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摘要：房地產登記行為同時涉及到民事法律關系以及行政法律關系,由其引發的糾紛往往呈現出民事訴訟與行政訴訟相互交織的狀態。由于房地產登記行為只是對物權變動的一種確認,并非賦權性行為,真正引起物權變動的原因行為系民事法律行為。所以,在處理該類糾紛時,應當以民事優先的原則。

關鍵詞：房地產登記；民行交叉；民事優先

一、問題提出:民行交叉案件孰先孰后

民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內容具有關聯性、處理結果互為因果或互為前提的案件。因房地產登記行為而產生的糾紛是引發民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時,由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結果上均大相徑庭,甚至出現不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴重損害了司法權威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機制成為司法實務中亟待解決的一個重大課題。

對民、行交叉案件的處理方式,現在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時進行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區別對待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據也不足,尚無一公認的解決民行交叉案件的方案。

二、沖突根源:房地產登記行為的多重屬性

(一)房地產登記行為產生行政與民事雙重法律效果

房地產登記,是指房地產主管部門將申請人的房地產權利登記于政府特定的簿冊上,并頒發房地產權利證書的一種法律制度,是依法確認房地產產權的法定手續。房地產登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當事人認為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。

同時,登記機構在對房地產進行登記過程中,又會涉及到房地產權屬變動的原因行為。所以,該行為又會產生廣泛的民事法律效果。主要表現在以下方面:一是房地產登記行為是不動產物權變動的生效要件。根據《物權法》的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅都應當進行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產登記具有推定登記內容為正確的效力。即使登記是錯誤的,但對于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認其與真實物權相同的法律效果。三是房地產證在民事訴訟中的證據效力。房地產證作為國家行政機關發放的確認房地產歸屬的權證,在民事訴訟中可以成為確定房地產權屬的證據。

由此可見,房地產登記涉及到兩個法律關系,一個是作為登記基礎的房地產所有權民事法律關系,另一個是登記機構對申請人的申請進行審查并予以核準登記的行政法律關系。這些法律關系相互交叉,錯綜復雜,使得由此引發的糾紛也出現民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。

(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節

房地產登記系對既有法律關系的記載,是一種非賦權性的具體行政行為。根據我國法律法規的規定,登記機構的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關產權的權屬清楚,登記機構就予以登記。至于引起變動的原因行為是否真實合法,具有法律效力,登記機構無需也無法進行實質意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對房地產變動的原因行為進行實質性審查)及登記機構審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內容真實性存在一定程度的分離。

房地產登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經成立,即具有推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。房地產登記標志著國家房地產行政主管機關依據法律對房地產所有權歸屬的認可和公示,也是對民事法律關系中所有權取得法律行為的認可。第三人基于該信賴而從事的交易應依法受到保護。基于此,對房地產登記行為進行實質審查是登記行為公定力的必然要求。

可見,房地產登記行為作為行政確認類登記,行政機關只負責對其進行形式審查。而登記行為在私法領域的公定力、公信力則要求對產生變動的原因行為進行實質審查,兩者相互脫節。當房地產權屬變動的原因行為無效、不合法,導致登記機構對房地產的權屬登記錯誤時,對登記機構的錯誤登記可提起行政訴訟,對權屬變動是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護則會引發民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。

三、解決之道:民事優先原則

(一)基本思路:維護法的穩定性與發揮法官的審判技能

穩定性是法律權威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時代的發展,法律又不可避免地會出現滯后性。所以,當現實生活中新出現的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據時,從理論上為引進新的法律機制進行探討雖屬必要,但更重要和當務之急的則是在現行法律框架下為司法實務中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對之進行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實務界不致于一籌莫展。

雖然現行法律和司法解釋并未對民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規定,但并不表示法官對此種情況就無所作為,束手無策。司法實踐的現實困境,實際上對現代法官發現法律和解釋法律的職業審判技能提出了更高更新的要求?！懊鎸Υ嬖诼┒吹姆蓷l文和存在歧義的證言,法官需要發揮其主觀能動性,憑著自己的法律素養來解決實踐中紛繁復雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權衡和解釋相關法律,發掘法律的原則和精神,進而彌補法律的缺陷?！狈康禺a登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現行法律框架下,充分運用自由裁量權,根據立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。公務員之家

(二)現行法律框架下的審理原則

在房地產登記中,登記機構對引起房地產權屬變動的原因行為是一種形式審查,登記機構對房地產權屬的登記也不代表對原因行為合法有效的認定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導致權屬變動無效?？梢?房地產權屬的變動從根本上來說取決于引起權屬變動的原因行為,房地產登記對原因行為不會產生實質影響。因此,在房地產登記案件中,當事人實際主要是對登記所涉及的民事法律關系有爭議,只是由于該行為為登記機構所確認并基于登記而生效,導致登記行為被卷入到訴訟中,呈現民事與行政糾紛交織的狀態。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應當建立民事訴訟優先的法律原則。

在民事優先的原則下,處理房地產登記行為引發的民刑交叉案件時,還應澄清以下幾個問題:(1)由于房地產登記行為引發的訴訟可能不僅是一個行政訴訟和一個民事訴訟,也有可能是一個行政訴訟和多個民事訴訟。民事訴訟優先指的是引起房地產權屬登記變更的民事法律行為引發的訴訟優先,而并非所有的民事訴訟優先。(2)在房地產證作為證據出現的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優先?根據證據法的規定,房產證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據。但是,房產證的證明力并不是絕對的,其只是一種優勢證據。如果一方當事人提供的其他證據足以推翻房產證登記的內容,則法院完全可以根據證據規則,對房產證不予采信,而無需等待當事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發的民事訴訟,是否需要行政訴訟優先呢?經審查,如果符合法律規定的善意取得的條件,即便引起權屬變動的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對該房產的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。

注釋:

杜承秀.民事與行政爭議交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112頁.

李昕.論我國行政登記的類型與制度完善.行政法學研究.2007(4).第73頁.

王新艷.法官的角色/王貴松.行政與民事交織的難題——焦作房產糾紛案的反思與展開.法律出版社.2005年版.第193頁.