導(dǎo)語：改造城中村的成本及控制措施探究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]隨著我國城市化建設(shè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的城中村，城中村出現(xiàn)了諸多突出問題，阻礙城市的發(fā)展，必須加以改造。本文將從技術(shù)層面介紹改造“城中村”的成本及如何控制。

[關(guān)鍵詞]城中村改造成本安置補償費

隨著我國經(jīng)濟和建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及加快城市化進程口號的提出。各地城市擴張的腳步不斷加快，出現(xiàn)了大量的“城中村”。“城中村”中存在著諸多突出問題，在衛(wèi)生、環(huán)境、治安上給城市總體發(fā)展帶來矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，勢在必行。改造“城中村”不僅要改造環(huán)境，還要改造人的思想。改造人的思想是漫長而復(fù)雜得過程。本文主要從技術(shù)層面介紹環(huán)境改造的成本。

一、城中村的內(nèi)涵及存在的問題

所謂“城中村”即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的村莊。在我國，由于急風(fēng)暴雨式的城市建設(shè)，導(dǎo)致城市用地急劇擴大，農(nóng)村土地逐步被蠶食。這些被城市包圍，但又基本沒有耕地的農(nóng)村，仍然保留著農(nóng)村建制，其行政管理機構(gòu)是“村委會”，常住人口是村民，因而形成了一個個都市里的村莊。村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規(guī)則。

“城中村”給人的印象就是臟、亂、差。靠著穩(wěn)定的租房收入、村里的福利，村民們過著悠閑自在的生活，打麻將、下象棋、閑聊，這是目前許多“城中村”的村民生活的寫照?！俺侵写濉逼毡榇嬖谥芾砺湮?、建設(shè)混亂、社會治安突出等問題。村內(nèi)供水、供電、排污等設(shè)施布局不合理。經(jīng)常出現(xiàn)下水道堵塞，污水橫流，基本沒有公共綠地。治安問題一直困擾著“城中村”，這里聚集了大量無固定職業(yè)，居無定所的人。賭博行竊現(xiàn)象在“城中村”也比較普遍，與現(xiàn)代文明相矛盾，這些都深刻地影響著一個城市的發(fā)展進程。

二、“城中村”改造成本

“城中村”改造的成本最主要的有三個方面：

1.村民安置補償費?！俺侵写濉贝迕袷鞘チ送恋囟挥姓兀诔鞘薪ǔ蓞^(qū)生活。那么對村民的安置補償費，按什么標準補償這是村民最關(guān)心的問題。拆遷補償應(yīng)包括:一是房屋拆遷補償費;二是臨時安置補助費;三是搬遷補助費。拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位，用途、建筑面積等因素，采用市場比較法，以房屋拆遷評估價格確定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照貨幣補償?shù)慕痤~的規(guī)定，計算被拆遷房的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。或協(xié)商確定合理的拆賠比。村民變市民，安置就業(yè)問題，可以采用現(xiàn)金補償和安排就業(yè)兩種辦法。現(xiàn)金補償標準由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。就目前來看，國家補償標準比較低。安排就業(yè)，政府部門通過政策補償，比如免費為“城中村”村民進行勞動技能培訓(xùn)；利用城中村改造產(chǎn)生出來的商機，優(yōu)先考慮安置經(jīng)過專門培訓(xùn)的村民就業(yè)。此所謂授之于魚，不如授之于漁。

2.土地使用權(quán)出讓金。它是指建設(shè)項目通過土地使用權(quán)出讓方式，取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權(quán)的出讓金。在當今社會主義土地市場，在保證土地為國有制度不變的前提下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償?shù)氖袌龈偁幦〉猛恋厥褂脵?quán)。土地使用權(quán)不是無限而是有限期的，在限期內(nèi)，土地使用者可靈活運用土地使用權(quán)。地價不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用?！俺侵写濉蓖恋貙儆诩w土地，其運作有三種模式可借鑒:一是政府征收土地后轉(zhuǎn)為國有土地，由政府負責(zé)安置村民及補償。土地轉(zhuǎn)為凈地，政府或拍賣或自己開發(fā);二是開發(fā)商直接與村委會協(xié)商，按市場運作開發(fā)土地;三是村集體成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，自己對土地開發(fā)利用。這三種方式各有其特點:第一種從城市總體發(fā)展觀點來看，政府開發(fā)最優(yōu)，按城市規(guī)劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標，但政府往往資金有限，難以隨人心愿。其他兩種都是以集團經(jīng)濟利益最大化為目標，易造成與周邊環(huán)境規(guī)劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協(xié)調(diào)工作。

在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應(yīng)堅持以下原則：即地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響；地價與當?shù)氐纳鐣?jīng)濟承受能力相適應(yīng)；地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用，土地市場供求關(guān)系，土地用途和使用年限。

3.土地重新規(guī)劃建設(shè)成本。開發(fā)商對“城中村”土地改造建設(shè)，多數(shù)開發(fā)成商業(yè)用房或居民小區(qū)。那么在這一階段主要發(fā)生的費用有：建設(shè)單位的管理費、勘察設(shè)計費、臨時設(shè)施費、工程監(jiān)理費、建安工程費、預(yù)備費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期投資貸款利息等。

在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，地價、建安成本和開發(fā)商稅費、管理費等是最主要的三大塊。以鄭州為例地價從2000年～2004年，鄭州的地價高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本這項費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要部分。鄭州近幾年一般來說，多層建安成本在600元/m2～800元/m2，小高層、高層在1000元/m2～1200元/m2之間，管理費、稅費占開發(fā)成本的三分之一。

三、成本控制的對策

在村民安置補償費與地價費確定后。開發(fā)商要想獲得更大的經(jīng)濟效益，就要有效地進行建安工程造價的控制。在城中村改造中，開發(fā)商要從以下幾個方面中考慮建設(shè)成本。

1.科學(xué)決策，合理規(guī)劃。在“城中村”的改造規(guī)劃中，首先要確定改造的目標，發(fā)展方向?！俺侵写濉备脑煊幸韵聨追N發(fā)展方向。一是可以徹底改造的“城中村”，改造成集辦公、商業(yè)零售、休閑、娛樂和餐飲服務(wù)等為一體的商務(wù)區(qū);二是基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃原本較好的“城中村”，可以將其配套設(shè)施搞得更好，建成現(xiàn)代化的文明社區(qū)，實現(xiàn)錦上添花;三是基礎(chǔ)比較差的，地處邊緣的“城中村”，重點是要完善其周邊的路網(wǎng)、交通、水電、文體等配套設(shè)施。使其成為管理規(guī)范、適合中低收入群眾和外來暫住者居住的城市社區(qū)。

以第一類改造為例，首先要做到小區(qū)規(guī)劃要根據(jù)基本功能要求確定各構(gòu)成部分的合理層次與關(guān)系。據(jù)此安排住宅建筑、公眾建筑、管網(wǎng)、道路及綠地的布局。確定合理的人口與建筑密度，房屋間距、層數(shù)與造型，布置公共設(shè)施項目的規(guī)模及服務(wù)半徑，以及水電等供應(yīng)。

小區(qū)用地面積指標，反映小區(qū)內(nèi)居住房屋和非居住房屋，綠化地、道路和工程管網(wǎng)等占地面積和比重，是考察建設(shè)土地利用率和經(jīng)濟性的重要指標。這些費用占小區(qū)投資的20%～50%左右。所以，必須重視小區(qū)的規(guī)劃和土地利用。在保證功能的前提下，密度高，有利于降低單位造價。

2.在項目設(shè)計中控制造價。運用價值工程原理，改善設(shè)計方法，提高設(shè)計經(jīng)濟效益。它是一種科學(xué)的組織管理技術(shù)，也是一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟分析方法。

價值工程是把技術(shù)問題和經(jīng)濟問題有機地結(jié)合起來研究，而不是分別研究。價值工程以工程功能分析為中心，把抽象的功能因素進行細化和量化，并分別和其成本進行對比，從多方案中選擇最佳方案。采用10分制評分，并進行加權(quán)平均，最后得到各方案的功能評價總分，即價值工程公式中的分子F值。以造價除功能分數(shù)，得價值系數(shù)V值，V值最大的為優(yōu)。公務(wù)員之家

3.實行限額設(shè)計制度。按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計和概算，按照批準的初步設(shè)計及總概算控制施工圖設(shè)計及預(yù)算；又要在保證工程功能的前提下，按各專業(yè)分配的造價限額進行設(shè)計，保證估算、概算起到層層控制的作用，不突破造價限額。這有利于增強設(shè)計人員的經(jīng)濟觀念。

4.采用工程量清單計價辦法，在施工中控制工程造價。為適應(yīng)建筑市場競爭和與國際慣例接軌的客觀要求，我國在工程造價管理體制上從2003年7月1日起實施了工程量清單計價法。工程量清單計價與傳統(tǒng)的定額計價的區(qū)別在于計價模式，采用的單價方法，計算規(guī)則和計量單位等都有不同。工程量清單實行“量價分離”的原則。采用綜合單價法，按實體的凈值計算工程量和按基本單位計量等。其特點主要體現(xiàn)在統(tǒng)一計算規(guī)則、有效控制耗量，市場確定價格及反映企業(yè)個別成本等。實行工程量清單有利于公平競爭，實現(xiàn)風(fēng)險合理分擔(dān)；有利于提高施工企業(yè)的技術(shù)和管理水平；有利于工程索賠的控制與合同價的管理。實行工程量清單計價，在招投標中實行“合理低價中標”原則。有效控制工程造價，降低成本，提高工作效率。

控制工程造價不應(yīng)孤立地進行，因為工程造價與工程質(zhì)量、建設(shè)工期三者之間具有辯證的統(tǒng)一關(guān)系。只有通過提高綜合經(jīng)濟效益，才能使人力、設(shè)備、材料、技術(shù)等生產(chǎn)要素實現(xiàn)優(yōu)化組合，充分發(fā)揮作用，節(jié)約社會總體消耗。擇優(yōu)選用施工方案，在保證施工質(zhì)量的前提下，采用新工藝，新材料，縮短工期，降低工程造價。