導(dǎo)語：增強房地產(chǎn)項目成本監(jiān)管一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房地產(chǎn)商介紹

當前全球的金融危機及經(jīng)濟不景氣,增加了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性,多個城市已經(jīng)出現(xiàn)房價下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個非常時期,房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要對目標市場做好周密的預(yù)測,采取相應(yīng)的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項目開發(fā)的最終目標是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化,當工程項目合同價格已經(jīng)確定時,成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時,穩(wěn)健地控制住項目成本,才能產(chǎn)生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價值最大化的目標才可能實現(xiàn)。

2現(xiàn)狀與問題

目前,我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計部門只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計成本;搞技術(shù)的只負責技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負責施工生產(chǎn)和工程進度;搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費用等。由于各行其是,沒有一個統(tǒng)一的考慮,使得成本指標居高不下。另外,不少項目由于受到市場環(huán)境及開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運行狀況的影響,其開發(fā)周期遠遠超過計劃時長,導(dǎo)致財務(wù)費用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負擔加大,利潤顯著減少。

造成這些問題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理時,市場觀念不強,缺乏成本競爭意識,適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途徑

3.1搞好成本預(yù)測,編制有效可行的成本計劃。

建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測模型,選擇成本預(yù)測方法,進行成本預(yù)測,制定目標成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃,計算出保本點和目標利潤,作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過成本預(yù)測可以使項目經(jīng)理部在工程項目未施工之前,就已在項目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項目成本形成過程中,針對薄弱環(huán)節(jié)加強成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見性。

3.2加強全過程的成本控制,實現(xiàn)全面的動態(tài)管理。

房地產(chǎn)項目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計階段,項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項目最后收入和成本的階段。

3.2.1事先成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計思路,成本控制中心人員進行經(jīng)濟比較,尋找造價最低的設(shè)計方案。同時要重視施工圖設(shè)計的優(yōu)化工作,施工方案是一個工程進行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項目施工造價的多少,因此在開工前要加強施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟上合理的施工方案。

3.2.2事中成本控制。工程實施階段對建設(shè)項目全過程造價管理來說,是最難、最復(fù)雜的階段。因為此階段是項目投資決策的具體落實,是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求,將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復(fù)核工程付款賬單,嚴格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作。在項目實施階段工程造價師每月必須編制一份造價控制報表,報表中應(yīng)包含本月的工程實際進度和實際投資情況,下月進度計劃和計劃投資情況,本月累計實際進度和投資情況等。同時進行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時監(jiān)控項目投資及進展情況。

3.2.3事后成本控制。施工結(jié)算是項目管理的終點站,在承包方提供的結(jié)算報告的基礎(chǔ)上,認真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計變更單、各種簽證資料、材料價格信息,著重審查工程量是否高估冒算,是否抬高材料價格,并加強合同管理,實行合同逐項審查制度。此外,在工程竣工交付使用后,要進行項目后評價,對項目的全過程管理形成書面情況報告。

3.3強化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。

加強成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度,建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對預(yù)算管理與控制的機構(gòu)進行合理的設(shè)置,通過建立一套規(guī)范的責任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過程,保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。成本管理系統(tǒng)是通過對與項目成本有關(guān)的一切管理活動進行規(guī)劃、策劃、控制和評價,并向包括會計系統(tǒng)在內(nèi)的管理系統(tǒng)提供決策有用的成本信息的管理系統(tǒng),它既是一個提供有關(guān)成本和收益的財務(wù)信息,以及有關(guān)生產(chǎn)、質(zhì)量和其它關(guān)鍵成功要素的非財務(wù)方面信息的系統(tǒng),又是一個進行成本管理的系統(tǒng)。

成本管理體系是在總經(jīng)理和成本管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下的,由公司成本管理小組負責日常工作,公司各職能部門和項目部具體操作執(zhí)行并實施有效監(jiān)控的三級成本管理控制體系。對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責和范圍要進行明確的界定;賦予相應(yīng)的權(quán)利,以充分有效地履行職責;在責任支配下完成工作任務(wù)后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質(zhì)獎勵去刺激。

3.4建立健全各項成本管理制度,強化管理與考核。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全各種成本費用管理制度以便為成本計算和成本考核、分析提供準確可靠的依據(jù),這是強化成本管理的重要前提。要加強和充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門、審計部門在成本管理中的監(jiān)督管理作用。成本管理還應(yīng)與前期策劃、設(shè)計所制定的目標成本相結(jié)合,將施工中實際發(fā)生的各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃范圍內(nèi),隨時揭示并及時反饋,嚴格審查各項費用是否符合標準,計算實際成本和計劃成本之間的差異并進行分析,消除施工中的損失浪費現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)和總結(jié)先進經(jīng)驗。

成本管理還應(yīng)與當前行之有效的全面預(yù)算管理、內(nèi)部控制制度、招議標制度等有機結(jié)合起來,進行嚴格的管理和考核,從而調(diào)動起各級人員從事成本管理工作的自覺性和積極性。基層單位必須嚴格執(zhí)行分解的預(yù)算單元,月底考核,節(jié)獎超罰。同時,在企業(yè)的年度業(yè)績評價考核工作中,成本指標可以作為一個層層考核的主要指標。項目完成后,對房地產(chǎn)項目成本形成中的各責任者,按項目成本責任制的有關(guān)規(guī)定,將成本的實際指標與計劃、定額、預(yù)算進行對比和考核,評定房地產(chǎn)項目成本計劃的完成情況和各責任者的業(yè)績,并以此給以相應(yīng)的獎勵和處罰。通過考核進行獎懲兌現(xiàn),最終目的是保證項目成本降低總目標的完成。