導(dǎo)語：貨幣升值下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：本文通過對(duì)日元升值對(duì)日本房地產(chǎn)泡沫形成的推動(dòng)作用進(jìn)行分析,揭示了我國(guó)人民幣升值下進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該注意的問題有：貨幣政策的中間目標(biāo)不應(yīng)僅僅局限于物價(jià)指數(shù)；加強(qiáng)對(duì)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管；緊縮政策的程度不宜過大；對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)要加強(qiáng)監(jiān)控，以防范外資大量流入流出，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)；加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)管。

關(guān)鍵詞：貨幣升值地產(chǎn)泡沫宏觀調(diào)控

自2002年人民幣升值預(yù)期出現(xiàn)以來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)就成了社會(huì)各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)之一，并于2005年成為了宏觀調(diào)控的對(duì)象：央行在取消了實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率后，接連出臺(tái)了國(guó)八點(diǎn)、國(guó)八條、七部委新政、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅等針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。但在調(diào)控取得階段性成果后，北京、廣州、深圳的房?jī)r(jià)再次強(qiáng)勢(shì)反彈，有的城市漲幅高達(dá)25％。于是又招來了九部委《意見》和“國(guó)15條”，宏觀調(diào)控浪潮再次席卷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)這樣“高燒不止”？它將向何處去？房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向又會(huì)如何？這些問題成了國(guó)民心中揮不去的疑云。種種跡象表明，我們正走在與當(dāng)年日本貨幣升值相類似的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌道上，我們也將面臨相似的國(guó)內(nèi)國(guó)際問題，它們?cè)谔幚磉@些問題上的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)無疑會(huì)成為我國(guó)政府制定相應(yīng)對(duì)策時(shí)的重要參考。因此，對(duì)日本貨幣升值時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，有助于我們正確認(rèn)識(shí)貨幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和政策取向的判斷力。

日元升值下日本房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)

二戰(zhàn)后，以美國(guó)為首的西方國(guó)家推出了戰(zhàn)后援助計(jì)劃，日本經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)并繁榮起來，逐步形成了日元潛在的升值壓力。1971年12月日本調(diào)整匯率，從1美元兌360日元升值為308日元（升幅16.88%），并以此作為標(biāo)準(zhǔn)匯率，上下浮動(dòng)2.25%，這是日元持續(xù)升值前最初一次較大幅度的調(diào)升幣值，從此開始了長(zhǎng)達(dá)19年（1972—1990年）的升值之旅：首先是20世紀(jì)70年代布雷頓森林體系解體后，日本從固定匯率制向有管理的浮動(dòng)匯率制轉(zhuǎn)變，日元從1973年2月到1985年9月逐步升值為1美元兌240-250日元，升幅達(dá)約16%-19%。然后是1985年12月的“廣場(chǎng)協(xié)議”后，日本政府和美國(guó)一起大規(guī)模干預(yù)日元匯市，日元兌美元匯率隨之急劇攀升。1985年底突破了200∶1,1987年初再突破150∶1,到1988年初已逼近120∶1。在1985-1996的10年間，日元匯率由250∶1上升至87∶1，升值近3倍，1995年，日元曾一度達(dá)到80∶1的水平，平均每年上升5.2％。

可以說，伴隨戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)迅速恢復(fù)和持續(xù)高速增長(zhǎng)，特別是重型、大型產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，導(dǎo)致對(duì)工業(yè)用地的需求劇增，日本房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，因而日元升值前，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。1971-1973年日元升值后，日本房地產(chǎn)業(yè)和股市一樣開始升溫，日本市街地價(jià)指數(shù)迅速上揚(yáng)，1973年和1974年分別上漲25.1％和23％，尤其是1985年廣場(chǎng)協(xié)議后，股價(jià)連續(xù)5年以每年30％的速度增長(zhǎng)，地價(jià)連續(xù)5年以每年15％的速度增長(zhǎng)，股價(jià)漲幅大于地價(jià)漲幅，但這都遠(yuǎn)高于GDP年均5％的增幅。1987－1990年，住宅用地價(jià)格年均上漲14.41％，商業(yè)用地價(jià)格年均上漲15.6％，尤其是1985—1990年6個(gè)大城市的土地價(jià)格指數(shù)，短短5年就飛漲至原來的3倍。有資料顯示，1986－1989年房?jī)r(jià)提高了2倍，1985－1990年日本地價(jià)總市值上漲了126%，1990年日本地價(jià)總值最高是名義GDP的5.5倍。

日本政府為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，開始實(shí)行緊縮政策，阻止銀行向投機(jī)者貸款。1989年11月25日，日本銀行將貼現(xiàn)率提高到4.25％。1990年8月再次提高到6％，同時(shí)緊縮對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，宣告了泡沫時(shí)代的終結(jié)。日經(jīng)平均股價(jià)從1989年12月至1990年1月的3.8萬日元暴跌為1990年2月至4月的2.9萬日元。1991年，日本房地產(chǎn)價(jià)格和股市同時(shí)暴跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本大城市中各類物業(yè)的價(jià)格平均下降了50%，特別在東京銀座地區(qū)，商業(yè)性房地產(chǎn)包括寫字樓和商鋪及其用地的平均價(jià)格僅為1990年泡沫高峰時(shí)的25%，低于1983年的水平；而住房及其用地的平均價(jià)格是1990年的40%，接近1983年的水平。房產(chǎn)泡沫的破滅讓銀行產(chǎn)生了巨額的壞賬，金融業(yè)遭到了沉重打擊。日本經(jīng)濟(jì)從1991年后走向了長(zhǎng)期的衰退。

日元升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用。這一點(diǎn)表現(xiàn)在地價(jià)上，已從上面第二部分中可以看出，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，則可以從下面兩圖（圖1、圖2）的走勢(shì)對(duì)比中可以看出。圖形對(duì)比顯示，隨著日元的不斷升值，東京房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，日元升值越大，房?jī)r(jià)漲幅越多，直到泡沫破滅，兩者的正相關(guān)關(guān)系才告結(jié)束：日元升值，房?jī)r(jià)下跌。

正由于日元升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用，日元升值被不少學(xué)者認(rèn)為是導(dǎo)致日本房地產(chǎn)泡沫的“罪魁惡首”。當(dāng)然，貨幣升值并不必定導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，如當(dāng)時(shí)貨幣升值的德國(guó)并沒產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的借鑒

根據(jù)邏輯分析和對(duì)比日本的經(jīng)驗(yàn)，我們可以看出，貨幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有極大的推動(dòng)作用，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。貨幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響路徑如圖3所示。

日本沿著上述路徑走過了升值歷程。日本政府由于在房地產(chǎn)泡沫形成前沒有采取及時(shí)的管理措施，而在泡沫形成后又采取了過激的滅火措施，從而導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)“失去整整十年”。

日本經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，在貨幣升值下進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

第一，貨幣政策的中間目標(biāo)不應(yīng)僅僅局限于物價(jià)指數(shù)。我國(guó)已出現(xiàn)日本當(dāng)年的情形，就是由于房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)，與之緊密相關(guān)的大宗生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)非常大。但是受到住房消費(fèi)的擠出效應(yīng)影響，一般消費(fèi)品的價(jià)格卻依然在比較低的水平上，能源、原材料價(jià)格的上漲還沒有完全傳導(dǎo)到消費(fèi)品價(jià)格上來，但房地產(chǎn)價(jià)格已居高不下。所以，我們?cè)谥贫ㄘ泿耪叩臅r(shí)候應(yīng)該充分考慮到這些因素，避免政策的滯后。

第二，加強(qiáng)對(duì)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。要通過控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途、強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理等方式來抑制過熱的房地產(chǎn)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行和金融機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格監(jiān)管是抑制房產(chǎn)泡沫政策是否有效的關(guān)鍵。

第三，緊縮政策的程度不宜過大。過大的力度會(huì)加劇房地產(chǎn)的動(dòng)蕩，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成沖擊。在運(yùn)用利率、稅收政策的時(shí)候不應(yīng)“一刀切”，而應(yīng)該根據(jù)房?jī)r(jià)、收入水平等有區(qū)別地制定。要提高購(gòu)買高檔房的成本，重點(diǎn)監(jiān)控高檔房的交易資金情況。

第四，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)要加強(qiáng)監(jiān)控，以防范外資大量流入流出，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。有資料顯示，已有不少外資流向東部沿海城市購(gòu)買房地產(chǎn)。一方面是預(yù)期人民幣升值，賺取匯兌收益，另一方面賺取房地產(chǎn)價(jià)格上漲的收益，這對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)影響非常大。

第五，加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)管。政府部門應(yīng)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行及時(shí)的統(tǒng)計(jì)和公布，以保證市場(chǎng)信息的公開性，杜絕土地市場(chǎng)的“黑箱操作”和“地下交易”，并完善土地稅制，充分發(fā)揮土地稅收對(duì)土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。

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