第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《**省城市居住區物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條漢中市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條漢中市人民政府房產行政管理部門（漢中市城鄉建設管理局）是全市物業管理行政主管部門，負責全市物業管理的監督、管理工作。

各縣人民政府房產行政管理部門（房產管理局或城建局）是本縣的物業管理行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

一、管理制度內涵

物業管理制度是物業工作人員在進行物業管理過程中需要遵守的準則和規范，主要起到兩方面作用。首先是通過這一制度進行公司的內部控制，通過制度性內容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權范圍，在此基礎上強化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門之間才能夠相互配合與幫助，相關物業工作能夠有效開展。另一層作用是能夠明確自身權利，并對物業工作的各方職權范圍進行明確劃定，同時對居民住戶進行合理約束。

二、管理制度的缺陷

盡管物業管理這一行業由來已久，但是在我國范圍內還屬于新興行業，相關制度還不完善，這就難免在運作過程中出現各種問題。

1.物業管理法規不完善

物業管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關注以及管理，這在某種程度上是因為有關主管部門沒有制定出明確的規定，對很多方面的內容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區環境出現污染和破壞。

一、我國物業管理業主自治機構制度設計的缺陷

在現代都市社會生活中，多人共居在同一公寓大廈里，形成一種物權關系——由專有權、共有權和成員權組成的建筑物區分所有關系。因此，必須在物權制度、物業管理制度上重新建構一套合理有效的公共物業自治管理的規范體系。我國《物權法》(全國人民代表大會，1997年)、《城市異產毗連房屋管理規定》(建設部，1989年)等法律法規關于建筑物區分所有人單獨所有權、共有、相鄰關系的規定，可以有效地解決產權的歸屬問題，但并不能很好地解決各區分所有人(業主)有效管理其財產，尤其是其共有財產管理的問題。《物業管理條例》(國務院，2003年)、《業主大會規程》(建設部，2003年)等行政法規規章是以解決各區分所有人(業主)有效管理共有財產，重新構建我國物業自治管理制度為目的。實踐證明，這些法律制度在規范物業管理活動方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。

(一)業主委員會法律地位之質疑

業主委員會法律地位的問題，是指業主委員會作為業主大會的“執行機構”，其對內管理權、對外代表權的問題。主要包括：在物業管理中，業主委員會能否具有獨立的民事主體資格或法人資格，能否為業主的公共利益而成為訴訟主體?它以何種身份“執行”公共物業管理事務?與物業管理公司簽訂民事合同?最終責任如何落實?

1．業主委員會可否具有法人資格，成為獨立的民事主體。到底我國業主委員會應具有怎樣的法律地位?對此，學界主要有“社團法人”、“非法人組織”、“其他組織”三種觀點。筆者認為，這三種觀點都有失偏頗。業主委員會既非“法人團體”，也不是“其他組織”，它既無獨立訴訟主體資格，也無民事主體資格。一方面，我國現行物業管理制度設計之下的業主委員會，僅是業主大會的“執行機構”，根本沒有自己獨立的財產，不可能成為“法人團體”。值得注意是，在1994年《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(以下簡稱《物業管理條例》)中，曾將業主委員會登記為社團法人，但1999年進行了修改：“取消業主委員會的社團法人登記制度，業主委員會不再登記為社團法人。”另一方面，業主委員會作為物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織，其權利基礎是業主大會的授權，而業主大會授權的基礎又源于業主對物業的所有權。業主委員會只有在取得業主大會的授權后，才能代表全體業主從事物業管理范圍內的行為。為此，《物業管理條例》第十九條明確規定：“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。”在我國物業管理制度設計之下的業主委員會，只是物業管理區域內全體業主的自治性組織。它像公司的董事會一樣，只有對內能力而沒有對外的資格。

2．業主委員會可否為業主的公共利益而成為訴訟主體。如果業主的合法權益被侵犯，作為一個“執行機構”，能否代表全體業主參與訴訟(以原告或者被告的身份)?如果可以，所帶來的訴訟風險由誰來承擔?在實務中，各地法院做法不一，故引起多多異議。一般來說，業主的訴訟可以分為三種情況：業主個人訴訟，部分業主訴訟，全體業主訴訟。業主個人訴訟以業主個人名義進行即可；部分業主訴訟可以采取推薦代表的集團訴訟。對此，我國《民事訴訟法》有相關規定：“當事人一方人數眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經被代表的當事人同意。”“訴訟標的是同一種類、當事人一方人數眾多在起訴時人數尚未確定的，人民法院可以發出公告，說明案件情況和訴訟請求，通知權利人在一定期間向人民法院登記。”但對于全體業主的訴訟，是否也適用這種推薦代表的集團訴訟呢?對此，《民事訴訟法》并未明定。當然，我國一些地方法院通過司法解釋的方式進行了有益的探索。如，北京市高級人民法院、上海市高級人民法院規定：凡涉及全體業主公共利益的事項，業主委員會有權作為原告提起訴訟。與北京、上海法院不同的是，重慶市高級人民法院不僅明確了業主委員會的原告身份，還明確規定了業主委員的“被告”身份及訴訟風險承擔的情形。重慶市高級人民法院《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》(下稱《意見》)指出：“依法成立的業主委員會可當原、被告，訴訟風險由全體業主共同承擔。”且還特別強調，業主委員會在提起訴訟或作為被告參加訴訟時，須召開業主大會或業主代表大會。涉及提起訴訟的，還要向法院提交表決同意的書面材料。這是司法上的一大突破。2007年3月剛通過的《物權法》，僅規定了業主個人訴訟可以以業主個人名義進行，而對業主委員會是否可以為業主的公共利益而成為訴訟主體并未涉及。

一、業主權的內涵及其法律化的價值

《現代漢語詞典》對“業主”的解釋是:“產業或企業的所有者。”從法律的角度看,這里的業主可以認為是一種不動產的所有權人。但無論是在《物權法》中還是在《物業管理條例》中,業主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業所有者的習慣性叫法。在房地產行業中的業主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權的人,即物業的所有者。

關于業主的權利,2007年3月頒布的《物權法》確立了“業主的建筑物區分所有權”。但這一概念受到了一些學者的質疑,他們認為,“業主的建筑物區分所有權”與社會生活中所稱的“業主權”不相對應,可能會在具體的適用上產生歧義,也會使得相關的權利在民法理論上產生思維混亂,導致民法理論與社會生活出現裂痕。因此,建議用“業主權”替代“業主的建筑物區分所有權”這一含混的語詞。[1]

業主權屬于物權的一種。物權是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權利”[2]。業主權可以說是基于對物(不動產)的所有權而產生的權利,更狹義地說,是房屋的所有權人對其房屋及相關物所享有的占有、使用、收益、處分的權利。

業主權與建筑物區分所有權相比較,既有相通的地方也有其特有的性質。從學界對于建筑物區分所有權的界定來看,許多學者贊同德國學者貝爾曼提出的“三元論說”,其認為建筑物區分所有權,系由區分所有建筑物的專有部分所有權、共用部分持份權以及因共同關系所生的成員權要素所構成的一種特別所有權。國內學者楊立新教授也認為:建筑物區分所有是指建筑物的共同所有人依其應有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權,對共同使用部分享有互有權,以及相互之間對建筑物的整體享有成員權,而構成的建筑物所有權的復合共有。[3]而業主權是以所有權為核心并關聯到債權、繼承權,以救濟權為保障的多結構的權利體系。業主的建筑物區分所有權并不能概括現代業主的所有權利,其內涵尚顯狹隘:業主權的權利主體除了包括區分所有權人,還包括居住權人、承租人等其他與房屋占有、使用相關的主體;業主權客體除了包括在整幢建筑物內業主的區分所有部分、共有部分外,還包括在整個規劃小區范圍內的與房屋相關的土地、道路、標識、空間甚至小區整體環境等。因此,業主權除了包含區分所有權外,還包含非所有權形態的權利因素,例如基于租賃關系或居住權而獲得的對小區內物的占有與使用權。如果把業主權的概念界定為建筑物區分所有權,則會縮小業主的范圍。“業主權”事實上可以成為囊括建筑物區分所有權內涵的法律意義上的概念。[4]

業主權實質上是專有權、共有權和成員的管理權利的統一體。一般而言,建筑物區分所有權旨在規定靜態的物的歸屬問題,不應包含成員管理權這一混合性權利,而平時在物業管理中使用的“業主權”則是以成員權為核心的權利,強調的是動態的權利運行。

一、業主權的內涵及其法律化的價值

《現代漢語詞典》對“業主”的解釋是:“產業或企業的所有者。”從法律的角度看,這里的業主可以認為是一種不動產的所有權人。但無論是在《物權法》中還是在《物業管理條例》中,業主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業所有者的習慣性叫法。在房地產行業中的業主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權的人,即物業的所有者。

關于業主的權利,2007年3月頒布的《物權法》確立了“業主的建筑物區分所有權”。但這一概念受到了一些學者的質疑,他們認為,“業主的建筑物區分所有權”與社會生活中所稱的“業主權”不相對應,可能會在具體的適用上產生歧義,也會使得相關的權利在民法理論上產生思維混亂,導致民法理論與社會生活出現裂痕。因此,建議用“業主權”替代“業主的建筑物區分所有權”這一含混的語詞。[1]

業主權屬于物權的一種。物權是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權利”[2]。業主權可以說是基于對物(不動產)的所有權而產生的權利,更狹義地說,是房屋的所有權人對其房屋及相關物所享有的占有、使用、收益、處分的權利。

業主權與建筑物區分所有權相比較,既有相通的地方也有其特有的性質。從學界對于建筑物區分所有權的界定來看,許多學者贊同德國學者貝爾曼提出的“三元論說”,其認為建筑物區分所有權,系由區分所有建筑物的專有部分所有權、共用部分持份權以及因共同關系所生的成員權要素所構成的一種特別所有權。國內學者楊立新教授也認為:建筑物區分所有是指建筑物的共同所有人依其應有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權,對共同使用部分享有互有權,以及相互之間對建筑物的整體享有成員權,而構成的建筑物所有權的復合共有。[3]而業主權是以所有權為核心并關聯到債權、繼承權,以救濟權為保障的多結構的權利體系。業主的建筑物區分所有權并不能概括現代業主的所有權利,其內涵尚顯狹隘:業主權的權利主體除了包括區分所有權人,還包括居住權人、承租人等其他與房屋占有、使用相關的主體;業主權客體除了包括在整幢建筑物內業主的區分所有部分、共有部分外,還包括在整個規劃小區范圍內的與房屋相關的土地、道路、標識、空間甚至小區整體環境等。因此,業主權除了包含區分所有權外,還包含非所有權形態的權利因素,例如基于租賃關系或居住權而獲得的對小區內物的占有與使用權。如果把業主權的概念界定為建筑物區分所有權,則會縮小業主的范圍。“業主權”事實上可以成為囊括建筑物區分所有權內涵的法律意義上的概念。[4]

業主權實質上是專有權、共有權和成員的管理權利的統一體。一般而言,建筑物區分所有權旨在規定靜態的物的歸屬問題,不應包含成員管理權這一混合性權利,而平時在物業管理中使用的“業主權”則是以成員權為核心的權利,強調的是動態的權利運行。

為建設和諧文明小區，營造良好的生活和工作氛圍，保持小區全體住戶的合法權益，創造一個清新、整潔、文明、有序的小區環境，根據國務院《物業管理條例》和省、市、區有關規定，制定本制度。

1、凡在局機關住宅小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理范圍。

2、局辦公室是小區內全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業管理人員做好各項管理工作，嚴格執行各項管理制度。

3.各住戶必須自覺遵守區政府對“文明小區”的要求和相關規定外，各單元均應選出“單元長”。“單元長”負責制定單元“輪值”制度，協調住戶關系，并檢查督促本辦法的順利執行。

4.各住戶應自覺維護物業小區的整潔、美觀，保持小區的公共衛生，不得高空拋物；愛護小區內道路、球場、綠化、供電、供水設施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設施。若損害公共設施和設備，須照價賠償。

5.自覺維護物業小區內的公共生活秩序，不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發生鄰里糾紛。

第一條為規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》（以下簡稱《省條例》），結合本市實際，制定本辦法。

第二條物業管理活動相關業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、管理部門和單位，享有《物業管理條例》、《省條例》規定的權利，并應當履行《物業管理條例》、《省條例》規定的義務。

中心城市行政區域內物業管理、使用以及物業管理活動監督管理應當遵守《物業管理條例》、《省條例》和本辦法的規定。

第三條市規劃與建設局是本市物業管理的行政主管部門（以下簡稱物業管理主管部門），負責本行政區域內物業管理的監督管理工作，具體負責本辦法的實施。

各區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

城建、規劃、公安、行政執法、安全監督、環保、物價、民政、稅務、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關行政管理部門按各自的職責，協助做好物業管理的監督管理工作，協助實施本辦法。

1物業管理制度的立法構建模式和我國立法現狀

1.1物業管理立法的必要性

1.1.1促進物業管理的健康發展

市場經濟下的物業管理具有重要的地位，不僅涉及物業區域維修養護、安全防范、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，而且影響市民工作生活的質量，更攸關現代化建設。物業管理因此牽涉多方面關系，包括房地產生產、流通、消費領域的眾多參與者，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。在復雜的各種關系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業主、物業使用人、物業管理企業、開發商的地位、作用、權利義務，使物業管理有法可依，避免糾紛的產生。

1.1.2法律適應時代要求，與時俱進

現代城市的發展有兩個特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現；第二，城市功能區域化，住宅小區等種類物業區域的出現，引起法律關系的變化。

第一章總則

第一條為加強物業管理，規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》、《銀川市物業管理條例》，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*縣行政區域內的物業管理活動。

第三條本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的設施設備和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

[摘要]在商品住宅的物業管理中，實行業主自治管理是市場經濟發展的必然選擇。目前，我國新興物業管理制度下應運而生的業主大會和業主委員會所發揮的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但學界爭論最大的是：業主委員會的法律地位問題；業主對公共物業自治管理的團體性問題。筆者不贊成一些學者關于引入“業主團體”概念的觀點，并建議：第一，確立業主大會為獨立的民事主體，以其名義對外進行民事活動；第二，在現有業主自治管理機構的基礎上增設業主監督委員會；第三，進一步明確業主委員會的法律地位，建立對業主委員會履行職權的法律保障制度。

[關鍵詞]業主委員會；業主大會；業主監督委員會；自治管理制度

一、我國物業管理業主自治機構制度設計的缺陷

在現代都市社會生活中，多人共居在同一公寓大廈里，形成一種物權關系——由專有權、共有權和成員權組成的建筑物區分所有關系。因此，必須在物權制度、物業管理制度上重新建構一套合理有效的公共物業自治管理的規范體系。我國《物權法》(全國人民代表大會，1997年)、《城市異產毗連房屋管理規定》(建設部，1989年)等法律法規關于建筑物區分所有人單獨所有權、共有、相鄰關系的規定，可以有效地解決產權的歸屬問題，但并不能很好地解決各區分所有人(業主)有效管理其財產，尤其是其共有財產管理的問題。《物業管理條例》(國務院，2003年)、《業主大會規程》(建設部，2003年)等行政法規規章是以解決各區分所有人(業主)有效管理共有財產，重新構建我國物業自治管理制度為目的。實踐證明，這些法律制度在規范物業管理活動方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。

(一)業主委員會法律地位之質疑

業主委員會法律地位的問題，是指業主委員會作為業主大會的“執行機構”，其對內管理權、對外代表權的問題。主要包括：在物業管理中，業主委員會能否具有獨立的民事主體資格或法人資格，能否為業主的公共利益而成為訴訟主體?它以何種身份“執行”公共物業管理事務?與物業管理公司簽訂民事合同?最終責任如何落實?