企業是以獲取利潤為目的的經濟實體，如何以最小的投入獲得最大的利潤，是企業管理中房屋的主題。目前，許多施工企業都在深度項目開發，深度多元化發展，對項目開發單位而言，工程成本的控制需要從建設期的決策階段、設計、施工階段全過程來進行控制，此文僅就施工階段開發單位工程成本的控制作一闡述。

1制定嚴密的合同條款

隨著我國加入WTO，工程項目的管理也將逐步與國際接軌，實行嚴格的合同管理，是建設單位的首選課題。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長；于內墻如設備安裝預算，不同的品牌型號價格出入很大，如果辦公室模糊很容易千萬施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發商的信譽，造成不良后果。

利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要多學習國外成熟的經驗及合同條款。

2結合施工組織及施工工藝，控制工程成本

做為開發單位的預算合同人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎情況及治水、地質等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調試內或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設單位的細心觀察和監督，以便以確鑿的證據和充分的理由榔頭工程量。“多問”就是對于預算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向現場的工程師進行咨詢。在項目開發過程中不可避免的市政工程，由于行業的壟斷，大多數的造價人員很少遇到這類預算，因此這類問題就更需要多問。如在一次室外消防管道的預算中，就曾遇到了防滑卡箍使用數量問題，如果按定額常規用量參考值（0.338個/m）去測算，全小區2000m管張，共需用676個防滑卡箍，而實際上只在變徑、變高、管線拐彎處使用，全小區共使用16個，兩項相差560個，以每個228元計算，僅防滑卡箍一項避免的直接費損失就高達10多萬元。“多思考”，不可不論定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現，工程現場的特殊情況都使得子目組價、項目組價仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習慣以地下人孔檢查井每座多少元報價、防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。

摘要：通過形成系列、制定標準、實施推廣等有步驟的開展規劃設計產品線標準化工作，將戰略轉化為方法、標準并運用到項目實踐中的過程,是住宅項目開發的一個重要趨勢。

關鍵詞：規劃設計；產品線；標準化；研究

住宅項目產品開發過程中，我們經常會遇到各種難題，比如：對產品配置決策時間過長，缺乏市場競爭力；項目的經驗借鑒缺乏有效途徑；各開發參與方對產品性能標準缺乏統一理解。這些問題迫切需要通過一種工具來解決，規劃設計產品線標準化為解決上述問題提供了方案。

1規劃設計產品線標準化的意義及特點

規劃設計產品線標準化是針對不同產品系列制定產品模板及產品性能標準，供房地產開發中菜單式調用，從而達到產品快速復制的目的。規劃設計產品線標準化工作是落實房地產企業產品戰略、實現“又好又快”開發的有效途徑。標準化成果可以通過信息化手段實現“數字化移交”，打造地產綠色住宅產品開發的新模式。技術上，為產品開發各參與方提供統一接口，能夠大大提高產品開發效率、保障產品品質、降低產品成本和統一品牌認知，在公司快速擴大規模的過程中起著決定性的作用。據統計，當企業的標準化率達到40%時，產品開發成本可降低5%，開發周期可縮短2-3個月，產品利潤率增加可達7%以上。管理上，將有效開發方法和經驗程序化、普及化，普通員工通過借鑒成熟經驗可以創造出不凡的業績。規劃設計產品線標準化工作涉及內容廣泛全面，產品隨時展需要持續更新，相應的標準化成果也需要不斷完善。

2規劃設計產品線標準化的開展策略

縣自2000年列入國家農業綜合開發縣以來，在各級領導的關心支持和廣大人民群眾的積極參與下，各項工作任務圓滿完成，取得了很好的經濟和社會效益，受到了群眾的普遍好評。現就幾年來工作情況作一個簡單匯報。

一、資金到位情況

八年來，縣農業綜合開發總投入資金6051萬元，其中：中央財政2334萬元，省級配套資金1212.26萬元，市級配套347.38萬元，縣級配套107.36萬元，自籌1353萬元，銀行貸款697萬元。中央、省、市、縣項目資金都足額到位。

二、項目完成情況

八年來，共完成土地治理項目投資3672萬元，多種經營2399萬元，改造中低產田6.4萬畝，其中節水示范項目面積1.4萬畝，維修加固水庫8座，改造新建攔河壩16座，開挖引水隧洞830米，改造引水渡槽、鋪設引水管道1.6公里，渠道防滲136條，共疏浚襯砌渠道217公里，山塘加固13口，機耕道整修6公里。配套橋涵閘1275座，培訓農民技術員1.1萬人次。其中2007年度土地治理項目赤東項目區共完成中低產田改造0.9萬畝，新建維修加固配套水利項目22個，其中攔河壩1座，塘壩3座，渠系疏浚33.3公里，襯砌渠道26公里，舉辦農民技術員培訓班4期，培訓農民技術員1000人次。建立蔬菜新品種引種及示范基地200畝。

三、項目實施后運行及效益情況

［摘要］在最近的幾年里，房地產的發展越來越迅速，房地產市場規模越來越大。但是由于整個房地產的競爭越來越大、所以房地產開發公司需要在市場競爭時，要從根本上提升自身公司的項目管理水平。在激烈的房地產市場開發競爭時，需要不斷的提高房地產項目的開發質量，只有保證項目的開發質量才能夠穩步立足于篇整個房地產市場之中，以最好的項目質量吸引更多的機遇。所以在進行房地產項目建設的過程中，項目管理人員要嚴格控制項目管理環節上的質量問題，優化項目在建設過程中的質量管理，提高企業的經濟效益。

［關鍵詞］房地產；開發項目；管理問題；措施

1房地產開發項目項目管理過程中存在的問題

1.1房地產開發項目的前期策劃準備不足。房地產公司應該以客戶為中心，著眼于客戶的需求以及市場上的需要，及時對客戶的需要和能力以及整個市場的趨勢進行及時的分析，及時對整個市場上的動態進行適度的監控。過度的注重市場信息的分析一定程度上會影響合理的管理決策。所以在進行項目管理的過程中，要根據決策時能夠的到的支持以及項目執行時的得到的各種信息和方案進行分析和參考，及時確定行之有效的決策。在決策是要充分考慮到決策的完整性、合理性以及時效性。避免決策過于匆忙或者過于遲緩，從而影響到整個項目的實施，影響到工程的施工質量以及施工進度。1.2成本控制不理想。在房地產質量施工的過程中，成本管理問題一直是房地產企業重要管理內容之一。可以說，成本管理以及質量管理問題一直是存在于房地產開發項目的兩個重要的管理內容。在近幾年整個房地產行業來說，我國的房地產行業開發重點主要傾向于項目的功能以及項目質量，并沒有考慮到對成本進行深層次的控制管理。所以導致項目建設過程中，出現了很多增加是工程成本降低施工效率的問題出現。1.3工程建設完成后質量難保證。項目質量問題一直是整個房地產行業所關注的核心問題，整個項目能夠完美驗收的重要標準就是質量。所以房地產公司的相關管理人員一定要能夠具備把握全局、統籌兼顧的能力，對施工的各個單位進行有效的調配，保證整個項目能夠得到最好的施工，保障整個項目的質量。在我國現階段的房地產項目來看，經常會出現工程收尾不佳的問題，在前期工作的準備工作和中期的施工工作順利進行的背景下，后期的結尾工作往往不夠順利，拖延了整個工程的進程。

2房地產項目工程管理的關鍵問題分析

2.1人員管理問題分析。在管理工作過程中，要充分發揮人的主觀能動性，讓管理人員能夠在項目管理過程中發揮最大的作用。房地產施工管理人員以及施工人員是項目工程的不可或缺的重要因素，對整個工程的質量起著重要的影響作用。因此，要把房地產項目的管理人員和施工人員的專業素質作為項目人員選擇的首要條件。并保證能夠健全管理人員的相關制度。從管理上以及施工上保證房地產項目的高效進程。并且要不斷的加強對工作人員的相關培訓，保證施工人員能夠保持行業領先的施工水平和施工技藝，促進整個房地產項目的高質量和高功效的順利進行。2.2質量管理問題分析。在房地產項目建設過程中，要做好最重要的質量管理工作，保證房地產項目能夠以高質量的質量促進整個房地產項目工程的進程。第一，要提前確定整個房地產項目的質量標準，保證在施工時能夠按照這個標準能夠貫徹于整個施工進程之中，并且對整個質量標準進行公示，保證參與建設的相關人員能夠根據標準進行有效施工，保證施工工作。第二，在房地產項目的圖紙設計環節，要做好施工現場的調研工作，嚴格保障設計圖紙能夠符合施工環境，避免圖紙設計問題導致施工時出現差錯，從而拖延了整個施工的進程。第三，要對施工材料的質量進行嚴格的監控，對建筑材料從采購、驗收、倉儲等環節。健全建筑材料的相關制度。2.3安全管理問題分析。在房地產項目進行過程中，要將安全問題放在首要位置，房地產企業一定要建立健全安全管理制度，并且嚴格把關安全管理問題能夠落實，建立安全監督制度，保證安全管理制度的有效實施，并且加強工作人員的安全意識和安全知識的相關培訓。并且保證安全責任能夠落實到個人呢，避免安全事故發生。

同志們：

完善農業綜合開發激勵機制。財政部財發[]93號文件要求。可采取末位暫停等辦法。實行獎優罰劣，動態管理。年，省將對目標考核分數最低的市，實行末位警告，根據因素法，適當調減投資規模。對因項目和資金管理中存在違紀違規問題。

這次全省農業綜合開發工作會議。農業綜合開發工作進入到新階段召開的一次十分重要的會議。副書記和副省長的重要講話，貫徹落實新一屆政府國家農業綜合開發聯席會議第一次會議和全國農業綜合開發工作會議精神的一次具體行動。深刻論述了農業綜合開發的重要地位和作用，明確了下一階段農業綜合開發的指導思想、目標任務、工作重點，為我省農業綜合開發進一步指明了方向，必將對全省農業綜合開發邁向新階段、再上新臺階起到巨大的推動作用。

下面就如何抓好貫徹落實講幾點意見：

一、加大基礎設施建設力度.

加強農業基礎設施建設始終是農業綜合開發的基本任務。省人多地少。農業生產條件尚未從根本上得以改善。隨著我省人口增長和人民生活水平的提高，自然災害頻繁。全社會對農產品需求剛性增長，而隨著城鎮化推進和經濟發展，耕地減少，水資源日趨緊張的趨勢不可逆轉。因此，加強農業基礎設施建設，提高農業綜合生產能力，任務更加艱巨，必需擺上農業綜合開發的突出位置，抓實抓好。

各省在堅持項目縣總數不變的前提下，完善農業綜合開發激勵機制。財政部財發[]93號文件要求。可采取末位暫停辦法,對少量項目縣進行調進或調出，實行獎優罰劣，動態管理。

貫徹落實新一屆政府國家農業綜合開發聯席會議第一次會議和全國農業綜合開發工作會議精神的一次具體行動，這次全省農業綜合開發工作會議。農業綜合開發工作進入到新階段召開的一次十分重要的會議。張連珍副書記和黃莉新副省長的重要講話，深刻論述了農業綜合開發的重要地位和作用，明確了下一階段農業綜合開發的指導思想、目標任務、工作重點，為我省農業綜合開發進一步指明了方向，必將對全省農業綜合開發邁向新階段、再上新臺階起到巨大的推動作用。下面，就如何抓好貫徹落實講幾點意見。

一、加大基礎設施建設力度.

自然災害頻繁，加強農業基礎設施建設始終是農業綜合開發的基本任務。省人多地少。農業生產條件尚未從根本上得以改善。隨著我省人口增長和人民生活水平的提高，全社會對農產品需求剛性增長，而隨著城鎮化推進和經濟發展，耕地減少，水資源日趨緊張的趨勢不可逆轉。因此，加強農業基礎設施建設，提高農業綜合生產能力，任務更加艱巨，必需擺上農業綜合開發的突出位置，抓實抓好。

（一）加大對農業主產區特別是糧食主產區的扶持力度。近期。糧食問題事關重大，需萬分重視，精心調控。3月底，國務院召開了全國農業和糧食工作會議，總理作了重要講話，指出要進一步采取更加有力措施，促進糧食增產，確保市場供應。省委、省政府也高度重視農業和糧食生產，研究提出貫徹意見，4月初召開了全省農業和糧食工作會議，對全省當前及今后一段時期農業和糧食工作進行了全面安排。國家農發辦已確定17個省級單位作為國家農業綜合開發的農業主產區，其中，13個為糧食主產區，省被確定為糧食主產區。依照財政部[]93號文件精神，今后，國家將加大對農業主產區特別是糧食主產區的傾斜力度，新增中央財政資金80％將用于17個農業主產區特別是13個糧食主產區。依照國家農發辦的要求，省將根據各縣耕地面積及主要農產品的產量、產值、商品率等主要指標，參考有關部門的界定方法，確定我省的農業主產縣及糧食主產縣，實行農業綜合開發政策傾斜，重點投入。今后全省農業綜合開發資金要將新增資金集中投向農業主產縣特別是糧食主產縣，非重點區域的縣也要圍繞當地具有地方特色的主導產品和優勢產業，安排建設項目。繼續加大對蘇北地區的扶持力度，確保50％以上資金用于蘇北。蘇北的黃河故道地區涉及徐州、宿遷、淮安、鹽城四個市14個縣（市）淮北地區的經濟貧困帶，交通閉塞，農民收入較低，生產條件差，近期，省局將布置開展黃河故道地區發展規劃，將這一地區作為農業綜合開發的重點區域，積極爭取省政府納入專項開發范圍。盡早啟動進行三期項目，積極爭取中型灌區節水改造項目，為蘇北地區農業綜合開發提供保證。對全省農業綜合開發項目縣實行總量控制，有進有出的動態管理，逐步建立項目縣退出機制和項目縣輪換滾動開發機制，對蘇南地區一些基本沒有開發潛力項目縣，要及時退出開發范圍，對具有開發潛力的縣（市、區）要積極爭取國家將其納入開發范圍。

（二）以建成優勢農產品生產基地為目標。農業綜合開發的農業基礎設施再不能簡單地理解為農田基本建設，更不能就中低產田改造而改造。各地要依照省政府的16個優勢農產品產業化發展總體規劃和省局制訂的優質稻米和特色蔬菜實施計劃，每個縣確定1-2個主導產業，突出種植業，制訂好3年發展規劃，依照優勢農產品基地建設的需要，確定重點實施區域，要嚴格按規劃組織實施，不得隨意調整，今后三年土地治理項目一律在規劃的區域內組織實施。一年一小片，三年一大片，積極培育發展優勢農產品基地。要嚴格控制項目個數，每年每個縣土地治理項目財政投資在500萬元以下的只能布置1個項目，財政投資在500萬元以上的至多布置2個項目。每個項目只能有1個項目區，項目區鄉鎮要集中連片，每個鄉鎮治理面積不低于5000畝。要把農業結構調整作為農業綜合開發的永恒的主題，當前不只要注重農業內部結構調整，更要注重種植業、養殖業內部的品種、品質結構的調整，切實提高農業綜合開發效益。具體建設內容的選擇上，要依照優勢農產品發展的要求，缺什么補什么。項目區新品種、新技術的引進、推廣應作為項目建設的重要內容，項目區無公害、綠色食品的申報檢測費用、農機具、苗圃建設等可以適當補助。為保證項目一次建設，久遠受益，今后所有的中低產田改造項目均要規劃在基本農田維護區范圍內。

一、農業綜合開發項目

農業綜合開發是一項中央政府設立專項資金用于對農業資源進行的綜合開發利用項目。它的目的在于支持農業發展、改善農業項目的條件、使農村經濟結構更加合理，并同時提高農業生產效益等。農業綜合開發項目包括土地治理項目和產業化經營項目。

農業綜合開發項目也多種多樣，其中包括土地治理、基本農田建設、優勢農產品項目、養殖、土地改造、綜合治理、灌溉節水等土地治理項目；還包括農產品加工等在內的許多產業化經營項目。

1、農業綜合開發的形勢

現在農業綜合開發項目的形勢一片大好，主要體現在：國家對農業開發項目的餓政策好，實行“國家引導、配套投入、民辦公助、滾動開發”的投入機制。農業綜合開發在這種好的形勢下，應該抓住機遇，強化資金運行管理體系，大大提高財會管理在新形勢下的作用，力爭通過強有力的會計管理工作，增強農業開發項目的資金管理體系，使農業綜合開發項目健康、快速向前發展。

2、農業綜合開發資金管理現狀

一、任何部門如果需要開發微機應用項目或是在已有應用系統中增加新的功能，應到總經辦微機室，領取微機應用項目開發申請表，須完整填寫書面申請，寫明開發項目的名稱（或是原有系統的名稱）、系統功能、詳細要求、表格式樣、完成時間等，由主管部長簽字批準交總經辦分管領導審批，審批通過后，統一安排總經辦微機室開發。

二、在原有應用系統的使用中，因新的要求需要增加或修改已有的功能時，同上處理。

三、做好項目開發過程中的資料收集和整理工作，把項目資料的歸檔作為項目驗收的必要條件。

四、在開發過程中，開發部門和應用部門要加強溝通，共同解決開發過程中出現的問題，開發部門要及時反饋，應用部門要積極配合。

五、開發的每一個微機應用項目，都必須進行驗收，由項目的開發部門與使用部門共同驗收，驗收通過，兩部門的領導應在驗收表上簽字并歸檔。

六、微機應用項目開發申請表和微機應用項目開發驗收表見附件一、二。

［摘要］在當前疫情影響及“房住不炒”的大環境政策影響下，房地產開發行業均已舉步維艱，為了生存，只有內抓管理優化管理動作，外抓協調開發政策支持，這樣才能將“短平快”、“做優做精”的開發理念落到實處。本文是以在項目運營管理大框架下，重點闡述在房地產開發過程中如何通過工程推演策劃來實現不同開發階段的“專業交圈”無縫對接，以項目開發周期的快速推進，并通過提前對施工現場外部影響因素進行摸底，制定預控規劃為今后工程管理掃清障礙。希望本文所述內容能夠為房地產開發行業管理從業人員提供參考。

［關鍵詞］運營管理；工程推演策劃；房地產開發管理

目前，在所有項目的開發管理上，無論是以商品房銷售為主的房地產開發企業，還是以生產車間為主的基建建設，都比較重視時間價值和成本優化管控。然而，由于管理方法及經驗不足，常常在建設管理中無法做好工程管理規劃，在項目拿地后、總承包招標及項目竣工驗收前三個階段制定的計劃不具備可實施性，也就是說未提前做好規劃，只是單純使用工期期量的簡單套用，導致計劃無針對性、無指導性，實施過程中項目開發的里程碑節點一再展期，直接影響項目的開發節奏，造成項目開發的資本化利息無限增加，甚至由于開工竣工時間違反土地出讓合同約定而造成違約面臨行政處罰。

1房地產開發工程推演策劃的特點

房地產開發管理工程推演策劃是基于“項目開發實施方案”、“項目開發三級計劃”等管理模塊為基礎，在此基礎上通過組織開發管理中的規劃設計、外聯手續辦理、成本控制、營銷幾大關鍵職能部門，分別在項目土地獲取后、總承包招標、工程竣工驗收三大階段進行模擬實施方案，在各時間軸上找出影響節點實施的潛在因素，通過預估關鍵工作或重要節點的復雜程度，預測后期風險，提前預警，風險前置，降低項目開發風險，制定相關處置方案及相關責任人，在執行過程中及時糾偏。通過項目全過程施工推演，達到提前預見和決策未來的效果。

2目前項目開發進度管理存在的問題

1微創公司軟件開發成本管理的分析

微創公司的成本構成主要是：工資及福利的支出、調研及維修費、業務費和市場營銷所需的各項業務的費用支出、房屋及軟件設備折舊、管理費用、財務費用、研究開發費用。而其中也導致了微創公司的成本方面如下幾個特點：固定成本比重過大、區域成本差異化、技術變革帶來的成本管理困難。微創公司為了解決其自身的成本特點問題以及為了適應由于公司業務的增長而導致的一系列問題，決定對公司的軟件開發項目進行成本管理，而主要的管理由以下幾個方面構成：實現軟件開發項目的條件、確定成本估算對象、設置管理的組織機構、軟件開發實施階段成本跟蹤和控制。（1）項目資源的安排：通過使用公司內部的公用軟件，可以在不增加成本的情況下實現項目人員的交流和任務的分配，更好的對人力資源進行合理的分配，將目標合理的細分化，實現了成本的降低，生產率的上升，資源的再利用。（2）影響項目成本的進度管理：基于以往的項目進度管理的進度估算法和類推估算法的一系列缺點，微創企業充分利用FP技術的軟件規模的度量技術來進行數據的生成，使用定額估算法和PERT計算方法對項目的歷時進行估算，達到了項目進度管理的目的，使管理工作合理分配資源，發揮資源的最佳作用，提升了工作的效率，使項目能夠按時完成。（3）項目成本的估算研究：作為項目成本管理的核心內容，微創公司對此做了細致的劃分，軟件成本估算主要包含以下幾個方面：建立目標、計劃所需的數據與資源、準確說明軟件需求、詳細準確的估算、估算方法的選擇、比較與更新、實際的應用。（4）軟件項目成本控制：對項目進行監視和操縱以使項目能夠按照預期進行，使項目經理能夠更好的對項目的實施過程進行了解。這一階段，項目的制定需要嚴肅并合理。即使計劃有特殊情況也應及時反映給有關部門，并且項目要從實際出發。而且項目在實施上還需靈活，來保證項目經理發揮其主觀能動性。在經過了一系列的優化之后，微創公司形成了完整的軟件開發的成本管理系統，能夠系統的分析軟件開發的成本問題，降低了軟件開發的成本，并大幅提高了生產效率。

2微創公司軟件開發項目成本管理的應用

2.1項目簡介

某企業為解決管理效率地下、數據易丟失、企業難以有效對人員進行掌握和控制的問題并實現企業網的安全可靠、項目組級間的協同設計，實現知識管理和積累等一系列成果委托微創公司進行開發項目。

2.2微創公司項目軟件開發成本管理系統應用