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近年來，在我國出現了產權式商鋪或產權式酒店、公寓等產權類物業，這是一種產權與使用經營權相分離的商業房地產開發模式，也是普通投資者的一種投資產品。房地產開發商將其開發的大型商廈自主分割為許多小單元出售給投資者，投資者分散取得被分割單元的所有權，但在約定期限內，必須將其所有的分割單元交由開發商或管理公司包租或委托其進行統一經營管理，開發商或第三方按約定向投資者支付固定的租金或收益。

一般情況下，這些被分割出售的小單元之間并無墻隔離，開發商或管理公司為確保租賃收益，會在要求投資者不得提前解除合同的前提下，將商廈整體轉租給某一具備經濟實力的承租商，或按照商鋪經營規劃招商給大小經營者經營使用。該種地產開發形式最早出現在20世紀70年代的歐美發達國家，近年才開始出現在國內一些發達城市，因其符合地產開發快速融資、中小投資者量力投資、商家集中經營的多重需求，以不可阻擋的勢頭在全國發展起來。其中產權式商鋪顯現出的問題較多，2006年5月22日，被建設部以指導性意見加以限制，隨后南京、上海等城市出臺政策禁止，但各地地產界依然不時有此種開發形式出現，尤其是中西部地區的發展方興未艾。至于產權式酒店和產權式公寓，在一些有旅游優勢和商業發達的城市逐漸成為新寵。

一、包頭市產權式物業開發和使用的現狀

內蒙古包頭市從90年代末開始出現這種商業地產開發模式。最早主要是產業地產開發，如泓德電腦城(原海德電腦城)專賣電子類產品;接著是大型購物商場，如王府井百貨等;然后又有產權式酒店和公寓出現，如萬號大酒店和水清木華公寓，等等。到現在該類物業開發的核心理念已變成商業地產的證券化和無形化，成為普通投資者的一種投資理財產品。在包頭市的主要街道，近年新起的大型商業地產和公寓大都用這種方式開發出來，而且目前還有這樣的物業形式不斷被推入市場。這種房產開發方式能夠聚合資金和分散風險，特別是公寓還能滿足現代SOHO族的過渡居住和理財需要，有一定的社會價值，從長遠看也符合市場發展的基本規律，似乎是一個同時照顧到投資者、開發商或管理公司和承租商三者利益的“三贏”結果，但目前的開發使用實踐證明，這一結果難以實現。這是因為，產權式商鋪或房產的價值更多地體現在商業營運價值上，即給投資者帶來資產收益，這對產權式物業銷售后的經營利用提出了更高的要求。開發商基于快速融資的需要，以承諾高回報把房產甩給投資者，但投資者的投資收益靠商戶與管理公司的良好經營運作才能實現，不同的運營方式和經營項目，有著不同的經營效果。而商業經營需要一定的成長期，一旦經營業績未達到預期，投資者與開發商和經營管理公司的利益沖突在所難免，包頭市以及全國各地反映出的開發糾紛與房產經營事件，無論是數量還是社會影響都需要我們給予關注。事實上，產權式物業模式在我國仍然處于粗創階段，其完善還有很長的路要走，對于其間已經累積的經驗成果以及暴露出來的諸多問題，都有賴于我們進一步的實踐總結與理論反思。

二、產權式物業銷售中

投資者與開發商產生的產權登記糾紛產權式商鋪有兩種類型:一種是“獨立產權式商鋪”，即開發商將整體賣場進行物質形態上的實際分割，小商鋪之間用內隔墻等彼此相互區分;另一種是“虛擬產權式商鋪”，即開發商只對開放式賣場進行面積分割，小商鋪間無內墻分隔，僅以劃線、地釘或銅條等為區別界線。出于統一經營的需要，委托經營期間經營商往往改變業主所購鋪位的利用方式，或將相鄰鋪位合并使用，或將營業大廳的功能區域重新布局等。［3］由于“虛擬產權式商鋪”無實體墻壁分割，開發商可以分割極小的面積降低銷售門檻吸引中小投資者購買，使用卻不受影響，此種利用方式的開發也就非常普遍。我國現行房屋權屬登記規則對產權式商鋪的確權登記問題沒有明確的表述，實踐中各地對產權式商鋪的登記標準差別很大，尤其體現在對“虛擬產權式商鋪”的登記上。如北京、南京、長沙等地規定產權式商鋪可以登記領證，而另一些城市則禁止對“虛擬產權式商鋪”進行登記。在包頭市，2008年就出現了一個地產項目集中爆發多起產權式商鋪登記糾紛:現包頭市昆區烏蘭道的老鼠街，最早開發規劃為北國城，主題為女人街，專賣女士用品，以產權式商鋪形式出售，投資者根據自身條件，按照開發商的規劃指示購買了大小不等的非獨立商鋪，雙方協議為投資者辦理獨立產權證。后因為商場經營不景氣，部分投資者想出讓商鋪，而開發商長期未能辦證成功，業主將開發商告上法庭，要求辦證或退賠房費和損失。后商場轉變營業方向才使情況有所改觀。至于產權式酒店和產權式公寓，因為經營需要，一般都是以內墻隔開的獨立房間，但酒店應為具有綜合服務功能的經營實體，辦理獨立產權登記也有難度。我國有些地方出臺相應的規范性文件明確禁止賓館、旅館的分割出售，這使得投資產權式酒店有相當的法律風險。［4］產權式物業對投資者來說，就是投資產品或項目，資金隨時進入或變現是其應有之意。但如果沒有相應的權屬證明或政策法律規定，房屋產權實際價值的變現性是值得懷疑的。正是由于登記問題的存在，我國絕大部分的產權式商鋪的命運往往都是以火爆熱銷開局，但最終卻以慘淡經營或無法正常開業而告終。［5］當然，對于既想出售商鋪回籠資金又不想失去統一經營權的開發商和管理公司來說，也努力采取了各種辦法以期解決此矛盾，但效果有限。此類事件在全國發生很多，應盡早采取措施加以統一規制。

三、產權式物業使用中投資者的利益屈從

目前，包頭市以產權式物業形式開發的商業地產項目，陸續走出了返租、回購或委托經營期，即脫離開發商物業銷售的附加條件期，而進入成熟的物業使用經營期，王府井、金融建材城等物業因為企業經營業績良好，能夠基本或超額滿足投資者的投資欲求，部分物業項目因商家的長期努力，已平穩渡過養商期步入經營正軌，如萬號公寓酒店和林蔭路建材城等，還有為數不少的物業項目處于艱難維持狀態，沒有實現投資者的投資愿望。據筆者調查，雖然陸續有投資者集體與管理公司的租金談判致使營業暫停的糾紛出現，甚至還有同一項目投資者個別訴訟案件大量發生，但因為投資者與管理公司或商家相比處于弱勢地位，再加之投資者人數眾多難統一意見或難一致行動，僵持到一定階段，大多以投資者利益讓步告終，而且有的物業投資者恐于露富心理，權益受損也不伸張，調查工作很難深入。據各種資料顯示，全國的大部分產權式物業運營結果與當初的投資回報預期相去甚遠，甚至有的產生集體歇業或驅商事件，還有的走上法庭陷入訴訟僵局，投資者的權益最終不能依法實現。梳理這些事件，反映出相同的問題是:由于法律調整的缺失，相關部門監管的缺位，投資者處于被動的地位，或等待經營者的盈利，或等待開發商的責任心，或等待管理公司勤勉盡責的招商出租服務。

四、經營公司合同到期或半路退出造成投資者兩難

投資者購買產權式物業，獲得物業產權不是最終目的，其目的在于投資及獲取投資收益。在西方發達國家，成熟的商業項目都被當做金融化產品來運作。產權式商業地產中，項目經營價值是優先于房產價值的，而且經營業績是投資者投資收益的主要來源。［6］投資者在購買商鋪時，往往會被要求簽訂一份委托經營合同或返租合同，委托人或出租人為投資者，被委托人或承租人為開發商或經營公司，此時開發商回籠資金目的已實現，大多撤出或成立一個小管理公司變相撤出。投資者持有的合同，多數為格式或接近于格式的合同，因此將購買物業的使用權交出讓對方“統一經營”獲利。由于經營業績受經營公司或商家的市場決策、經營項目的市場需求、商鋪的地理位置、商鋪的生熟度以及經營返利壓力等多方影響，一旦出現經營不善，經營公司或商家可能中途退出。［7］這時開發商已全身而退，不用承擔任何責任，把難題拋給了投資者。首先，投資者購買的僅僅是大賣場中“劃權”銷售的虛擬鋪位，有的還可能成了輔助功能區，在返租期內回報都是一樣的比率。但商鋪的產權是一般長達40年，開發商承諾回報期限僅為3～10年，這意味著合同期滿后或經營公司中途退出，投資者要么自營，要么自行出租商鋪，這樣投資者的利益將無法保障，劃為輔助功能區的商鋪將無法得到相應的回報。更重要的是，由于虛擬產權式商鋪產權分割與實際經營場所不相符合，業主找不到自己的鋪位。［8］即使能夠確定自己的產權對應區域，但由于該區域為經營通道，如何再出租?投資者陷入了進退兩難的境地。其次，在產權式商鋪模式下，開發商為降低投資門檻，產權往往被分割得極小，一樓盤往往會出售給數十位甚至數百、上千位不同業主。這種經營方式一旦產生矛盾，各業主是無法獨立進行經營的，進而引起全體業主卷入該糾紛，引起群體性糾紛或事件。

而且在糾紛處理中，眾多投資者要想拿出一致的意見難度很大，極易陷入僵局，各方損失在所難免，物業閑置造成資源資金浪費，尤其是投資者的損失沒有救濟途徑，即使有相應的物業擔保，但由于缺乏有效的監管手段和變現能力，也很難成為投資者利益的根本保證。［10］投資者投資目的落空，大量的糾紛將引發惡劣的社會影響。全國各地該類訴訟案件因缺乏明確的法律處理依據，大多以損害少數方或弱勢方利益的調解告終。五、對商業產權類物業的綜合法律規制勢在必行縱觀包頭市以及全國各地的產權類物業開發使用狀況，隨著時間的推移、政策緊縮及房地產市場的日益成熟和規范，產權商鋪在運作過程中暴露出的問題很多:品牌經營商的半路退出、開發商的租金承諾無法兌現、高額增值成為泡影、投資者集體上訪訴訟、商鋪閑置……凡此種種，中小投資者可謂苦不堪言，傾全家之力購買的“金鋪”成了“雞肋”或燙手的“山芋”。在北京、長春、沈陽、武漢、南京等城市，投資者或租戶退租、退房等群體事件層出不窮，有的甚至引發了業主圍攻開發商、罷市、集體上訪的社會事件。［11］究其原因，除了在業態選址、商業經營、市場信譽等諸多方面經不起市場考驗之外，更多的是在整個操作過程中缺乏透明的或有效的規范機制。簡言之，法律的有效規制和缺失是產權商鋪成為投資泡沫的“原罪”之一。

產權式酒店由于投資者不參與酒店的經營以及受專業知識的限制，易造成投資者與開發商或酒店管理公司之間信息的不對稱，投資者很難掌握酒店的真實業績，再加上酒店經營成本較高，因此，產權式酒店的投資回報在未來較長的經營期限內充滿變數，是否盈利很大程度上取決于酒店管理公司的長期經營能力，因此糾紛頻繁發生，又沒有完善的法律規范，而且一般都集中在欠發達地區，當地政府監管意識比較弱，監管體制不完善，急需要加以規范和引導。［13］公寓也因市場的變化和規制的缺失，難以實現共贏。但是，一些二三線城市因為地產開發商的融資困難，商業產權類物業開發依然在大量高調上演，對其進行綜合法律規制刻不容緩。產權類物業對推動我國經濟的發展發揮了積極的作用，但是，在分散產權后追求統一經營的過程中，卻忽略了產權分割與統一經營之間的法律障礙。當務之急是，在肯定其開發價值的基礎上，國家應認真進行調研和組織，從立法、執法、司法等環節上對其進行綜合法律規制。從靜態和事前規制角度出發，應先組織立法機構、房產開發、商業規劃、金融監管等相關部門，制定具體政策和法律，對產權式物業的城市規劃、商業布局、建筑許可、融資披露進行開發前的行政監管和市場介入，強有力地規制新開發商業項目依法運作。從動態規制角度，依據已出臺的政策和法律，對已開發產權式物業的使用和收益糾紛，依靠行政和司法等部門依法加以妥善處理，讓參與各方的利益各得其所、責任落實到位，最終建立公平良性的開發使用秩序。同時，在處理問題時，應發揮投資者利用已有政策法律資源的自救功能，特別是在自愿的基礎上，積極引導小業主依照《公司法》《合伙企業法》或《證券法》的規定，按其購買的房產投資的比例參股或合伙，以樓盤為整體，自主成立經營性公司或組織，統一對外進行相應經營，或借鑒國外相關做法，利用不動產證券化實現產權式物業的經濟功能，具體做法將另文詳述。另外，無論在法律規定還是輿論宣傳上，都要發揮行業協會、專業策劃等市場中介組織的功能，作為投資者聯系的紐帶，它們以獨立第三方主體的專業參與和協調，將更有助于產權式物業開發和使用問題的解決。