導(dǎo)語：目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為當(dāng)前發(fā)展最迅速的行業(yè)。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本管理中出現(xiàn)了一些問題，經(jīng)過長期的經(jīng)驗積累，得出目標(biāo)成本管理是最科學(xué)、最有效的管理策略。房地產(chǎn)管理工作原本就很復(fù)雜，再加上房地產(chǎn)開發(fā)項目本就具有一定的風(fēng)險性，管理人員也無法預(yù)測，所以為目標(biāo)成本管理工作的開展帶來了許多困難。基于此，文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)成本管理中需要注重三點內(nèi)容:一是房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的含義和基本構(gòu)成;二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本管理時出現(xiàn)的問題和當(dāng)前的實施現(xiàn)狀;三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施目標(biāo)成本管理的策略。

［關(guān)鍵詞］目標(biāo)成本管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);管理問題;改進(jìn)策略

在社會迅速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展的項目活動越來越多，規(guī)模越來越大。從某種角度上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展的項目活動具有一定的特殊性，并且與其他工程建設(shè)活動有非常大的差異，比如資金投入量大、投資風(fēng)險較高、開發(fā)周期長、工程壽命長、收益高等特殊性。因此，成本管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有非常重要的作用，企業(yè)通過實施目標(biāo)成本管理有效地降低了企業(yè)運行的成本，也提升了市場競爭力，為企業(yè)帶來了極大的經(jīng)濟效益。所以對目標(biāo)成本管理開展更深入地探索研究是非常有必要的。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中目標(biāo)成本管理的內(nèi)涵

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的含義

在企業(yè)預(yù)算前提下目標(biāo)成本管理工作才得以實施，也就是說，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，在成本預(yù)測、決策和目標(biāo)成本測定的前提下，開展分析、控制、考評目標(biāo)成本的管理工作［1］。目標(biāo)成本管理體系的核心是管理，實施的手段是核算，效益是最終目的，進(jìn)行事前測定成本、控制日常成本消耗以及考核事后工作，最終形成成本體系，而且是多層次、全方位、全過程、全部企業(yè)的一種體系，主要目的就是實現(xiàn)少投資多獲益。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的構(gòu)成

在實施目標(biāo)成本管理時，首先需要進(jìn)行正確定位，之后通過可行性的研究，在保證獲得目標(biāo)利潤的前提下，進(jìn)行目標(biāo)成本控制，從而達(dá)到目標(biāo)成本管理體系的最終目標(biāo)。但目標(biāo)管理是把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的性質(zhì)、特點以及成本形成過程結(jié)合在一起，之后對開發(fā)活動所產(chǎn)生的成本進(jìn)行管理。這一過程中，成本項目都包含以下內(nèi)容:其一，土地征用費和拆遷補償費;其二，建筑安裝費用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用;其三，工程前期費用和公共設(shè)施建設(shè)費用;其四，其他開發(fā)費用。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會結(jié)合成本項目的研究成果，再決定把開發(fā)過程中所產(chǎn)生的費用納入務(wù)必計入的成本核算中。這一過程中，需要注意的是，其他開發(fā)費用、公共設(shè)施建設(shè)費用和物業(yè)前期管理費用、土地出讓金等都不屬于可控成本，除了以上開發(fā)中所產(chǎn)生費用都屬于可控成本［2］。

2目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

2.1目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀分析

2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目定價過程眾所周知，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的定價方法有四種:購買者導(dǎo)向定價、成本導(dǎo)向定價、可比樓盤定價和競爭導(dǎo)向定價。而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最常使用的是可比樓盤定價法。這一定價方法的原理是通過多因素決策方法把定性評價轉(zhuǎn)變?yōu)槎吭u價，以此來杜絕房地產(chǎn)開發(fā)項目定價中出現(xiàn)決策者的主觀臆斷或個人情感，從而避免經(jīng)濟損失和負(fù)面影響［3］。2.1.2目標(biāo)成本的編制過程目標(biāo)成本編制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理時重點關(guān)注的一項內(nèi)容。在實施目標(biāo)成本管理時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把創(chuàng)造利潤作為出發(fā)點，以此進(jìn)行目標(biāo)成本的編制。同時，在編制及確定目標(biāo)成本時還需要企業(yè)討論、修訂、監(jiān)督及審批，只有這樣才能順利執(zhí)行目標(biāo)成本，其權(quán)威性才能得到企業(yè)的認(rèn)可。當(dāng)目標(biāo)成本簽發(fā)后即可生效，并且還可以作為后續(xù)成本控制的有力依據(jù)。但目前，許多企業(yè)由于編制目標(biāo)成本的水平較低，所以不能很好地達(dá)到指導(dǎo)成本控制的需求，甚至所編制的目標(biāo)成本與實際脫節(jié)。此外，在編制目標(biāo)成本的過程中，還存在缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性、科學(xué)性、隨機性以及精準(zhǔn)度不夠的問題。且存在這些問題是因為編制人員缺乏清晰的思路、不夠重視編制工作，造成編制過程流于形式、目標(biāo)成本控制較難的問題。2.1.3目標(biāo)成本的分解過程近年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本管理時，還存在目標(biāo)成本分解過程不合理的問題。具體來說，企業(yè)管理人員在進(jìn)行成本分解時，只考慮了相關(guān)負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)部門該承擔(dān)的成本控制工作，沒有全面考慮到影響成本控制的因素和成本管理過程中的時間因素，導(dǎo)致后續(xù)成本管理工作中出現(xiàn)種種困難，對很多預(yù)期控制工作的進(jìn)度造成影響［4］。2.1.4目標(biāo)成本的執(zhí)行過程通常情況下，企業(yè)一致認(rèn)為在施工圖階段只要實現(xiàn)目標(biāo)成本測算，就能開始進(jìn)行動態(tài)控制，而且還可以將其作為依據(jù)，向各部門傳達(dá)責(zé)任成本信息。在執(zhí)行目標(biāo)成本的過程中，需要依照目標(biāo)成本開展管理活動，并將責(zé)任明確到各個環(huán)節(jié)、各個部門以及每一位執(zhí)行者。企業(yè)都是通過動態(tài)控制進(jìn)行的，主要目的是及時地獲取成本信息和成本之間的差異，來保障實施的成本控制在目標(biāo)成本內(nèi)。通常情況下，實現(xiàn)動態(tài)成本有四種方式:資金管理、合同管理、特殊管理以及非合同管理。2.1.5目標(biāo)成本的總結(jié)過程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本總結(jié)時都有這四點內(nèi)容:動態(tài)成本、責(zé)任成本、結(jié)算及決算與目標(biāo)成本的對比［5］。據(jù)相關(guān)調(diào)研結(jié)果表明，許多企業(yè)在分項工程完成結(jié)算或決算后，都會對比和評估結(jié)算成本和目標(biāo)成本的差異。這一做法主要是為了找到兩者之間的差異，之后分析存在差異的原因。許多企業(yè)還會召開結(jié)算會和決算會，以此來分析減小偏差的改進(jìn)措施，防止后續(xù)工作中項目出現(xiàn)較高的差異。企業(yè)可以通過對比之前的造價指標(biāo)來預(yù)判項目竣工的成本，并在所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)中找出差異存在的原因，之后制定具有針對性的措施來減小差異。

2.2目標(biāo)成本管理存在的問題

2.2.1目標(biāo)成本認(rèn)識不深刻房地產(chǎn)開發(fā)中會投入大量的資金，投資的周期也比較長，再加上開發(fā)項目的種類也比較繁多，所以在開發(fā)過程中會涉及許多因素，如產(chǎn)生不可控因素、產(chǎn)生不確定因素、出現(xiàn)更高的難度等［6］。致使成本結(jié)構(gòu)也變得越來越復(fù)雜，最終對成本控制工作帶來嚴(yán)重影響，比如受國家有關(guān)政策的影響、受市場波動的影響、受企業(yè)管理水平的影響等。近年來，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在實施目標(biāo)成本管理進(jìn)行成本控制，大致的流程是在預(yù)算成本的前提下完成事后結(jié)算，但是企業(yè)和管理人員都沒有真正理解目標(biāo)成本管理的思想，導(dǎo)致浪費了大量企業(yè)資源。而且造成這一問題的原因是管理人員對目標(biāo)成本認(rèn)識不深刻，忽視成本控制的重要性。2.2.2目標(biāo)成本控制不嚴(yán)格從上文得知，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行方案規(guī)劃時都沒有較強的成本控制意識，在施工過程中過于注重工程項目的主體成本，忽視了對各種設(shè)備費用和附屬項目建設(shè)費用的控制。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有確立規(guī)范的成本管理制度和成本控制制度。甚至一些企業(yè)雖然設(shè)立了專門的成本管理部門或者工程預(yù)決算部門，但工作流程依舊是事后核算工程成本，所以對工程全過程的開發(fā)沒有進(jìn)行成本控制。或一些企業(yè)雖然確立了相關(guān)規(guī)范的制度，但卻沒有嚴(yán)格按照制度進(jìn)行成本控制，導(dǎo)致這些制度流于形式，不能真正起到成本控制的作用。2.2.3目標(biāo)成本流程不完善近年來，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都開始應(yīng)用制度來約束目標(biāo)成本執(zhí)行流程，同時也逐漸引入測算辦法和測算模板來完成相關(guān)工作［7］。但是在執(zhí)行目標(biāo)成本的過程中許多企業(yè)都發(fā)現(xiàn)流程還不夠完善。而造成這一問題的主要原因是專門負(fù)責(zé)成本管理的人員在執(zhí)行相關(guān)流程時帶有個人辦事風(fēng)格，本身成本控制工作就具有復(fù)雜性，再加上企業(yè)沒有制定出明確合理的工作守則，所以很難通過制度流程動態(tài)掌控成本控制的變化，也不能真實地了解工作人員遵守制度的程度。而且企業(yè)自身的特點和管理模式，也是出現(xiàn)這些問題的重要原因。此外，房地產(chǎn)項目的實施有人員數(shù)量和作業(yè)效率的要求，但由于企業(yè)沒有意識到這一點，所以制度流程的監(jiān)督力度不夠，或者部分企業(yè)雖然確立了流程制度，但沒有嚴(yán)格按照制度實施，流于形式。2.2.4目標(biāo)成本編制不準(zhǔn)確有效的成本管理理念能夠推進(jìn)成本管理工作，所以就需要企業(yè)不斷完善成本管理編制，以此來實現(xiàn)成本控制。但目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確立的目標(biāo)成本編制都不夠準(zhǔn)確，所以不能確保目標(biāo)成本管理工作的順利開展。其中，最突出的問題有目標(biāo)編制時間短、各部門配合不積極、編制方案的指標(biāo)不夠明確、沒有以往的參考數(shù)據(jù)等，這些因素都在很大程度上影響了目標(biāo)編制的準(zhǔn)確性。

3目標(biāo)成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的改進(jìn)策略

3.1加強目標(biāo)成本管理體系構(gòu)建

一般情況下，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行管控工作時重點關(guān)注以下三點內(nèi)容:質(zhì)量、成本和進(jìn)度，而且目標(biāo)成本管理要求實現(xiàn)這三點。所以，對成本管理造成影響的不只是經(jīng)濟指標(biāo)，項目的施工進(jìn)度和工程質(zhì)量都會對成本管理造成影響。也就是說，這三點互相制約，只要落實這三點內(nèi)容，企業(yè)才能順利構(gòu)建目標(biāo)成本管理體系，從而全面提升企業(yè)的競爭力［8］。筆者認(rèn)為，企業(yè)可以從四點來加強對目標(biāo)成本管理體系的構(gòu)建:注意價格對目標(biāo)成本的影響、尋找目標(biāo)成本和工程品質(zhì)間的平衡點、跨職能合作、發(fā)揮價值鏈作用，以此提高決策效率和工程質(zhì)量，來獲取更大的經(jīng)濟效益。

3.2提升目標(biāo)成本管理流程制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本管理時，目標(biāo)成本管理的制度是該體系的核心內(nèi)容，從編制目標(biāo)成本到實施該體系再到總結(jié)這一過程，都會對項目運營以及企業(yè)管理帶來影響。再加上開發(fā)項目的實施節(jié)奏比較快，所以企業(yè)也處于快速運轉(zhuǎn)狀態(tài)。目標(biāo)成本管理的各個流程是環(huán)環(huán)相扣的，所以需要規(guī)范化流程制度，來確保各個流程之間的緊密性。通常情況下，管理流程在實際運行時可以分為5個過程:科研目標(biāo)成本的估算和計劃目標(biāo)成本的測算，以及目標(biāo)成本的確定、控制、總結(jié)，總體流程還要經(jīng)過多次調(diào)整、審批、指導(dǎo)和更新，如這一過程已確定目標(biāo)成本，就不能隨意改動，如需調(diào)整還需決策部門的批準(zhǔn)。

3.3實行切合實際的成本控制方法

近年來，目標(biāo)成本管理逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的主要手段，在實施過程中，如果企業(yè)只是一味地借鑒和模仿其他企業(yè)的管理方式，這是絕不可取的。所以就需要企業(yè)根據(jù)實際狀況來實行成本管理，但這一過程中，管理方式要滿足實際經(jīng)營理念和管理水平，同時還要滿足項目特點和組織結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，企業(yè)還要適當(dāng)?shù)貙W(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，積極引進(jìn)先進(jìn)的成本控制手段和方法。

3.4完善成本編制準(zhǔn)確性的策略

在完善成本編制的準(zhǔn)確性時，需要嚴(yán)格對待編制的目標(biāo)成本數(shù)據(jù)，尤其是投資開發(fā)部門所提供的各項收費文件和節(jié)點，以及設(shè)計人員提供的建筑功能數(shù)據(jù)和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，還有工程負(fù)責(zé)人提供的建筑材料標(biāo)準(zhǔn)。除以上三點，還要注重營銷管理人員提供的營銷數(shù)據(jù)，以及財務(wù)負(fù)責(zé)人提供的財務(wù)數(shù)據(jù)。在進(jìn)行成本編制時，需要注意將詳細(xì)的工程建造信息、材料標(biāo)準(zhǔn)說明和重要設(shè)備材料的成本分析納入編制內(nèi)容。此外，要想充分發(fā)揮目標(biāo)成本管理的作用，還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解成本管理工作的現(xiàn)狀，才能使編制的成本內(nèi)容更具準(zhǔn)確性。也就是說，需要企業(yè)內(nèi)部各個部門積極配合各項成本工作，把精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)傳送于成本部門，以此來準(zhǔn)確化編制管理內(nèi)容。與此同時，還需房地產(chǎn)企業(yè)不斷分析以往開展目標(biāo)成本編制工作時應(yīng)用的數(shù)據(jù)信息，因為在編制新內(nèi)容中參考以往的數(shù)據(jù)信息，同樣也可以準(zhǔn)確化企業(yè)所編制的管理內(nèi)容。

3.5加強對目標(biāo)成本管理實施的監(jiān)督

除以上四點，實施目標(biāo)成本管理體系最有效的措施還有一點，就是加強對目標(biāo)成本管理實施的監(jiān)督。具體來說，就是創(chuàng)建一支監(jiān)督目標(biāo)成本管理的團隊，要求這支團隊全面了解目標(biāo)成本管理實施中的實際狀況以及實施中出現(xiàn)的問題，以此來提升目標(biāo)成本管理的價值。此外，企業(yè)還可以創(chuàng)建考評制度，獎勵嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)成本管理環(huán)節(jié)的人員，對沒有落實這些環(huán)節(jié)的人員作出相應(yīng)的處罰。這種方式不僅可以調(diào)動人員工作的積極性，還能在很大程度上提高目標(biāo)成本管理水平，使得房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)有更好的發(fā)展。

3.6構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫

近年來，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展速度越來越快，而且開發(fā)規(guī)模越來越大，項目結(jié)構(gòu)也隨之變得復(fù)雜繁多，所以就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化成本管理，因為只有這樣才能全面掌握相關(guān)信息，跟隨時代的發(fā)展潮流，明確了市場發(fā)展優(yōu)勢。所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫，來控制追蹤成本資金，實時了解項目開發(fā)進(jìn)程，把項目風(fēng)險掌握在一定范圍中，以此來加快資金周轉(zhuǎn)速度。當(dāng)然，企業(yè)還應(yīng)把目標(biāo)成本管理工作分?jǐn)傆诟鞑块T，以及每一位職工。因為只有這樣，才能具體化目標(biāo)成本，實現(xiàn)成本管理的最終目的。

3.7分析目標(biāo)成本

分析目標(biāo)成本的工作是和日常成本控制、成本核算同步進(jìn)行的。所以需要相關(guān)負(fù)責(zé)人深入了解掌握項目開發(fā)的進(jìn)度。當(dāng)然，相關(guān)管理人員還要掌握設(shè)備材料的采購狀況，實現(xiàn)實時控制。此外，還需成立專門的成本核算部門，計算開發(fā)中支出的所有費用，無論是不是直接費用和間接費用，都需要按照目標(biāo)成本中的標(biāo)準(zhǔn)來計算。一旦發(fā)現(xiàn)偏差，還應(yīng)作出合理的反饋，找出原因后修改調(diào)整。

3.8充分利用和發(fā)揮計算機在成本管理中的作用

從上文得知，目標(biāo)成本管理工作非常的復(fù)雜煩瑣，同時還具有較強的實踐性。企業(yè)在編制目標(biāo)成本的過程中需要采集、匯總、分解相關(guān)信息，如果日常作業(yè)手段僅憑手工計算的方式是無法滿足相關(guān)需求的，所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用和發(fā)揮計算機在成本管理中的作用，以提高工作效率。具體有五點:一是應(yīng)用成本管理軟件能夠集中反饋各個項目的成本數(shù)據(jù)，及時了解各項目實施的動態(tài)和利潤狀況，企業(yè)所做項目定位以及相關(guān)決定更具精準(zhǔn)性;二是應(yīng)用成本管理軟件可實現(xiàn)信息共享，如合同條款、采購狀況以及合同價等，都可被企業(yè)內(nèi)各部門互相借鑒;三是相似項目間可實現(xiàn)比較，最大程度降低成本壓力;四是應(yīng)用成本管理軟件可以實現(xiàn)實時控制，企業(yè)可以及時地統(tǒng)計以及變更簽證造價;五是應(yīng)用成本管理軟件可以加強財務(wù)與成本數(shù)據(jù)的調(diào)用，提高工作效率。

4結(jié)語

綜上所述，在社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的背景下，各個行業(yè)都有了非常好的發(fā)展和較大的進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也不例外，為了能順應(yīng)時展，在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地，開始不斷進(jìn)行改革工作。其中，加強成本管理成為該行業(yè)最關(guān)注的問題，經(jīng)過多年的積累，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)成本管理體系可以有效改善管理工作，提升成本控制的效率。但還需相關(guān)人士在實施過程中積極探索優(yōu)化方式，來提升目標(biāo)成本管理水平，從而實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

［1］張顯安.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理研究［J］．財富時代，2020(5):210－211.

［2］劉博.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀及改進(jìn)研究［J］．時代經(jīng)貿(mào)，2019(4):48－49.

［3］郭文忠.淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理［J］．山西廣播電視大學(xué)學(xué)報，2018，23(3):90－94.

［4］蔣富洋.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的運用［J］．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2019(17):256.

［5］劉佳.目標(biāo)成本管理在上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用研究［J］．納稅，2019(4):262－263.

［6］王麗娜.基于房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究［J］．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2019(8):248.

［7］司巖峰.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本管理研究［J］．中國房地產(chǎn)業(yè)，2017(10):40.

［8］房和平.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目成本管控研究［J］．納稅，2018，12(36):215－216.

作者：李彬 單位：北京網(wǎng)橋工程監(jiān)理有限公司