改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區(qū)的高級豪華公寓別墅——錦華苑也應運而生。

錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務，促進了工業(yè)園區(qū)的建設進程。

物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時期，這一服務機構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務方面的培訓，提高人們對物業(yè)管理的認識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實又具有戰(zhàn)略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業(yè)部及商業(yè)服務中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區(qū)、小區(qū)、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城蘇州新區(qū)的高級豪華公寓別墅——錦華苑也應運而生。

錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務，促進了工業(yè)園區(qū)的建設進程。

物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時期，這一服務機構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務方面的培訓，提高人們對物業(yè)管理的認識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實又具有戰(zhàn)略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業(yè)部及商業(yè)服務中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。在國外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構(gòu)，尤其是在中國房地產(chǎn)興起時期，這一服務機構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務方面的培訓，提高人們對物業(yè)管理的認識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個十分現(xiàn)實又具有戰(zhàn)略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業(yè)部及商業(yè)服務中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規(guī)范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環(huán)境的整潔。

三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質(zhì)建設和提高骨干的領(lǐng)導藝術(shù)有機地結(jié)合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關(guān)。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛(wèi)人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛(wèi)人員應知事項：要求護衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會到他所表現(xiàn)的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛(wèi)人員應該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

摘要：在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，我國城市化水平不斷提升。房地產(chǎn)企業(yè)在加快建設進程的同時也在大力提高建設水平，以滿足人們的居住需求。隨著人們對居住環(huán)境及生活質(zhì)量要求的逐步提升，我國形成了新的業(yè)態(tài)，物業(yè)管理公司應運而生。物業(yè)維修資金管理是物業(yè)管理的重要組成部分。然而，當前我國物業(yè)企業(yè)對物業(yè)維修資金的管理存在不少問題。因此，探究物業(yè)維修資金管理存在的問題并尋找解決這些問題的方法在當下具有積極的現(xiàn)實指導意義。本文主要討論做好物業(yè)維修資金管理工作的重要性，分析物業(yè)維修資金歸集不齊的影響、物業(yè)維修資金管理中存在的問題及提出物業(yè)維修資金管理問題改善方案。

關(guān)鍵詞：維修資金管理；物業(yè)；問題；改善建議

物業(yè)維修資金的建立屬于一項民生工程。所以，物業(yè)公司要重視物業(yè)維修資金管理工作，積極地通過優(yōu)化配置物業(yè)維修資金，達到最大化的物業(yè)資金管理及使用效果。與此同時，物業(yè)公司要轉(zhuǎn)變物業(yè)維修資金管理理念，使得該項管理工作進入嶄新的發(fā)展局面，提升人們對物業(yè)管理工作的滿意度。時代在發(fā)展，社會在變化，物業(yè)維修資金管理模式也在不斷發(fā)展變化。因此，物業(yè)公司要具備先進的管理理念、不斷創(chuàng)新管理模式，科學地開展物業(yè)維修資金管理工作。

一、做好物業(yè)維修資金管理工作的重要性

物業(yè)維修資金管理的內(nèi)涵是物業(yè)維修管理部門結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建的專用于住宅共用部位與各項公共設施維修與改造的費用。而物業(yè)維修部門負責合理地配置資金，提高公共設施維修水平，為業(yè)主創(chuàng)設良好的生活環(huán)境，保證業(yè)主生活需求及品質(zhì)。這樣業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系可以得到有效改善。在優(yōu)質(zhì)的物業(yè)維修資金管理下，公共設施這項資源的利用率可以得到有效提高。物業(yè)維修資金管理人員需要認識到自身所承擔地責任，主動地踐行物業(yè)管理工作。為保證物業(yè)維修資金管理水平，有必要不斷地總結(jié)管理經(jīng)驗，構(gòu)建科學的管理方案，以便及時高效的解決日常管理中遇到的問題。

二、維修資金歸集不齊的影響

一、物業(yè)管理專業(yè)人才的需求現(xiàn)狀分析：

1.我國的房地產(chǎn)市場將有大的發(fā)展，這將直接拉動對物業(yè)管理專業(yè)人才的需求。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，占每年固定資產(chǎn)投資的七分之一。我國又處于經(jīng)濟發(fā)展和城市化的加速期，對房地產(chǎn)的總量需求每年都在增加。我國即將加入世貿(mào)組織，對房地產(chǎn)業(yè)而言，是機遇與挑戰(zhàn)并存，從總體上看，入世有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。入世有利于加速我國房地產(chǎn)業(yè)市場體制的建立和發(fā)展。有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)力水平和經(jīng)營管理水平。有利于擴大外商對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，擴大房地產(chǎn)的融資渠道，從而帶給我國房地產(chǎn)市場難得的發(fā)展機遇。

國際經(jīng)驗表明，在人均年收入達到1萬美元以前，住宅業(yè)將推動經(jīng)濟快速增長。申奧成功后我國房價再次火爆，預示著在我國新一輪逐步形成的消費浪頭中，房地產(chǎn)市場將持續(xù)升溫。物業(yè)管理行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分必然隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。而這個發(fā)展需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

2.我國的物業(yè)建筑面積呈不斷增長之勢，物業(yè)管理行業(yè)正得到前所未有的發(fā)展，需要大量的專門物業(yè)管理人才。

我國的物業(yè)建筑面積呈不斷增長之勢。以北京、上海為例，有關(guān)部門統(tǒng)計：從1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1萬平方米，年均新建住宅968.7萬平方米，到2000年年底，全市住宅總量將近1.9億平方米，人均住宅使用面積16.2平方米。據(jù)了解，按照1990年開始編寫的《北京市城市總體規(guī)劃》，1991年到2010年每年的房屋建筑量按1000萬平方米計算，其中住宅675萬平方米，平均每年新建525萬平方米，這樣，預計今后20年可新建住宅1.05億平方米，前10年新建5300萬平方米，到2000年時常住城市人口為750萬人，住宅總量1.39億平方米，人均居住面積可達9.6平方米，人均使用面積14.4平方米；后10年再新建5200萬平方米，到2010年北京常住人口達到850萬人，住宅總量達到1.9億平方米，人均居住面積11.18平方米，人均使用面積16.76平方米。單看上海的商品房這一項，就可以推斷出這是一個很大的市場。上海新建商品房年銷售面積在1997年686萬平萬米；1998年1151萬平萬米，比上年增長68％；1999年1329萬平方米，比上年增長15％；2000年1397萬平方米（快報），比上年增長5％；2001年1－2月商品房銷售131.64萬平方米，同比增長了88％這么廣大的物業(yè)市場不能再走舊式的房屋管理老路，要發(fā)揮，提升其價值，必須與現(xiàn)代物業(yè)管理這種新的管理模式相結(jié)合，走這條路，是市場經(jīng)濟體制的必然結(jié)果。這就需要大量的物業(yè)管理專業(yè)人才。

編者按：本文主要從新世紀物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展，新世紀物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展，新世比物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，這三方面對物業(yè)管理未來發(fā)展思路進行闡述，其中包括：規(guī)模化經(jīng)營的必然性，規(guī)?；?jīng)營的途徑，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務來實現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線，對轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設、保護，這樣起點高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標得以實現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽，增加公眾對物業(yè)管理的信心，促進物業(yè)管理總體目標的實現(xiàn)，具體材料請詳見：

我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務機構(gòu)；相對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，它是一個終端服務單位，但對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言，它永遠都是始端服務部門。

作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報以厚望，開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計民生的一個重要領(lǐng)域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。

進入21世紀，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)模、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

一、新世紀物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展

（一）規(guī)?；?jīng)營的必然性

春暉物業(yè)管理公司寶恒公寓企劃書

前言

寶恒公寓坐落于徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮(zhèn)江投資人帶來的全新的江南設計理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計1000余平方，兩部電梯設施齊全。如此優(yōu)質(zhì)的開發(fā)，更需要優(yōu)質(zhì)管理，徐州春暉物業(yè)管理公司有多年的物管經(jīng)驗，成功并持續(xù)的管理著近十個物業(yè)，完全有能力對寶恒公寓實施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境。

一、公司概況：

徐州春暉物業(yè)管理公司是一家具有轄區(qū)基層政府及執(zhí)法機關(guān)背景，注冊資金50萬元，具備專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團永康小區(qū)、久隆圓夢花園小區(qū)等近十個住宅小區(qū)、朝陽市場、徐州三院兩家單位。公司實行董事會領(lǐng)導下的經(jīng)理負責制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設總經(jīng)理室、人事行政部、財務部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負責各管理處的協(xié)調(diào)、服務、指導、監(jiān)督工作，同時也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶服務等部門，直接為業(yè)主提供多項日常服務，形成了一個條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡。

二、公司物業(yè)管理理念

21世紀中國物業(yè)管理發(fā)展思路初探

我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高,派生出的新興的服務性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務機構(gòu);相對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,它是一個終端服務單位,但對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言,它永遠都是始端服務部門。

作為一個新興行業(yè),物業(yè)管理誕生伊始,便顯示出了強大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報以厚望,開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點,政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理,提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計民生的一個重要領(lǐng)域而被社會各界加以重視,成為了新世紀引入注目的聚焦點。

進入21世紀,我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗和理論積累之后,正從幼稚走向成熟,并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進。實踐證明,在這一前進過程中,物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

一、新世紀物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展

(一)規(guī)?；?jīng)營的必然性

為了物業(yè)公司順利的運作發(fā)展，為業(yè)主和租戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務，完成業(yè)主委托的各項物業(yè)管理及經(jīng)濟指標，發(fā)揮物業(yè)最大的功能，使得物業(yè)通過對大樓及基地、家屬院實行的物業(yè)管理，不斷總結(jié)管理經(jīng)驗，提升物業(yè)灌木里水平，積極努力地參與市場競爭，拓展業(yè)務管理規(guī)模，最終走向市場完全轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性物業(yè)管理，達到最佳的經(jīng)濟效益，制定今年的工作計劃。

一、定編定崗及培訓計劃

今年是物業(yè)公司運行的第一年，實行二塊牌子（1.物業(yè)管理公司2.管理中心）一套人馬，在保留原中心的功能基礎上，通過物業(yè)的運作，最終走向市場。定編定崗從廠里的統(tǒng)一管理安排，計劃全公司定編37人，其中管理人員7人，按照廠里的培訓安排參加培訓。

二、代租、代收計劃

按照廠里的物業(yè)管理委托要求，對大樓及將要成的其它物業(yè)大樓進行代為租賃，計劃完成大樓委托租賃的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于萬元，按要求完成水電暖與費用的代收、代繳工作，保證所轄物業(yè)的正常運作。

三、收入計劃（物業(yè)管理費、代租、代辦費）

[摘要]文章通過總結(jié)在新校區(qū)物業(yè)服務招標實踐中的成果，探索研究高校物業(yè)管理服務采購的特點，編制了《高校物業(yè)管理采購需求指南》，以期對高校采購標準化提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]高校物業(yè)；采購標準

一、課題概況

為規(guī)范高校在物業(yè)管理服務采購中的服務內(nèi)容及標準要求，提高高校物業(yè)管理服務水平，針對高校物業(yè)管理服務的特點與分類，開展該課題研究，編寫了《高校物業(yè)管理采購需求指南》。為便于在物業(yè)服務采購中編寫服務標準和要求，根據(jù)高校物業(yè)的服務特點，把高校物業(yè)服務分為樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園環(huán)衛(wèi)物業(yè)、動力運行物業(yè)和安全保衛(wèi)物業(yè)五類。每一類中明確物業(yè)服務的范圍、內(nèi)容、標準、人員等信息，為便于描述這些影響采購價格的因素，對每一類物業(yè)按照物業(yè)服務范圍、物業(yè)服務內(nèi)容及標準、物業(yè)服務相關(guān)制度、物業(yè)服務條件保障以及物業(yè)服務人員配置五方面撰寫物業(yè)服務采購的內(nèi)容及標準。

二、課題研究情況

（一）理論基礎。1.物業(yè)管理與委托理論：物業(yè)管理委托范圍要明確，除了工作范圍授權(quán)，還要對其服務結(jié)果、服務水平具體規(guī)定。2.公共選擇理論：采購物業(yè)屬公共物品，研究其提供和分配以及設立相應匹配規(guī)則的行為與過程，進而影響人們的公共選擇過程，從而實現(xiàn)其社會效用的最大化。3.項目管理理論：項目管理理論是指在項目活動中運用專門的知識、技能、工具和方法。通過課題研究使物業(yè)服務項目能夠?qū)崿F(xiàn)或超過項目干系人的需要和期望。研究與物業(yè)服務項目相關(guān)的整體、范圍、時間、成本、質(zhì)量、人力資源、溝通等方面的管理。（二）具體做法。1.廣泛調(diào)研。課題開展前，學校后勤集團結(jié)合新校區(qū)投入使用物業(yè)服務管理的選擇需要，多次組織新校區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)研。先后對北京、蘇州、珠海等地的多所院校進行調(diào)研，并有針對性的對8家物業(yè)企業(yè)進行實地考察，學習兄弟院校新校區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗，了解物業(yè)管理市場及公司運營情況，探索新校區(qū)物業(yè)的管理模式，在此調(diào)研的基礎上開展課題研究。2.編制服務需求服務需求的制定是招標準備工作的重要環(huán)節(jié)，也是日后物業(yè)監(jiān)管的重要依據(jù)。在我校新校區(qū)物業(yè)服務招標前夕，學校后勤集團專門組織新校區(qū)物業(yè)工作團隊，負責新校區(qū)服務標準需求手冊的編寫。結(jié)合新校區(qū)建設圖紙、學校物業(yè)管理的特點、物業(yè)管理經(jīng)驗、師生物業(yè)服務需求等，將物業(yè)服務工作細化，標準化，內(nèi)容涵蓋了服務范圍、各項物業(yè)服務項目的質(zhì)量標準、相關(guān)制度文件、功能用房及設施配備、人員配備要求、監(jiān)管制度文件、服務合同樣本等。在制定服務需求時，充分發(fā)揮團隊成員的主觀能動性，全面思考物業(yè)管理范疇，編寫服務需求標準。我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，服務需求所約定的內(nèi)容是校方和外包方合作的基礎。若需求書中未約定到，在雙方的合作中就會出現(xiàn)推諉、扯皮的現(xiàn)象。我們在需求制定時，結(jié)合物業(yè)管理工作經(jīng)驗，增加了較多管理條款，如學生公寓服務育人職能、節(jié)能管理、家具管理、空氣質(zhì)量管理等，使物業(yè)管理工作更飽滿。手冊成稿后，我們在學校各相關(guān)部門廣泛征求意見及建議，進一步完善需求手冊，力求最大限度滿足師生的需求。（三）課題主要內(nèi)容。在總結(jié)我校新校區(qū)招標過程的基礎上，分析研究高校物業(yè)采購的實際狀況，物業(yè)服務采購中技術(shù)文件需要明確物業(yè)服務的范圍、內(nèi)容、標準、人員等信息，將無形的物業(yè)服務轉(zhuǎn)變?yōu)椴煌矫嬉蛩氐牧炕笜恕楸阌诿枋鲞@些影響采購價格的因素，對每一類物業(yè)按照物業(yè)服務范圍、物業(yè)服務內(nèi)容及標準、物業(yè)服務相關(guān)制度、物業(yè)服務條件保障以及物業(yè)服務人員配置五方面撰寫物業(yè)服務采購的內(nèi)容及標準。物業(yè)服務范圍是物業(yè)服務采購標準的基礎性信息，在物業(yè)采購中需要首先明確，由于物業(yè)管理服務的特殊性，不同類型物業(yè)的量化方式和量化內(nèi)容也不同，針對不同的物業(yè)類型，提出物業(yè)服務量化的基本信息，如所有物業(yè)都需要對面積進行描述，包括建筑面積、使用面積、保潔面積、綠化面積、墻面面積等等，除此之外，公寓物業(yè)需要明確服務的學生數(shù)量、值班值守（大門）崗位數(shù)量以及相應樓內(nèi)生活服務設施等，校園環(huán)境物業(yè)需要明確綠化植物的種類，動力運行需要明確容量、負荷等等。物業(yè)服務內(nèi)容及標準是物業(yè)服務采購標準的核心內(nèi)容，把不同類別的物業(yè)服務根據(jù)服務方案，設立不同的物業(yè)服務項目，對每一個服務項目描述其物業(yè)服務的內(nèi)容、標準及要求。物業(yè)服務相關(guān)制度包括兩類，一類是高校對不同場所的管理制度，如本校的教學樓管理規(guī)定、學生公寓管理規(guī)定等等，需要物業(yè)提供方進入高校后遵守并在此基礎上開展物業(yè)服務，另一類是物業(yè)服務提供方開展物業(yè)服務時對服務對象的服務承諾、職責以及要求等物業(yè)管理規(guī)范性制度，需要物業(yè)提供方根據(jù)物業(yè)服務需求制定并在相應位置明示。物業(yè)服務條件保障是影響物業(yè)服務采購標準的成本因素，包括高校為物業(yè)服務提供方提供的物業(yè)服務基本場所，如工具間、庫房等，也包括便于物業(yè)服務提供的辦公、住宿、就餐等方便條件，也可根據(jù)物業(yè)服務的需要提供相關(guān)設施、設備以及車輛等。物業(yè)服務人員配置是物業(yè)服務采購標準的關(guān)鍵性因素，主要包括崗位設置數(shù)量、對各類管理和服務人員的素質(zhì)要求等。（四）研究成果特點。1.結(jié)合高校后勤服務特點的物業(yè)分類形式。突破社會物業(yè)的管理和分類，圍繞以服務項目為中心的特點，本研究將高校物業(yè)管理采購分為樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園環(huán)衛(wèi)物業(yè)、動力運行物業(yè)和安全保衛(wèi)物業(yè)五類；結(jié)合高校后勤業(yè)務部門的行業(yè)分類特點，對物業(yè)管理采購進行分類，便于對接高校物業(yè)的項目管理和監(jiān)管。2.多維度量化物業(yè)管理的指標。突破傳統(tǒng)以面積量化物業(yè)管理的描述，結(jié)合物業(yè)項目的特點，提出以范圍、內(nèi)容、標準、人員等多維指標量化物業(yè)管理的內(nèi)涵與要素，便于契約化的考核。3.多角度描述物業(yè)采購的條件。物業(yè)管理服務的采購屬服務類采購，影響采購定價和服務標準的因素很多，本研究通過對采購物業(yè)管理需求從物業(yè)服務范圍、物業(yè)服務內(nèi)容及標準、物業(yè)服務相關(guān)制度、物業(yè)服務條件保障以及物業(yè)服務人員配置五方面的采購需求描述，便于采購定價條件認同統(tǒng)一，項目執(zhí)行過程不易產(chǎn)生項目內(nèi)的“服務增量”有效避免投標人通過低價中標，項目執(zhí)行過程中通過服務增量提高服務價格，增加采購人成本。（五）應用及效果。1.北京化工大學新校區(qū)物業(yè)招標的總結(jié)和應用。北京化工大學新校區(qū)物業(yè)采購在招標過程中物業(yè)服務分為公共樓宇物業(yè)、公寓物業(yè)、校園物業(yè)三個標段分別招標，成功引進了蘇州市東吳物業(yè)管理有限公司、中航物業(yè)管理有限公司負責新校區(qū)的物業(yè)服務，物業(yè)服務得到了學校廣大師生的認可。我們制定的物業(yè)采購標準也得到了中央國家機關(guān)政府采購中心的認可，推廣采購單位參照我校案例。2.有效的指導物業(yè)服務監(jiān)管。北京化工大學新校區(qū)物業(yè)日常監(jiān)管過程中，按照我們制定的采購標準進行監(jiān)管，有效的做好物業(yè)日常質(zhì)量控制。目前，采購項目契約化執(zhí)行較好。3.推進央采物業(yè)采購標準化。中央國家機關(guān)政府采購中心對北京化工大學新校區(qū)物業(yè)采購項目非常關(guān)注，先后對項目執(zhí)行情況到新校區(qū)調(diào)研、到東吳物業(yè)總部調(diào)研，同時結(jié)合物業(yè)管理服務的特點，邀請我校參與對中央國家機關(guān)政府采購中心關(guān)于物業(yè)采購需求標準的制定，先期完成了《機關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務采購需求標準》的制定，將作為采購需求格式嵌入物業(yè)服務招標文件中。