樣促進了房地產的供給，促進了房地產市場的發(fā)展。可以預見，房地產投資信托商品將成為21世紀最具有魅力的金融投資商品之一。