導(dǎo)語：中小城市物業(yè)管理問題及解決對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:隨著改革開放的深入,物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展,與人類生活變得密不可分,但由此產(chǎn)生的物業(yè)問題也不斷增多,如何解決這些問題促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展迫在眉睫。本文通過對現(xiàn)存物業(yè)問題提出相應(yīng)的解決方案,供讀者參考。

關(guān)鍵詞:中小城市物業(yè)管理;物業(yè)收費;對策

一、中小城市物業(yè)管理的特點

(一)后勤管理向物業(yè)管理的過渡

隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)逐步擺脫原有的房地公司的附屬公司的形象,在部分物業(yè)項目上打破了“誰開發(fā)誰管理冶的“死循環(huán)冶。一些企事業(yè)單位也紛紛一改后勤福利管理模式為專業(yè)化物業(yè)管理模式。無論是在物業(yè)環(huán)境上還是業(yè)主滿意度上,專業(yè)化的物業(yè)管理以其獨特的優(yōu)勢獲得業(yè)主的青睞。

(二)社會重視程度不斷提高

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的售后服務(wù),承擔(dān)著使物業(yè)保值增值的重要責(zé)任。專業(yè)化的物業(yè)管理從業(yè)主的角度出發(fā),在管理模式上更加規(guī)范,服務(wù)水平更加受歡迎,更有甚者,在物業(yè)管理上附帶相應(yīng)的便民增值服務(wù)。如此以來物業(yè)管理也成為了房地產(chǎn)銷售的一大賣點。因此,舒適的物業(yè)管理服務(wù)逐步成為焦點,如何提高廣大居民的生活、工作環(huán)境,吸引潛在消費者、提高企業(yè)知名度將物業(yè)管理推向了社會聚焦點。

(三)物業(yè)管理規(guī)模小

中小城市市區(qū)規(guī)劃不完善,居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的界限不明確。尤其在住宅小區(qū)上表現(xiàn)突出,建筑面積小、基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善、居住環(huán)境臟亂差極為常見。且物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬勞動密集型企業(yè),員工的工資支出占其物業(yè)總支出的60%到70%。在實行標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理時給物業(yè)公司造成極大的阻礙,規(guī)模效益難以發(fā)揮。

(四)缺乏規(guī)范的業(yè)主自治組織

由于大多數(shù)物業(yè)公司為房地產(chǎn)公司的附屬公司,在管理上存在“誰開發(fā)誰管理冶的思想,在物業(yè)管理上一直為管理者身份,且居民物業(yè)參與意識低下,在決策重大事件上基本保持漠不關(guān)心態(tài)度,更別談業(yè)主大會、業(yè)主委員會。

二、存在的問題

(一)前期問題

1.開發(fā)商虛假承諾

開發(fā)商在物業(yè)銷售期為了將房屋賣出不擇手段,給予業(yè)主虛假承諾,隨意承諾物業(yè)收費、后期規(guī)劃、物業(yè)水平等,給后期的物業(yè)管理造成極大不便,也成為了物業(yè)收費難的原因之一。

2.缺乏前期介入

所謂前期介入,就是物業(yè)公司站在業(yè)主和物業(yè)管理的基礎(chǔ)上,對正在開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目提出有利于業(yè)主和今后物業(yè)管理的意見和建議。在這一階段內(nèi)物業(yè)企業(yè)會派出專業(yè)化的小組成員參與物業(yè)項目的建設(shè),及時發(fā)現(xiàn)問題并提供解決措施,在基礎(chǔ)設(shè)施和樓宇設(shè)計上根據(jù)業(yè)主的習(xí)性提出建造方案。最大程度地避免為今后的物業(yè)管理埋下隱患。然而在現(xiàn)實生活中,由于物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商的特殊關(guān)系,在大多數(shù)時候都取消了該步驟,在接管驗收時也表現(xiàn)得極為草率,即使在某些項目上物業(yè)公司實行前期介入,但都由于情面問題或是其他類問題也是草草了事。能夠進(jìn)行嚴(yán)格的前期介入的項目寥寥無幾,在接管后遺留問題在業(yè)主入住后逐漸表現(xiàn)出來,在解決隱患時給物業(yè)公司造成了極大的負(fù)擔(dān)。

(二)管理水平低

1.專業(yè)人員素質(zhì)

中小城市物業(yè)規(guī)模小,針對物業(yè)項目開辦的物業(yè)公司大多資質(zhì)不符合標(biāo)準(zhǔn),且一部分沒有獲得國家認(rèn)證。所聘請的物業(yè)人員素質(zhì)更是良莠不齊,管理項目一般為房地產(chǎn)開發(fā)商或其親屬承包,由于管理面積限制,管理人員多身兼數(shù)職且工資低下,開展的服務(wù)項目也僅僅局限于保潔、保綠、保修、保安上,缺乏相應(yīng)的配套服務(wù),物業(yè)企業(yè)盈利水平低、承擔(dān)風(fēng)險高。

2.物業(yè)觀念缺乏

物業(yè)公司方面:中小城市由于其地理上的局限性,相比大型城市缺乏專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè),因此在物業(yè)工作上認(rèn)知度不足。首先,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商下屬企業(yè),認(rèn)為所管轄區(qū)域為自己開發(fā)項目,擁有主動權(quán)。其次,認(rèn)為管轄區(qū)域的公共區(qū)域物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)有使用權(quán)利,因此在利用公共區(qū)域時不必征求業(yè)主同意。再次,業(yè)主居住在管轄區(qū)域內(nèi)就應(yīng)當(dāng)遵守相應(yīng)的《業(yè)主公約》《物業(yè)管理服務(wù)合同》,不能實施以人為本的管理理念。最后,在物業(yè)收費上也是隨意調(diào)價,引起業(yè)主反感。從而造成很多物業(yè)糾紛發(fā)生。業(yè)主方面:小區(qū)需要物業(yè)管理的觀念還未成熟,大部分業(yè)主物業(yè)觀念已形成,但對于物業(yè)是干什么的表示模糊,出現(xiàn)不同的看法,有的認(rèn)為物業(yè)公司就是交房時領(lǐng)著看房的人,有的則認(rèn)為物業(yè)就是純粹的看大門、掃地、養(yǎng)花、維修的集合體。更有認(rèn)為物業(yè)收了費就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小區(qū)的所有大小事務(wù),無論是被偷了,房屋漏水了,家里沒電了,等等,都?xì)w物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。還有一小部分業(yè)主認(rèn)為小區(qū)沒有物業(yè)管理的必要,所以即使是知名物業(yè)企業(yè)在管理小城市的物業(yè)時照樣會有投訴和拒繳物業(yè)費現(xiàn)象。

(三)與政府等組織缺乏溝通與聯(lián)系

1.與政府組織缺乏聯(lián)系

在管轄區(qū)域上,物業(yè)管理公司與社區(qū)管理會存在交叉或重疊,可能管理區(qū)域相同,也可能物業(yè)管理的區(qū)域?qū)儆谏鐓^(qū)管理的管轄區(qū)域的一部分,社區(qū)管理管理的區(qū)域也有可能是物業(yè)管理區(qū)域的一部分。因此在管理上,社區(qū)管理屬于政府組織,在管理上行使政府職能,具有一定的強(qiáng)制性。而物業(yè)管理是社會化、市場化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,具有明顯的市場屬性。二者性質(zhì)不同,但如果缺乏聯(lián)系,在管理上就會造成不必要的麻煩,權(quán)利與責(zé)任也講不清,無法進(jìn)行有效的居民住宅管理。

2.沒有成形的業(yè)主委員會

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán),物業(yè)區(qū)域分為業(yè)主專有區(qū)域和業(yè)主共有區(qū)域,業(yè)主有權(quán)對共有區(qū)域行使管理權(quán),然而在中小城市物業(yè)管理中多數(shù)都是沒有業(yè)主參與的,物業(yè)公司也不是由業(yè)主大會選聘,完全是由房地產(chǎn)公司全權(quán)承擔(dān)并在法律的空隙中自由支配全體業(yè)主的共有資源。

(四)法律法規(guī)欠完善

當(dāng)前,我國缺乏一部深層次的物業(yè)管理規(guī)范文件,在解決物業(yè)糾紛上缺乏相應(yīng)的法律支持,常見的也只有《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》這些大方向法律條文。針對大多數(shù)城市的情況已不能滿足,在中小城市表現(xiàn)尤為突出,且大多數(shù)中小城市沒有立法權(quán),無法根據(jù)本行政區(qū)的情況制定相應(yīng)的物業(yè)管理條例。現(xiàn)實生活中,在解決物業(yè)糾紛的時候大多數(shù)物業(yè)公司、業(yè)主在有法可依的情況下也沒有走相應(yīng)的法律程序,特別在某些問題沒有針對性的條文時表現(xiàn)得非常茫然,最后也只是敷衍了事。在物業(yè)收費方面,十多個業(yè)主拒繳物業(yè)費的數(shù)額還不夠一次訴訟費用,不規(guī)范的物業(yè)公司隨意抬升物業(yè)費而規(guī)范物業(yè)公司在物業(yè)收費提價時也遲遲不能得到批準(zhǔn),導(dǎo)致入不敷出,虧損嚴(yán)重。

三、對策

(一)完善市場競爭機(jī)制實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)模化

1.完善市場競爭機(jī)制

中小城市的物業(yè)管理項目多為房地產(chǎn)子公司接管制,所接管的物業(yè)公司根本不必考慮如何獲得管理項目,至于其物業(yè)資質(zhì)也可有可無,因此物業(yè)管理水平也可想而知,也不可能有其他的多余的便民服務(wù)。而專業(yè)化的物業(yè)管理公司有其專業(yè)化的物業(yè)管理團(tuán)隊,管理水平高,服務(wù)態(tài)度好,但由于沒有公平的市場競爭機(jī)制,往往被扼殺在萌芽階段。所以針對中小城市的物業(yè)管理水平低、質(zhì)量差的現(xiàn)狀,很有必要引進(jìn)公平、公正、公開的市場競爭機(jī)制來維護(hù)專業(yè)化的物業(yè)公司的發(fā)展。

2.物業(yè)管理規(guī)模化

中小企業(yè)物業(yè)公司的管理人員由于其管理面積和工資收入限制,多為身兼數(shù)職,保安兼綠化、保潔兼保修屢見不鮮。各房地產(chǎn)開發(fā)商只會將自己的項目“傳冶給自己的子公司,如此惡性循環(huán)致使難成規(guī)模。所以聘任專業(yè)化的物業(yè)管理公司尤為重要,將其承擔(dān)的數(shù)個小區(qū)聯(lián)系起來組成規(guī)模保證資源利用的最大化。

(二)培養(yǎng)專業(yè)的物業(yè)管理人才

中小城市物業(yè)管理人員多為半路出家,缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識,無法有效地利用現(xiàn)有資源實施物業(yè)管理,也很難滿足業(yè)主需要。需要物業(yè)公司建立人才培養(yǎng)機(jī)制,重視人才,開展物業(yè)管理培訓(xùn)教育工作,順應(yīng)時展要求。

(三)建立健全物業(yè)管理政策法規(guī)體系

各市區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)根據(jù)本轄區(qū)物業(yè)情況制定相應(yīng)的法律條文,滿足轄區(qū)物業(yè)管理要求。對照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》制定合理的管理方案和收費標(biāo)準(zhǔn)。

(四)培養(yǎng)正確物業(yè)觀

政府牽頭做好宣傳工作,首先從物業(yè)公司抓起,把好物業(yè)企業(yè)和物業(yè)人員從業(yè)資質(zhì)關(guān)。大力開展各項物業(yè)知識宣傳活動,明確物企責(zé)任和義務(wù),樹立物業(yè)企業(yè)的物業(yè)觀。物業(yè)公司應(yīng)在政府的指導(dǎo)下做好對業(yè)主的物業(yè)知識宣傳工作,提高業(yè)主參與物業(yè)管理的熱情,成立業(yè)主委員會,實現(xiàn)業(yè)主參與共同管理的目的。有利于業(yè)主了解物業(yè)、接受物業(yè),減少物業(yè)糾紛的發(fā)生,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(五)發(fā)揮政府主導(dǎo)作用

明文分清街道辦事處、居民委員會、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)。做到責(zé)任分明杜絕“三不管冶現(xiàn)象發(fā)生。

作者:涂志清 單位:通化師范學(xué)院

參考文獻(xiàn):

[1]張華倫.我國中小城市物業(yè)管理水平提升研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2015,01:86-89.

[2]鄭鎮(zhèn)安.關(guān)注扶持中小城市物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展[J].中國物業(yè)管理,2015,03:2-3.

[3]關(guān)鵬.中小城市物業(yè)管理面臨的問題及對策[J].現(xiàn)代物業(yè),2008,10:89-91.

[4]向小玲.談中小城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀及對策[J].學(xué)理論,2010,22:88-89.

[5]賈可玉,張狄.中小城市物業(yè)管理存在的問題及政府監(jiān)管情況的調(diào)查———以開封、周口、楊凌為例[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2013,01:56-57.

[6]耿格峰.改善中小城市物業(yè)管理的對策--以棗莊市為例[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊,2012,19:73-74.

[7]吳健巍.中小城市物業(yè)管理市場化現(xiàn)狀與前景探討[J].中國市場,2006,45:14-15.

[8]王輝,程建華.中小城市物業(yè)管理存在的問題與發(fā)展[J].山西建筑,2007,06:218-219.

[9]何振良.物業(yè)公司物業(yè)管理權(quán)研究[D].哈爾濱工程大學(xué),2009.

[10]張玥.陽泉市住宅小區(qū)物業(yè)管理運行研究[D].山西財經(jīng)大學(xué),2013.

[11]鄭衛(wèi).試論我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2001.