【提要】文章提出中國的制度變遷是政府主導型和漸進式的制度變遷。政府主導主要表現在由政府設置制度變遷的基本路向和準則、實施制度供給、限制微觀主體的制度創新活動和促進誘致性制度變遷的發生。而漸進性則主要表現在從增量改革逐漸向存量改革過渡、從局部改革逐漸到整體性推進和先易后難的變遷進程。文章還論述了政府主導型制度變遷和漸進式制度變遷各自的優缺點。

【關鍵詞】制度變遷/政府主導/漸進

所謂制度，如新制度經濟學派的代表人物諾思所表述的，是“一系列被制定出來的規則、守法程序和行為的道德倫理規范”（注：［美］道格拉斯?C?諾思著，陳郁、羅華平等譯：《經濟史中的結構與變遷》，上海三聯書店、上海人民出版社1994年新1版，第225～226頁。）。制度變遷是“制度的替代、轉換與交易過程”（注：苗壯：《制度變遷中的改革戰略選擇問題》，《經濟研究》1992年第10期。）。而所謂制度變遷方式則是指“制度創新主體為實現一定的目標所采取的制度變遷形式、速度、突破口、時間路徑等的總和”（注：楊瑞龍：《論我國制度變遷方式與制度選擇目標的沖突及其協調》，《經濟研究》1994年第5期。）。本文所討論的中國制度變遷指的是我國從傳統的計劃經濟體制向市場經濟體制的變遷過程。

一、政府主導型的制度變遷

制度變遷大致上可以分為誘致性變遷與強制性變遷兩種方式。誘致性變遷是“由個人或一群（個）人，在響應獲利機會時自發倡導、組織和實行”，而強制性變遷則“由政府命令和法律引入和實行”（注：林毅夫：《關于制度變遷的經濟學理論：誘致性變遷與強制性變遷》，載R?科斯、A?阿爾欽、D?諾斯等著：《財產權利與制度變遷——產權學派與新制度學派譯文集》，上海三聯書店、上海人民出版社1994年新1版，第384頁。）。一個社會選擇什么樣的制度變遷方式受制于有著特定偏好和利益的制度創新主體之間的力量對比關系。代表國家的政府，是“在暴力方面具有比較優勢的組織”，因而，“處于界定和行使產權的地位”，（注：［美］道格拉斯?C?諾思著，陳郁、羅華平等譯：《經濟史中的結構與變遷》，上海三聯書店、上海人民出版社1994年新1版，第21頁。）維護基本的經濟結構，并通過提供其他的一系列規則來減少統活國家的交易費用。特別是在中國的集權式政治結構中，政府（本文在運用這一概念時，廣義的和狹義的混合使用，但更多的時候是指廣義的政府——國家）擁有絕對的政治力量對比優勢，而且還擁有很大的資源配置權力，能通過行政、經濟和法律等手段在不同程度上約束其他社會行為主體的行為。因而，中國的改革方向、速度、形式、廣度、深度和時間路徑在很大程度上決定于政府的偏好及其效用最大化。此外，中國在破除計劃體制的同時，市場體制并沒有完全建立起來，計劃和市場都不完全。在這種情況下，為了保障資源配置的效率，需要政府以制度創新銜接不完全的計劃和不完全的市場。因此，中國的市場化制度變遷具有明顯的政府主導特征，主要表現在：

第一，由政府設置制度變遷的基本路向和準則。中國的制度變遷有一個大的前提，那就是無論怎樣變遷，都不能背離一個基本路線，這就是由中共十三大所界定的“一個中心兩個基本點”，即以經濟建設為中心，堅持四項基本原則（堅持社會主義道路，堅持人民民主專政，堅持共產黨的領導，堅持馬列主義、思想），堅持改革開放。這一基本路線的核心同時也是最具操作性的實質內容是在中國共產黨的領導下推進改革開放。在制度變遷過程中，任何制度創新主體所追求的目標都是自身效用或利益的最大化。而核心領導者在制度創新決策時首要的目標就是維護和加強其政治權威，使自己獲得最大限度的社會支持，并使公開地和潛在地反對自己的政治力量降到最小，以維持其統治地位的合法性。所以，改革開放以來，我國的一切制度變遷都是在上述基本路線的范疇內進行的，一切違反和損害基本路線的行為都受到禁止。這可以解釋為什么在改革的過程中，中國偏好于采取“試錯式”的漸進改革方式，其目的就是要使制度變遷的方向、速度、形式、廣度和深度控制在預期有利于鞏固和增強共產黨政治權威的限度之內。

1學校管理制度的各種特性

1.1人文性

可以說傳統的學校管理相關制度，剛性有余過于冰冷，具有大量的硬性規范，特別是制定過多太細致的條款時，對人的行為和思維將會造成嚴重的約束，導致學生和教師都難以張揚自身的個性。但是，具有人文特性的學校管理制度，則富有人情味，充分體現了以人為本的思想，其是柔性的，溫情的。人文性的學校管理制度所主要體現的是學校管理上的民主性。當前我國的學校所實行的并非獨權式的校長負責，是校長責任制，其是一個組合型的概念。要實現民主的管理，就需要用學校的相關制度保障民主，用民主的方法來制定學校的相關管理制度，制度與民主是相輔相成的，其所能夠形成的是一個和諧的人文環境。

1.2發展性

學校管理制度的一個重要目的就是促進學生的發展。具有發展性的學校管理制度是開放的、動態的。對于一個組織來說，尤其固有的生命周期，學校也在此行列之中，在不同的時期具有不同的內在規律和外部特征。為了進一步促進組織的發展，在不同的時期應該根據實際情況制定相應的制度。學校是一個特殊的組織，學校的管理者，應該根據學校的歷史、現狀、人文等為學校準確定位，做出科學的判斷和分析，提出與學校發展相符合的辦學目標和辦學理念，并且要從制度上確保能夠逐漸實現目標。一般來說，教師自身也具有其相應的成長規律，在同一個成長期有著相對穩定的性格特征、發展水平、年齡特點，在不同的成長期教師的不同目標追求我們也是要進行考慮的。而學校的發展性、開放性制度，對人的發展需求恰恰能夠適應。

1.3科學性

[摘要]本文揭示了房地產投資信托(REITs)的集合投資制度本質及其制度內涵，指出了房地產投資信托制度所獨具的契約性和社會性特點，以及其推動房地產業發展和經濟社會進步的作用。

[關鍵詞]房地產；投資信托；制度特性

一、房地產投資信托(REITs)的制度內涵

房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。

二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。

一、房地產投資信托(REITs)的制度內涵

房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。

二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。

與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。

三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性

一、西方公共產品理論的發展路徑與研究框架

西方公共產品理論歷經近3個世紀的不斷發展和豐富，已經形成較為完善的理論體系，成為公共經濟學的重要理論基石。

公共產品（publicgoods）①一詞最早由林達爾（Lindahl）1919年在《公平稅收》中提出。不過早期學者如休謨、斯密等，雖沒提出這一用詞，但針對事物公共性論述了公共產品問題。薩繆爾森指出具有非競爭性和非排他性的產品為公共產品。［1］［2］但是“薩氏”將所有產品分為純私人產品和純公共產品未免過于簡單。［3］［4］

公共產品特性和分類一直為學者所關注，例如馬斯格雷夫（1959）將產品分為公共產品（純）、私人產品、混合產品和有益產品；［5］奧斯特羅姆夫婦（2000）將產品分為私益物品、收費物品、公共池塘物品和公益物品。［6］

傳統觀點認為存在著市場失靈，市場不能有效供給公共產品，政府應承擔供給責任。但是科斯1974年在《經濟學上的燈塔》一文中以事實為依據提出公共產品供給可以引入市場機制的觀點。此外，在公共產品提供上出現“政府失靈”問題，也促使學者探索政府之外的供給方式和模式。例如德姆塞茨（1970）指出如果存在排他性技術，私人企業能夠有效地提供某些公共產品。［7］韋斯布羅德（1974）提出由第三部門即非營利部門提供公共產品，論證政府和第三部門的合作互補關系。［8］奧斯特羅姆夫婦（2000）提出多中心供給理論。［6］

有些經濟學家指出，政府供給并不意味著政府要親力親為、直接生產，施萊弗指出當政府與私人企業簽訂比較完備的合同時，私人生產公共產品比政府更有效率。［9］但是憲政經濟學認為公共產品供給關鍵不再是效率，而是制度設計，沒有有效的集體決策制度，公共產品無法有效供給。［10］

【關鍵詞】非法取得；證據；可采性

【摘要】刑事訴訟程序的雙重價值對非法取得證據的證據能力具有重要影響，明確此點，將有助于我國相關法律制度的發展和完善。

一、關于非法取得證據的概念

“非法取得的證據”是一個在各國刑事訴訟理論中廣泛使用概念，根據英國《牛津法律詞典》的解釋，“非法取得的證據是指通過非法手段獲得的證據。”在我國刑事訴訟法理論中對“非法取得證據”的概念作了進一步的界定，“非法取得的證據是指在刑事訴訟中，司法警察、檢察官和法官違反國家憲法和刑事訴訟法關于收集證據應當遵守的原則和程序的規定所收集的證據。”{1}

二、對非法取得證據的證據能力的理論探索

筆者認為刑事訴訟程序的價值觀是影響非法取得證據的證據能力的最根本的、最重要的、最具決定性的因素，刑事訴訟程序的整體價值觀實際上就是決定非法取得證據的證據能力時所執的判斷標準。因此，在這里，先對刑事訴訟程序價值的內容，特征及權衡進行一定的分析是必要的，然后在此基礎上再進一步探討這樣的價值內涵對非法取得證據的證據能力的影響，從而獲得建立我國非法取得證據取舍標準的理論根據。

[摘要]僅從實體經濟的角度來研究房地產現在已不適應房地產經濟的發展。在經濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論被提上日程。本文提出重構房地產經濟理論的基本思路，并指出這種重構對于理解房地產在當代經濟中穩定經濟的職能具有重要意義。

[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

現代質量管理制度從其形成之日起即與統計學結下了不解之緣,無論是質量檢驗還是過程控制,統計學在其中都起到了不可替代的作用。

現代質量管理制度的形成應當由工業化時代算起。在初期的質量檢驗階段,人們所熟知的質量管理手段僅限于質量檢驗,這時的質量檢驗并沒有引入統計學中“抽樣”的思想,因此,大部分產品都是進行逐個檢驗。這種檢驗的弊端很多,限于科技條件,所暴露出的問題無法得到有效的解決,但是在檢驗過程中產生了大量數據,如何對這些數據進行有效利用的思考,再加上當時統計學中各種統計方法的發展,導致了質量管理與統計學的徹底結合,從而出現了統計質量控制(sPc)這種在當今質量管理界仍有決定性影響的技術。這之后質量管理的發展始終與統計學密切相關。

統計質量控制作為質量檢驗的發展,其主要作用除進行檢驗之外,還進行過程控制。這一階段的檢驗已不再是單純的對產品逐個進行檢驗,而是引入了統計中“抽樣”的思想,對產品進行科學的抽樣檢驗。其做法是:在初步考察產品特性的前提下,采取相應的抽樣方法抽取一定量的產品,通過對該批抽取產品(統計中稱為樣本)特性的檢驗從而推斷整批產品的質量特性此即統計學中最基本的方法:根據樣本特性推斷總體特性。而統計質量控制中的核心理論—過程控制,其核心即是上文中所提到的3口理論。3J理論來源于統計學中的正態分布,它是統計學與質量管理的完美結合的體現,控制圖中中心線的確定,控制限的制定等一些準則和方法直接來源于統計學中的相關理論。反過來,質量管理的不斷發展也為統計學的研究提供了許多新課題,尤其是對于控制圖的研究,迄今己取得了許多突破性的成果。

六西格瑪管理作為質量管理的延伸,不可能完全脫離質量管理。在生產和質量部門,六西格瑪管理仍包含質量檢驗和質量控制的功能。但是,作為整個企業運作的基石,六西格瑪管理的作用又不僅限于此,六西格瑪管理與統計學的結合也要比質量管理與統計學的結合要緊密的多。

六西格瑪管理作為一種追求卓越的管理理念,在企業的運作中不僅對生產和質量部門起著指導作用,同時也決定著企業的其它部門乃至整個企業的運作形式。六西格瑪管理所倡導的流程式管理,雖然不是首創,但其不遺余力的推行,并將“工作流程化”作為進行六西格瑪管理的前提。在主張“重視人在工作中的因素”的同時,將工作流程化,流程量化,盡量減少工作中人的失誤,量化的流程式管理使得六西格瑪管理與統計學的結合更加緊密。六西格瑪管理在長時間的實踐中也形成了自己獨特的管理模式,下面將結合六西格瑪管理的DMAIC模型簡單介紹六西格瑪管理的實施過程,及其各實施階段中的統計工具。

六西格瑪管理實施的是流程式管理,強調“以顧客為中心”,這里的顧客可以是企業的外部客戶,也可以是公司的內部客戶。其做法是將各種業務或者工作過程分解成大小不一的流程,流程末端即為客戶,即流程的成果—產品或服務的接受者。這樣,六西格瑪管理的實施就轉化成為各種大小不一的例子如下:

[摘要]僅從實體經濟的角度來研究房地產現在已不適應房地產經濟的發展。在經濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論被提上日程。本文提出重構房地產經濟理論的基本思路，并指出這種重構對于理解房地產在當代經濟中穩定經濟的職能具有重要意義。

[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

[摘要]僅從實體經濟的角度來研究房地產現在已不適應房地產經濟的發展。在經濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論被提上日程。本文提出重構房地產經濟理論的基本思路，并指出這種重構對于理解房地產在當代經濟中穩定經濟的職能具有重要意義。

[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。